OSTIA, DOSSIER URBINATI: IL SEQUESTRO DELLE CONTRADDIZIONI DI STATO

LabUr aveva sollevato formalmente la questione il 17 febbraio 2026. Già a marzo la Capitaneria di Porto rispondeva che la Commissione di delimitazione era stata convocata e che le verifiche topografiche competevano agli organi tecnici dello Stato. Non è stato dunque l’Urbinati ad “attivare” tardivamente l’art. 32, anche perché (per legge) non è consentito. Successivamente Roma Capitale ha rilasciato a Più Blue srl la concessione n. 41, ma non è riuscita a perfezionare il verbale di consegna. La Polizia Locale ha trasmesso alla Procura gli stessi documenti che raccontavano la controversia. Nonostante ciò il GIP, Iole Moricca, ha definito l’area “certamente demaniale” e la condotta dell’ex concessionario “meramente dilatoria”.
Sullo sfondo l’art. 1161 del Codice della navigazione. Peccato che proprio la norma che viene contestata è stata modificata, nella sua applicazione alle concessioni balneari, da una disciplina speciale che tutela il concessionario uscente sino al perfezionamento del nuovo rapporto. Possibile che il GIP non lo sappia? Il fascicolo per altro è stato trattato proprio dall’ VIII Dipartimento della Procura di Roma, competente anche per l’art. 1161. Ma legge può essere sovvertita dai magistrati?

Il paradosso del caso Urbinati: date, nomi e protocolli

La vicenda dello stabilimento balneare Urbinati di Lungomare Paolo Toscanelli a Ostia comincia ad assumere contorni paradossali, perché adesso le date ci sono tutte, i protocolli pure e soprattutto ci sono i nomi.

Il 17 febbraio 2026, quando nessuno stava tentando materialmente di consegnare lo stabilimento a Più Blue srl (nuovo concessionario) LabUr – Laboratorio di Urbanistica, presenta alla Capitaneria di Porto di Roma una formale “Istanza tecnico-giuridica di verifica e riesame delimitazione demanio marittimo – Tratto costiero Lungomare Paolo Toscanelli”. La PEC viene acquisita dalla Capitaneria al protocollo n. 4022 del 17 febbraio 2026.
L’istanza mette a confronto il verbale storico del 25 gennaio 1923, che rappresenta aree indicate come sdemanializzate, con la moderna linea SID e segnala espressamente la loro difformità. LabUr richiama proprio l’art. 32 del Codice della navigazione e chiede alla Capitaneria di procedere alla verifica della dividente.

Quindi occorre fissare subito un primo fatto: la questione della delimitazione non viene inventata dall’Urbinati quando Più Blue srl bussa alle porte dello stabilimento. Viene formalmente posta da LabUr il 17 febbraio, quasi cinque mesi prima degli accessi del 13 e 21 luglio.

La Capitaneria risponde già a marzo 2026: la Commissione è stata convocata (prot. nr. 0006714 del 13 marzo 2026, a firma del Comandante C.V. (CP) Emilio Casale). Ed è proprio la risposta della Capitaneria a rendere ancora più sorprendente quanto accadrà successivamente. Il documento risponde direttamente a LabUr, non ad Urbinati, e richiama espressamente il protocollo LabUr n. 4022 del 17 febbraio e afferma che l’Autorità marittima “ha già provveduto a convocare l’apposita Commissione di delimitazione”, finalizzata a valutare i presupposti del procedimento previsto dall’art. 32 Cod. nav.

Non solo. La Capitaneria comunica che la documentazione tecnica trasmessa da LabUr è stata acquisita agli atti dell’istruttoria e precisa un principio fondamentale: le operazioni tecniche di ricognizione dello stato dei luoghi e la verifica dei punti topografici competono esclusivamente agli organi tecnici dello Stato e agli enti istituzionalmente coinvolti nella gestione del demanio. Qui cade già una parte essenziale della successiva ricostruzione giudiziaria. Non è (e non poteva essere) l’Urbinati ad attivare tardivamente rispetto alla aggiudicazione di Più Blue srl l’art. 32 nell’aprile 2026.

