LabUr

Con l’Ordinanza n. 127 del 29 settembre Roma Capitale vara la “destagionalizzazione” dei servizi turistico-ricreativi. Capocotta resta fuori, con pesanti interrogativi su pulizia, igiene e presidio dell’arenile. Castel Porziano, invece, compare espressamente nelle premesse. Peccato che lì il Comune non sia l’autorità demaniale concedente: è il concessionario dello Stato. E agli atti dell’ordinanza non compare alcun provvedimento dell’Autorità marittima che abbia destagionalizzato la concessione comunale.

Una cosa è certa: l’Ordinanza del Sindaco n. 127 del 29 settembre 2026 non destagionalizza le spiagge bensì le attività turistico-ricreative esercitate in forza di una concessione o di una convenzione. La differenza non è semantica, è il cuore del problema.
L’articolo 2 individua infatti i destinatari nei «gestori di strutture demaniali marittime in concessione» e negli «assegnatari di servizi turistico-ricreativi in convenzione», chiamati a presentare alla Direzione Rigenerazione del Litorale una specifica istanza per ottenere l’autorizzazione alla prosecuzione delle attività oltre la stagione balneare.

Fin qui, tutto apparentemente lineare. Poi si prende una carta del litorale romano e le cose diventano decisamente più complicate.

Capocotta: l’inverno comincia al confine dell’ordinanza

La prima anomalia riguarda Capocotta. Nelle premesse l’ordinanza n. 127 individua espressamente il «litorale di Roma Capitale, ivi compreso il tratto di costa della spiaggia libera di Castel Porziano». Capocotta non viene espressamente citata.
Non è un dettaglio geografico. L’ordinanza nasce dichiaratamente anche per contrastare nei mesi invernali «fenomeni di abbandono e degrado delle strutture balneari», con conseguenze sul «decoro», sulla «sicurezza pubblica» e sulla «qualità ambientale dell’arenile». Se la destagionalizzazione viene presentata anche come strumento per assicurare presenza, gestione, pulizia e tutela del litorale durante l’inverno, occorre spiegare cosa accada immediatamente oltre il perimetro interessato. Perché i problemi di igiene, rifiuti, sicurezza, accessibilità e tutela ambientale non conoscono il confine amministrativo di un’ordinanza e soprattutto non vanno in letargo il 30 settembre.

Consentire a un operatore economico di restare aperto è una cosa, ma assicurare pulizia, igiene, sicurezza e tutela di una spiaggia pubblica è un’altra.
Proprio per questo il fatto che Capocotta non venga nominata merita una spiegazione amministrativa precisa: quali servizi vengono assicurati durante l’inverno, da chi, sulla base di quali atti e con quali risorse?

Castel Porziano c’è. Ma qui cominciano i guai seri

Castel Porziano invece viene espressamente richiamata. Peccato che i c.d. “cancelli” abbiano una particolarità che l’ordinanza sembra trattare con sorprendente disinvoltura: Roma Capitale non è lì l’autorità demaniale concedente, bensì la concessionaria.
La fascia di arenile compresa tra Canale Palocco e Fosso del Tellinaro è infatti oggetto della concessione demaniale marittima statale n. 1/2023, rep. 101/2023, intestata a Roma Capitale. Quindi, non ci possono essere equivoci, anche perché il Consiglio di Stato con sentenza n. 3369/2024 e successivamente il TAR Lazio con sentenza n. 3803/2026 hanno ricostruito lo speciale regime di quel tratto di costa: le funzioni amministrative in materia di demanio marittimo restano attribuite all’autorità statale e non seguono l’ordinario percorso Regione Lazio-Comuni costieri.

Precisiamo che nella ordinanza, i gestori di Castel Porziano rientrano nella n. 127 perché l’ordinanza include espressamente il litorale di Castel Porziano nelle premesse e l’art. 2 individua tra i destinatari gli «assegnatari di servizi turistico-ricreativi in convenzione».
È precisamente la posizione dei gestori dei punti ristoro: non concessionari demaniali, ma assegnatari a valle della concessione intestata a Roma Capitale.

Il Comune concessionario che autorizza la destagionalizzazione

Tra le fonti richiamate dall’ordinanza troviamo infatti proprio la DGR Lazio n. 2816/1999 sulla «sub delega di compiti e funzioni amministrative ai comuni in materia di demanio marittimo» e la DGR n. 1161/2001 sulle funzioni subdelegate. Il problema però nasce quando quella costruzione giuridica arriva a Castel Porziano, dove la giustizia amministrativa ha già chiarito che il regime è diverso.
L’ordinanza stabilisce poi che l’operatore presenti al Comune una «istanza per l’autorizzazione alla destagionalizzazione». Bisogna tenere ferma la catena dei rapporti giuridici: l’Autorità marittima statale dispone Roma Capitale come concessionaria che affida a operatori/assegnatari i servizi di Castel Porziano.
Quindi, il Comune può certamente regolare i rapporti con i propri affidatari. Può pretendere il rispetto della convenzione. Può imporre gli obblighi che discendono legittimamente dal proprio titolo. Può esercitare tutti i poteri che la legge gli attribuisce autonomamente in materia di igiene, sicurezza, commercio, accessibilità e così via.
Ma chi ha autorizzato il concessionario Roma Capitale a destagionalizzare le attività comprese nella propria concessione demaniale statale?

Cercasi firma del concedente

Nel testo dell’ordinanza n. 127 una risposta alla domanda non c’è.
L’ordinanza richiama il Codice della navigazione, la normativa regionale, il Regolamento regionale n. 19/2016, le ordinanze della Capitaneria e una lunga serie di disposizioni. Ma nell’ordinanza non è indicato un provvedimento della competente Autorità marittima che abbia modificato, integrato o comunque assentito la destagionalizzazione della concessione n. 1/2023 intestata a Roma Capitale.
Se l’attività invernale è già integralmente compresa nella concessione statale, qualcuno mostri la disposizione. Se invece occorreva un’autorizzazione, un nulla osta o una modifica del titolo, qualcuno indichi il relativo provvedimento.

La concessione dalla quale dovrebbe decadere… Roma

Poi c’è l’articolo 9 di questa ultima bizzarra creazione amministrativa di Roma Capitale sul litorale. Qui l’ordinanza raggiunge probabilmente il suo punto più curioso e imbarazzante.
Il Comune stabilisce che anche l’accertamento di una violazione degli obblighi prescritti possa determinare l’avvio delle procedure previste dall’articolo 47 del Codice della navigazione, cioè «decadenza dalla Concessione Demaniale Marittima» e/o «revoca della Convenzione».

La congiunzione non risolve il problema. Lo evidenzia. Perché concessione demaniale e convenzione sono due cose differenti. Se l’operatore di Castel Porziano è assegnatario di un servizio in convenzione, Roma potrà verificare se sussistano i presupposti per intervenire su quella convenzione. Ma la concessione demaniale marittima dell’arenile è intestata a Roma Capitale. Dunque, prima di minacciare la decadenza dalla concessione, sarebbe utile chiarire chi dovrebbe decadere da cosa. Altrimenti si arriva a un risultato amministrativamente singolare: il concessionario prevede una procedura di decadenza dalla concessione della quale concessionario è lui stesso.

Due estremi, un solo problema

L’ordinanza n. 127 finisce così per produrre due questioni opposte.

A Capocotta occorre capire perché il sistema predisposto non arrivi e soprattutto come vengano comunque garantiti durante l’inverno quei servizi di interesse pubblico – igiene, pulizia, sicurezza, presidio e tutela ambientale – che non possono dipendere semplicemente dall’apertura o chiusura delle attività economiche.

A Castel Porziano, invece, occorre capire fino a che punto possa arrivare il Comune e soprattutto a quale titolo, essendo Roma concessionaria di un bene demaniale la cui amministrazione resta statale.

Non è una disputa accademica. Significa sapere chi autorizza, chi controlla, chi sanziona, chi può modificare le condizioni di utilizzazione del bene e chi può dichiarare la decadenza da una concessione. Per questo LabUr chiederà formalmente a Roma Capitale e alla Capitaneria di Porto di indicare l’eventuale atto con il quale l’Autorità concedente abbia assentito la prosecuzione invernale delle attività comprese nella concessione di Castel Porziano e il titolo in forza del quale il Comune ritiene applicabili agli assegnatari le diverse disposizioni dell’ordinanza n. 127.
La questione sarà inoltre segnalata, per le rispettive competenze, all’Avvocatura dello Stato, all’Agenzia del Demanio, alla Guardia di Finanza e alla Presidenza della Repubblica, chiedendo un intervento urgente volto a chiarire il regime applicabile prima che dalla teoria delle ordinanze si passi alla pratica delle autorizzazioni.

Amministrare il demanio marittimo è certamente complicato. Tra Stato, Regione, Comune, concessioni, convenzioni e Codice della navigazione è facile perdere il filo.
Ma quando il concessionario comincia ad assomigliare al concedente, la convenzione alla concessione e Capocotta non viene espressamente citata proprio mentre si parla di tutela invernale del litorale, una domanda, magari poco istituzionale ma perfettamente comprensibile, finisce per sorgere spontanea: ma questi, sono del mestiere?

Dalla mobilità alle reti idriche, dal consumo di suolo agli effetti cumulativi: LabUr trasmette 37 pagine di osservazioni sul Programma Urbanistico “Parchi della Colombo”. Il documento finale è stato presentato in nome e per conto delle associazioni, dei comitati e dei cittadini che hanno aderito all’iniziativa. È il terzo contributo trasmesso da LabUr nell’ambito della procedura di VAS. Si chiude oggi, 18 settembre, il lavoro che nelle ultime settimane abbiamo anticipato su alcuni degli aspetti più delicati del Programma Urbanistico “Parchi della Colombo”.
LabUr – Laboratorio di Urbanistica ha trasmesso all’Autorità Competente per la Valutazione Ambientale Strategica e all’Autorità Procedente le osservazioni complessive al Programma: un documento di 37 pagine che raccoglie e mette a sistema le questioni emerse dall’analisi del Rapporto Ambientale, dello Studio sulla Mobilità, del Piano di Monitoraggio e degli ulteriori elaborati specialistici.
È il terzo contributo trasmesso da LabUr nell’ambito della procedura di VAS.

L’8 settembre avevamo depositato una prima relazione tecnica sulla capacità della rete idropotabile dell’Infernetto, partendo da una criticità che lo stesso Rapporto Ambientale definisce come «potenziale inadeguatezza del sistema di approvvigionamento idrico».
Il 10 settembre è seguita la seconda relazione tecnica, dedicata al rapporto tra la cassa di espansione del Canale Palocco a Madonnetta e la vasca di laminazione W1 prevista dai Parchi della Colombo: due opere diverse, ma inserite nello stesso sistema idraulico territoriale.
Oggi abbiamo depositiamo l’ultimo documento: sei osservazioni che affrontano mobilità, effetti cumulativi, alternative di Programma, capacità delle reti idriche e fognarie, consumo e impermeabilizzazione del suolo con la componente idraulica e arborea, e Piano di Monitoraggio Ambientale. È esattamente la struttura con cui il documento individua le questioni che incidono sulla verificabilità del giudizio di sostenibilità ambientale.

Le osservazioni finali non sono state presentate soltanto da LabUr.
Il documento è stato trasmesso in nome e per conto delle associazioni/comitati LabUr – Laboratorio di Urbanistica, Salviamo le Riserve Naturali, Infernetto Attivo, Uniti con trasporto e dei cittadini Fabio Toreti, Cristiano Viviana, Carlo Fissore, Cristina Franchi, Marco Antonucci, Massimo Ferri, Margherita Celli, Rodolfo Leccese, Franca Brocca, Nadia Carneschi, Ida Mumolo, Alberto Lubrano, Luisella Proietti Gretti, Claudia Dominici, Paolo Ceroni e Anna Catalani. È il segno che su una trasformazione destinata a incidere sull’Infernetto e sull’intero quadrante si è costruita una richiesta comune: prima di dichiararne la sostenibilità ambientale, bisogna dimostrarla.

SEI OSSERVAZIONI, UNA SOLA QUESTIONE

Le osservazioni depositate riguardano sei grandi temi tra loro strettamente collegati: mobilità, effetti cumulativi, alternative di Programma, capacità delle reti idriche e fognarie, consumo e impermeabilizzazione del suolo con la componente idraulica e arborea, efficacia del Piano di Monitoraggio. Il filo che li attraversa è sempre lo stesso: quanto è verificabile, sulla base dei documenti oggi disponibili, il giudizio di sostenibilità ambientale della trasformazione?

VIA CRISTOFORO COLOMBO GIÀ CRITICA

La prima osservazione riguarda la mobilità.
Il nodo Colombo/Wolf Ferrari/Pindaro risulta già nello stato attuale in condizioni di sovrasaturazione, con indice medio 1,02 e Livello di Servizio F.
E persino nello scenario feriale utilizzato dal proponente la simulazione serale registra il peggioramento di numerosi parametri: diminuisce la velocità media, aumentano tempi di percorrenza, fermate, perditempo e domanda latente.

Ma abbiamo posto anche due questioni metodologiche.
La prima riguarda la ritaratura semaforica: nello scenario di progetto entrano contemporaneamente il nuovo carico urbanistico e una modifica della regolazione dei semafori. Senza simulare la nuova regolazione senza il nuovo insediamento, non è possibile isolare compiutamente quanto del risultato derivi dal nuovo traffico e quanto dal miglioramento gestionale della rete.

La seconda riguarda una caratteristica dell’Infernetto che chi ci vive conosce molto bene: la Colombo non ha lo stesso traffico tutto l’anno. Lo Studio non sviluppa uno scenario specificamente rappresentativo dei fine settimana e della stagione maggio-settembre, quando ai flussi ordinari si sovrappone il pendolarismo verso e dal litorale. Né questa lacuna viene recuperata dal Piano di Monitoraggio.
E c’è poi il problema della baseline: alcune fonti utilizzate nello Studio richiamano dati del 1998-1999, mentre l’Infernetto conta oggi circa 30.000 residenti e il complesso delle previsioni urbanistiche porta, a completa attuazione, a una capacità insediativa nell’ordine dei 65.000 abitanti.

NON ESISTE UN TERRITORIO NUOVO PER OGNI NUOVO PROGRAMMA

La seconda osservazione riguarda gli effetti cumulativi.
Il Rapporto Ambientale considera trasformazioni che, complessivamente, interessano oltre 25 ettari e comportano 192.673,60 metri cubi di volumetria, oltre 60.000 mq di SUL residenziale, 1.604 nuovi abitanti e 102 addetti. Ma la valutazione quantitativa cumulativa viene sviluppata principalmente traducendo questi carichi nella relativa domanda di mobilità.
La nostra osservazione pone una questione molto semplice: acqua, fognature, aria, suolo, sistema ecologico e infrastrutture non ripartono da zero ogni volta che viene valutato un nuovo intervento.
Occorre quindi conoscere la capacità residua e distinguere ciò che esiste oggi, ciò che è già stato autorizzato, ma non ancora realizzato, e ciò che deriva dalle ulteriori trasformazioni previste. Non basta, cioè, verificare separatamente che ogni singolo intervento possa essere assorbito dalla capacità disponibile oggi, se quella stessa capacità è destinata a essere utilizzata anche dagli altri carichi già pianificati.

