LabUr

LabUr ha individuato l’affidamento con cui Roma Capitale incarica nel 2026 la redazione del Documento di Fattibilità delle Alternative Progettuali (DOCFAP) e del progetto di messa in sicurezza dell’ex PVQ Madonnetta. L’atto, pubblicato da Risorse per Roma nell’ambito della procedura n. 833, mostra che il più grande Punto Verde Qualità della Capitale è ancora fermo alla fase preliminare, nonostante le promesse di riqualificazione e l’annuncio dell’avvio dei cantieri nel 2026.

Mentre la politica parla da mesi di rinascita del Parco della Madonnetta, un documento finora passato inosservato racconta una realtà molto diversa.
Con la procedura n. 833, pubblicata da Risorse per Roma, l’Amministrazione ha affidato a fine aprile 2026 la redazione del DOCFAP e del progetto di messa in sicurezza dell’ex PVQ Madonnetta. In altre parole, dopo il fallimento del bando da oltre 80 milioni di euro andato deserto nel 2024 e dopo l’annuncio di circa 10 milioni di euro pubblici per il recupero dell’area, il procedimento risulta ancora nella fase di definizione delle alternative progettuali e della messa in sicurezza del compendio.

La scoperta dell’atto pone una domanda inevitabile: come si concilia questo stato di avanzamento con le dichiarazioni che indicavano il 2026 come l’anno dell’avvio della rinascita del parco?
Per rispondere occorre ricostruire una storia che dura da oltre trent’anni e che racconta, forse meglio di qualsiasi altro caso, il rapporto tra Roma Capitale e il proprio patrimonio pubblico.

Dalla promessa dei Punti Verde Qualità alla riqualificazione da 10 milioni: come Roma ha costruito, perso e ora prova a ricomprare ciò che aveva già

Introduzione

Ci sono luoghi che raccontano una città più di qualsiasi piano urbanistico. Il Parco della Madonnetta, con i suoi oltre venti ettari nel quadrante Acilia-Madonnetta, è uno di questi. Oggi viene presentato come una delle grandi operazioni di rigenerazione urbana del Municipio X. Dieci milioni di euro annunciati, nuovi progetti, recupero delle strutture sportive, restituzione del parco alla cittadinanza. Ma per capire davvero cosa sta accadendo bisogna fare un passo indietro. Perché la Madonnetta non è la storia di un parco abbandonato. È la storia di un errore pubblico ripetuto tre volte.

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CRONOLOGIA ESSENZIALE

– 1995: nasce il programma Punti Verde Qualità.
– 1996: assegnazione dell’area Madonnetta.
– 2003-2006: apertura del parco e degli impianti.
– 2015: revoca della concessione.
– 2018: il TAR conferma la revoca.
– 2015-2024: degrado, vandalismi e abbandono.
– 2024: bando “Parchi Urbani Integrati” da oltre 80 milioni di euro.
– 2024: gara deserta.
– 2025: annuncio di circa 10 milioni di euro pubblici.
– 2026: affidamento DOCFAP e progetto di messa in sicurezza.

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Primo errore: delegare tutto al privato

Quando nasce il programma dei Punti Verde Qualità, negli anni Novanta, l’idea sembra semplice. Roma Capitale mette a disposizione aree pubbliche. I privati investono. Realizzano parchi, impianti sportivi, servizi, attività economiche. In cambio ottengono la gestione per un lungo periodo. Il Parco della Madonnetta diventa il più grande Punto Verde Qualità di Roma.
Tra il 1999 e il 2009 vengono realizzati impianti sportivi, piscine, campi da tennis, campi polivalenti, ristorazione, servizi educativi e oltre venti ettari di verde attrezzato.
Per anni il modello sembra funzionare. Poi emerge il problema.
I PVQ non sono semplici parchi. Sono operazioni economiche estremamente complesse, sostenute da mutui, garanzie pubbliche, rapporti con le banche, concessioni pluridecennali e una struttura amministrativa che spesso non è in grado di controllarne l’evoluzione. Quello che doveva essere un modello di partenariato pubblico-privato si trasforma progressivamente in uno dei più grandi scandali amministrativi della Roma contemporanea.

Secondo errore: pensare che revocare significhi risolvere

Nel 2015 Roma Capitale revoca la concessione della Madonnetta. Nel 2018 il TAR conferma definitivamente la legittimità della decisione. Sul piano giuridico la vicenda sembra chiusa. Sul piano reale è appena iniziata. Perché revocare una concessione non significa automaticamente saper gestire ciò che rimane. Roma si ritrova così proprietaria di un enorme compendio immobiliare:

• impianti sportivi;
• edifici;
• piscine;
• attrezzature;
• venti ettari di verde.
• Un patrimonio enorme.

E contemporaneamente un enorme problema. Da quel momento inizia il vero declino. Le strutture vengono vandalizzate. Gli edifici si degradano. Il parco perde progressivamente la propria funzione urbana. La tragedia della morte di Riccardo Pica nel 2021 diventa il simbolo più doloroso di questo fallimento.

L’errore dell’amministrazione non è la revoca, ma non aver costruito un modello alternativo credibile prima della revoca.

La proposta che nessuno ha voluto discutere

In quegli anni emerge una proposta alternativa. L’ex concessionario Andrea Ciabocco e numerose realtà territoriali promuovono una delibera di iniziativa popolare. L’idea è radicale. Separare il parco dalle attività economiche. Roma Capitale acquisisce pienamente impianti sportivi e attività commerciali. Il parco resta in gestione manutentiva. La proposta viene respinta, secondo quanto riferito dai promotori, perché priva di “interesse pubblico”.
Non sappiamo se quella soluzione fosse giuridicamente praticabile e/o economicamente sostenibile. Ma oggi una domanda rimane sul tavolo: era davvero peggiore di ciò che è accaduto dopo?

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COSA PROPONEVA LA DELIBERA POPOLARE

– Roma Capitale acquisiva impianti sportivi e attività economiche.
– Gli impianti potevano essere riaffidati tramite nuove concessioni.
– Il parco restava aperto e mantenuto.
– La manutenzione sarebbe rimasta in capo alla Polisportiva.
– Venivano proposte ulteriori aree verdi da gestire.
– Obiettivo: evitare contenzioso, degrado e chiusura del parco.

La proposta era realmente impraticabile oppure non venne mai valutata fino in fondo?

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Terzo errore: tentare di rifare il PVQ con un altro nome

Nel 2023 l’amministrazione cambia linguaggio. I Punti Verde Qualità diventano “Parchi Urbani Integrati”. La narrazione cambia, la struttura economica molto meno. Nel 2024 Roma Capitale mette a gara la Madonnetta (LINK). Ventitré anni di concessione. Oltre 80 milioni di valore stimato. Più di 10 milioni di investimento iniziale. Recupero delle strutture, gestione economica, ristorazione, attività sportive, servizi.

