L’acquisto è ordinario. L”istruttoria sui costi decisiva. La vera “innovazione” non è comprare. E’ siccome la concentrazione conta, bisogna che il Comune dimostri di poter sostenere nel tempo l’operazione.
L’Assessore al Patrimonio del Comune di Roma, Tobia Zevi, due giorni fa, in un incontro presso un circolo del PD, ha riconosciuto che la concentrazione degli alloggi in uno stesso edificio può produrre effetti diversi. È un passaggio importante: significa che l’impatto non è neutro e che la distribuzione conta. Ma una soglia (15%) è un criterio politico. La gestione è invece una questione amministrativa.
Se si introduce un limite quantitativo, occorre introdurre anche un modello gestionale esplicito e verificabile per i condomini misti:
– esiste un fondo di garanzia per eventuali morosità?
– esiste un protocollo standard per la gestione dei rapporti condominiali?
– esiste un piano manutentivo pluriennale con copertura finanziaria dedicata?
– esiste un sistema di monitoraggio pubblico sugli oneri effettivi sostenuti dal Comune?
L’operazione di acquisizione può essere legittima e persino necessaria, ma senza un modello gestionale dichiarato, finanziato e trasparente, il rischio non è l’emergenza abitativa ma l’accumulo di criticità nel medio periodo. La vera “innovazione” non è comprare, ma governare nel tempo. E questo non si misura con una soglia percentuale, ma con strumenti amministrativi solidi.
L’acquisizione da parte di un Comune di Roma di alloggi destinati a edilizia residenziale pubblica (ERP) all’interno di condomìni misti (come nel caso dell’operazione sugli immobili provenienti dal patrimonio ENASARCO) è, sotto il profilo civilistico, pienamente legittima. L’ordinamento italiano non richiede alcuna omogeneità soggettiva tra proprietari di unità immobiliari: un ente pubblico può essere condomino esattamente come un privato, senza autorizzazioni assembleari e senza limiti di quota. Le parti comuni non diventano beni pubblici e il condominio non muta natura giuridica per la presenza di unità ERP. Tuttavia, sul piano amministrativo e contabile pubblico, l’operazione è soggetta a un principio decisivo: l’ente deve svolgere una istruttoria preventiva completa su tutti gli oneri prevedibili connessi all’acquisto, comprese le spese condominiali ordinarie e straordinarie. Questo obbligo deriva dai principi di buona amministrazione, prudenza finanziaria ed economicità, costantemente affermati dalla Corte dei conti. Le spese condominiali, infatti, non sono eventuali né discrezionali: sono obbligazioni legali che sorgono automaticamente dalla proprietà dell’unità immobiliare. Per questo motivo devono essere stimate prima dell’acquisto e considerate nella valutazione di sostenibilità economica dell’operazione.
Una volta acquistato l’immobile, il Comune diventa debitore diretto verso il condominio. Eventuali meccanismi di recupero delle spese sugli assegnatari ERP sono rapporti interni tra ente e inquilino e non incidono sui diritti del condominio, che può pretendere il pagamento solo dal proprietario. Se il bilancio comunale non contiene stanziamenti sufficienti, non si blocca l’obbligo: nasce semplicemente l’ennesimo debito fuori bilancio, che il Comune dovrà successivamente riconoscere e coprire. Il vincolo contabile interno non è opponibile ai terzi creditori. Ne consegue che la sostenibilità finanziaria dell’operazione non dipende da dichiarazioni politiche o programmatiche, ma esclusivamente dall’esistenza di una reale istruttoria tecnica documentata prima dell’acquisto.
Dichiarazioni pubbliche che facciano riferimento a possibili “sottovalutazioni” possono costituire al massimo indizi, ma non dimostrano di per sé alcuna irregolarità: nel diritto della responsabilità amministrativa vale infatti il principio per cui la responsabilità non si presume, ma deve essere provata attraverso atti e documenti. Solo l’analisi degli atti istruttori (relazioni tecniche, stime di costi, verifiche condominiali, analisi finanziarie) può stabilire se la valutazione preventiva sia stata adeguata o carente.
La fissazione di soglie percentuali di concentrazione di alloggi ERP negli edifici, o la scelta di modalità particolari di assegnazione, rientra invece nella discrezionalità amministrativa e non ha effetti sul piano civilistico: non modifica diritti condominiali né obblighi di contribuzione. Sono strumenti organizzativi interni dell’ente, leciti se motivati e trasparenti, ma irrilevanti rispetto alla validità delle delibere condominiali e agli obblighi patrimoniali del proprietario pubblico.
In conclusione, l’operazione di acquisizione di alloggi ERP in condomìni misti è giuridicamente valida e ordinaria; il punto centrale non è la legittimità dell’acquisto (che non è in discussione) bensì la correttezza dell’istruttoria economico-finanziaria che lo precede. Se tale istruttoria è stata completa e documentata, l’operazione è pienamente conforme ai principi di diritto pubblico. Se invece mancasse o risultasse gravemente carente, potrebbe emergere un profilo di criticità contabile e, nei casi più gravi, di responsabilità amministrativa.