La questione era stata posta da LabUr a febbraio e a marzo la stessa Autorità marittima dichiarava di avere già convocato la Commissione. Dopo la pubblicazione sul sito di LabUr della questione, ad aprile (come parte interessata per quel tratto di lungomare) entra formalmente nella vicenda anche l’Urbinati.
Il 24 aprile la Capitaneria risponde alle istanze protocollate il 14 e 20 aprile comunicando che la richiesta della società di partecipare ai lavori della Commissione di delimitazione ex artt. 32 Cod. nav. e 58 Reg. Cod. nav. sarebbe stata sottoposta alla Commissione stessa. La differenza è sostanziale. L’Urbinati chiede di partecipare a un procedimento che l’Autorità marittima aveva già dichiarato di avere istruito attraverso la convocazione della Commissione. Dunque, non lo crea, non lo richiede ma solo ad aprile chiede di parteciparvi.

Eppure proprio questa ricostruzione sarà successivamente utilizzata dal GIP per descrivere incredibilmente il suo comportamento come dilatorio.
Nel frattempo anche Roma Capitale viene ripetutamente informata.
Il 28 maggio 2026, l’Urbinati invia una formale comunicazione al Dipartimento capitolino, alla Capitaneria, alla Polizia Locale e agli altri soggetti interessati, richiamando espressamente la pendenza del procedimento demaniale ex art. 32. Una sorta di contenzioso da dirimere prima della formale sottoscrizione della concessione e della formale consegna dell’area sedicente demaniale.
Successivamente la società ribadisce per iscritto che risultava tuttora pendente presso la Capitaneria il procedimento di delimitazione e richiama la documentazione del 1923. Roma Capitale, Polizia Locale, Capitaneria, Agenzia del Demanio e persino Più Blue srl risultano destinatari del carteggio. Dunque, nessuno dei protagonisti istituzionali poteva sostenere di non conoscere il problema.

Il 3 luglio 2026 Roma Capitale firma la concessione a Più Blue srl facendo finta di non conoscere quanto sopra e rilascia la concessione demaniale marittima n. 41/2026 a Più Blue srl. Per Roma Capitale interviene il direttore apicale del Dipartimento Patrimonio Tommaso Antonucci; per Più Blue srl il legale rappresentante Roberto Lamorgese.

Ma la firma della concessione non coincide, negli stessi atti predisposti dal Comune, con la materiale consegna del bene. Il disciplinare-tipo utilizzato da Roma Capitale stabilisce infatti che la consegna del bene al concessionario e il conseguente rilascio devono essere oggetto di uno specifico verbale, redatto in contraddittorio anche con l’operatore uscente. Si legge che occorre effettuare la “formale consegna del bene e la verifica dello stato dei luoghi e beni immobili insistenti sull’area demaniale”. Tra i soggetti chiamati a sottoscriverlo compaiono: la società concessionaria, la Capitaneria di Porto, la Polizia Locale e il Dipartimento del Patrimonio. Dunque, in quel successivo verbale la Capitaneria risulta effettivamente presente e firmataria. È la prova documentale della prassi concretamente seguita da Roma Capitale: prima viene formato il titolo concessorio, poi si procede alla concreta consegna del bene attraverso un autonomo verbale al quale partecipa anche l’Autorità marittima.

Ma il verbale di consegna non viene mai perfezionato.
Il 13 luglio 2026 Polizia Locale e Dipartimento tentano l’avvicendamento che non avviene.
Il 21 luglio 2026 tornano sul posto, questa volta insieme anche alla Guardia Costiera. Ancora una volta l’avvicendamento non viene perfezionato. È la stessa annotazione della Polizia giudiziaria a descriverlo anche se non riporta di essere stata avvisata dall’Urbinati della pendenza di quanto sopra, ancora non risolta.

Quindi il nuovo concessionario aveva certamente ricevuto un titolo cartolare, ma non risulta perfezionato il successivo verbale di formale consegna del compendio previsto dagli stessi atti comunali. Ed è proprio in quella sede che assumeva un rilievo sostanziale la presenza della Capitaneria. Roma Capitale può gestire amministrativamente le concessioni demaniali, ma la concessione non può trasformare unilateralmente in demanio un’area che non lo sia o che risulti ancora sotto accertamento.

In questo caso la dividente demaniale non era mai stata contestata da un privato, che ha solo richiesto di partecipare alle operazioni di perimetrazione del demanio marittimo, ma alla data del 13 e 21 luglio era già oggetto di una Commissione convocata dalla stessa Capitaneria ben 5 mesi prima.

Cosa viene contestato all’Urbinati

È qui che entra in gioco il punto forse più delicato dell’intero procedimento penale. All’Urbinati viene contestato l’art. 1161 del Codice della navigazione, norma che punisce chi “arbitrariamente occupa uno spazio del demanio marittimo”. Il reato, dunque, non richiede soltanto una permanenza materiale sull’area: richiede che l’area sia effettivamente demaniale e che l’occupazione sia arbitraria. Proprio su entrambi questi elementi il caso Urbinati presenta problemi.

