Dopo mesi di diffide, memorie tecniche e documentazione storica prodotta da LabUr, arriva un passaggio amministrativo di peso: la Capitaneria di Porto di Roma, con nota firmata dal Comandante C.V. (CP) Emilio Casale, comunica che due procedure di delimitazione sono state avviate d’ufficio e che la documentazione trasmessa dall’associazione sarà presa in considerazione nelle attività istruttorie. Il riscontro richiama espressamente la memoria tecnico-giuridica LabUr del 16 luglio 2026, prot. Capitaneria n. 21060, nonché il successivo sollecito del 10 agosto 2026, prot. n. 23597.
Dalla risposta dell’Agenzia del Demanio alla nuova istruttoria della Capitaneria
Si tratta di 400 mila mq, praticamente tutto il lungomare Amerigo Vespucci e quasi tutte le strutture di difficile rimozione (stabilimenti, ristoranti) che su di esso si affacciano.
La vicenda nasce dalla diffida trasmessa da LabUr all’Agenzia del Demanio l’11 maggio 2026, acquisita dall’Agenzia al prot. n. 6539/2026, con la quale veniva chiesto il riesame della qualificazione giuridica delle aree di Castel Fusano, la verifica della loro eventuale natura patrimoniale e l’acquisizione degli atti posti a fondamento dell’attuale qualificazione demaniale.
L’Agenzia del Demanio – Direzione Roma Capitale ha risposto con la nota prot. AGDRC n. 9978/2026, sottoscritta dal Direttore Massimo Babudri, con istruttoria riferita a Francesco Pieracci, Responsabile Servizi al Territorio Loredana Randisi e Vicedirettore Giandomenico Giudice. In quella nota l’Agenzia sostiene che la delimitazione del 1933 avrebbe avuto una funzione esclusivamente temporanea e strumentale alla realizzazione del Lungomare Amerigo Vespucci e che, una volta completata l’opera, il limite del demanio sarebbe stato riportato sul lato mare della strada.
Secondo la stessa Agenzia, il successivo Verbale di delimitazione n. 69/2017 avrebbe avuto natura meramente ricognitiva di un assetto già individuato nel 1976, pur ammettendo che il verbale del 1976 era rimasto privo della necessaria approvazione formale.
La replica di LabUr: prot. AGDRC 9978/2026 contestato punto per punto
Alla nota dell’Agenzia ha fatto seguito il “Riscontro tecnico-giuridico alla nota dell’Agenzia del Demanio – Direzione Roma Capitale prot. AGDRC n. 9978/2026”, datato 16 luglio 2026, sottoscritto dal dr. Ing. Andrea Schiavone, Presidente pro tempore di LabUr – Laboratorio di Urbanistica.
La comunicazione era indirizzata all’Agenzia del Demanio – Direzione Roma Capitale, alla c.a. del Direttore Ing. Massimo Babudri, alla Capitaneria di Porto di Roma, alla c.a. del Comandante C.V. (CP) Emilio Casale, e per conoscenza all’Avvocatura Generale dello Stato, CT 6803/21 – Sez. III. Quella memoria è stata assunta dalla Capitaneria di Porto al prot. n. 21060 del 16 luglio 2026.
Il punto centrale della replica è rimasto uno: se nel 1933 determinate aree furono trasferite dal demanio marittimo al patrimonio dello Stato, quale provvedimento ne avrebbe successivamente disposto il ritorno al demanio marittimo? Il verbale del 1933 parla di consegna al patrimonio.
Il documento del 23 maggio 1933 reca il titolo di “Verbale di delimitazione e di consegna dal Demanio Marittimo al Demanio Patrimoniale della zona di arenile antistante la tenuta di Castelfusano in Ostia”.
La successiva deliberazione del Governatorato di Roma n. 2709 del 2 giugno 1938 definisce inoltre l’operazione come “acquisto di arenile sdemanializzato antistante la tenuta di Castelfusano”.
Nella memoria LabUr viene evidenziato che l’Agenzia, nel prot. AGDRC n. 9978/2026, non indica:
● il provvedimento che avrebbe qualificato come temporanea la consegna del 1933;
● l’atto che avrebbe disposto il ritorno delle aree nel demanio marittimo;
● la data certa di ultimazione del Lungomare;
● il procedimento seguito per la nuova delimitazione;
● gli eventuali atti di incameramento, testimoniali di stato o verbali di consistenza.
Il Piano Regolatore di Castel Fusano
LabUr contesta inoltre la ricostruzione secondo cui l’operazione del 1933 sarebbe stata esclusivamente funzionale alla costruzione della strada.
La documentazione storico-urbanistica richiamata nella memoria del 16 luglio inserisce infatti la sdemanializzazione nel più ampio Piano Regolatore di Castel Fusano, sviluppato tra il 1932 e il 1933 per la realizzazione di una nuova borgata marina, con bungalow, ville, abitazioni, impianti sportivi, ippodromo, stadio, campi da tennis, parchi e nuova viabilità.
Il Lungomare Amerigo Vespucci, quindi, sarebbe stato una componente infrastrutturale di un programma urbanistico ben più ampio.
La fotografia IGM del 1954 e il caso “La Vela”
Un altro elemento posto formalmente all’attenzione delle amministrazioni è il fotogramma IGM n. 4307 del 30 settembre 1954. La memoria LabUr rileva che nel fotogramma risulta già presente il manufatto riconducibile allo stabilimento La Vela, mentre non risulta ancora realizzato, nella configurazione definitiva oggi esistente, il Lungomare Amerigo Vespucci utilizzato dall’Agenzia come riferimento della dividente.
È stato quindi contestato il criterio con cui una strada realizzata successivamente possa essere utilizzata per attribuire retroattivamente natura demaniale ad un manufatto preesistente, in assenza dell’indicazione dell’atto che avrebbe modificato il regime giuridico del terreno.