Il principio è ancora lo stesso: un privato investe e si ripaga attraverso la gestione.

La gara è formalmente impeccabile. PFTE, PEF, capitolato, schema di contratto, verifiche, validazioni. Tutto corretto. Ma accade un fatto devastante. Nessuno partecipa. La gara va deserta. Il mercato esprime il giudizio più duro possibile attraverso il silenzio nonostante le interlocuzioni informali dei mesi precedenti.

Il ritorno del pubblico

Dopo il fallimento del bando, Roma Capitale cambia nuovamente strada. Vengono annunciati circa dieci milioni di euro pubblici. La città torna a fare ciò che aveva cercato di evitare per trent’anni, intervenire direttamente (LINK) e (LINK). È una scelta comprensibile, probabilmente inevitabile. Ma anche questa presenta un paradosso.

Nel 2025 si annunciano cantieri imminenti (LINK). Nel 2026 gli atti mostrano ancora l’affidamento del Documento di Fattibilità delle Alternative Progettuali e del progetto di messa in sicurezza dell’intero compendio. Non siamo ancora alla riqualificazione, siamo ancora nella fase della diagnosi.
Dopo dieci anni.

La lezione della Madonnetta

La Madonnetta non è, purtroppo, un caso isolato.
È la rappresentazione plastica del modo in cui Roma affronta i propri problemi: prima delega, poi revoca, poi abbandona, poi prova a riaffidare, poi torna a intervenire direttamente. Ogni fase produce costi, ogni passaggio consuma tempo, ogni cambio di strategia riduce il valore del patrimonio pubblico. Alla fine il conto torna sempre ai cittadini.

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ANALISI PER I DECISORI

Il costo dell’inerzia

Dopo la revoca della concessione nel 2015 e oltre dieci anni di degrado, Roma Capitale si trova oggi a dover finanziare direttamente la messa in sicurezza e la progettazione del recupero di un compendio che era già stato realizzato e reso fruibile alla cittadinanza.

Il fallimento del modello concessorio

Nel 2024 la gara per l’affidamento in concessione del recupero e della gestione del Parco della Madonnetta, del valore stimato di oltre 80 milioni di euro e con un investimento iniziale superiore a 10 milioni, è andata deserta. Nessun operatore economico ha ritenuto sostenibile l’operazione.

La scoperta di LabUr

Nel 2026, attraverso la procedura n. 833 pubblicata da Risorse per Roma, LabUr ha individuato l’affidamento per la redazione del Documento di Fattibilità delle Alternative Progettuali (DOCFAP) e del progetto di messa in sicurezza dell’ex PVQ Madonnetta. L’atto mostra che, dopo il fallimento del bando e nonostante gli annunci di rilancio, il procedimento si trova ancora in una fase preliminare di definizione delle alternative progettuali e di messa in sicurezza del compendio.

La lezione amministrativa

La vicenda dimostra che la semplice alternanza tra gestione privata, revoca e ritorno all’intervento pubblico non è sufficiente a garantire la tutela del patrimonio collettivo. Senza una strategia stabile di gestione, manutenzione e vigilanza, anche investimenti rilevanti rischiano di essere vanificati.

Le domande rimaste aperte

Quanto è costato alla collettività non intervenire tempestivamente dopo la revoca? E quanto costerà oggi recuperare ciò che era già stato costruito, finanziato e utilizzato dalla cittadinanza?

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Conclusione

Oggi la domanda non è se il Parco della Madonnetta verrà riqualificato. Probabilmente, prima o poi, accadrà. La domanda è un’altra. Quanto sarebbe costato alla collettività intervenire dieci anni fa? Quanto patrimonio pubblico è stato distrutto nel frattempo?
E soprattutto, quante volte Roma può permettersi di pagare lo stesso errore?

Perché la storia della Madonnetta non è la storia di un parco. È la storia di una città che continua a spendere soldi pubblici per recuperare ciò che aveva già costruito con soldi pubblici. E questa, forse, è la lezione più amara di tutte.

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FONTI:

• Determina QC/901/2024: revoca 2015, TAR 2018, area di circa 200.000 mq, opere abbandonate/vandalizzate, concessione da 80.832.378 euro per 23 anni, investimento da 10.729.273 euro. (LINK)

• Relazione tecnico-economica/PEF: modello di concessione, progettazione-costruzione-gestione affidate a un privato, rischio operativo, 23 anni di durata, attività core/no core. (LINK)

• Relazione tecnica: conservazione del parco pubblico, funzioni previste, sistema del verde, percorsi, bordo/accessi/parcheggi, costruito; ma anche demolizioni, nuove costruzioni modulari, punti ristoro, servizi, spogliatoi, associazioni. (LINK)

• Documento di gestione: servizio pubblico, attività di pubblico interesse, servizi core/no core, attività accessorie e commerciali autorizzabili. (LINK)

• Lo schema di contratto: concessione per progettazione, lavori di recupero funzionale e gestione del complesso immobiliare ex PVQ Madonnetta. (LINK)

• determina 2026 di Risorse per Roma: dopo il bando deserto, si torna alla fase DOCFAP e messa in sicurezza dell’intero compendio, affidata ad Acta S.r.l. per 50.000 euro oltre IVA. (LINK)

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LabUr è un laboratorio indipendente di analisi urbanistica e amministrativa. Verifica atti, procedure e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

Analisi critica LabUr sull’esclusione degli emendamenti al PUA di Roma. Dibattito su mobilità, sostenibilità e procedure amministrative sul litorale romano.”

Il Direttore Rigenerazione del Litorale respinge emendamenti sulla mobilità definendoli ‘non attinenti’. Ecco perché il mare di Roma rischia di essere gestito come un’area di risulta anziché come un bene comune.

La decisione da parte del Direttore Rigenerazione Litorale, Carlo Mazzei, di non ammettere alla discussione in Assemblea Capitolina tre emendamenti al Piano di Utilizzazione degli Arenili (P.U.A.) perché “non attinenti” al Piano, merita una riflessione pubblica. È lo stile LabUr.

Un P.U.A. che l’Amministrazione definisce “sistemico”

La Relazione Tecnica d’Ufficio (Prot. QF/2026/0014156 del 7 maggio 2026) non presenta il P.U.A. come un mero atto di gestione delle concessioni. Al contrario, il documento descrive il Piano come uno strumento destinato a produrre rilevanti effetti territoriali, funzionali e concessori. La stessa Relazione richiama esplicitamente:

•  Il coordinamento con il PUMS;
•  Il progetto Parco del Mare;
• Le ripercussioni sul sistema infrastrutturale;
• La coerenza con le trasformazioni in corso sul litorale;
• L’introduzione di assetti organizzativi tramite UMI e ACM.