Primo problema: bisogna prima dimostrare che sia demanio.
L’art. 1161 non punisce chi occupa un’area che un’amministrazione ritiene demaniale. Punisce chi occupa arbitrariamente uno spazio certamente del demanio marittimo.
Quindi la demanialità non è un dettaglio amministrativo collaterale, è un presupposto della fattispecie penale. Nel caso Urbinati, però, proprio la delimitazione era oggetto della Commissione ex art. 32 già convocata dalla Capitaneria.

Questo rende assai problematica l’affermazione contenuta nella convalida del GIP secondo cui il bene sarebbe “certamente demaniale”, senza che risulti spiegato quale accertamento tecnico dell’Autorità competente abbia definitivamente risolto la controversia sulla dividente. Inoltre la concessione n. 41 rilasciata da Roma Capitale a Più Blue srl non può da sola risolvere il problema. Una concessione presuppone il bene demaniale, non lo crea.

Secondo problema: dal 2024 esiste una norma speciale proprio sull’art. 1161.
Con il D.L. 16 settembre 2024 n. 131, successivamente convertito, è stata modificata la disciplina delle concessioni balneari contenuta nella legge n. 118/2022. Il legislatore ha previsto espressamente, all’art. 4, comma 7, della legge 118/2022, che l’aggiudicazione diventi efficace soltanto dopo la verifica positiva dei requisiti dell’aggiudicatario e che l’atto regolante il nuovo rapporto concessorio debba poi essere stipulato entro sessanta giorni.

Ma la parte decisiva è la successiva.
Fino alla stipulazione dell’atto che regola il rapporto concessorio, la legge stabilisce che l’occupazione dell’area demaniale da parte del concessionario uscente è comunque legittima anche in relazione all’art. 1161 del Codice della navigazione. Il legislatore, quindi, ha voluto evitare esattamente l’automatismo: concessione scaduta = occupazione abusiva = art. 1161, come invece, il GIP pretende di decidere in forma autonoma. Esiste un periodo transitorio nel quale l’uscente continua a permanere legittimamente sull’area. Per legge.

Più Blue srl aveva però una concessione firmata il 3 luglio. Se quell’atto costituisce a tutti gli effetti l’atto regolante il rapporto concessorio previsto dall’art. 4, comma 7, lo specifico “scudo” previsto da quella disposizione potrebbe essere cessato il 3 luglio.
Ma questo non risolve affatto la questione penale perché la cessazione della protezione speciale del comma 7 non significa automaticamente integrazione dell’art. 1161. Infatti bisogna comunque dimostrare:

• che l’area sia effettivamente demanio marittimo;
• che quella specifica superficie sia compresa nel titolo;
• che il nuovo rapporto concessorio sia efficace;
• che la permanenza dell’uscente sia arbitraria;
• che non esistano altre situazioni amministrative idonee a escludere tale arbitrarietà.

Ed è proprio qui che ritorna il mancato verbale di consegna perché la concessione firmata e il bene consegnato non sono la stessa cosa.
Il disciplinare predisposto da Roma Capitale separa espressamente i due momenti. Da una parte c’è la stipula della concessione. Dall’altra c’è la formale consegna del bene, attraverso specifico verbale in contraddittorio con l’uscente al quale partecipa anche la Capitaneria. Per Urbinati quel verbale non è mai stato perfezionato.

Questo elemento, da solo, non consente di affermare automaticamente che continuasse ad applicarsi l’art. 4, comma 7, perché quella norma parla di stipulazione dell’atto concessorio, non di verbale di consegna. Ma è assai rilevante sul diverso piano dell’arbitrarietà dell’occupazione.
Se persino l’amministrazione riteneva necessario un successivo atto di consegna e se proprio quella consegna non poteva avvenire senza confrontarsi con la contestazione sulla dividente, diventa molto meno lineare sostenere che l’Urbinati dal giorno successivo alla concessione fosse semplicemente un occupante abusivo senza titolo.