Il nodo 1976-2017
La questione si complica ulteriormente nel rapporto tra il verbale del 1976 e il Verbale n. 69/2017.
L’Agenzia del Demanio sostiene che il verbale del 2017 sarebbe ricognitivo di una delimitazione già individuata nel 1976. Ma la stessa Agenzia ammette che il verbale del 1976 non fu mai approvato formalmente. Da qui la contestazione di LabUr: se il verbale del 1976 era privo di efficacia definitiva, occorre chiarire quale sia l’esatto valore giuridico del verbale del 2017 e se esso abbia avuto natura effettivamente ricognitiva oppure innovativa.
Il SID non costituisce il titolo di demanialità
La memoria del 16 luglio affronta anche la questione della linea SID.
Secondo LabUr, il Sistema Informativo Demanio ha funzione rappresentativa e gestionale, ma non costituisce autonomamente il titolo giuridico della demanialità. La linea SID può rappresentare il confine che l’Amministrazione assume come esistente, ma non sostituisce il provvedimento dal quale quella linea dovrebbe derivare.
Lo stesso principio viene applicato alle concessioni: il fatto che nel tempo siano state rilasciate concessioni demaniali non dimostrerebbe di per sé la natura demaniale originaria dell’area, perché la concessione presuppone la demanialità ma non la crea.
Il nuovo riscontro: firmato dal Comandante Emilio Casale
L’elemento realmente nuovo arriva adesso dalla Capitaneria di Porto di Roma – Servizio Personale Marittimo, Attività Marittime e Contenzioso, Sezione Demanio e Contenzioso. La nota, firmata digitalmente dal Comandante C.V. (CP) Emilio Casale, costituisce riscontro a una serie di atti LabUr:
● nota del 16 luglio 2026, “Riscontro tecnico-giuridico Vespucci”, prot. Capitaneria n. 21060;
● FOIA Shilling del 29 luglio 2026, prot. n. 22391;
● FOIA Cancelli Castelporziano del 31 luglio 2026, prot. n. 22784;
● riscontro/sollecito Vespucci del 10 agosto 2026, prot. n. 23597;
● esposto Chioschi Capocotta del 10 agosto 2026, prot. n. 23692.
La stessa nota richiama inoltre quale precedente la nota della Capitaneria prot. n. 17295 del 16 giugno 2026.
Tra i destinatari per conoscenza figurano l’Avvocatura Generale dello Stato, Roma Capitale – Dipartimento Valorizzazione del Patrimonio e Politiche Abitative, l’Agenzia del Demanio e il X Gruppo Mare della Polizia Locale di Roma Capitale.
La Capitaneria: i documenti del 1933, 1976 e 2017 sono sotto valutazione
Ed è proprio nella risposta firmata dal Comandante Casale che arriva il passaggio più significativo.
La Capitaneria dichiara che le ricostruzioni storico-documentali relative ai verbali del 1933, 1976 e 2017 e alla cartografia IGM, rappresentate nella memoria LabUr del 16 luglio, “sono oggetto di autonome e riservate valutazioni d’ufficio congiuntamente all’Agenzia del Demanio”. Non si tratta più, dunque, soltanto di una tesi sostenuta da LabUr.
La documentazione è ora formalmente entrata nell’istruttoria delle amministrazioni competenti. E soprattutto: due delimitazioni sono state avviate d’ufficio e che la documentazione prodotta da LabUr “verrà tenuta in considerazione nell’ambito delle relative attività istruttorie”.
Questo cambia radicalmente il quadro amministrativo. La Capitaneria continua formalmente a sostenere che LabUr, non essendo proprietario frontista o concessionario, non possa pretendere l’avvio coattivo di un procedimento ex art. 32 del Codice della Navigazione. Ma, contemporaneamente, quel procedimento è stato comunque avviato d’ufficio.
La contraddizione solo apparente
La nota arriva addirittura a qualificare come inammissibili le reiterate diffide con termini perentori formulate da LabUr, ma sul piano sostanziale è accaduto esattamente ciò che ha sempre chiesto e cioè che le amministrazioni competenti non si limitassero alla rappresentazione SID o alle concessioni esistenti, ma verificassero documentalmente la reale dividente demaniale.
LabUr non può pretendere il procedimento, ma le ricostruzioni di LabUr vengono però sottoposte a valutazioni d’ufficio, le procedure vengono avviate d’ufficio e la documentazione LabUr entra nell’istruttoria.
La questione, quindi, non può più essere liquidata come una generica contestazione di un’associazione. Ora esistono due procedimenti di delimitazione formalmente avviati d’ufficio, condotti dalla Capitaneria con il coinvolgimento dell’Agenzia del Demanio. E nell’istruttoria dovranno essere valutati proprio gli elementi che LabUr ha formalmente depositato: il verbale del 1933, la deliberazione del 1938, il Piano Regolatore di Castel Fusano, la fotografia IGM del 1954, il verbale del 1976 non approvato, il Verbale n. 69/2017 e il fondamento dell’attuale rappresentazione SID.
La verifica dunque è finalmente partita.
LabUr è un laboratorio indipendente di ricerca urbana specializzato nell’analisi documentale dei procedimenti amministrativi che producono le trasformazioni urbane. Verifica atti, piani urbanistici, procedimenti amministrativi e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.
Metodo LabUr — Questo contributo è stato realizzato attraverso l’analisi di atti amministrativi, strumenti urbanistici, normativa vigente e documentazione tecnica. L’obiettivo è verificare attraverso fonti documentali i procedimenti che producono le trasformazioni urbane e valutarne la coerenza con la pianificazione urbanistica, la normativa vigente e l’interesse pubblico.