LE ALTERNATIVE VANNO CONFRONTATE ANCHE AMBIENTALMENTE

La terza osservazione riguarda le alternative.
Il Rapporto Ambientale ne considera tre. Non abbiamo quindi sostenuto che le alternative non esistano, ma abbiamo posto un problema diverso: manca una comparazione ambientale omogenea che permetta di comprendere vantaggi e svantaggi delle diverse configurazioni rispetto a consumo di suolo, impermeabilizzazione, traffico, acqua, reflui, rumore, emissioni, rischio idraulico, patrimonio arboreo e servizi ecosistemici.
La presenza formale di più scenari, infatti, non esaurisce la valutazione delle alternative se non vengono confrontate le rispettive prestazioni ambientali attraverso criteri comuni.
Abbiamo quindi chiesto anche di verificare almeno una ragionevole alternativa a minore pressione ambientale oppure di motivarne puntualmente l’eventuale irragionevolezza o impraticabilità.

ACQUA E REFLUI: PRIMA LA CAPACITÀ, POI IL MONITORAGGIO

La quarta osservazione riprende una delle questioni che avevamo già anticipato nei giorni scorsi.
Sono gli stessi elaborati ambientali a individuare tra le principali criticità la «potenziale inadeguatezza del sistema di approvvigionamento idrico» e la «potenziale inadeguatezza del sistema di smaltimento dei reflui».
Per questo abbiamo chiesto che venga dimostrata quantitativamente la capacità residua delle reti, considerando anche i carichi cumulativi. Risparmiare acqua è utile. Monitorare è necessario. Ma né l’uno né l’altro dimostrano preventivamente che l’infrastruttura abbia capacità sufficiente.
Il documento distingue infatti tra mitigazione, monitoraggio e condizione necessaria all’attuabilità dell’intervento: se le reti risultassero prive della capacità residua necessaria, occorrerebbe individuare preventivamente gli adeguamenti, i responsabili della loro realizzazione e la loro entrata in esercizio rispetto alla tempistica del Programma.

IL SUOLO NON È SOLTANTO ACQUA CHE DEVE DEFLUIRE

La quinta osservazione mette insieme consumo di suolo, compatibilità idraulica e patrimonio arboreo.
Il Programma interviene su un’area attualmente libera e AUBAC ha inquadrato l’intervento come di «dimensione significativa» in un sottobacino caratterizzato da risposta idraulica elevata CL3. Nel frattempo, sul sistema territoriale interessato è prevista anche la cassa di espansione del Canale Palocco a Madonnetta.
Lo Studio assume inoltre, per il sottobacino afferente alla vasca W1, una configurazione post operam con circa il 69% di superficie impermeabile e un coefficiente medio di deflusso pari a 0,73. Da qui una distinzione fondamentale: invarianza idraulica e conservazione delle funzioni ecosistemiche del suolo non sono la stessa cosa.
Una vasca può compensare temporalmente l’aumento del deflusso prodotto dall’impermeabilizzazione, ma non restituisce, per questo solo fatto, le funzioni perdute di infiltrazione, evapotraspirazione, regolazione microclimatica, supporto alla vegetazione, habitat e stoccaggio del carbonio.

Lo stesso vale per gli alberi. L’indagine ante operam ne censisce 59, 46 dei quali risultano nelle classi di stato buono o medio. La stessa relazione definisce le querce «l’ossatura ecologica di maggior valore e stabilità dell’area», mentre il bilancio definitivo tra esemplari conservati e rimossi viene rinviato alle successive fasi progettuali. Aumentare numericamente gli alberi non equivale automaticamente a ricostruire le funzioni ecosistemiche degli esemplari maturi eventualmente rimossi.

E ALLA FINE BISOGNA POTER MISURARE

La sesta osservazione riguarda il Piano di Monitoraggio Ambientale.
Ed è il punto che chiude logicamente tutti gli altri: se una VAS individua effetti, obiettivi e mitigazioni, deve poi essere possibile sapere se quelle previsioni si stanno verificando oppure no.
Per questo abbiamo chiesto indicatori realmente misurabili, baseline, soglie o valori-obiettivo ove tecnicamente applicabili, frequenze, responsabilità e soprattutto misure correttive da attivare quando i risultati si discostano da quanto previsto. Perché monitorare non significa semplicemente raccogliere dati. Significa costruire un sistema capace di accorgersi quando qualcosa non sta andando come previsto e stabilire che cosa accade dopo.

TRE CONTRIBUTI ALLA VAS

Il documento depositato oggi conclude quindi un percorso iniziato nei giorni scorsi.
L’8 settembre LabUr ha trasmesso la prima relazione tecnica, dedicata alla rete idropotabile dell’Infernetto e alla necessità di verificare la capacità effettiva del sistema rispetto al nuovo carico urbanistico.
Il 10 settembre abbiamo trasmesso la seconda relazione tecnica, dedicata al rapporto tra la cassa di espansione del Canale Palocco a Madonnetta e la vasca di laminazione prevista dal Programma Urbanistico, ponendo il problema del coordinamento tra programmazione dei lavori pubblici, pianificazione urbanistica e governo del bacino idrografico.
Il 18 settembre sono state infine depositate le osservazioni complessive: 37 pagine, sei osservazioni e una serie di richieste puntuali all’Autorità Competente, questa volta presentate in nome e per conto dell’insieme di associazioni, comitati e cittadini indicati nel documento.

ADESSO TOCCA ALLA VAS

Queste osservazioni non chiedono alla VAS di sostituirsi alla pianificazione urbanistica e non attribuiscono ai Parchi della Colombo il compito di risolvere tutte le criticità pregresse dell’Infernetto. Chiedono qualcosa di più preciso: che il nuovo carico venga valutato rispetto al territorio che esiste davvero, alle infrastrutture realmente disponibili, alle trasformazioni già pianificate e agli effetti cumulativi che esse producono.

Dopo anni di compensazioni urbanistiche una questione politica va posta.
Le compensazioni hanno stufato, non perché i diritti edificatori possano essere semplicemente ignorati, ma perché non è più accettabile continuare a spostarli sulla città come se ogni territorio di destinazione fosse un foglio bianco e ogni Accordo di Programma potesse essere valutato come un francobollo separato da quello accanto.

L’Infernetto è forse uno degli esempi più evidenti di questa contraddizione: ogni trasformazione viene istruita singolarmente, mentre nelle Conferenze dei Servizi e negli stessi elaborati ambientali le Autorità e gli enti competenti continuano a far emergere criticità sulla mobilità, sull’assetto idraulico, sulle reti, sul consumo di suolo e sulla capacità del territorio di assorbire ulteriori carichi. Se una rete idrica ha una capacità residua, quella capacità è una sola. Se un nodo stradale è già saturo, non torna libero all’apertura del procedimento successivo. Se più trasformazioni scaricano sullo stesso sistema idraulico, l’acqua non distingue quale provenga da un Accordo di Programma e quale da quello vicino. E un ettaro di suolo impermeabilizzato resta impermeabilizzato anche quando si chiude la Conferenza dei Servizi.

È per questo che abbiamo insistito tanto sugli effetti cumulativi. La domanda non può più essere soltanto: “questo singolo intervento è compatibile?”. Bisogna finalmente chiedersi: quanto altro carico può sostenere complessivamente questo territorio, considerando tutto ciò che esiste, tutto ciò che è già stato autorizzato e tutto ciò che è ancora previsto?

La relazione è stata depositata. Questa volta dietro quelle 37 pagine non c’è soltanto LabUr. Ci sono associazioni, comitati e cittadini che hanno scelto di sottoscrivere insieme una richiesta che è tecnica, ma inevitabilmente anche politica: basta pianificare per francobolli. Prima di aggiungere altro carico urbanistico bisogna sapere quanto carico il territorio può ancora sostenere. Adesso la parola passa all’Autorità competente.

Il documento completo osservazioni VAS “Parchi della Colombo”.

Il progetto è approvato, validato e in cantiere. Ma Gualtieri apre a nuovi parcheggi e al P8 (in via Fernando D’Aragona), tra cronoprogramma, bonifica bellica, cartello e catasto, gli atti raccontano storie diverse.

Il Sindaco Roberto Gualtieri risponde solo ieri, sulle colonne de Il Messaggero, dopo oltre un mese, alla lettera del Presidente della Regione Lazio Francesco Rocca e apre a nuovi parcheggi. Intanto al P8 (in via F. D’Aragona) parte un cantiere che al giorno 87 dovrebbe già essere agli scavi: tra bonifica bellica assente dal cronoprogramma, date che non coincidono e una particella catastale «da accertare» dal 1979.
Il progetto è esecutivo, ma i parcheggi si stanno ancora ridiscutendo nonostante i lavori risultino iniziati il 18 giugno, ma la notifica sul cartello è del 22 giugno.

Il cronoprogramma dice che P7-P8 dovrebbero essere agli scavi, ma P8 è stato recintato e sfalciato solo da qualche giorno. Inoltre, prima degli scavi è prescritta la bonifica bellica fino a tre metri, ma nel cronoprogramma del Progetto Esecutivo (PE) non compare. Ma sotto il nuovo parcheggio P8 c’è una particella di Roma Capitale che dal 1979 risulta ancora «Fabbricato Urbano da Accertare».

Benvenuti, ancora una volta, nel Parco del Mare di Ostia.

MENTRE GUALTIERI RISPONDE A ROCCA, IL CANTIERE VA AVANTI

L’8 agosto diventava pubblica la lettera con cui il Presidente della Regione Lazio Francesco Rocca sollevava rilievi sul Parco del Mare: parcheggi insufficienti e mal distribuiti, collegamenti con il trasporto pubblico, manutenzione, coordinamento con il PUA. Gualtieri ha risposto oltre un mese dopo: il 12 settembre Il Messaggero titola: «Parco del Mare di Ostia, “Ok a nuovi parcheggi”». Il Sindaco difende l’iter e il progetto, ma apre alla possibilità di rafforzare l’offerta di sosta attraverso un tavolo tecnico che individui ulteriori aree.
Curioso. Perché nel frattempo il progetto è già esecutivo, approvato, validato, consegnato e dichiarato in corso di realizzazione.
In pratica, si costruiscono i parcheggi del progetto mentre si discute se ne servano altri.

P8: AL GIORNO 87 DOVREBBE ESSERE GIÀ AGLI SCAVI

LabUr continua quindi il monitoraggio dei lavori iniziati (?) a giugno.
Al giorno 63 ANAS ci aveva spiegato che erano in corso le consuete «attività propedeutiche alla risoluzione delle interferenze». Oggi siamo al giorno 87 e siamo andati a vedere il P8, parcheggio previsto in via Ferdinando d’Aragona: 85 posti auto su circa 2.400 mq.

Il cantiere è comparso soltanto nei giorni scorsi: recinzione arancione, cartello e sfalcio.
Peccato che il cronoprogramma esecutivo racconta però altro.
Per il gruppo P7-P8 prevede 5 giorni di cantierizzazione, dal giorno 5 al 60 scotico e scavo di sbancamento e dal giorno 60 al 130 scavi per sottoservizi e rete irrigua. Al giorno 87 dovremmo quindi essere nella terza fase. In realtà siamo alla prima.

Il cronoprogramma è stato aggiornato? Non si sa perché il documento non è pubblico.

IL CARTELLO CHE RIESCE A COMPLICARE ANCHE IL CALENDARIO

Poi c’è il cartello appena affisso a P8.
La Notifica preliminare dichiara:

inizio lavori: 18 giugno 2026
durata: 643 giorni
fine presunta: 22 marzo 2028.

solo che è datata 22 giugno 2026, quattro giorni dopo l’inizio dichiarato.

E il 18 giugno riserva altre sorprese.
Nel cronoprogramma è indicato come «Consegna Lavori». Secondo la successiva risposta di ANAS a LabUr è anche il giorno in cui Roma Capitale ha approvato e validato il Progetto Esecutivo. Nello stesso giorno, quindi, il progetto viene approvato e validato, i lavori vengono consegnati e risultano iniziati. Quattro giorni dopo arriva la Notifica.

Non basta.
Il cartello è esposto nel cantiere di via Ferdinando d’Aragona. La Notifica indica come indirizzo del cantiere però «Piazzale Cristoforo Colombo, SNC». Può trattarsi della notifica generale dell’intera opera, ma allora sarebbe interessante sapere quali fronti di lavoro copra e quando ciascuno di essi sia stato realmente aperto.

E LA BONIFICA BELLICA CHE FINE HA FATTO?

A P8 il Progetto Esecutivo prescrive la Bonifica Sistematica Terrestre dagli ordigni bellici, superficiale e profonda fino a 3 metri. È preliminare alle successive lavorazioni e soggetta al Parere Vincolante dell’Autorità Militare, previa predisposizione del DUB.
C’è solo un particolare: nel cronoprogramma dei 643 giorni inspiegabilmente la BST non compare.

Per P7-P8 si passa direttamente dalla cantierizzazione allo scotico e allo sbancamento.
Per altro, lo sfalcio effettuato nei giorni scorsi apre un’altra domanda, perché la stessa relazione sulla bonifica prevede la rimozione della vegetazione come attività TV001, da eseguire esclusivamente con personale BCM qualificato.
Quindi è molto semplice: se quello effettuato a P8 è il TV001 della bonifica bellica, vorremmo vedere DUB, Parere Vincolante dell’Autorità Militare e documentazione BCM. Se non lo è, vorremmo sapere quando verrà effettuata la BST prevista dal Progetto Esecutivo prima delle lavorazioni invasive.

SOTTO P8 C’È ANCHE UNA PARTICELLA «DA ACCERTARE» DAL 1979

Abbiamo guardato anche il terreno sul quale il parcheggio dovrebbe essere realizzato.

La particella 167 del foglio 1120, sezione C, ha una superficie catastale di 3.050 mq ed è intestata al Comune di Roma per 1.000/1.000. Ma dal 19 febbraio 1979 conserva al Catasto Terreni la qualità:

«FU D ACCERT» – Fabbricato Urbano da Accertare.

Abbiamo controllato anche le immagini storiche disponibili: almeno dal 2003 al 2026 la grande area destinata al parcheggio risulta sostanzialmente libera da fabbricati. Quindi non abbiamo alcuna intenzione di inventarne uno. Il problema che si pone è perché quella classificazione catastale è ancora lì dopo 47 anni?

C’è poi l’ispezione ipotecaria telematica effettuata sull’attuale identificativo catastale per il periodo informatizzato dal 31 dicembre 1997 all’11 settembre 2026. Il risultato è:

«NON È STATO REPERITO NESSUN IMMOBILE A FRONTE DEI DATI DELLA RICHIESTA».