La legge 118/2022 contiene un secondo riferimento espresso all’art. 1161.
L’art. 3, comma 3, nel testo vigente, prevede che, quando ragioni oggettive impediscono di concludere la procedura selettiva (citando espressamente anche la pendenza di un contenzioso) l’autorità competente possa differire con atto motivato la scadenza per il tempo strettamente necessario.
Anche qui la legge stabilisce che, fino a tale momento, l’occupazione del concessionario uscente è comunque legittima anche in relazione all’art. 1161.  Per applicare questa disposizione al caso Urbinati servirebbe però individuare uno specifico atto motivato di differimento adottato dall’amministrazione. Solo che la Capitaneria avrebbe dovuto comunicare a Roma Capitale, l’interruzione di ogni attività rivolta alla consegna di una sedicente area demaniale.

Tornando alla ‘legge’ e non alla discrezionalità di un giudice, la norma usa una parola decisiva: “arbitrariamente” che forse è l’aspetto più trascurato. L’art. 1161 non punisce semplicemente chi “rimane”. Punisce chi arbitrariamente occupa. La legge speciale del 2024 dimostra che il legislatore considera espressamente possibile che il concessionario uscente continui materialmente ad occupare l’area senza commettere il reato, proprio durante le fasi di transizione fra una concessione e l’altra.

Nel caso Urbinati, quindi, l’eventuale cessazione dello scudo automatico previsto dall’art. 4, comma 7 non elimina la necessità di valutare concretamente l’arbitrarietà e gli elementi da valutare erano numerosi:

• la Commissione di delimitazione era stata già convocata;
• la questione era stata posta da LabUr 5 mesi prima;
• la Capitaneria aveva acquisito la documentazione tecnica;
• Urbinati aveva chiesto di partecipare a quel procedimento;
• Comune, Polizia Locale e Più Blue srl  erano stati informati;
• esistevano interlocuzioni sul subentro tra Urbinati e Più Blue srl;
• la formale consegna non era stata perfezionata;
• la stessa Autorità marittima aveva affermato che le verifiche topografiche competevano agli organi tecnici dello Stato.

Tutti elementi difficilmente conciliabili con una rappresentazione puramente lineare del tipo: “la concessione è scaduta, quindi dal giorno successivo l’occupazione è necessariamente arbitraria”. Una questione che avrebbe dovuto interessare soprattutto la Procura chiamata a sostituire una Pubblica Amministrazione che dal 1923 non si è accorta di quello che ha ‘scoperto’ 100 anni dopo. Forse sarebbe più da percorrere il reato di omissione di atti d’ufficio e turbativa d’asta che del reato ex art. 1161.

Il ruolo dell’VIII Dipartimento della Procura di Roma

Ed è proprio qui che assume rilievo la competenza della Procura.
Il procedimento viene trattato dall’VIII Dipartimento della Procura della Repubblica di Roma, struttura competente per i reati contro la salute, l’ambiente e il territorio e alla quale è assegnata anche la materia dell’art. 1161 Cod. nav. nei profili edilizi e urbanistici. Il fascicolo è coordinato nell’ambito diretto dal procuratore aggiunto Antonino Di Maio, mentre il decreto di sequestro viene firmato dal sostituto procuratore Fabio Santoni.

Non siamo quindi davanti a un ufficio chiamato incidentalmente a confrontarsi con una norma specialistica. Proprio per questo sarebbe importante sapere se, prima di chiedere il sequestro, siano stati affrontati:

• l’art. 4, comma 7, L. 118/2022;
• l’art. 3, comma 3, della stessa legge;
• la nozione di occupazione “arbitraria”;
• la mancata consegna formale;
• la pendenza del procedimento di delimitazione;
• la certezza dell’appartenenza dell’intera superficie al demanio marittimo.

Il ruolo della Polizia Municipale del X Gruppo Mare e del GIP

Il 27 luglio 2026 l’informativa di Polizia giudiziaria alla Procura, atto firmato da Guido Calzia, dirigente del X Gruppo Mare della Polizia Locale, aveva tra gli allegati anche la lettera dell’Urbinati del 28 maggio, la nota del Dipartimento con ulteriore lettera della società, la relazione di servizio del 13 luglio e altri documenti. Dunque la Procura non riceveva soltanto la notizia: “l’Urbinati non si presenta all’avvicendamento”, ma anche gli atti dai quali emergeva che esisteva da mesi una contestazione sulla demanialità. La domanda diventa inevitabile: quegli allegati sono stati valutati nel loro significato giuridico prima di configurare l’art. 1161?

Il 10 agosto 2026 il GIP del Tribunale di Roma Iole Moricca convalida il sequestro. Il giudice afferma che il bene sarebbe “certamente demaniale” e sostiene che l’Urbinati avrebbe avviato il procedimento ex art. 32 soltanto nell’aprile 2026, quando la concessione era già scaduta, ritenendo questo comportamento indice di finalità “meramente dilatorie”. Ma la cronologia documentale racconta altro.