Non è un semplice regolamento, ma uno strumento che l’Amministrazione definisce come parte di una strategia di trasformazione del waterfront romano.
Lo abbiamo spiegato dettagliatamente in questo articolo (LINK).

Gli emendamenti esclusi

In questo quadro, LabUr aveva predisposto tre emendamenti, fatti propri e poi presentati dal consigliere capitolino Yuri Trombetti, durante la Commissione congiunta Patrimonio e Urbanistica, che riguardavano:

1. Mobilità e accessibilità (Capocotta/Castelporziano): la Relazione richiama il PUMS, ma non analizza i flussi stagionali nelle aree più fragili. L’emendamento mirava a colmare questa lacuna.

2. Approfondimenti tecnico-trasportistici: poiché la Relazione stessa cita la necessità di valutare la “capacità di carico” del sistema infrastrutturale, l’emendamento chiedeva di rendere esplicita tale valutazione.

3. Sostenibilità del transitorio: il PUA introduce nuove regole in una fase in cui la verifica della legittimità edilizia è ancora in corso. L’emendamento chiedeva di affrontare gli effetti amministrativi, patrimoniali e i rischi di contenzioso di questa fase.

La decisione di escludere gli emendamenti appare ancora più arbitraria se si considera che la loro pertinenza non era mai stata messa in dubbio durante la Commissione congiunta Patrimonio e Urbanistica. In quella sede, alla presenza dello stesso Mazzei, le questioni erano state esposte dettagliatamente, ricevendo anzi un rilievo che non aveva suscitato alcuna censura. È singolare, e politicamente eloquente, che un dirigente trovi l’improcedibilità di un emendamento solo dopo che questo è stato formalizzato, quando avrebbe avuto il dovere istituzionale di sollevare ogni obiezione in sede di dibattito pubblico.

Ma se parte della burocrazia si trincera dietro la ‘non attinenza’, l’altra preferisce il disprezzo. È emblematico che, di fronte a un confronto serio sul futuro del litorale, ci sia stato chi addirittura si è espresso con un eloquente quanto volgare ‘che rottura de cojoni’ senza essere stigmatizzato.
Se c’è qualcosa che andrebbe emendato – anzi, rimosso – dal dibattito pubblico, è proprio questa incapacità di gestire il confronto, preferendo il fastidio alla discussione di merito.

La questione aperta: chi decide cosa è democratico?

Il punto non è la condivisione del merito, ma la procedura. Se il P.U.A. richiama infrastrutture, mobilità e trasformazioni territoriali, per quale motivo emendamenti che riguardano proprio tali aspetti vengono considerati “non attinenti”?

La motivazione dell’Amministrazione appare più un esercizio di contorsionismo burocratico che un parere tecnico. Il rischio è che il P.U.A. finisca per ridisegnare il litorale senza affrontare compiutamente gli effetti concreti che tale assetto produrrà sul territorio.
Squalificare come “non attinenti” emendamenti che toccano il cuore della sostenibilità non è una manovra tecnica, ma un atto di esclusione politica. Si vuole consegnare al Litorale un Piano “blindato”, privo di correttivi, che lasci intatte le discrezionalità e le opacità del transitorio.

Chi teme il dibattito pubblico su mobilità e sostenibilità non sta gestendo un piano di valorizzazione, ma sta difendendo un protocollo di potere che non ammette correzioni. Più un Piano è ambizioso e trasformativo, maggiore dovrebbe essere lo spazio riservato alla discussione delle sue criticità.

Chi decide quali effetti del PUA possano essere discussi e quali, invece, debbano rimanere fuori dal dibattito pubblico?
È una domanda che riguarda il significato stesso della partecipazione e del confronto democratico.

[LINK AL DOCUMENTO COMPLETO CON I 3 EMENDAMENTI PROPOSTI]

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LabUr è un laboratorio indipendente di analisi urbanistica e amministrativa. Verifica atti, procedure e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

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Dal 2019 a oggi i medesimi ritardi: così la carenza di pianificazione demaniale di Roma Capitale scarica le proprie inefficienze sui cittadini. Tra ordinanze tardive e liti pendenti al Consiglio di Stato, il Comune utilizza lo sport come “toppa” emergenziale per coprire i vuoti dei bandi.

Le proteste dei praticanti di kitesurf, wing foil e windsurf che in questi giorni si moltiplicano sui social network sono fondate. Chi frequenta il litorale romano sa bene che queste discipline necessitano di spazi dedicati e percorsi sicuri per l’ingresso e l’uscita dall’acqua, per evitare pericolose interferenze con la balneazione e garantire la sicurezza di tutti.

Roma Capitale arriva ancora una volta, a stagione balneare ampiamente avviata, senza una soluzione stabile e programmata per attività che fanno parte della storia stessa del nostro litorale.

Una cronistoria di rinvii
La vicenda, infatti, non nasce oggi. Già nel 2019 la convivenza tra kitesurfisti, bagnanti e pescatori era al centro del dibattito locale. Negli anni successivi vennero individuate aree dedicate a Castel Porziano, tra il Canale di Palocco e il 1° Cancello (dove esiste l’interdizione balneare) e nel tratto compreso tra il 2° e il 3° Cancello. Nel 2023, l’improvvisa eliminazione di questi spazi dall’ordinanza balneare del Sindaco Gualtieri scatenò la reazione degli sportivi, un copione ripetutosi puntualmente nel 2024.

Oggi, in piena stagione 2026, siamo daccapo. Eppure l’Ordinanza Sindacale n. 63 del 30 aprile 2026 (LINK) riconosce espressamente all’Articolo 15 la necessità di allestire corridoi di lancio per kitesurf, kite foil, wing foil e windsurf, normandone l’iter autorizzativo. Se le esigenze dell’utenza sono note da anni e codificate dalla stessa amministrazione, perché ridursi a stagione iniziata senza aver pianificato nulla?

I documenti svelano il “pasticcio”
A svelare i retroscena di questa inerzia si inserisce la nota prot. QC 37469 del 22 maggio 2026. Con questo atto, il Dipartimento Valorizzazione del Patrimonio e Politiche Abitative di Roma Capitale (Direzione Rigenerazione Litorale e Grandi Progetti) ha chiesto alla Capitaneria di Porto di Roma-Fiumicino il nulla osta per l’istituzione di due corridoi di lancio davanti al Chiosco 3 della spiaggia libera di Castel Porziano, con la conseguente interdizione alla balneazione di quel tratto di mare. Una richiesta di cui, ad oggi, non si conosce l’esito e che appare davvero bizzarra.