Questo non dimostra affatto che Roma Capitale non sia proprietaria: il titolo può essere precedente, riferito a vecchi identificativi catastali o richiedere la ricostruzione della continuità storica, però dimostra che quella ricostruzione va fatta.
Per questo LabUr chiederà il titolo di provenienza, la relativa nota di trascrizione, gli eventuali identificativi catastali precedenti e la scheda dell’inventario patrimoniale di Roma Capitale, perché prima di trasformare un terreno con denaro pubblico, sapere esattamente che cosa sia, da dove provenga e con quale titolo sia disponibile non dovrebbe essere una pretesa rivoluzionaria di una “resistenza al cambiamento anche organizzata” come l’ha definita l’Assessore Veloccia.

LE INTERFERENZE

E così, al giorno 87, siamo ancora alle famose «interferenze». Il progetto è esecutivo, ma si discutono nuovi parcheggi. Il cronoprogramma dice scavi, P8 è appena stato recintato. La bonifica bellica è prescritta, ma nel cronoprogramma non c’è. L’inizio lavori è stato dichiarato il 18 giugno, ma la Notifica è del 22. Il 18 giugno è contemporaneamente approvazione e validazione del PE, consegna e inizio dichiarato dei lavori. Il cartello è a via Ferdinando d’Aragona, ma la Notifica dice Piazzale Cristoforo Colombo. E la particella comunale destinata al parcheggio è ancora «Fabbricato Urbano da Accertare» dal 1979. ANAS le chiama interferenze. Noi, più modestamente, chiediamo gli atti perché dopo 87 giorni il Parco del Mare non ha più bisogno di essere raccontato sui giornali o nei comunicati stampa. Ha bisogno di tornare nella realtà.

LabUr è un laboratorio indipendente di ricerca urbana specializzato nell’analisi documentale dei procedimenti amministrativi che producono le trasformazioni urbane. Verifica atti, piani urbanistici, procedimenti amministrativi e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

Metodo LabUr — Questo contributo è stato realizzato attraverso l’analisi di atti amministrativi, strumenti urbanistici, normativa vigente e documentazione tecnica. L’obiettivo è verificare attraverso fonti documentali i procedimenti che producono le trasformazioni urbane e valutarne la coerenza con la pianificazione urbanistica, la normativa vigente e l’interesse pubblico.

Demolire i vecchi chioschi, costruirne di nuovi, riscrivere servizi e affidamenti. Nel mezzo, ‘concessioni ponte’ per mantenere in funzione l’attuale sistema fino al nuovo assetto. A Castelporziano il problema non è soltanto che cosa si vuole fare, ma come ci si sta arrivando: senza che dagli atti disponibili emerga un confine demaniale chiaramente definito e con un ruolo della Presidenza della Repubblica ancora non conoscibile. Per questo LabUr invierà al Segretariato generale della Presidenza una richiesta formale di chiarimenti.

Castelporziano non è una spiaggia qualunque. È la spiaggia legata alla dotazione del Presidente della Repubblica e regolata per decenni da un rapporto particolare tra Presidenza, Stato e Comune di Roma. Proprio per questo dovrebbe essere uno dei luoghi amministrativamente più trasparenti e tutelati d’Italia. Purtroppo non appare così.

Roma Capitale si prepara infatti ad abbattere i chioschi esistenti e a ridisegnare completamente l’assetto della spiaggia. A luglio 2026, Risorse per Roma ha attivato un contratto applicativo che comprende i rilievi tecnici collegati alla “progettazione per l’abbattimento e la successiva rimozione di chioschi sul tratto di spiaggia libera di Castelporziano”.

I rilievi fanno capo all’accordo quadro aggiudicato a GRS S.r.l., società romana specializzata in rilievi topografici, geometrici e architettonici. L’accordo ha un valore massimo di 200.000 euro oltre IVA, durata di 36 mesi, ed è stato aggiudicato con un ribasso del 44,6%. Il RUP è Domenico Bartucca. Negli atti di gara compaiono inoltre, tra i soggetti sottoposti alle verifiche, Marco Santoni, Andrea Santoni e Giorgio Ascolese.

GRS, è bene precisarlo, non risulta progettista dei nuovi chioschi. Il suo ruolo, allo stato degli atti disponibili, è quello di fornire i rilievi tecnici necessari alla progettazione che Risorse per Roma sviluppa per conto di Roma Capitale. Ed è proprio questo che rende il passaggio cruciale: la demolizione dei chioschi è ormai entrata concretamente nel circuito tecnico della progettazione pubblica.

Ripercorriamo cosa è accaduto nei mesi scorsi.

Prima c’era stato il project financing (su progetto di Structura Srl) promosso dai gestori e preso in considerazione dal Comune: demolizione, ricostruzione, nuove strutture, nuovo modello di gestione.

Quel progetto è stato poi fermato dall’Avvocatura dello Stato, facendo emergere una questione fondamentale: Comune e operatori stavano immaginando insieme il futuro della spiaggia del Presidente dando per risolta una disponibilità giuridica dell’area che risolta non era.

Quindi, formalmente il project financing è stato bloccato ma è noto – anche dalle dichiarazioni ufficiali dell’Amministrazione Capitolina – che non sono scomparsi gli obiettivi che ne costituivano l’impianto. L’impostazione di fondo riemerge oggi nel percorso pubblico: abbattere, ricostruire, ridisegnare il sistema dei punti ristoro, riorganizzare servizi e concessioni.

Rimane dunque il nodo da chiarire: quanto del progetto privato bocciato dall’Avvocatura dello Stato finirà, al momento opportuno, dentro Risorse per Roma e dentro la nuova progettazione pubblica?

Oggi non abbiamo ancora un atto che dimostri il trasferimento formale degli elaborati, ma abbiamo una continuità di obiettivi abbastanza evidente da rendere indispensabile una verifica documentale completa. Nel frattempo, però, il vecchio sistema non può essere ‘spento’ ed è qui che entreranno in gioco gli ‘affidamenti ponte’, come già avvenuto sul resto del Litorale di Roma Capitale.

Tra il vecchio Castelporziano e quello futuro si sta costruendo una fase transitoria: affidamenti e rinnovi temporanei necessari a mantenere aperti i chioschi e garantire i servizi mentre si preparano demolizioni, nuove strutture e futuro assetto concessorio. Il c.d. ‘ponte’ serve esattamente a questo: tenere in vita gli attuali operatori fino a quando il nuovo modello non sarà pronto.

E qui si apre una questione delicatissima. Se la fase temporanea continua a mantenere gli stessi soggetti sul posto e, contemporaneamente, il nuovo sistema viene costruito attribuendo peso all’esperienza pregressa, il rischio è che il passaggio dal vecchio al nuovo finisca per produrre una continuità sostanziale anche dopo la gara.

La futura architettura amministrativa appare infatti abbastanza leggibile: rinnovo o rilascio della concessione demaniale a Roma Capitale, affidamenti ai privati, servizi di spiaggia, attività di ristorazione e nuove convenzioni, come avvenuto a Capocotta. Solo che Castelporziano è più complesso perché ancora non è stato definito il confine del demanio marittimo.

Dunque, prima di progettare, demolire, ricostruire e riaffidare, sarebbe necessario sapere con certezza su quale bene si sta intervenendo, quale amministrazione ne dispone e con quale titolo.

Come scriviamo da anni, una linea informatica (SID) non può sostituire una delimitazione giuridicamente certa. Nonostante ciò, l’Amministrazione procede programmando abbattimenti, affidando rilievi, immaginando nuove strutture, mantenendo in esercizio gli operatori attraverso una ‘fase ponte’ e preparandi un futuro assetto pluriennale.

Nel frattempo, il ruolo della Presidenza della Repubblica non emerge con chiarezza dagli atti pubblicamente disponibili, nonostante la trasformazione prevista sia destinata a modificare profondamente la spiaggia. Un ruolo necessariamente centrale, perché Castelporziano costituisce una dotazione del Presidente della Repubblica, non una proprietà della Presidenza.

È qui che si concentra il problema vero. Non sono i chioschi in sé, né le gare: è la trasparenza dell’intero percorso istituzionale. Proprio perché Castelporziano costituisce una dotazione del Presidente della Repubblica, la Presidenza dovrebbe rendere conoscibile la propria posizione e sollecitare Roma Capitale e gli altri soggetti coinvolti a pubblicare integralmente il precedente project financing, il parere dell’Avvocatura dello Stato, gli atti della Capitaneria, gli elaborati consegnati dai gestori, gli incarichi affidati a Risorse per Roma, i rilievi eseguiti da GRS, il progetto che ne scaturirà e tutti gli atti preparatori dei futuri affidamenti.

Solo allora sarà possibile capire se il project financing sia stato davvero definitivamente abbandonato oppure se, bocciato come iniziativa privata, stia semplicemente aspettando di ricomparire, pezzo dopo pezzo, dentro la progettazione pubblica.

Castelporziano appare sospeso tra due mondi: il vecchio sistema sopravvive attraverso concessioni ponte, mentre il nuovo viene lentamente costruito.

Ma siamo davvero sicuri che la spiaggia del Presidente della Repubblica sia la spiaggia più tutelata d’Italia? O proprio l’assenza di confini certi, atti pubblici completi e trasparenza rischia di trasformarla nel luogo dove politica e interessi imprenditoriali possono ridisegnare insieme il futuro di un bene che dovrebbe essere protetto più di ogni altro?

Le sorti di questo tratto di arenile della Capitale d’Italia, iscritto di fatto nella Costituzione italiana come dotazione del Presidente della Repubblica, non sono materia di interlocuzioni informali, mediazioni opache e interessi particolari.

Per questa ragione LabUr invierà una segnalazione al Segretariato della Presidenza chiedendo chiarimenti prima che si decida della autunnale destagionalizzazione e cioè dell’apertura dei lidi anche fuori dalla stagione balneare.

LabUr è un laboratorio indipendente di ricerca urbana specializzato nell’analisi documentale dei procedimenti amministrativi che producono le trasformazioni urbane. Verifica atti, piani urbanistici, procedimenti amministrativi e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

Mentre nella Commissione Capitolina Lavori Pubblici la cassa di Madonnetta viene definita essenziale e propedeutica agli interventi successivi sul sistema idraulico, procede la VAS di una nuova urbanizzazione che recapita le acque nell’Influente I del sistema Palocco. LabUr trasmette all’Autorità competente una seconda relazione tecnica.

Dopo l’analisi tecnica sulla rete idropotabile, vediamo ora il sistema idraulico. Anticipiamo dunque una seconda questione che sarà posta nell’ambito della Valutazione Ambientale Strategica (VAS) del Programma Urbanistico “Parchi della Colombo”: il rapporto tra la nuova trasformazione dell’Infernetto e il sistema Palocco–Influente I, sul quale Roma Capitale sta contemporaneamente programmando la cassa di espansione di Madonnetta.

La relazione tecnica LabUr – Laboratorio di Urbanistica è stata trasmessa in data odierna all’Autorità competente affinché sia acquisita nell’istruttoria in corso. C’è infatti un punto nel procedimento dei Parchi della Colombo che deve essere chiarito prima della conclusione della VAS perché la questione non riguarda soltanto la documentazione urbanistica, ma il suo confronto con ciò che Roma Capitale sta facendo, contemporaneamente, sul sistema idraulico del Canale Palocco.

MADONNETTA: L’OPERA “ESSENZIALE E PROPEDEUTICA”

Il 7 settembre la Commissione Lavori Pubblici di Roma Capitale ha dato parere favorevole al progetto della cassa di espansione del Canale Palocco in località Madonnetta.

Si tratta di un’opera strutturale di bacino, con un volume utile di laminazione di circa 277.000 metri cubi, destinata alla mitigazione del rischio idraulico del quadrante. Nel corso della Commissione gli uffici capitolini ne hanno sottolineato il carattere essenziale e propedeutico rispetto agli interventi successivi sul sistema idraulico.

E non stiamo parlando di una criticità astratta. La documentazione progettuale predisposta per la cassa descrive un territorio interessato da frequenti allagamenti connessi all’insufficienza della rete di drenaggio, richiama la saturazione delle infrastrutture idrauliche esistenti e il sottodimensionamento del reticolo di bonifica e individua nell’aumento delle superfici impermeabili e nella progressiva urbanizzazione fattori che contribuiscono alla vulnerabilità idraulica del sistema.

800 METRI CUBI DENTRO UN SISTEMA MOLTO PIÙ GRANDE

Contemporaneamente procede la VAS del Programma Urbanistico “Parchi della Colombo”, all’Infernetto: oltre 52.000 metri cubi di nuova edificazione, 16.264,66 mq di SUL e una capacità insediativa teorica di 365 abitanti.

Per compensare l’aumento del deflusso prodotto dalla trasformazione, il Programma prevede la vasca di laminazione W1, della capacità di 800 metri cubi, collegata direttamente all’Influente I del sistema Palocco.

Lo stesso Studio di compatibilità idraulica assume, per il sottobacino afferente alla vasca, una configurazione post operam con circa il 69% di superfici impermeabili e un coefficiente medio di deflusso pari a 0,73.

Il problema, sia chiaro, non è confrontare 800 metri cubi con 277.000. Le due opere infatti hanno natura e funzione completamente diverse. Madonnetta è un’opera strutturale di bacino, mentre W1 è una misura di invarianza idraulica del singolo comparto urbanistico. Il problema è che le due opere non appartengono a sistemi idraulici indipendenti.

La W1 restituisce infatti le proprie acque all’Influente I, appartenente alla rete artificiale di bonifica e confluente nel sistema Palocco. L’invarianza idraulica locale serve quindi a compensare l’incremento del picco di portata prodotto dalla trasformazione. Non interrompe il rapporto tra quel comparto e il sistema idraulico nel quale le acque vengono recapitate.

I LAVORI PUBBLICI RAGIONANO PER BACINO, L’URBANISTICA PER COMPARTO

È qui che emerge una delle questioni che LabUr sottopone alla VAS.
Da una parte Roma Capitale affronta la sicurezza idraulica alla scala del bacino e considera Madonnetta un’opera essenziale e propedeutica agli interventi successivi sul sistema. Dall’altra, la nuova trasformazione urbanistica viene valutata attraverso l’invarianza idraulica del singolo comparto.

Mentre i Lavori Pubblici ragionano per bacino, l’Urbanistica, almeno nella documentazione oggi disponibile, ragiona per comparto. Ma l’acqua che esce dal comparto non scompare. Entra nell’Influente I e continua a far parte dello stesso sistema territoriale sul quale l’Amministrazione sta programmando opere strutturali di mitigazione del rischio.

LO STESSO STUDIO TROVA UNA CRITICITÀ A WOLF FERRARI

È lo stesso Studio di compatibilità idraulica dei Parchi della Colombo a rilevare che l’attraversamento dell’Influente I in corrispondenza di via Ermanno Wolf Ferrari non è idoneo a convogliare la portata associata all’evento con tempo di ritorno di 200 anni. La simulazione determina il sormonto dell’attraversamento, l’allagamento di Largo Raffaello de Rensis e la propagazione delle acque in parte lungo la Cristoforo Colombo e in parte verso Palocco.