• 17 febbraio: LabUr presenta l’istanza e ne pubblica il contenuto;
• 13 marzo: la Capitaneria risponde a LabUr dichiarando di avere già convocato la Commissione di delimitazione;
• 24 Aprile: la Capitaneria risponde all’Urbinati (che il 14 aprile aveva chiesto chiarimenti) che comunicherà a breve la partecipazione ai lavori della Commissione di delimitazione del demanio marittimo (ex artt. 32 Cod. Nav. e 58 Reg. Cod. Nav.);
• 28 Maggio: l’Urbinati informa nuovamente Comune, Polizia Locale, Capitaneria, Demanio e Più Blue srl della questione in essere;
• 03 luglio: viene stipulata la concessione Più Blue srl;
• 13 e 21 luglio: la consegna non viene perfezionata per i precedenti motivi;;
• 27 luglio: la Polizia Locale invia alla Procura un’informativa con allegati gli atti che documentano la controversia.
• Ad agosto il GIP conclude, non leggendo gli atti, che l’Urbinati avrebbe sollevato tardivamente la questione ad aprile, attivata invece dalla Capitaneria 5 mesi prima! Le due ricostruzioni difficilmente possono convivere e il tutto diventa piuttosto imbarazzante.

A questo punto la domanda non riguarda più soltanto l’Urbinati, riguarda l’intera catena amministrativa. La Capitaneria sapeva della controversia almeno da febbraio e a marzo dichiarava che la Commissione era già stata convocata. Roma Capitale sapeva. La Polizia Locale sapeva. Più Blue era stata formalmente informata. Il Demanio era destinatario del carteggio. La Procura ha ricevuto documentazione sulla controversia. Eppure si è arrivati all’estate senza definire la dividente e poi al sequestro penale sulla premessa che il bene fosse “certamente demaniale”. Su quale base non si sa (ad oggi il SID riporta ancora l’area dell’Urbinati non demaniale, esattamente come nel 2025 quando è stata messa a gara!).

Le domande pendenti

1. Se la Commissione era già stata convocata a marzo, perché quella verifica non era stata conclusa prima di luglio?
2. Se la Capitaneria sosteneva che la ricognizione topografica competeva agli organi tecnici dello Stato, perché si è proceduto verso l’avvicendamento prima di chiudere quella verifica?
3. Se Roma Capitale utilizza verbali di consegna sottoscritti anche dalla Capitaneria, perché per Urbinati si è tentato di superare il nodo della delimitazione senza un verbale perfezionato?
4. Se la Procura è specializzata proprio nell’art. 1161, perché la controversia sulla natura demaniale dell’area e la disciplina speciale del concessionario uscente non sembrano emergere con adeguata evidenza nella ricostruzione cautelare?

Per contestare l’art. 1161 occorre uno spazio del demanio marittimo e un’occupazione arbitraria. Nel caso Urbinati risultavano controverse entrambe le questioni. La natura demaniale dell’intera superficie era oggetto di verifica. L’arbitrarietà della permanenza doveva essere valutata alla luce di una transizione concessoria complessa, della disciplina introdotta dalla legge 118/2022, del mancato verbale di consegna e di un procedimento ex art. 32 già noto a tutte le amministrazioni.

Prima di stabilire chi occupa abusivamente un bene dello Stato bisogna sapere quale sia il bene dello Stato. E prima di definire “arbitraria” la permanenza del concessionario uscente bisogna verificare se l’ordinamento la consideri realmente tale in quel preciso momento.
Nel caso Urbinati sembra invece essersi proceduto al contrario: prima il reato, poi la delimitazione. Prima i sigilli, poi (forse) la certezza del demanio.

Questa vicenda è piuttosto imbarazzante per le Istituzioni dello Stato, soprattutto quando si parla di legalità e quando chi rappresenta la legge (ma non è la legge) sembra non conoscere la legge. Perché un conto è la legge, un conto è la giustizia.
La prima è scritta, la seconda in molti casi è discrezionale o, come si dice, non è di questa terra.
Un po’ come nel film del Marchese del Grillo quando il Papa ammonisce il nobile romano ricordandogli che la vera giustizia appartiene all’aldilà, mentre l’organo giudicante, operando in questo mondo, deve comunque applicare le leggi e i compromessi del potere temporale.