L’istanza, infatti, fa emergere una vistosa contraddizione e qualche sospetto. Nel documento a sua firma, il Direttore della Direzione Rigenerazione del Litorale, Carlo Mazzei, mette nero su bianco che l’intervento si rende necessario “nelle more dell’aggiudicazione” del lotto interessato e “a causa del contenzioso in essere”. Quindi, o ad un contenzioso si sta aggiungendo un possibile futuro conflitto tra utenze o l’amministrazione possiede la palla di vetro.

Nella migliore delle ipotesi siamo di fronte al classico tentativo dell’ultimo minuto: l’amministrazione capitolina cerca di tamponare le proprie scadenze scaricando il problema su un’area gravata da pesanti criticità giuridiche. Il tratto di arenile prospicente il Chiosco 3 è infatti al centro di un giudizio pendente davanti al Consiglio di Stato (che vede contrapposti il vecchio gestore Maria Rita Gastaldi e la ASD Happy Surf One), la cui udienza di merito è fissata per il prossimo 7 luglio.

Per questa ragione, LabUr ha già trasmesso una formale diffida alla Capitaneria di Porto. Il Consiglio di Stato, infatti, ha già sospeso l’efficacia della sentenza di primo grado, ravvisando profili di fondatezza nelle censure del precedente gestore. Qualsiasi decisione amministrativa che modifichi l’uso di quella spiaggia rischia di produrre un effetto anticipatorio rispetto alla pronuncia del giudice, creando ulteriore precarietà anche agli stessi sportivi, che hanno invece diritto a certezze.

Gli interrogativi pubblici
Il mare deve essere accessibile a tutti: ai bagnanti, alle famiglie, agli operatori della balneazione e a chi pratica sport. Un tema strutturale non può essere gestito con colpi di mano emergenziali. Per questo, le domande che poniamo all’amministrazione sono:

 1. Perché, tra le diverse localizzazioni possibili sul litorale, la scelta è caduta proprio davanti al Chiosco 3, l’unico tratto di spiaggia interessato da un contenzioso giudiziario aperto?

 2. Perché si è arrivati alla porta dell’estate 2026 senza una pianificazione stabile e preventiva degli spazi per gli sport nautici, nonostante i precedenti degli ultimi anni?

 3. Quali altre alternative demaniali sono state realmente valutate dagli uffici prima di firmare la nota di maggio?

 4. Quale assetto della spiaggia sarà in vigore a partire dall’8 luglio, all’indomani della decisione del Consiglio di Stato?

Quando istituzioni, bagnanti, sportivi e operatori balneari vengono spinti alla contrapposizione per l’utilizzo della stessa spiaggia, l’errore non è mai di chi frequenta il mare, ma di chi doveva programmare. A meno che l’errore non sia intenzionale, e allora non sarebbe un bel segnale.

Proviamo a tracciare i possibili scenari demaniali all’indomani del 7 luglio:

 A. Il Consiglio di Stato dà ragione all’appellante: Il Comune si troverà costretto a cercare una nuova soluzione per la pratica degli sport acquatici, oppure la Gastaldi si ritroverà a gestire l’unico chiosco a Castel Porziano gravato da un’interdizione alla balneazione speculare, contravvenendo di fatto a quanto previsto dal bando originario.

 B. Il Consiglio di Stato dà ragione alla ASD Happy Surf One e al Comune di Roma: La società sportiva si ritroverà con un corridoio di lancio già bell’e pronto per le discipline acquatiche (qualora lo abbia inserito nell’offerta tecnica della gara). Considerati i tempi tecnici tra la pubblicazione della sentenza e lo sgombero effettivo del manufatto, potrà quantomeno avviare le attività sportive senza l’onere economico più pesante — ovvero il costo del servizio di salvamento — sebbene il bando di gara non prevedesse in alcun modo la presenza di corridoi di lancio.

Staremo a vedere.

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LabUr è un laboratorio indipendente di analisi urbanistica e amministrativa. Verifica atti, procedure e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

Domani il voto in Assemblea Capitolina. Ieri un dibattito pubblico surreale. Mentre troppi si concentrano sulle spiagge libere, il nuovo PUA ridisegna gli equilibri economici del litorale romano. La concentrazione delle volumetrie, le aggregazioni future e l’incertezza sulla destinazione delle royalty raccontano una trasformazione che va ben oltre la semplice gestione della balneazione. Ma di questo in aula Giulio Cesare non si parla. 

La Relazione Tecnica d’Ufficio del PUA 2026, firmata dai direttori Silvia Capurro e Carlo Mazzei, viene presentata come il passaggio decisivo verso la liberazione del litorale romano: meno manufatti, più spiagge libere, maggiore accessibilità e una nuova qualità paesaggistica. La lettura degli atti restituisce però un quadro diverso.

Il PUA 2026 non si limita a disciplinare l’uso turistico delle spiagge. Introduce un nuovo modello di organizzazione territoriale fondato sulla concentrazione delle volumetrie, sull’aggregazione delle unità gestionali e sull’integrazione tra spazi pubblici e attività economiche private.
La conseguenza non è la scomparsa delle rendite esistenti, ma la loro riorganizzazione.

Il bluff della SUL
Uno degli argomenti centrali utilizzati dall’amministrazione è l’invarianza della SUL (Superficie Utile Lorda).
La Relazione richiama infatti l’articolo 31, comma 5 del Regolamento, che ammette la demolizione e ricostruzione a parità di SUL legittima nell’ambito degli interventi di riordino funzionale.

Il principio appare rassicurante: nessun aumento delle superfici utili esistenti, ma la SUL misura la superficie, non la distribuzione spaziale degli edifici.
Lo stesso Piano introduce infatti le ACM (Aree di Concentrazione dei Manufatti), individuate con la funzione di riordinare le volumetrie disperse e concentrare i servizi balneari in nuclei definiti.
L’invarianza della SUL non garantisce quindi l’invarianza dell’impatto edilizio.
La concentrazione delle superfici oggi distribuite lungo l’arenile produce strutture più compatte e più intensive dal punto di vista percettivo.
Il risultato non è l’eliminazione delle volumetrie esistenti ma la loro ricomposizione all’interno di poli funzionali destinati a diventare i nuovi punti di riferimento della balneazione.