Lo Studio non conclude che le aree fondiarie destinate all’edificazione dei Parchi della Colombo siano interessate dall’allagamento simulato, ma la sicurezza locale delle aree edificabili non coincide automaticamente con la capacità e la sicurezza del sistema idraulico nel quale la trasformazione viene inserita.

Ed è proprio questo sistema che presenta criticità documentate e sul quale Roma Capitale sta contemporaneamente programmando un’opera strutturale di grande rilevanza.

L’INVARIANZA DEL COMPARTO NON È L’INVARIANZA DEL BACINO

La domanda ambientale, quindi, non può essere soltanto se il singolo lotto restituisce la stessa portata di picco che restituiva prima della trasformazione. Occorre verificare anche che cosa accada al sistema nel quale quella portata viene restituita, tenendo conto delle condizioni effettivamente esistenti, delle ulteriori trasformazioni urbanistiche, dell’impermeabilizzazione progressiva del territorio e delle opere strutturali programmate ma non ancora entrate in esercizio.

Madonnetta, oggi, è solo un’opera finanziata, progettata e ambientalmente istruita, ma non ancora realizzata e funzionante. Anche per i Parchi della Colombo alcuni elementi della soluzione idraulica non risultano ancora definitivamente determinati, tant’è che lo Studio rinvia alle successive fasi progettuali il dimensionamento definitivo di alcune opere connesse all’Influente I e la calibrazione delle misure di laminazione sulla configurazione effettivamente realizzata. È quindi necessario che la VAS ricostruisca un quadro unitario e temporalmente coerente del sistema idraulico, chiarendo il rapporto tra Parchi della Colombo, Influente I, Canale Palocco e gli interventi strutturali programmati.

Tradotto, chiediamo di distinguerle tecnicamente e coordinarle territorialmente, perché c’è una cosa che i procedimenti amministrativi possono fare e l’acqua no: fermarsi al confine di una pratica.

Qui la seconda Relazione_tecnica_confronto_Madonnetta_Parchi_della_Colombo_VAS (RELAZIONE TECNICA – “Cassa di espansione del Canale Palocco/Madonnetta e vasca di laminazione del Programma Urbanistico ‘Parchi della Colombo’ – Criticità di coordinamento tra programmazione dei lavori pubblici, pianificazione urbanistica e governo unitario del bacino idrografico”), trasmessa in data odierna all’Autorità competente nell’ambito della VAS.

La prima relazione è disponibile a questo LINK. Prima della scadenza dei termini seguirà la Relazione finale contenente tutte le osservazioni complessive di LabUr.

LabUr è un laboratorio indipendente di ricerca urbana specializzato nell’analisi documentale dei procedimenti amministrativi che producono le trasformazioni urbane. Verifica atti, piani urbanistici, procedimenti amministrativi e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

Metodo LabUr — Questo contributo è stato realizzato attraverso l’analisi di atti amministrativi, strumenti urbanistici, normativa vigente e documentazione tecnica. L’obiettivo è verificare attraverso fonti documentali i procedimenti che producono le trasformazioni urbane e valutarne la coerenza con la pianificazione urbanistica, la normativa vigente e l’interesse pubblico.

Seconda puntata del dossier LabUr sulla Palestra della Legalità costruita all’interno del Porto Turistico di Roma. Dopo aver ricostruito nella prima puntata gli affitti pagati a una società privata sotto sequestro, i flussi di contributi pubblici e il crollo dei bilanci della controllata in house, entriamo nei fascicoli urbanistici ed edilizi: la metamorfosi del fabbricato D da pertinenza di una pompa di benzina a “palestra privata”, l’azzeramento degli oneri concessori, la finzione del rischio idraulico, la giostra delle metrature catastali e un cortocircuito patrimoniale che gli stessi atti di Roma Capitale non riescono a sanare: di chi erano realmente il terreno e l’immobile mentre un ente pubblico versava oltre 100 mila euro l’anno di canoni di locazione? Esposto alla Corte dei Conti.

Prima della Palestra della Legalità c’era un impianto di rifornimento carburanti. Il fabbricato D di via dell’Idroscalo 103 nasce all’interno dell’Accordo di Programma del Porto Turistico di Roma del 2000 (ratificato con delibera di Consiglio Comunale n. 134/2000) ed è stato realizzato in forza del Permesso di Costruire n. 862 del 4 agosto 2006 come pertinenza della stazione di servizio TAMOIL. Non nasceva come impianto sportivo e non aveva alcuna funzione sociale o ricreativa.

Nel 2017 l’amministrazione giudiziaria di Immobilgest 2010 S.r.l. chiede di mutarne la destinazione d’uso. Nel 2018 Roma Capitale approva la variante e autorizza i lavori interni. Nel febbraio 2019 la struttura apre al pubblico.

Il percorso amministrativo formale esiste, ma l’esame analitico della Determinazione Dirigenziale di Roma Capitale (Dipartimento PAU rep. QI/1305/2018 del 31 agosto 2018) e della relazione tecnica asseverata del progettista dell’IPAB Asilo Savoia (prot. QI132046 del 2 agosto 2018) spalanca una sequenza di forzature tecniche e vuoti documentali che investono direttamente la sicurezza e le casse pubbliche.

La scorciatoia urbanistica: cambio d’uso e zero oneri concessori

L’area ricade nella zona M, sottozona M2, destinata a “Servizi generali e locali di proprietà privata” con vincolo specifico a distributore carburanti. Per trasformarla, il Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica (PAU) ricorre alla procedura semplificata dell’art. 1-bis della Legge Regionale Lazio n. 36/1987 per le modifiche non sostanziali agli strumenti urbanistici attuativi.

La Determinazione QI/1305/2018 approva la variante sostituendo la destinazione a stazione di servizio con quella di “palestra privata c.d. della legalità”. L’operazione viene fatta passare come mero mutamento interno alla medesima categoria funzionale “produttiva e direzionale” prevista dall’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001.

Asseverando che l’intervento non aumentava la superficie utile lorda (SUL), non modificava volume, sagoma e prospetti e non comportava opere strutturali, il Comune ha stabilito che non era dovuto un solo euro di contributo di costruzione (artt. 16 e 19 D.P.R. 380/2001), esentando l’intervento da oneri di urbanizzazione primaria, secondaria, costo di costruzione e contributo straordinario.

Una classificazione di comodo: una palestra ad alto afflusso viene equiparata a un gabbiotto commerciale di carburanti, consentendo alla proprietà del bene — all’epoca la società privata sotto sequestro Immobilgest 2010 S.r.l. — di veder riqualificato e trasformato il proprio cespite a costo zero in termini di oneri comunali.

La finzione del carico antropico in piena area di rischio alluvionale R4

Il punto più allarmante sul piano della pubblica sicurezza riguarda la compatibilità idraulica.
Il fabbricato sorge alla foce del Tevere ed è compreso, per tabulas, in Fascia A fluviale, corridoio primario di pianificazione e zona a rischio idraulico molto elevato R4 del Piano di Bacino. In un’area R4 le norme di salvaguardia impongono cautele massime e il vincolo stringente del nulla osta dell’Autorità di Bacino Distrettuale del Fiume Tevere per qualsiasi mutamento funzionale che incrementi l’esposizione umana al pericolo di alluvione.

Come ha superato questo scoglio Roma Capitale?

L’istruttoria della Determinazione QI/1305/2018 stabilisce che il nulla osta idraulico non è necessario sulla base di un presupposto messo nero su bianco: l’asserita assenza di incremento del carico antropico.
Si tratta di una contraddizione insostenibile. Come può un impianto sportivo presentare lo stesso carico antropico di un distributore di benzina con annesso chiosco merci?

• Nella stazione di rifornimento la presenza umana è puntiforme, rapida ed episodica;
• Nella Palestra della Legalità, la Regione Lazio e Asilo Savoia hanno rivendicato pubblicamente numeri imponenti: 1.500 abbonati nel 2020 con 31 corsi attivi su 78 ore settimanali e 53.298 ingressi annui, saliti nel consuntivo 2023 a 1.060 iscritti su 99 ore di attività settimanale!

Decine di cittadini si allenano, si cambiano e sostano contemporaneamente all’interno di un compendio a rischio inondazione R4. Dichiarare amministrativamente che non vi fosse aumento di carico antropico è stato l’artificio tecnico per bypassare le prescrizioni di sicurezza idraulica e i vincoli di bacino. Quale piano di evacuazione spondale è stato predisposto? Quali sono i limiti di affollamento istantaneo autorizzati per garantire l’incolumità in caso di piena del Tevere? Negli atti non ve n’è traccia.

Il buco nero dei titoli: dov’è l’agibilità? Dove sono gli impianti e l’antincendio?

La Determinazione dirigenziale del 2018 approvava un progetto su carta, non dava il via libera incondizionato all’apertura. Il dispositivo subordinava l’avvio del cantiere al deposito presso il Municipio X di adempimenti di legge inderogabili: comunicazione di inizio lavori, nominativo del direttore dei lavori, impresa esecutrice e regolarità contributiva (DURC), oltre alla successiva comunicazione di fine lavori.

Dagli atti ufficiali finora esaminati da LabUr mancano tutti i documenti essenziali che attestano la conformità dell’opera finita:

1. La Comunicazione di Inizio Lavori (CIL) con l’identità dell’impresa affidataria;
2. La Comunicazione di Fine Lavori con i collaudi tecnici;
3. La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA);
4. La SCIA Antincendio / Certificato di Prevenzione Incendi (CPI), presidio inderogabile per locali sportivi aperti al pubblico;
5. I certificati di conformità degli impianti (elettrico, idrico, climatizzazione e ricambio d’aria).

Il progetto asseverato dall’architetto di Asilo Savoia descriveva l’intervento come “manutenzione straordinaria leggera”: demolizione e ricostruzione di tramezzi non strutturali per ricavare spogliatoi, docce e percorsi interni, lasciando intatta la sagoma e le maglie dei pilastri. Tuttavia, gli elaborati grafici non contengono alcun computo metrico estimativo né tavole esecutive degli impianti.

L’apertura della palestra a febbraio 2019 poggiava su tutti i collaudi di sicurezza prescritti dalla legge o l’inaugurazione politica ha scavalcato la burocrazia ordinaria?

Il giallo delle superfici: quattro metrature per lo stesso stabile

L’opacità amministrativa si riflette direttamente sulla consistenza fisica del bene. Negli atti e nelle dichiarazioni delle istituzioni compaiono ben quattro dimensioni differenti per lo stesso edificio:

• 1.060,84 mq nella Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 33/2024 (l’atto formale di concessione ventennale);
• circa 1.200 mq nei comunicati ufficiali della Regione Lazio (2020);
• circa 1.800 mq nella relazione ufficiale di consegna dell’ANBSC (giugno 2023);
• circa 2.000 mq nelle comunicazioni celebrative di Asilo Savoia (marzo 2024).

Una forbice che raddoppia le superfici. A ciò si somma l’anomalia catastale: l’istanza di cambio d’uso del 2018 riguarda esclusivamente il subalterno 18 della particella 2827, mentre il dispositivo conclusivo della determina dirigenziale approva i subalterni 15, 18 e 19, categoria D/8.

Quali porzioni sono state effettivamente riqualificate? Quali erano coperte dai canoni di locazione? E se la concessione comunale del 2024 riguarda solo 1.060 mq, a quale titolo e su quali spazi Asilo Savoia dichiara un centro da 2.000 metri quadrati?

Risorse per Roma S.p.A. dichiara nei suoi report di aver effettuato proprio su questo bene verifiche catastali, sopralluoghi tecnici e monitoraggi per conto del Comune. Cosa contengono le relazioni tecniche di Risorse per Roma? Sono state riscontrate difformità?

Di chi erano il terreno e il fabbricato? Il paradosso del doppio proprietario

La faglia più profonda dell’intera operazione tocca il regime patrimoniale del compendio.

Nella Determinazione PAU QI/1305/2018, il Comune di Roma qualifica espressamente il fabbricato D come immobile di «proprietà di Roma Capitale», ubicato su un’area parimenti capitolina. Il 15 settembre 2018 l’amministrazione ribadiva pubblicamente attraverso i propri canali istituzionali di essere «proprietaria sia del terreno su cui ricade l’immobile sia dell’immobile».

Eppure, nello stesso identico testo della determina urbanistica, il gruppo di lavoro ammetteva un quadro incompatibile: la particella 2827 — espropriata dal Comune al Demanio nel 1979 — era stata successivamente venduta a soggetti privati dell’Accordo di Programma del Porto, e il Dipartimento Patrimonio capitolino aveva avviato un contenzioso giudiziario per tentare di riacquisirla!

Nel frattempo, per quello stesso edificio, la società confiscata Immobilgest 2010 S.r.l. figurava formalmente come proprietaria e locatrice, incassando da Asilo Savoia due canoni per complessivi 102.040 euro l’anno. La titolarità pubblica del bene si perfezionerà solo cinque anni dopo, con il decreto ANBSC del 2 marzo 2023 di destinazione al patrimonio indisponibile capitolino e la successiva trascrizione.

Il corto circuito è insanabile:

• Se Roma Capitale era già proprietaria del terreno e dell’immobile nel 2018, a quale titolo un ente pubblico regionale (Asilo Savoia) pagava oltre 100 mila euro di affitto a una S.r.l. privata sotto sequestro per occupare un bene già pubblico?
• Se invece l’immobile apparteneva a Immobilgest 2010 Srl (tanto da richiederne la confisca e il formale decreto di trasferimento statale nel 2023), su quali basi il Dipartimento Urbanistica nel 2018 ha autorizzato varianti e titoli edilizi qualificando l’area come patrimonio capitolino?

I conti che non tornano: dal milione speso ai nuovi 950.000 euro

Questo vuoto patrimoniale e urbanistico rende ancora più opaca la gestione delle risorse.

Asilo Savoia ha dichiarato di aver investito circa 1 milione di euro per riqualificare la struttura e acquistare macchinari sportivi. Ma dai bilanci di Immobilgest 2010 Srl emerge che solo 210.000 euro di lavori sono stati formalmente compensati e scomputati dai canoni di locazione.

Per una trasformazione definita dagli atti comunali come “manutenzione straordinaria leggera” (senza opere murarie portanti, né scavi, né variazioni volumetriche), come si giustifica la spesa di 1 milione di euro? Chi ha redatto i computi metrici e validato la congruità dei prezzi prima di autorizzare la spesa di fondi pubblici? Quanta parte di quella cifra ha incrementato stabilmente il valore del manufatto e quanta è finita in attrezzature mobili?

La domanda diventa stringente alla luce dei nuovi finanziamenti piovuti sulla Palestra:

• € 700.000 a valere sul Fondo statale “Sport e Periferie”;
• € 250.000 erogati dalla Regione Lazio a fine 2024 con la L.R. 17/2024.