La spiaggia libera come unità gestionale
Il Piano afferma di voler garantire almeno il 50% di arenile destinato alla pubblica fruizione e di assicurare una spiaggia libera o una spiaggia libera con servizi ogni 300 metri di costa. Ma la stessa Relazione introduce un principio destinato a incidere profondamente sulla natura di questi spazi. Tra le tipologie previste compaiono infatti gli esercizi di ristorazione (ER) collocati in corrispondenza delle spiagge di libera fruizione “per una gestione unica delle porzioni di arenile”.
Non si tratta soltanto di ristorazione.
Il principio della gestione unitaria investe l’intero sistema dei servizi connessi alla fruizione dell’arenile. Le future strutture accessorie, le attrezzature di supporto e le funzioni complementari verranno definite nelle successive fasi attuative e nei bandi di affidamento. La spiaggia libera non viene quindi pensata come uno spazio autonomo rispetto alle attività economiche, ma viene inserita in un sistema gestionale integrato nel quale la presenza pubblica e quella privata diventano funzionalmente interdipendenti. Formalmente la spiaggia resta pubblica, operativamente la sua organizzazione viene collegata a soggetti economici chiamati a gestire servizi, attrezzature e funzioni di supporto.

La regola dei 300 metri
Tra gli elementi più enfatizzati del Piano figura la cosiddetta “regola dei 300 metri”. L’obiettivo dichiarato è garantire un accesso pubblico al mare con una distribuzione regolare delle spiagge di libera fruizione lungo il litorale. La Relazione contiene però una precisazione significativa:

“il varco di accesso per le spiagge libere può coincidere con la dimensione della spiaggia libera”. 

Ciò significa che il raggiungimento dell’obiettivo dei 300 metri non richiede necessariamente l’apertura di nuovi attraversamenti pubblici all’interno dei fronti concessionati. La presenza della spiaggia libera è considerata di per sé sufficiente a soddisfare il requisito dell’accessibilità. L’accesso pubblico viene quindi garantito per addizione di porzioni di arenile libero, non necessariamente attraverso una frammentazione dei fronti edilizi esistenti. Il cosiddetto lungomuro NON viene demolito come sistema. Viene interrotto in punti determinati dalla pianificazione.

Le aggregazioni e il rinvio ai bandi
L’aspetto più rilevante del nuovo PUA riguarda probabilmente la sua architettura amministrativa. Il Piano suddivide il litorale in Sub-Ambiti (SAMB) e Unità Minime di Intervento (UMI), individuando 50 UMI destinate alle concessioni demaniali e 31 UMI dedicate alle spiagge libere e alle spiagge libere con servizi. La Relazione però chiarisce che tali unità potranno essere gestite singolarmente oppure aggregate ad altre unità contigue secondo criteri da definire successivamente in sede di bando. Viene inoltre espressamente prevista la possibilità di aggregare più UMI all’interno dei Sub-Ambiti per favorire interventi unitari di riqualificazione. Una parte significativa dell’assetto economico e gestionale del futuro litorale viene quindi rinviata a procedure successive.

Il PUA non definisce completamente il modello finale, ma la struttura entro la quale esso verrà costruito.
Chi finanzierà la nuova città balneare?

Esiste infine una questione che il PUA lascia sullo sfondo ma che appare destinata ad assumere un ruolo centrale nella fase attuativa. La trasformazione del litorale prevista dal Piano non consiste soltanto nella ridefinizione delle concessioni, ma presuppone la realizzazione e il mantenimento di una serie di infrastrutture e servizi pubblici: percorsi di accesso, mobilità sostenibile, interventi ambientali, sistemi di protezione costiera, nuove attrezzature a supporto della fruizione dell’arenile. Si tratta di opere che generano costi significativi e permanenti.
È difficile immaginare che tali costi possano essere sostenuti esclusivamente attraverso la fiscalità generale o mediante le risorse oggi disponibili. Per questo motivo il PUA sembra destinato a produrre un progressivo coinvolgimento economico dei soggetti che beneficeranno della trasformazione del litorale.

La logica è semplice: più il demanio viene riorganizzato, più aumenta la necessità di far partecipare gli operatori economici alla realizzazione e al mantenimento di quella che, di fatto, diventa una nuova città balneare e Addio ad Ostia come l’abbiamo conosciuta. Non si tratta infatti più soltanto di concessioni, ma della costruzione di un sistema territoriale complesso che richiede investimenti, manutenzione e gestione. In questo quadro le Royalty assumono un significato che va oltre il semplice corrispettivo economico della concessione. Diventano il possibile strumento attraverso il quale una parte dei costi della trasformazione viene trasferita sugli operatori privati. Ed è proprio su questo punto che la destinazione effettiva delle Royalty diventa decisiva.

La destinazione delle Royalty: una contraddizione ancora irrisolta
Sulla destinazione delle Royalty previste nelle concessioni balneari di Ostia emerge una significativa confusione, alimentata da atti e dichiarazioni tra loro non coerenti. Da un lato, Roma Capitale ha più volte sostenuto che le somme derivanti dalle Royalty sarebbero destinate a finanziare interventi sul litorale romano (tale impostazione trova conferma sia negli indirizzi politici sia nelle dichiarazioni pubbliche dell’Amministrazione). In occasione dell’adozione del nuovo Piano di Utilizzazione degli Arenili (PUA), annunciata il 7 maggio 2026, Roma Capitale ha infatti ribadito la centralità degli investimenti sul litorale quale obiettivo strategico della nuova pianificazione. Ancora più esplicito è quanto riportato a pagina 136 del 4° Rapporto alla Città del Sindaco Roberto Gualtieri (7 novembre 2025), dove si legge che le nuove gare balneari hanno introdotto «l’applicazione di una Royalty proporzionale al fatturato, che genererà risorse nuove e stabili da reinvestire sul territorio di Ostia». La stessa documentazione di gara 2025 sembra confermare questa impostazione. L’articolo 6, comma 4, dello schema di concessione stabilisce infatti che il concessionario sia obbligato a versare «all’Amministrazione Concedente» una Royalty calcolata in percentuale sul fatturato complessivamente realizzato. La clausola è stata fedelmente riportata anche nelle concessioni successivamente rilasciate nel 2026 (LINK).
Tuttavia, nelle memorie difensive depositate da Roma Capitale davanti al TAR Lazio, la ricostruzione cambia radicalmente. L’Avvocatura capitolina afferma infatti che la Royalty costituisce «un’Entrata prevista per le Casse dello Stato – e non di Roma Capitale». Tale impostazione è stata richiamata nella sentenza che ha respinto le impugnazioni, contribuendo così a legittimare la previsione della Royalty quale componente economica della concessione.

Si determina quindi una evidente discrasia tra la narrazione politica e programmatica che presenta le Royalty come risorse destinate a finanziare il rilancio del litorale di Ostia, la documentazione contrattuale che individua quale beneficiaria diretta l’Amministrazione concedente e la successiva difesa processuale dell’ente, che qualifica invece tali somme come entrate statali.

Peccato che se le Royalty costituiscono effettivamente entrate dello Stato, risulta difficile sostenere che esse generino automaticamente risorse da reinvestire sul territorio di Ostia. Se invece sono entrate di Roma Capitale, occorre chiarire sulla base di quale titolo giuridico la memoria difensiva abbia potuto qualificarle come entrate erariali.

Al più, le somme derivanti dalle Royalty potrebbero essere successivamente vincolate o destinate, mediante specifici atti di bilancio o programmazione, a interventi sul litorale, ma tale destinazione presupporrebbe un espresso atto amministrativo e non può essere data per acquisita sulla base delle sole dichiarazioni politiche.

La vicenda dunque evidenzia una notevole incertezza sulla natura giuridica e sulla destinazione finale delle Royalty, incertezza che non appare compatibile con la trasparenza che dovrebbe caratterizzare un elemento economico centrale delle future concessioni demaniali.

La concentrazione delle gestioni e la nuova rendita
La riorganizzazione del litorale non produce soltanto un diverso assetto fisico dell’arenile, ma anche un diverso assetto economico. La possibilità di aggregare più UMI all’interno dei Sub-Ambiti e la previsione di interventi unitari di riqualificazione introducono infatti un modello che privilegia operatori dotati di maggiore capacità finanziaria e organizzativa.

La gestione del futuro litorale richiederà investimenti iniziali significativi, capacità di sostenere processi di trasformazione edilizia e gestione integrata di servizi, attività economiche e spazi destinati alla pubblica fruizione. In questo contesto, la frammentazione storica delle concessioni lascia progressivamente spazio ad un sistema più concentrato, nel quale il valore economico tende ad accumularsi nelle unità residue e nelle aggregazioni territoriali di maggiore dimensione.
Dunque la rendita non scompare, ma cambia forma. Non deriva più soltanto dall’occupazione di una porzione privilegiata di fronte mare, ma dalla capacità di intercettare il valore prodotto dalla trasformazione urbanistica del demanio.

La concentrazione delle volumetrie attraverso le ACM, l’aggregazione delle UMI e la gestione unitaria delle spiagge libere con servizi non eliminano il valore economico esistente, ma semplicemente lo redistribuiscono e lo concentrano.

Oltre la retorica della liberazione del mare e della “presa della Battiggia”
La Relazione Tecnica descrive il PUA come uno strumento di riordino, diradamento e valorizzazione paesaggistica, ma gli stessi atti raccontano anche altro. Le volumetrie vengono concentrate, le spiagge libere vengono inserite in sistemi gestionali unitari, le unità di intervento possono essere aggregate e una parte decisiva delle scelte viene rinviata ai futuri bandi.

Il risultato non è la semplice liberazione dell’arenile, ma la costruzione di una nuova geografia economica del demanio marittimo nella quale il valore non viene eliminato, ma redistribuito attraverso gli strumenti della pianificazione urbanistica. Per questo il PUA non può essere letto soltanto come uno strumento di gestione della balneazione. È, a tutti gli effetti, uno strumento di trasformazione territoriale e, come ogni trasformazione territoriale, non ridefinisce soltanto lo spazio, ma anche la distribuzione del valore economico che quello spazio sarà in grado di produrre.

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LabUr è un laboratorio indipendente di analisi urbanistica e amministrativa. Verifica atti, procedure e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

Balneazione vietata e servizi assenti. Quale funzione attribuiscono Regione Lazio e Roma Capitale a questo arenile pubblico? Ancora una volta, solo dopo le segnalazioni e le richieste formali della Comunità Foce del Tevere, la spiaggia pubblica dell’Idroscalo viene finalmente inserita nella programmazione stagionale dei servizi.

La stagione balneare 2026 è iniziata il 15 maggio. Sulle spiagge libere del litorale romano sono stati progressivamente installati bagni chimici, docce, punti d’ombra, percorsi di accessibilità e altri servizi destinati alla fruizione pubblica degli arenili. All’Idroscalo di Ostia, invece, no.

Le fotografie scattate ieri mostrano una spiaggia pubblica accessibile ma priva dei servizi normalmente presenti negli altri arenili pubblici del litorale. Le passerelle presenti sono quelle installate nelle stagioni precedenti e non sono accompagnate dagli allestimenti stagionali normalmente predisposti per l’avvio della stagione balneare.

Non risultano presenti bagni chimici, docce, punti d’ombra o ulteriori servizi dedicati all’accessibilità, una situazione che ha spinto Franca Vannini, portavoce della Comunità Foce del Tevere, a scrivere al Direttore del Dipartimento Valorizzazione del Patrimonio e Politiche Abitative di Roma Capitale, Carlo Mazzei, chiedendo l’installazione dei servizi minimi necessari per la fruizione della spiaggia. Mentre LabUr stava predisponendo il presente articolo, a Franca Vannini è stato comunicato che nella giornata di giovedì prossimo dovrebbero essere installati presso la spiaggia dell’Idroscalo i servizi stagionali finora assenti. Speriamo, si tratterebbe di una notizia positiva per la comunità locale e per i frequentatori dell’arenile.

L’eventuale installazione dei servizi non modifica tuttavia le questioni poste nelle settimane scorse in merito alla classificazione del tratto di mare antistante e al ruolo attribuito dall’Amministrazione a questa porzione del litorale romano.

Già nel mese di aprile LabUr aveva trasmesso una richiesta formale di accesso agli atti alla Regione Lazio, ad ARPA Lazio e alla Capitaneria di Porto chiedendo di conoscere i presupposti tecnici che hanno portato alla classificazione del tratto di mare antistante l’Idroscalo come area non adibita alla balneazione (LINK).

In particolare erano stati richiesti i criteri tecnico-scientifici adottati, la cartografia ufficiale di delimitazione, i dati di monitoraggio della qualità delle acque e la natura del rischio alla base della classificazione.

La richiesta nasceva da una considerazione tecnica precisa perché l’area interessata non coincide né con la foce del Tevere né con l’imboccatura del Porto Turistico di Ostia. Inoltre, secondo la letteratura scientifica e la dinamica costiera del litorale laziale, la corrente litoranea prevalente tende a trasportare verso nord-ovest i sedimenti provenienti dalla foce del Tevere. Per questo motivo era stato chiesto di conoscere quali elementi istruttori avessero portato alla delimitazione dell’area come non adibita alla balneazione.