Un ulteriore pacchetto da 950.000 euro di risorse pubbliche destinato a un “polo attrezzato outdoor” e all’ampliamento dell’impianto.

Qual è il nuovo titolo edilizio? Su quali subalterni o aree esterne insistono le nuove opere? In un contesto sottoposto a vincolo paesaggistico della Riserva Statale del Litorale e a vincolo idraulico R4, sono stati acquisiti i nulla osta ambientali e dell’Autorità di Bacino o si replicherà la scorciatoia amministrativa del 2018?

Seguire gli atti, non la propaganda

Nella prima puntata abbiamo seguito i flussi finanziari. In questa seconda abbiamo seguito le pietre, le carte catastali e le norme di sicurezza violate o aggirate. Entrambe le piste conducono allo stesso punto critico: l’assenza di trasparenza. Un immobile trasformato con una variante urbanistica priva di oneri e di pareri idraulici essenziali, inaugurato senza che siano reperibili i certificati di agibilità e prevenzione incendi, mentre un ente pubblico pagava affitti a una società privata su un bene che il Comune dichiarava simultaneamente proprio.

Nella terza e ultima puntata affronteremo la filiera delle responsabilità politiche e la filiera dei controlli omessi: dal modello di governance accentrato nelle mani del presidente di Asilo Savoia Massimiliano Monnanni, all’acquisizione societaria del Montespaccato per 830.000 euro, fino all’evanescenza del Comitato di valutazione semestrale e dei tavoli di vigilanza territoriale, perché la legalità non si misura sulla targa all’ingresso, ma sulla conformità di ogni singolo atto amministrativo.

Esposto alla Corte dei Conti

Per questo motivo presenteremo un esposto (che alleghiamo in calce) alla Procura regionale della Corte dei Conti per il Lazio, perché la criticità più rilevante riguarda l’eventuale impiego di risorse pubbliche — investimenti e canoni sostenuti da Asilo Savoia — su un immobile la cui titolarità patrimoniale non risulta chiaramente ricostruita. In conoscenza:

• Dipartimento Valorizzazione del Patrimonio di Roma Capitale:
• Dipartimento Programmazione Urbanistica:
• Dipartimento Attuazione Urbanistica:
• Municipio Roma X:
• Ragioneria Generale di Roma Capitale:
• Regione Lazio, quale amministrazione di vigilanza sull’ente pubblico Asilo Savoia;
• Asilo Savoia, affinché produca titolo di disponibilità, canoni pagati, investimenti sostenuti e autorizzazioni.

Relazione_tecnica_Palestra_della_Legalita_professionale

Documenti e fonti

• Roma Capitale – Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 33/2024
• Roma Capitale – Determinazione dirigenziale QI/1305 del 31 agosto 2018
• Roma Capitale – Relazione tecnica asseverata prot. QI132046 del 2 agosto 2018, arch. Paolo Del Grande
• Roma Capitale – Elaborato grafico della Palestra della Legalità: ante operam, inter operam, post operam e sezioni
• Roma Capitale – Riscontro del 14 novembre 2018 alla richiesta di accesso civico
• Regione Lazio – L.R. n. 36 del 2 luglio 1987
• ANBSC – Consegna della Palestra della Legalità a Roma Capitale, 27 giugno 2023
• Regione Lazio – Primo anniversario della Palestra della Legalità
• ASP Asilo Savoia – Cinque anni della Palestra della Legalità
• Risorse per Roma – Beni confiscati e attività di monitoraggio
• LabUr – Porto Turistico di Roma: lo Stato è proprietario, ma chi ha verificato la concessione?
• DGR Lazio n. 780 del 10 ottobre 2024, (riporta entrambi gli importi, il costo complessivo rimodulato e precisa che la Presidenza del Consiglio avrebbe assunto il ruolo di RUP e stazione appaltante);
• determinazione n. 177 dell’11 novembre 2024 di Asilo Savoia;
• notizia pubblicata da Asilo Savoia per il quinto anniversario (la concessione ventennale consentirà di avviare gli ulteriori lavori previsti fin dal 2021).

AGGIORNAMENTO (9 settembre, ore 17.18)

PALESTRA DELLA LEGALITÀ: LA REPLICA DELL’ASP NON RISPONDE ALLE DOMANDE POSTE DA LABUR

Asilo Savoia rivendica, attraverso Canale 10 [1], la regolarità formale della gestione, ma non smentisce le criticità documentate da LabUr [2 e 3]. Canoni, investimenti pubblici, concessione gratuita, finanziamenti e regolarità dell’immobile restano tutti da verificare.

La replica di ASP Asilo Savoia non chiude il caso della Palestra della Legalità. Al contrario, conferma la complessità della vicenda senza rispondere alle questioni sostanziali sollevate da LabUr.

Nessuno ha sostenuto che la presentazione di un esposto equivalga all’apertura di un’indagine della Corte dei Conti. È però singolare che l’ASP concentri la propria difesa su questo aspetto formale, invece di chiarire documentalmente come siano stati impiegati e rendicontati i fondi pubblici.

L’ASP afferma che la locazione con Immobilgest 2010 Srl era prevista nell’ambito dell’amministrazione giudiziaria. Ma la questione non è se il contratto fosse formalmente consentito: occorre verificare se i due canoni, complessivamente pari a 102.040 euro l’anno, fossero congrui rispetto allo stato, al valore e al regime giuridico del bene sequestrato. 

Occorre inoltre sapere quanto sia stato realmente pagato, quanto compensato con lavori e quale parte degli investimenti dichiarati per circa 1 MLN di euro abbia incrementato stabilmente il valore dell’immobile.

Neppure la successione tra sequestro, confisca, destinazione a Roma Capitale e concessione gratuita risolve il problema. La ricostruzione dell’ASP conferma che un ente pubblico ha pagato canoni e sostenuto investimenti su quel bene fino al 2023, ottenendone poi l’utilizzo gratuito per 20 anni (+20). Proprio per questo deve essere verificata la proporzionalità del vantaggio riconosciuto e il criterio con cui Roma Capitale ha utilizzato anche i precedenti canoni e lavori per determinare la durata della concessione.

L’ASP ricorda poi che la Palestra svolge una funzione sociale e non opera per produrre profitto. È un argomento che non risponde alle contestazioni. La finalità sociale non attenua gli obblighi di economicità, rendicontazione e trasparenza: li rende ancora più stringenti, perché si tratta di risorse, beni e soggetti pubblici.

Anche la precisazione sui finanziamenti non smentisce LabUr. Le nostre relazioni distinguono espressamente contributi, cofinanziamenti e fondi amministrati per voucher, evitando di sommare poste differenti. Resta però necessario riconciliare ogni somma con il relativo beneficiario, progetto, costo e rendiconto. E la conferma che i 700.000 euro di “Sport e Periferie” siano gestiti da Sport e Salute quale stazione appaltante unica individua chiaramente l’ulteriore livello di verifica su progetto rimodulato, affidamenti, pagamenti, lavori e collaudi.

Anche il tentativo di derubricare le immagini del degrado e dei bivacchi a fatti avvenuti in “spazi esterni autonomi” non sposta i termini del problema: lo stato delle pertinenze, dei locali tecnici e delle vie di esodo incide direttamente sulla sicurezza e sull’agibilità di una struttura pubblica affidata in concessione.

La replica tace infine sulle principali questioni urbanistiche ed edilizie: corrispondenza tra opere autorizzate e realizzate, inizio e fine lavori, agibilità, prevenzione incendi, conformità degli impianti e compatibilità dell’effettivo afflusso di utenti con il presupposto dell’assenza di incremento del carico antropico in un’area classificata a rischio idraulico molto elevato R4.

Dunque l’ASP non ha smentito le relazioni di LabUr. Ha invece confermato canoni, passaggi patrimoniali, pluralità dei finanziamenti e coinvolgimento di più soggetti pubblici, senza fornire una risposta documentale sui punti decisivi. 

Proprio le risultanze emerse e le dichiarazioni dell’ente rendono oggi doveroso e non procrastinabile l’intervento coordinato della Procura regionale della Corte dei conti, della Procura della Repubblica, dell’ANAC e della Regione Lazio, ai quali LabUr ha formalmente rimesso gli atti.

[1] https://canaledieci.it/2026/09/09/asilo-savoia-la-palestra-della-legalita-di-ostia-opera-nel-rispetto-delle-norme/

[2] https://www.labur.eu/public/blog/2026/09/07/palestra-della-legalita-dentro-il-porto-di-ostia-dal-video-ai-conti-labur-scrive-alla-corte-dei-conti-13/

[3] https://www.labur.eu/public/blog/2026/09/09/palestra-della-legalita-23-da-distributore-a-palestra-di-chi-erano-il-terreno-e-il-fabbricato/

LabUr è un laboratorio indipendente di ricerca urbana specializzato nell’analisi documentale dei procedimenti amministrativi che producono le trasformazioni urbane. Verifica atti, piani urbanistici, procedimenti amministrativi e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

Metodo LabUr — Questo contributo è stato realizzato attraverso l’analisi di atti amministrativi, strumenti urbanistici, normativa vigente e documentazione tecnica. L’obiettivo è verificare attraverso fonti documentali i procedimenti che producono le trasformazioni urbane e valutarne la coerenza con la pianificazione urbanistica, la normativa vigente e l’interesse pubblico.

La compensazione di Tor Marancia arriva all’Infernetto mentre la VAS riconosce la “potenziale inadeguatezza” dell’approvvigionamento idrico. Dopo il disservizio del 29 agosto LabUr ha chiesto ad Acea cause, infrastrutture coinvolte e possibili vulnerabilità della rete. La risposta è arrivata, i chiarimenti tecnici no.

Il Programma Urbanistico Parchi della Colombo all’Infernetto, sottoposto in queste settimane a Valutazione Ambientale Strategica (le osservazioni scadono il 18 settembre), è l’ultimo passaggio di una vicenda urbanistica molto lunga, che parte dalle compensazioni originate dalla tutela di Tor Marancia e approda, molti anni dopo, all’Infernetto.
È uno dei meccanismi più controversi della pianificazione romana: diritti edificatori che non vengono esercitati nelle aree originariamente interessate e che, attraverso la compensazione, vengono trasferiti altrove.
Nel caso dei Parchi della Colombo, quei diritti arrivano in un quadrante che nel frattempo è profondamente cambiato.

L’Infernetto di oggi non è quello sul quale furono costruiti molti degli scenari urbanistici e infrastrutturali originari. La popolazione è cresciuta, il territorio si è densificato e le reti stradali e tecnologiche devono sostenere carichi molto diversi da quelli di alcuni decenni fa.

L’Accordo di Programma di Parchi della Colombo

Il Programma prevede 16.264,66 mq di SUL complessiva, 13.687,66 residenziale, 365 abitanti. Il problema non sono soltanto quei 365 abitanti, ma la capacità residua del territorio nel quale vengono collocati.

Una criticità scritta nel Rapporto Ambientale

La documentazione ambientale del Programma individua espressamente, tra le principali possibili conseguenze dell’aumento del carico insediativo, la “potenziale inadeguatezza del sistema di approvvigionamento idrico”, insieme alla possibile inadeguatezza del sistema di smaltimento dei reflui e all’incremento dei flussi veicolari. Una cosa è dimostrare che il nuovo insediamento potrà essere materialmente allacciato all’acquedotto, un’altra è dimostrare che la rete esistente disponga della portata, della pressione e della capacità residua necessarie a sostenere nuovi carichi senza compromettere il servizio già reso al territorio.

E proprio mentre è aperta la procedura ambientale (VAS) dei Parchi della Colombo, sul territorio avviene una coincidenza davvero curiosa. 

La VAS e il collasso del sistema idrico

Il 29 agosto l’acqua sparisce o arriva con poca pressione nel quadrante Infernetto, Casal Palocco e AXA. La stessa Acea riconduce il disservizio generale a problemi nel riempimento dei serbatoi di alimentazione della zona.
Il 30 agosto LabUr segnala ad Acea Ato 2 il grave disservizio verificatosi a partire dal giorno precedente. Il fenomeno risultava protratto per oltre ventiquattro ore (LINK).
La PEC, inviata ad Acea Ato 2, alla Segreteria Tecnico Operativa dell’ATO2 e al Municipio X, con ARERA per conoscenza, conteneva dieci domande tecniche precise, tra cui:

• quale fosse stata la causa dell’evento; 
• se fosse stata interessata una condotta primaria, una dorsale, un nodo di regolazione, un distretto idrico/DMA o una rete locale; 
• quali territori fossero stati effettivamente coinvolti; 
• quando fossero iniziate le operazioni di riparazione; 
• perché il normale livello di pressione non fosse stato immediatamente ripristinato. 

Domande normali dopo un disservizio di quella dimensione che si è protratto fino al 1° sttembre.

Ma ne abbiamo posta un’altra. Alla STO dell’ATO2 abbiamo chiesto di verificare l’eventuale presenza di “criticità strutturali nel sistema di adduzione e distribuzione del quadrante Infernetto–Acilia–Palocco–Ostia” aggiungendo che “la richiesta assume particolare rilievo anche alla luce della progressiva densificazione urbanistica dell’Infernetto (Parchi della Colombo) e dei nuovi carichi insediativi previsti nel quadrante”. Tradotto: il disservizio ha evidenziato limiti o vulnerabilità della rete attualmente esistente? 

Le non risposte di ACEA al reclamo

Acea Ato 2 non ha, di fatto, risposto. Ha semplicemente richiamato il Regolamento di utenza e la Carta del Servizio Idrico Integrato. Rispetto alla richiesta di documentazione, ha indicato la necessità di presentare una formale istanza di accesso agli atti.
Quello che non troviamo nella risposta ricevuta è però ciò che avevamo chiesto di conoscere sul piano tecnico:

• Qual è stata la causa del disservizio?
• Quale infrastruttura è stata interessata?
• È stata coinvolta una dorsale, un DMA, un nodo di regolazione o una rete locale?
• Perché il ripristino della pressione ha richiesto tanto tempo?
• Sono emerse vulnerabilità strutturali della rete?

Non si sa. Quello che è certo è che intanto sulla rete si continua a lavorare anche in questi giorni. 

I lavori ACEA 

Da mesi sono visibili interventi sulla rete idrica del quadrante e, anche nei primi giorni di settembre, Acea ha comunicato lavori programmati con possibili interruzioni o abbassamenti di pressione in alcune zone dell’Infernetto. Che siano o no collegati alla futura densificazione dei Parchi della Colombo non lo sappiamo con certezza perché semplicemente non ci hanno risposto.  Quello che è certo è che occorre sapere quali interventi siano in corso, quali problemi siano destinati a risolvere e soprattutto se essi costituiscano semplice manutenzione, recupero delle perdite e dell’efficienza della rete esistente oppure determinino anche un incremento della capacità infrastrutturale disponibile. Perché le due cose non sono equivalenti.

Se un acquedotto viene risanato per recuperare perdite, pressione o affidabilità necessarie a garantire un servizio adeguato agli utenti che già esistono, la capacità recuperata non può essere automaticamente considerata capacità libera per nuova urbanizzazione. 