Le risposte della Regione Lazio
Con una prima nota, la Regione Lazio ha affermato che il tratto dell’Idroscalo è compreso tra la foce del Tevere e il Porto di Ostia e pertanto inserito tra le acque non adibite alla balneazione per motivi di salute pubblica e sicurezza.
Successivamente, a seguito di una richiesta di integrazione istruttoria, la Regione ha fornito ulteriori precisazioni.
Secondo quanto dichiarato, il tratto dell’Idroscalo non rientra tra le acque individuate ai fini della balneazione ai sensi del D.Lgs. 116/2008. Le aree escluse non vengono monitorate, non vengono classificate e non dispongono di un profilo di balneazione perché considerate strutturalmente incompatibili con l’uso balneare.
Si tratta di un chiarimento importante.
La Regione non sostiene infatti che l’Idroscalo sia oggi classificato come acqua di qualità “scarsa”, ma che quel tratto non viene considerato a monte come acqua destinata alla balneazione e che, proprio per questo motivo, non viene sottoposto alle procedure di monitoraggio previste per le acque balneabili.

Le risposte ricevute chiariscono la posizione dell’Amministrazione regionale, ma lasciano aperti alcuni interrogativi. Non risultano infatti trasmessi dati di monitoraggio riferiti all’area, punti di campionamento, profili di balneazione, cartografia tecnica di dettaglio ed elementi istruttori che consentano di verificare i criteri utilizzati per la delimitazione.

La questione non riguarda soltanto la qualità delle acque, ma anche la funzione attribuita a questo tratto di costa.

Cosa dice il PUA
Lo Schema di Assetto del Piano di Utilizzazione degli Arenili (PUA) include infatti l’Idroscalo all’interno dell’Ambito 1 del sistema costiero di Roma Capitale. La spiaggia è quindi rappresentata come parte integrante del litorale pubblico oggetto di pianificazione. E qui emerge una contraddizione evidente: da un lato la spiaggia continua ad essere pubblica, accessibile e frequentata quotidianamente dai cittadini, dall’altro non è balneabile e, a stagione iniziata, non dispone ancora dei servizi che caratterizzano gli altri arenili pubblici del litorale romano. L’Idroscalo sembra così collocato in una sorta di terra di mezzo amministrativa: abbastanza pubblico da essere aperto ai cittadini, abbastanza pubblico da essere inserito nel PUA, abbastanza pubblico da essere conteggiato tra gli arenili della città, ma non abbastanza da ricevere gli stessi servizi che Roma Capitale garantisce negli altri tratti di costa.

La questione oggi non è stabilire se l’area sia balneabile o meno (verifica che compete agli enti tecnici e richiede dati, monitoraggi e valutazioni istruttorie), ma quale funzione pubblica attribuiscono oggi Regione Lazio e Roma Capitale alla spiaggia dell’Idroscalo. Perché se l’arenile continua ad essere parte integrante del patrimonio pubblico del litorale romano, è legittimo chiedersi per quale motivo, a quasi un mese dall’inizio della stagione balneare, venga trattato diversamente dagli altri arenili pubblici della città.

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L’acquedotto romano emerso a Malafede viene raccontato come una scoperta eccezionale. In realtà il territorio era noto agli archeologi da decenni. Studi, vincoli, ritrovamenti precedenti e persino le ricerche di Rodolfo Lanciani avevano già documentato la straordinaria sensibilità archeologica dell’area. Come è possibile che in un’area così conosciuta le interferenze archeologiche emergano solo durante i lavori, producendo ritardi, varianti e costi aggiuntivi? LabUr ha presentato un accesso agli atti sulle procedure di archeologia preventiva relative alla fermata Giardino di Roma. La tutela del patrimonio culturale non inizia quando si trova qualcosa, ma molto prima.

A Malafede emerge una parte della rete idrica che alimentava l’antica Ostia. La ricerca scientifica ne comprende l’importanza, la politica organizza passerelle, ma sul piano archeologico prevale il silenzio.

Quando nel 2025 emerse l’acquedotto romano nell’area della futura fermata Giardino di Roma, la Soprintendenza Speciale di Roma ne sottolineò subito il valore: si tratta di una porzione della rete idrica che dal territorio di Malafede aveva come destinazione finale l’antica Ostia, un’opera già nota 100 anni fa dai ritrovamenti del famoso archeologo Rodolfo Lanciani.
Una scoperta importante, che si inserisce in un filone di studi consolidato. Da anni archeologi e ricercatori, tra cui Margherita Bedello Tata, hanno ricostruito il complesso sistema delle acque ostiensi, dimostrando quanto acquedotti, cisterne e infrastrutture idrauliche siano fondamentali per comprendere la storia del litorale romano.

Proprio per questo sorprende il silenzio del Parco Archeologico di Ostia Antica. Il direttore Alessandro D’Alessio interviene spesso nel dibattito pubblico su progetti culturali, valorizzazione del territorio e iniziative, anche politiche (LINK), legate a Ostia, ma sull’acquedotto che alimentava la città antica non si registra alcuna presa di posizione significativa, nessun approfondimento pubblico, nessuna iniziativa scientifica rivolta ai cittadini.

Eppure il ritrovamento non arriva in un contesto sconosciuto. Come ricostruito da LabUr (LINK), l’area di Malafede e del cosiddetto quartiere Caltagirone è da anni al centro di vicende urbanistiche, paesaggistiche e archeologiche complesse. I vincoli erano noti, così come era nota la sensibilità archeologica del territorio. Nel 2020, sempre nella stessa area, era stata scoperta una monumentale vasca romana lunga quasi cinquanta metri, insieme a canalizzazioni e strutture idrauliche che confermavano l’eccezionale ricchezza del sottosuolo.

Per questo l’acquedotto del 2025 e la successiva cisterna romana del 2026 non rappresentano un imprevisto archeologico, ma la naturale conferma di un quadro già delineato dagli studi e dai ritrovamenti precedenti. Nonostante ciò, Regione Lazio e Campidoglio hanno continuato a raccontare la vicenda soprattutto attraverso annunci e conferenze stampa. L’assessore regionale Fabrizio Ghera ha promesso valorizzazione e percorsi informativi, mentre negli anni attorno alla fermata si sono susseguiti sopralluoghi, comunicati e cronoprogrammi. A braccetto di Ghera, il consigliere comunale Giovanni Zannola. Nel frattempo, però, il quartiere è stato costruito, ampliato e abitato, mentre la stazione continua ad accumulare ritardi.

La storia dell’acquedotto di Malafede non racconta dunque una ‘sorpresa’ archeologica. Racconta piuttosto di un territorio studiato da decenni, vincolato e conosciuto, dove le evidenze del passato erano sotto gli occhi di tutti. Racconta di una politica più impegnata a gestire la comunicazione dei ritardi che ad affrontarne le cause.