Prima gli abitanti, poi la capacità della rete? No

La questione dei Parchi della Colombo impone di chiedersi: 

• Quanta capacità possiede oggi la rete dopo aver soddisfatto la popolazione esistente?
• Quanta ne assorbiranno le trasformazioni già autorizzate ma non ancora completamente insediate?
• Quali interventi sono necessari per recuperare eventuali deficit pregressi?
• E infine, quale capacità rimane effettivamente disponibile per nuovi carichi urbanistici?

È una distinzione fondamentale perché una rete può essere tecnicamente collegabile e contemporaneamente non possedere un margine infrastrutturale sufficiente nelle condizioni più gravose. E il problema non riguarda soltanto la quantità d’acqua disponibile, ma anche pressioni, condizioni di punta, resilienza del sistema e capacità di garantire il servizio quando una parte della rete è indisponibile.

La VAS dei Parchi della Colombo

Le osservazioni alla Valutazione Ambientale Strategica dei Parchi della Colombo possono essere presentate fino al 18 settembre. LabUr sta completando l’esame della documentazione e presenterà le proprie osservazioni nei termini.
Non ne anticipiamo oggi il contenuto, ma una cosa può essere detta già adesso: la VAS non serve a certificare che un nuovo insediamento potrà essere collegato alle infrastrutture esistenti. Serve a valutare preventivamente se il territorio e le sue infrastrutture siano in grado di sostenerne gli effetti, anche insieme a quelli delle altre trasformazioni previste.

Quando lo stesso Rapporto Ambientale parla di “potenziale inadeguatezza del sistema di approvvigionamento idrico”, la risposta non può arrivare dopo l’edificazione. Deve arrivare prima. Per questo torniamo a chiedere pubblicamente ad Acea Ato 2 e alla STO dell’ATO2: qual è oggi la capacità residua della rete idropotabile che serve l’Infernetto? Quali sono natura e finalità degli interventi attualmente in corso? Quale capacità resterà effettivamente disponibile dopo avere garantito il servizio alla popolazione esistente e assorbito i carichi urbanistici già previsti?

Se la rete è adeguata, i dati potranno dimostrarlo. Se invece necessita di potenziamenti, è necessario sapere quali, quando, a carico di chi e prima di quale fase della nuova edificazione. Non vorremmo scoprire che ACEA si sta preparando le carte per la conferenza dei servizi di questo ennesimo Accordo di Programma.

Il link alla Relazione_tecnica_sistema_idrico_Infernetto_PNRR_Parchi_della_Colombo inviata in data odierna. Nei prossimi giorni saranno inviate le ulteriori osservazioni.

LabUr è un laboratorio indipendente di ricerca urbana specializzato nell’analisi documentale dei procedimenti amministrativi che producono le trasformazioni urbane. Verifica atti, piani urbanistici, procedimenti amministrativi e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

Metodo LabUr — Questo contributo è stato realizzato attraverso l’analisi di atti amministrativi, strumenti urbanistici, normativa vigente e documentazione tecnica. L’obiettivo è verificare attraverso fonti documentali i procedimenti che producono le trasformazioni urbane e valutarne la coerenza con la pianificazione urbanistica, la normativa vigente e l’interesse pubblico.

Un corpo disteso sui gradini dell’edificio. Valigie, borse consumate, coperte, cartoni e un passeggino stipato di effetti personali. Non è un relitto urbano abbandonato della periferia romana: è la facciata della Palestra della Legalità di Ostia, in via dell’Idroscalo 103. È quanto documenta un video di circa cinquanta secondi pervenuto a LabUr nei giorni scorsi. Non solo: all’interno, ci sarebbero ambienti in condizioni stridenti con la consueta narrazione istituzionale, tra infiltrazioni d’acqua sui pavimenti dei servizi igienici e dotazioni la cui manutenzione richiede una verifica urgente e approfondita. Come può il simbolo regionale dell’antimafia trovarsi in questo stato? Chi sostiene finanziariamente la struttura, a chi compete la manutenzione straordinaria e ordinaria e, soprattutto, dove sono finiti i controlli e le rendicontazioni previsti per legge? Da questi interrogativi LabUr ha avviato una meticolosa ricognizione degli atti amministrativi e contabili di Regione Lazio, Roma Capitale, Agenzia Nazionale per i Beni Sequestrati e Confiscati (ANBSC), ASP Asilo Savoia e delle società coinvolte a vario titolo nella gestione economica del compendio. L’esito di questo lavoro è una dettagliata relazione tecnica trasmessa da LabUr alla Procura regionale della Corte dei conti per il Lazio, affinché la magistratura contabile accerti la congruità economica, la legittimità dei titoli e la tracciabilità delle risorse pubbliche impiegate.
Ha inizio così oggi un’inchiesta in tre puntate per ricostruire la complessa architettura economica, societaria e patrimoniale sorta attorno al presidio inaugurato all’indomani della stagione di Mafia Capitale.

La Palestra è dentro il Porto di Ostia

La Palestra della Legalità non è semplicemente “vicina” al Porto Turistico di Roma ad Ostia. Occupa porzioni del fabbricato D di via dell’Idroscalo 103, parte del complesso realizzato nell’ambito dell’Accordo di Programma del Porto.
Prima della trasformazione, il fabbricato era destinato a pertinenza della stazione di servizio e del distributore di carburanti Tamoil. È quindi materialmente e urbanisticamente inserito nella storia del compendio portuale.

La vicenda della Palestra si intreccia così con il filone di indagine sul Porto Turistico di Roma a Ostia che LabUr segue da anni. Il 27 agosto 2026 abbiamo pubblicato l’inchiesta “Porto Turistico di Roma: lo Stato è proprietario, ma chi ha verificato la concessione?”, dando notizia di un nuovo esposto-istanza indirizzato a Roma Capitale, Ministero dell’Economia e delle Finanze, Agenzia del Demanio, Regione Lazio, ANBSC, Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, Capitaneria di Porto e, per quanto di competenza, Procura regionale della Corte dei conti.

Al centro di quella segnalazione si trova la catena del titolo concessorio del Porto: la concessione demaniale marittima cinquantennale n. 129 del 30 ottobre 2001 era stata rilasciata ad Attività Turistiche Imprenditoriali S.p.A., mentre Porto Turistico di Roma S.r.l. vi è subentrata soltanto nel 2007 attraverso la Determinazione regionale B0892.

L’esame della Palestra della Legalità costituisce il secondo pilastro di quell’inchiesta: il perimetro degli immobili confiscati, delle partecipate e delle relazioni economico-finanziarie che continuano ad animare il compendio.

Storia e propaganda di una confisca

La stessa Regione Lazio, presentando nel 2020 il primo anniversario della Palestra, descriveva la struttura come uno “stabile confiscato all’imprenditore Mauro Balini”.
Secondo la ricostruzione pubblicata dall’Agenzia nazionale per i beni sequestrati e confiscati, il bene venne confiscato nell’ambito di un procedimento di prevenzione relativo ad attività di riciclaggio e investimento di proventi illeciti riconducibili alle famiglie Fasciani e Spada.

La propaganda però aveva già tagliato il nastro. Nell’ottobre 2018 Nicola Zingaretti aveva già scelto la formula politica destinata ad accompagnare la Palestra della Legalità: «La mafia si può sconfiggere, e i beni confiscati possono tornare alle persone. A Ostia aprirà la palestra, anche questa un bene confiscato alle mafie».

La vicenda giudiziaria e patrimoniale era però molto meno lineare dello slogan.
Il patrimonio riconducibile a Mauro Balini era stato interessato nel 2015 da un sequestro preventivo penale nell’ambito di un’inchiesta per associazione per delinquere finalizzata, tra l’altro, alla bancarotta fraudolenta, al riciclaggio, all’impiego di denaro di provenienza illecita e all’intestazione fittizia di beni. Nel luglio 2016 era poi intervenuto un distinto sequestro di prevenzione patrimoniale, nel cui procedimento furono considerati anche i rapporti attribuiti all’imprenditore con i clan Fasciani e Spada.
Quando Zingaretti parlava di un bene già «confiscato alle mafie», tuttavia, la confisca non era definitiva. La struttura si trovava ancora nella fase giudiziaria del sequestro, non era stata destinata al patrimonio indisponibile di Roma Capitale e Asilo Savoia la utilizzava in forza di due rapporti di locazione onerosi stipulati con Immobilgest 2010.
La confisca sarebbe diventata definitiva nel 2021. Il decreto ANBSC di destinazione del bene a Roma Capitale sarebbe arrivato solo il 2 marzo 2023, la consegna formale il 27 giugno 2023 e la concessione ventennale ad Asilo Savoia nel 2024.
Dunque era anticipata e politicamente semplificata la rappresentazione di un immobile già definitivamente confiscato e restituito ai cittadini. Nel 2018 infatti quella restituzione non era ancora compiuta: un ente pubblico stava pagando due affitti per complessivi 102.040 euro annui alla società sottoposta ad amministrazione giudiziaria e investiva risorse nel suo immobile.

Quindi quando la propaganda aveva già tagliato il nastro, il diritto e il patrimonio pubblico avrebbero impiegato altri cinque anni per raggiungerla. (LINK)
Se Zingaretti ha fornito alla Palestra la narrazione politica, Massimiliano Monnanni, Presidente Asilo Savoia dall’agosto 2014, ha rappresentato per oltre un decennio la continuità dell’ente chiamato a tradurla in gestione amministrativa.
Il ruolo della classe politica e le relazioni istituzionali saranno al centro della terza puntata del dossier.» oppure «Ma il ruolo della classe politica e della rete societaria lo vedremo nella terza puntata del dossier.

Chi è Immobilgest 2010 S.r.l.

La società proprietaria che nel 2017 ha concesso in locazione i locali ad Asilo Savoia è la Immobilgest 2010 S.r.l. (C.F./P.IVA 06831071003, REA RM-992714). Dalla visura camerale storica emerge che la società era originariamente riconducibile all’imprenditore Mauro Balini. Nel settembre 2014 il capitale passò alla fiduciaria Brick Real Estate S.r.l.

Nel luglio 2015 il compendio fu colpito da sequestro penale preventivo, seguito nel luglio 2016 dal sequestro di prevenzione del Tribunale di Roma (procedimento n. 145/2016). La confisca, disposta nel 2018, è divenuta definitiva in Cassazione nel luglio 2021, con intestazione delle quote all’Erario dello Stato sotto gestione ANBSC. Come riportato dalle note ufficiali dell’Agenzia, i beni societari sono stati confiscati nell’ambito delle inchieste sul riciclaggio e reinvestimento di proventi illeciti sul litorale.

Immobilgest non è un operatore terzo estraneo al Porto: ne abita il perimetro e ne condivide le vicende. Nei suoi bilanci depositati emergono debiti post-sequestro verso le altre società della marina: € 10.803,18 verso Gestione Servizi Porto di Roma S.r.l. per manutenzioni ordinarie (2018–2022) e € 2.440 verso Porto Turistico di Roma S.r.l. Il vincolo tra la locatrice della Palestra e la gestione commissariale del Porto non è solo logistico: è societario e contabile.

Due contratti di locazione sul bene sequestrato: il cortocircuito proprietario

Il percorso prende avvio il 23 febbraio 2017 con l’Accordo quadro tra Regione Lazio, Tribunale di Roma e l’allora IPAB Asilo Savoia per l’utilizzo sociale del bene sotto sequestro, demandando la definizione a un apposito contratto di locazione con l’amministratore giudiziario.

Dalla successiva Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 33 del 29 febbraio 2024 emerge che nel 2017 Asilo Savoia sottoscrisse con Immobilgest ben due rapporti locativi onerosi per complessivi € 102.040 l’anno (€ 70.000 + € 32.040).

La riscossione di un canone da parte di una società in amministrazione giudiziaria è facoltà prevista dal Codice Antimafia per tutelare i creditori sociali e la continuità d’impresa. Ma qui si apre una clamorosa contraddizione documentale:

• Il 15 settembre 2018 Roma Capitale comunicava ufficialmente di essere «proprietaria sia del terreno sia dell’immobile», presupposto ribadito dagli atti del Dipartimento Urbanistica (DD QI/1305/2018).
   
• Se il compendio era già pubblico o rivendicato dal Comune, a quale titolo un ente pubblico regionale (Asilo Savoia) corrispondeva oltre 100 mila euro l’anno a una società privata sottoposta a misura di prevenzione?
   
• E se invece la piena titolarità era di Immobilgest (tanto da richiederne la confisca definitiva nel 2021 e il decreto formale di destinazione ANBSC a Roma Capitale solo nel marzo 2023), su quali basi il Comune istruiva varianti urbanistiche asserendo di disporre del bene?
   

Un milione di euro dichiarato, ma nei conti solo 210.000 euro compensati

Asilo Savoia ha ripetutamente dichiarato alla stampa e agli atti di avere investito circa un milione di euro per risanare la palazzina D e installare macchinari sportivi.

La lettura incrociata dei bilanci di Immobilgest 2010 S.r.l. ridimensiona però il quadro contabile delle opere stabili: la società locatrice documenta un accordo di compensazione canoni/lavori per soli € 210.000, originariamente spalmato su 36 mesi tramite risconti passivi (poi prorogato per le chiusure Covid).

La differenza è sostanziale e contabile:

1. Quali lavori edilizi stabili sono stati effettivamente periziati e scomputati a beneficio del manufatto?
    
2. La restante quota dell’investimento dichiarato riguarda attrezzature e macchinari mobili (che restano di proprietà dell’ente e non incrementano stabilmente il patrimonio immobiliare pubblico)?
    
3. Chi ha validato la congruità economica delle opere compensatrici a fronte di un canone da oltre 100 mila euro annui per un ex distributore privo originariamente di agibilità sportiva?
    

La confisca definitiva non ferma la partita contabile delle utenze

A fine febbraio 2019 la palestra apre al pubblico. Nel luglio 2021 la confisca di Immobilgest diventa irrevocabile. Il 2 marzo 2023 l’ANBSC destina l’immobile al patrimonio indisponibile di Roma Capitale, con formale consegna il 27 giugno 2023 alla presenza del ministro dell’Interno Matteo Piantedosi.

Nonostante il bene sia entrato nel patrimonio capitolino, i bilanci di Immobilgest dimostrano che la contabilità economica tra la società confiscata e Asilo Savoia non si è chiusa:

• Nel bilancio 2022 compaiono crediti per canoni e consumi;
   
• Nel consuntivo 2023 la gestione ammette una perdita causata dal «venir meno dei canoni» dopo la devoluzione al Comune, ma sollecita ancora crediti per utenze;
   
• Nel bilancio 2024 Immobilgest espone ancora € 24.655 di fatture da emettere ad Asilo Savoia per rimborso utenze e oltre € 30.000 di debiti verso ACEA per forniture idriche della palestra!

Perché a distanza di oltre un anno dal passaggio del bene al Comune le utenze non erano state volturate e continuavano a transitare contabilmente attraverso l’azienda confiscata

Il paradosso della DAC 33/2024: la concessione gratuita ventennale

Il 29 febbraio 2024 l’Assemblea Capitolina approva la deliberazione n. 33, concedendo il complesso gratuitamente ad Asilo Savoia per venti anni, rinnovabili per ulteriori venti (contratto stipulato il 7 agosto 2024).

La concessione senza canone impone l’obbligo della manutenzione e il vincolo di rendicontazione dei flussi, con obbligo di reinvestire nella struttura le eventuali maggiori entrate. Ma la delibera introduce un parametro singolare: per giustificare l’eccezionale durata quarantennale (20+20), Roma Capitale calcola e valorizza l’ammontare dei canoni precedentemente pagati da Asilo Savoia a Immobilgest e il quadro economico degli interventi eseguiti.

I canoni versati nel pregresso rapporto privatistico con l’azienda confiscata sono serviti a blindare una concessione demaniale gratuita per i decenni a venire.

La voragine della SSD Audace Savoia: crollo dei ricavi e costi opachi

La gestione operativa della struttura è delegata dall’ASP alla propria controllata in house al 100%, la SSD Audace Savoia – Talento & Tenacia a r.l. È qui che l’analisi dei conti rivela una profonda mutazione genetica

Nel 2019 la società dichiarava di autosostenersi con le tariffe degli abbonati e registrava € 459.835 di costi per servizi senza avere un solo dipendente a libro paga. Nel 2023 i costi per servizi esplodono a € 869.989 e nel 2024 si attestano a € 832.304, pur in presenza di 13 dipendenti strutturati.

Ma il segnale più critico emerge dal confronto delle entrate tra il 2023 e il 2024:

• I ricavi caratteristici delle vendite e prestazioni (abbonamenti, corsi, attività commerciali) crollano verticalmente: da € 712.093 a miseri € 91.522 (-87%).
   
• La voce “Altri ricavi e proventi” resta invece mastodontica: € 1.124.622 nel 2024 (dopo i € 1.190.538 del 2023).
   

Nel 2024, oltre il 92% dei proventi della società non deriva dal mercato o dalle quote sportive, ma da questa macro-voce aggregata. I bilanci in forma abbreviata depositati dall’ASP (LINK) impediscono di verificare la reale composizione di questo milione di euro: quanti sono contributi pubblici a rendiconto, quante quote di voucher regionali e quante sopravvenienze legate ad altre operazioni societarie?

La narrazione dell’impianto che produce reddito sociale autonomo si infrange contro i numeri: la gestione ordinaria sul mercato è azzerata, mentre centinaia di migliaia di euro continuano a uscire sotto la voce generica dei “costi per servizi”. Chi sono i fornitori e i professionisti esterni che assorbono gli oltre 800 mila euro annui di servizi affidati da una controllata in house a capitale pubblico?

Risorse pubbliche a pioggia: contributi diretti e voucher regionali

Nel perimetro Palestra/Talento & Tenacia si contano finanziamenti pubblici diretti per almeno 1,15 milioni di euro:

• € 200.000 di cofinanziamento regionale (DGR Lazio n. 98/2021);
• € 700.000 a valere sul Fondo statale “Sport e Periferie” (Presidenza del Consiglio) per l’ampliamento della Palestra;
• € 250.000 di contributo straordinario a fondo perduto erogato dalla Regione Lazio a fine 2024 (L.R. 17/2024).

A queste iniezioni dirette di capitale pubblico si sovrappongono i fiumi di denaro dei buoni e voucher sportivi regionali (oltre 3,4 milioni di euro movimentati tra le edizioni 2020 e 2021 del programma T&T Sport Network). Come evidenziato nell’esposto di LabUr, i voucher destinati alle fasce deboli non sono ricavi propri dell’ASP, ma fondi amministrati. Tuttavia, in assenza di una contabilità analitica separata per centro di costo, è impossibile accertare quanta parte di quelle risorse sia transitata direttamente a sostenere i conti della Palestra di Ostia e quanta sia stata liquidata a strutture terze.

I trionfali annunci istituzionali (1.500 iscritti nel 2020, 1.060 nel 2023 con un terzo di accessi gratuiti e 27 collaboratori) non trovano alcuna corrispondenza contabile trasparente nei bilanci della controllata.

La catena dei controlli fantasma: chi doveva vigilare?

La Palestra della Legalità non doveva essere una zona franca lasciata all’autocontrollo del gestore. Sin dall’Accordo istitutivo del 23 febbraio 2017 (sottoscritto da Regione Lazio, Tribunale di Roma e Asilo Savoia) era prevista un’architettura di garanzia articolata e vincolante:

• L’art. 8 dell’Accordo 2017 istituiva uno specifico Comitato di valutazione con il compito di redigere dettagliate relazioni semestrali sull’andamento gestionale, sulla sostenibilità economica e sulle quote di gratuità;
• Il controllo analogo dell’ASP Asilo Savoia sulla propria controllata in house SSD Audace Savoia;
• La vigilanza istituzionale della Regione Lazio sull’operato e sui bilanci dell’ASP;
• I vincoli di destinazione e rendicontazione periodica fissati dal decreto ANBSC del 2 marzo 2023 e dalla deliberazione capitolina DAC 33/2024;
• Il monitoraggio sul campo di Risorse per Roma S.p.A., che dichiara formalmente di effettuare sopralluoghi, verifiche di regolarità e monitoraggi annuali sui beni confiscati.

A questa filiera formale si aggiunge un ulteriore elemento raccolto da LabUr, meritevole del più rigoroso accertamento: la costituzione di uno specifico tavolo/comitato di vigilanza sul territorio che avrebbe visto il coinvolgimento diretto, al vertice, del Comandante della Polizia Locale del X Gruppo Mare.

Un organismo di garanzia la cui esistenza materiale deve però trovare riscontro negli atti: dove sono il decreto istitutivo, i nominativi dei componenti, i verbali delle sedute e i report periodici?

Di fronte alle immagini del video pervenuto a LabUr, gli interrogativi non sono più eludibili:

• Questo comitato è mai stato formalmente insediato?
• Quante volte si è riunito dal 2019 ad oggi?
• Sono mai stati svolti sopralluoghi tecnici per verificare lo stato dei luoghi, le condizioni igienico-sanitarie, la manutenzione degli impianti, la sicurezza e l’effettiva fruizione gratuita per le fasce deboli?
• E soprattutto: dove sono depositati i report semestrali previsti per legge dall’art. 8 dell’Accordo? Perché nella sezione Amministrazione Trasparente non ve n’è traccia?

Se questi controlli ci sono stati, come è stato possibile arrivare alle condizioni documentate dal video? E se non ci sono stati, chi ha omesso di vigilare sull’impiego del patrimonio e delle risorse pubbliche?

Gli 11 quesiti posti alla Procura della Corte dei Conti

La relazione tecnica trasmessa da LabUr – Laboratorio di Urbanistica alla magistratura contabile chiede di far piena luce su un quadro in cui contratti, flussi finanziari, manutenzioni e rendicontazioni risultano parcellizzati tra soggetti diversi, impedendo un controllo unitario:

1. L’effettivo ammontare corrisposto ad Immobilgest tra canoni, oneri e rimborsi tra il 2017 e il 2023;
    
2. La congruità economica dei canoni (€ 102.040/anno) applicati a un ente pubblico per un ex magazzino sequestrato da riattare;
    
3. La consistenza reale degli investimenti eseguiti e la loro distinzione tra migliorie murarie stabili e attrezzature sportive mobili;
4. L’esistenza dei titoli autorizzativi, delle perizie e dei collaudi sulle opere scomputate;
5. La proporzionalità e legittimità dell’utilizzo dei canoni storici privati come parametro per la durata quarantennale della concessione gratuita comunale;
6. La corretta imputazione e riconciliazione tra i finanziamenti pubblici a fondo perduto e le spese effettivamente sostenute;
7. Il rispetto del vincolo di destinazione e reinvestimento delle maggiori entrate imposto dal decreto ANBSC e dalla delibera capitolina;
8. Le ragioni della persistenza contabile di utenze e consumi in capo a Immobilgest fino al 2024 inoltrato;
9. L’assenza di una contabilità analitica separata per la struttura di Ostia all’interno dell’Amministrazione Trasparente dell’ASP e della SSD;
10. La natura dei rapporti di debito/credito intercorsi all’interno del Porto tra Immobilgest, Gestione Servizi Porto e Porto Turistico di Roma;
11. L’effettivo esercizio dei poteri di vigilanza e collaudo da parte degli enti concedenti (Regione Lazio e Roma Capitale).

Il metodo LabUr: seguire gli atti, non la propaganda

Il video dei bivacchi e del degrado non è un episodio isolato: è il sintomo materiale di un modello gestionale che mostra la corda. Un bene sottratto alla criminalità organizzata non esaurisce la sua missione civile con il taglio del nastro o la passerella politica. Richiede cura quotidiana, trasparenza contabile, manutenzioni certificate e rigore nell’uso del denaro dei contribuenti.

Nella seconda puntata entreremo nel cuore urbanistico del fabbricato D: sveleremo come una pertinenza di un distributore Tamoil sia diventata “palestra privata” grazie a una variante all’Accordo di Programma fondata sull’asseverazione di «nessun incremento di carico antropico» in un’area classificata a rischio idraulico molto elevato (Fascia R4), tra discrepanze di superfici e titoli edilizi fantasma.

Nella terza puntata, infine, seguiremo la catena di comando e di vigilanza: dai vertici dell’ASP alle operazioni societarie su Montespaccato, fino ai doppi incarichi e all’assordante silenzio degli organi di controllo.

Perché la legalità non è un marchio da apporre sulle insegne: è il dovere di rendere conto di ogni singolo euro pubblico.

Relazione Tecnica Palestra della Legalità ad Ostia Immobilgest Corte dei Conti

Documenti e fonti

• LabUr – Porto Turistico di Roma: lo Stato è proprietario, ma chi ha verificato la concessione?
• Roma Capitale – Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 33/2024
• ANBSC – Consegna della Palestra della Legalità a Roma Capitale, 27 giugno 2023
• Regione Lazio – DGR n. 98 del 23 febbraio 2021 e accordo Talento & Tenacia
• Regione Lazio – Primo anniversario della Palestra della Legalità
• ASP Asilo Savoia – Cinque anni della Palestra della Legalità
• ASP Asilo Savoia – Amministrazione trasparente e bilanci
• Risorse per Roma – Attività sui beni confiscati
• Senato della Repubblica – Resoconto della seduta del 2 luglio 2026

Il 2025 doveva essere il «passaggio storico» della legalità, accompagnato da «controlli mai realizzati prima» sulle spiagge di Ostia, il “Mare di Roma Capitale”. È diventato invece un bando provvisorio salvato dai giudici amministrativi mentre, sullo stesso litorale, Procura e polizia giudiziaria mettevano i sigilli a stabilimenti e manufatti. A fine stagione 2026 resteranno i numeri: concessioni realmente operative, Royalty effettivamente incassate, lidi chiusi, sequestri, ricorsi e investimenti realizzati.

Era il 2025. Gualtieri lo aveva definito un «passaggio storico», Zevi aveva promesso «verifiche e controlli mai realizzati prima». Il risultato è stato una gara-ponte: un affidamento di appena un anno chiamato a risolvere decenni di caos amministrativo. E forse il nome è perfetto, perché in un Paese dove i ponti crollano anche questo ha mostrato rapidamente le crepe.

Il TAR ha salvato l’impianto generale della procedura. Ma le decisioni, lette tutte insieme, raccontano anche graduatorie corrette più volte nel corso dei mesi, esclusioni tardive, punteggi contestati, società collegate, nuovi ricorsi, difficoltà nelle consegne e aggiudicatari costretti a tornare davanti ai giudici. Ne abbiamo parlato per mesi (LINK).
Nel frattempo la Procura di Roma ha avviato un controllo esteso sulle concessioni del litorale e nel 2026 sono proseguiti i sequestri, totali o parziali, di strutture balneari. Ad aprile risultavano non in regola 36 strutture su 76.

E poi c’è la questione delle Royalty. Uno stabilimento balneare non è un’area di servizio autostradale, dove vince semplicemente chi promette all’Amministrazione la percentuale più alta sul fatturato. Sulle spiagge bisogna pagare personale, manutenzioni, sicurezza, energia e servizi, oltre a realizzare gli investimenti promessi, per di più all’interno di una concessione di durata ridottissima.
Spingere le imprese a rilanciare sulla percentuale senza avere prima verificato la sostenibilità economica effettiva delle offerte significa trasformare la promessa di maggiori entrate in una scommessa. A fine stagione 2026 non interesserà sapere quanto era scritto nelle offerte: bisognerà sapere quanto è stato realmente fatturato, quanto è stato versato a Roma Capitale e quanti degli investimenti promessi sono stati realizzati.

Il TAR ha ritenuto legittima la gara-ponte e, in linea generale, anche la Royalty aggiuntiva al canone demaniale. Questo certifica la tenuta giuridica dello strumento, non il successo della sua gestione.

Il paradosso

Il paradosso di Ostia è ormai evidente: la giustizia amministrativa ha tenuto in piedi il modello mentre la giustizia penale e la polizia giudiziaria continuavano a mettere sotto sequestro pezzi del litorale. Non necessariamente gli stessi beni e non sempre per le stesse ragioni, ma abbastanza da mostrare la frattura tra la narrazione della “legalità ritrovata” e la realtà materiale della costa.

A fine maggio 2026 risultavano ancora numerosi lidi chiusi, parzialmente sequestrati o bloccati dai contenziosi, nonostante l’annuncio delle 45 concessioni firmate. La pessima amministrazione delle spiagge accumulata negli anni non è stata cancellata da un bando: ha finito per travolgere anche la nuova stagione, lasciando strutture inutilizzate o mutilate proprio mentre Roma avrebbe dovuto restituire il mare alla città.

Il caso degli stabilimenti balneari delle Amministrazioni dello Stato

Il contrasto più amaro è con gli stabilimenti gestiti nell’orbita delle Amministrazioni Statali.
L’Esercito, per esempio, ha affidato nel 2025 i servizi degli stabilimenti di Castelfusano, Fregene e Maccarese mediante una propria procedura della durata di tre anni.
Anche il Lido del Finanziere segue un autonomo circuito concessorio statale. Sono realtà estranee al bando comunale e non possono essere semplicisticamente equiparate agli altri lidi. Ma il confronto resta inevitabile: mentre una parte della costa civile è diventata terreno di sequestri, ricorsi e stabilimenti in difficoltà, le strutture delle Amministrazioni dello Stato continuano a seguire circuiti autonomi e assai più stabili.

Le verifiche mancanti

Le indagini in corso non possono fermarsi alla condotta dei concessionari. Esistono denunce riguardanti anche l’operato dei funzionari pubblici e occorrerà accertare se vi siano state responsabilità, omissioni o inerzie dell’amministrazione perché la legalità non può esaurirsi nei sequestri sulla spiaggia: deve riguardare anche chi, negli anni, era tenuto a controllare, decidere e intervenire.

A fine stagione LabUr chiederà quindi il conto: quanti stabilimenti hanno realmente funzionato, quanti sono rimasti chiusi o sequestrati, quanto è stato incassato dalle Royalty, quante graduatorie sono cambiate, quanti contenziosi restano aperti e quali investimenti sono stati davvero realizzati. Solo allora si potrà misurare il «passaggio storico» di Gualtieri e verificare l’esito dei «controlli mai realizzati prima» annunciati da Zevi.

Per ora una cosa è già chiara: il bando è sopravvissuto. Il problema è capire cosa sia sopravvissuto del litorale romano.

LabUr è un laboratorio indipendente di ricerca urbana specializzato nell’analisi documentale dei procedimenti amministrativi che producono le trasformazioni urbane. Verifica atti, piani urbanistici, procedimenti amministrativi e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

Il progetto, finanziato con 13,096 milioni di euro e annunciato come simbolo della rinascita di Ostia, doveva essere concluso da anni. Dopo le indagini strutturali, le prove di laboratorio e la verifica del progetto esecutivo, durante le demolizioni sono emerse condizioni diverse da quelle previste. La variante ha aggiunto oltre 2,17 milioni al contratto dei lavori e nel solo 2025 sono stati affidati nuovi incarichi tecnici per oltre 301mila euro. Intanto maggioranza e opposizione continuano a utilizzare il cantiere come terreno di scontro politico, mentre dal dibattito pubblico sembrano essere scomparsi la Presidenza del Consiglio, il Ministero della Giustizia e la Regione Lazio.

L’ex GIL di corso Duca di Genova doveva diventare il “polo della legalità” di Ostia: sede della Polizia Locale del X Gruppo Mare, del Giudice di Pace e dello Smart City Lab.

A presentarlo come simbolo della rinascita del territorio furono, in tempi diversi, la sindaca Virginia Raggi, la presidente del Municipio Giuliana Di Pillo e il presidente della Regione Lazio Nicola Zingaretti. Nel 2021 Roma Capitale annunciava l’avvio del cantiere sostenendo che il trasferimento della Polizia Locale avrebbe consentito anche di risparmiare circa 1,2 milioni di euro l’anno di affitti.

Oggi, però, Roma Capitale indica ufficialmente la conclusione dell’opera nel quarto trimestre del 2027, a fronte di un importo complessivo dell’intervento di 13.096.000 euro (Roma si trasforma – Ex GIL).

Nel 2023 il presidente del Municipio X Mario Falconi prevedeva la chiusura del cantiere entro dicembre 2024. Successivamente la previsione era diventata il quarto trimestre 2025. Adesso siamo al quarto trimestre 2027.

Il “polo della legalità” rischia così di essere consegnato oltre dieci anni dopo l’approvazione del progetto definitivo e più di sei anni dopo l’apertura del cantiere.

IL PROBLEMA TECNICO CHE LE INDAGINI NON AVEVANO PREVISTO

La principale ragione indicata per i ritardi è la necessità di una variante.

Durante le prime demolizioni sono state rinvenute condizioni strutturali diverse da quelle considerate nel progetto. È stato quindi necessario modificare le tecniche di consolidamento e aggiornare anche gli elaborati architettonici, impiantistici e di restauro.

Il problema è che non si partiva affatto senza conoscere l’edificio.

Nel 2018 il Municipio aveva già affidato rilievi e indagini strutturali, prelievi e prove di laboratorio ed elaborati grafici strutturali. Nello stesso anno era stata inoltre affidata la verifica del progetto esecutivo, successivamente validato e approvato.

Con DD CO/1622 del 6 agosto 2018, infatti, il Municipio X approvava il progetto esecutivo per complessivi 13.096.000 euro, dando atto del Verbale di validazione del progetto del medesimo giorno (DD CO/1622/2018 – Roma Capitale).

La variante può essere tecnicamente giustificata: intervenendo su un edificio esistente possono certamente emergere condizioni nascoste non rilevabili prima delle demolizioni.
Ma proprio per questo la domanda deve essere tecnica e documentale: che cosa avevano realmente accertato le indagini del 2018 e quali condizioni sono state invece scoperte soltanto durante le demolizioni?
Per stabilire se si trattasse di circostanze effettivamente imprevedibili occorre confrontare le relazioni delle indagini e i certificati delle prove del 2018 con la relazione giustificativa della variante e con quanto effettivamente rinvenuto in cantiere.

Sono proprio questi i documenti tecnici che non risultano pubblicamente reperibili.

LA VARIANTE COSTA OLTRE 2,17 MILIONI

La variante è stata approvata tecnicamente nel dicembre 2023 e resa eseguibile nel marzo 2024.
L’incremento del contratto dei lavori è stato di 2.172.314,54 euro, oltre IVA, dopo l’applicazione del ribasso di gara.
Il finanziamento complessivo dell’opera è rimasto formalmente fermo a 13.096.000 euro perché l’incremento è stato assorbito utilizzando parte delle economie derivanti dal ribasso d’asta. Ma il fatto che il quadro economico complessivo sia rimasto invariato non elimina il costo della variante: significa che oltre 2,17 milioni di euro resi disponibili dal ribasso di gara sono stati destinati ai nuovi lavori.

Nel 2025 sono inoltre arrivati quattro nuovi affidamenti professionali per perfezionare, verificare e seguire la variante:

• 95.000 euro, oltre oneri e IVA, a Cooprogetti Soc. Coop., per il perfezionamento del progetto esecutivo di variante per la parte architettonica e per il progetto di restauro conservativo – DD CO/1279/2025, CIG B745341FC6 (procedura Roma Capitale – BDNCP/ANAC);
• 9.500,30 euro, oltre IVA, a PCQ S.r.l., per la verifica delle varianti esecutive strutturali e architettoniche – DD CO/1250/2025, CIG B749DAB857 (procedura Roma Capitale – BDNCP/ANAC);
• 136.500 euro a 3T ING S.a.s., per l’aggiornamento della progettazione esecutiva, la direzione operativa e l’assistenza al collaudo delle opere impiantistiche relativamente alla variante in corso d’opera – CIG B7E7EB5FC5 (procedura Roma Capitale – BDNCP/ANAC);
• 60.429,37 euro a SER.IN. S.r.l., per la direzione operativa e l’assistenza al RUP – DD CO/1920/2025, CIG B86414E433 (procedura Roma Capitale – BDNCP/ANAC).

I quattro affidamenti tecnici individuati nel solo 2025 raggiungono complessivamente 301.429,67 euro, al netto degli oneri fiscali e previdenziali ove previsti.
Anche queste somme trovano copertura all’interno del quadro economico dell’opera. Ma sono comunque risorse impiegate per attività tecniche ulteriori rispetto al percorso originariamente previsto.

LE PROMESSE SMENTITE DAI FATTI

Nel maggio 2023 il presidente del Municipio X, Mario Falconi, dichiarava che la variante avrebbe dovuto ottenere l’approvazione del Genio Civile nell’arco di due mesi, che i lavori sarebbero ripresi durante l’estate e che il cantiere sarebbe stato concluso entro il 31 dicembre 2024.
Falconi precisava inoltre che la variante riguardava soltanto una parte dell’edificio.
Quelle previsioni sono state completamente superate.
Prima dicembre 2024, poi quarto trimestre 2025, oggi quarto trimestre 2027.

Nel giugno 2025 la consigliera capitolina di Fratelli d’Italia Mariacristina Masi, dopo un sopralluogo, denunciava un cantiere quasi fermo, prospettando anche un possibile danno erariale per gli affitti che Roma Capitale continua a sostenere per la sede della Polizia Locale.
Il ritardo denunciato dall’opposizione trova oggi conferma negli stessi tempi ufficiali dell’opera. Ma sopralluoghi, comunicati ed esposti non esauriscono il problema se non vengono accompagnati dalla ricostruzione dell’intera filiera amministrativa: SAL, sospensioni e riprese dei lavori, autorizzazioni, cronoprogrammi e documentazione trasmessa agli organismi nazionali di monitoraggio.
La maggioranza ha difeso l’opera attraverso previsioni puntualmente superate dai fatti. L’opposizione l’ha trasformata soprattutto in un argomento contro la maggioranza.
Nel mezzo rimane il cantiere.

IL PARADOSSO DEI PROCEDIMENTI SULLA CAMORRA

La vicenda assume contorni ancora più delicati per l’incarico affidato nel settembre 2021 all’Ingegnere Massimo Iorani.

Con Determinazione Dirigenziale CO/1962 del 13 settembre 2021, Iorani ricevette l’incarico per il deposito degli elaborati presso il Genio Civile, direttore operativo per le strutture, ispettore di cantiere per le strutture, supporto tecnico alla Direzione lavori e coordinamento dei direttori operativi, per un importo complessivo di 86.185,18 euro.

Alla procedura erano stati invitati dieci professionisti. L’offerta presentata fu una sola.

Quando ricevette l’incarico, Iorani risultava già coinvolto nell’indagine della DDA di Napoli sulle presunte infiltrazioni del clan dei Casalesi negli appalti di Rete Ferroviaria Italiana.
La vicenda giudiziaria non risulta essersi conclusa nel frattempo: nel novembre 2025 la Cassazione ha trasferito al Tribunale di Napoli lo stralcio processuale nel quale compare anche Iorani.

Va rispettata integralmente la presunzione di innocenza: il coinvolgimento in un procedimento penale non equivale a una condanna e non dimostra alcuna irregolarità nell’appalto o nei lavori dell’ex GIL. Rimane tuttavia il paradosso politico e istituzionale già sollevato da LabUr nel 2021: nel cantiere destinato a rappresentare la legalità di Ostia venne assegnato un importante incarico tecnico ad un professionista già coinvolto in un procedimento riguardante appalti e camorra, senza che risulti pubblicamente spiegato come l’amministrazione abbia valutato quella circostanza e quale sia stata successivamente la sorte dell’incarico.

DOV’ERA IL SISTEMA DI MONITORAGGIO?

L’ex GIL non è una piccola opera lasciata alla sola responsabilità del Municipio X.

Il progetto rientra nel Programma straordinario di intervento per la riqualificazione urbana e la sicurezza delle periferie. La stessa documentazione di Roma Capitale ricostruisce l’inserimento dell’ex GIL nel progetto DE.SI.RE. – Decoro, Sicurezza, Resilienza nella periferia romana e la Convenzione sottoscritta il 6 marzo 2017 tra Roma Capitale e Presidenza del Consiglio dei ministri (Roma Capitale – documentazione Ex GIL).
Nella vicenda sono coinvolti la Presidenza del Consiglio dei ministri, il Ministero della Giustizia, la Regione Lazio, Roma Capitale e il Municipio X, oltre agli organismi tecnici competenti.
E soprattutto un sistema di monitoraggio esisteva.

Il DPCM 6 dicembre 2016, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 4 del 5 gennaio 2017, approva la graduatoria del Programma e disciplina il relativo sistema di monitoraggio (DPCM 6 dicembre 2016 – Gazzetta Ufficiale).

Le disposizioni sono molto precise.
I RUP dovevano comunicare ogni tre mesi lo stato di avanzamento degli interventi e i dati necessari al monitoraggio. Dovevano inoltre essere trasmesse le determine di indizione delle gare e i contratti sottoscritti.
Per l’erogazione delle successive quote di finanziamento erano previste relazioni tecniche di monitoraggio, SAL e mandati di pagamento quietanzati.
Il gruppo poteva convocare i RUP, accedere alla documentazione, verificare il rispetto del cronoprogramma e accedere ai cantieri per controllare la conformità delle opere al progetto. Poteva inoltre formulare prescrizioni e svolgere verifiche a campione.

Il punto, dunque, non è che mancasse un sistema di controllo: il sistema era previsto. Il punto è capire come abbia funzionato.

Di fronte a un’opera che dal progetto definitivo del 2017 arriva oggi a una previsione di conclusione nel 2027, bisogna allora chiedere: quali relazioni trimestrali sono state inviate alla Presidenza del Consiglio? Come sono stati comunicati e valutati i progressivi slittamenti del cronoprogramma? Quali verifiche sono state svolte sulla variante e sull’incremento del contratto? Quali eventuali prescrizioni sono state formulate dal gruppo di monitoraggio?

E ancora: che cosa hanno fatto nel frattempo il Ministero della Giustizia, destinatario degli spazi per il Giudice di Pace, e la Regione Lazio, proprietaria dell’immobile e parte dell’accordo?

Quindi, il sistema di monitoraggio esisteva ed era tutt’altro che formale. Quello che non emerge dalle fonti pubblicamente accessibili è che cosa abbia prodotto nel caso dell’ex GIL: quali criticità siano state segnalate, quali valutazioni siano state compiute sui ritardi e sulla variante, quali eventuali prescrizioni siano state impartite e come sia stato valutato uno slittamento che porta oggi la conclusione dell’opera fino al 2027.

DALLA LEGALITÀ PROCLAMATA ALLA LEGALITÀ AMMINISTRATIVA

L’ex GIL doveva dimostrare la presenza dello Stato in un territorio segnato dal commissariamento per mafia (la famosa “supercazzola” di Gabrielli) e dai processi ai clan di Ostia.
Sta invece dimostrando quanto possa diventare fragile un’opera pubblica quando la legalità viene utilizzata come slogan e non applicata anche come metodo amministrativo.

La legalità non è soltanto inaugurare un cantiere o promettere una nuova sede istituzionale. È progettare correttamente, verificare le indagini, pubblicare gli atti, controllare i costi, monitorare i tempi e rendere riconoscibili le responsabilità.
Dopo anni di annunci, una variante da oltre 2,17 milioni di euro, nuovi incarichi professionali per 301.429,67 euro nel solo 2025 e una conclusione rinviata al quarto trimestre 2027, il “polo della legalità” presenta ormai contorni quasi grotteschi.
Non perché la struttura sia inutile. Al contrario: Polizia Locale, Giudice di Pace e cittadini ne hanno bisogno. Ma perché un’opera nata per rappresentare l’efficienza, la sicurezza e l’autorevolezza delle Istituzioni è diventata il simbolo della loro incapacità di rendere pubblicamente conto di come siano stati gestiti dieci anni di progettazione, varianti, controlli e rinvii. E per un edificio che avrebbe dovuto rappresentare la legalità, forse è proprio questa la domanda più importante: chi ha controllato i controllori?

LabUr è un laboratorio indipendente di ricerca urbana specializzato nell’analisi documentale dei procedimenti amministrativi che producono le trasformazioni urbane. Verifica atti, piani urbanistici, procedimenti amministrativi e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

Metodo LabUr — Questo contributo è stato realizzato attraverso l’analisi di atti amministrativi, strumenti urbanistici, normativa vigente e documentazione tecnica. L’obiettivo è verificare attraverso fonti documentali i procedimenti che producono le trasformazioni urbane e valutarne la coerenza con la pianificazione urbanistica, la normativa vigente e l’interesse pubblico.