Per queste ragioni LabUr ha presentato un’istanza di accesso agli atti per acquisire tutta la documentazione relativa alle verifiche archeologiche preventive effettuate nell’ambito della progettazione della fermata Giardino di Roma, con particolare riferimento alle procedure previste dall’articolo 28 del D.Lgs. 42/2004 e dall’articolo 41 del D.Lgs. 36/2023 in materia di archeologia preventiva. L’obiettivo sarà comprendere come, in un’area già interessata da vincoli archeologici, da studi specialistici consolidati e da importanti rinvenimenti documentati dalla stessa Soprintendenza, la Conferenza dei Servizi abbia potuto esprimersi favorevolmente sul progetto definitivo senza individuare preventivamente interferenze che oggi vengono indicate come causa di ritardi, varianti progettuali e maggiori costi.

LabUr valuterà inoltre la trasmissione della documentazione raccolta al Comando Carabinieri per la Tutela del Patrimonio Culturale affinché possano essere svolti tutti gli approfondimenti ritenuti opportuni sulla corretta applicazione delle procedure di verifica archeologica preventiva e sulla gestione dei ritrovamenti emersi nel corso dei lavori. Nonché della responsabilità politica a vantaggio della speculazione edilizia.

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Affidati i servizi di balneazione a Ostia Ponente, ma non risultano pubblicati gli atti della procedura e restano interrogativi sui criteri di affidamento.

Come per l’anno scorso, i servizi connessi alla balneazione sulle tre spiagge libere di Ostia Ponente – per intenderci quelle adiacenti al Porto Turistico – non sono stati oggetto di un bando pubblico autonomo, ma sono stati affidati dal Comune di Roma attraverso la propria società in house Zètema Progetto Cultura. Si tratta del Lotto A – Spiaggia Rossa, del Lotto B – Spiaggia Cotto e Ocra e del Lotto C – Spiaggia Senape e Limone.

Già nel 2025 era stata evidenziata la particolarità di questo modello gestionale, che consente di affidare attraverso Zètema servizi essenziali alla balneazione, compreso il salvamento, ad operatori economici la cui attività prevalente, secondo la documentazione camerale disponibile, non coincide necessariamente con quella dei servizi balneari o dell’assistenza ai bagnanti.

La questione assume particolare rilievo alla luce delle prescrizioni contenute nell’Ordinanza Balneare di Roma Capitale 2026 (LINK) per il litorale romano e, in particolare, per le spiagge libere di Ostia Ponente. Tali disposizioni prevedono specifiche misure di sicurezza: presenza del servizio di salvamento negli orari stabiliti, postazioni presidiate, dotazioni obbligatorie, assistenza ai bagnanti e organizzazione delle spiagge tale da garantire la tutela della salute e dell’incolumità pubblica. Si tratta di attività che richiedono personale qualificato e un’organizzazione efficiente, soprattutto nei tratti di litorale maggiormente frequentati.

Per la stagione balneare 2026 Roma Capitale ha rinnovato il contratto con la propria società in house attraverso la Deliberazione della Giunta Capitolina n. 81 del 20 marzo 2026. A sua volta Zètema ha svolto una procedura di richiesta preventivi per l’affidamento dei “servizi connessi alla balneazione indispensabili per la tutela della salute e dell’incolumità pubblica sulle spiagge libere di Roma Capitale”.

L’esito della procedura è stato pubblicato il 29 aprile 2026. La gara, identificata dal CIG BB6AE4940D e dalla procedura G03836, aveva un importo a base di 135.000 euro ed è stata aggiudicata per 120.300 euro alla società Ade Service S.r.l.s.

La documentazione camerale della società aggiudicataria evidenzia alcuni elementi di interesse pubblico. Ade Service è stata costituita il 7 dicembre 2023, ha un capitale sociale di 500 euro e risulta avere come attività prevalente quella di “impresa di pulizie e disinfezione”, codice ATECO 81.21.00. Alla fine del 2025 risultavano mediamente 9 addetti. Nella visura camerale l’attività prevalente continua infatti ad essere indicata come “impresa di pulizie e disinfezione”, mentre tra le attività secondarie figurano facchinaggio, commercio di prodotti per la pulizia e servizi collegati.

Questi elementi pongono una questione di trasparenza amministrativa. Nei recenti bandi per le concessioni demaniali del litorale romano sono stati richiesti requisiti tecnici, economici e professionali particolarmente articolati. Nel caso delle tre spiagge libere di Ostia Ponente, invece, non risultano pubblicati nella documentazione consultabile gli atti necessari a comprendere nel dettaglio quali requisiti siano stati richiesti ai partecipanti alla procedura, quali elementi siano stati valutati e sulla base di quali criteri sia stata individuata l’offerta aggiudicataria.

Non essendo disponibile la documentazione completa della procedura, non è quindi possibile verificare se siano stati adottati criteri analoghi a quelli richiesti in altri affidamenti che riguardano il litorale romano, né comprendere in che modo siano stati valutati i requisiti professionali necessari per lo svolgimento di servizi direttamente connessi alla tutela della salute e dell’incolumità pubblica.

Si tratta dei tre lotti di Ostia Ponente in cui si svolgerà l’anno prossimo, nel pieno della stagione balneare, l’evento internazionale SailGP (LINK), fortemente sostenuto e promosso dall’amministrazione capitolina come uno degli appuntamenti simbolo dell’estate romana. Un evento straordinario che però cozza con una cronica mancanza di gestione ordinaria di quelle spiagge. Le spiagge libere di Ostia Ponente meritano trasparenza, chiarezza amministrativa e regole applicate in modo uniforme. Perché la legalità non può essere soltanto uno slogan da campagna elettorale: deve essere un principio che vale sempre, soprattutto quando si amministrano beni pubblici e servizi destinati alla sicurezza dei cittadini.

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Il dibattito sul verde a Roma assomiglia più a una tifoseria che a una valutazione tecnica. L’Amministrazione mostra numeri aggregati, gli ambientalisti rispondono con altri numeri aggregati. Nel mezzo manca ciò che dovrebbe venire prima di ogni giudizio: la pubblicazione dei dati, delle definizioni e delle metodologie.

Sul Bilancio Arboreo 2021-2025 di Roma Capitale (LINK) si è aperta l’ennesima guerra di religione. Da una parte l’Amministrazione rivendica 67.640 nuove piantumazioni e un patrimonio arboreo che raggiunge quota 390.054 alberi. Dall’altra ambientalisti, associazioni e commentatori denunciano quasi 30.000 alberi persi nel corso del mandato, l’abbattimento di esemplari maturi e la progressiva trasformazione del paesaggio urbano. Entrambe le parti citano numeri, ma nessuna sembra interrogarsi davvero sul metodo, perché il problema è lì.

Alberi piantati e alberi censiti non sono la stessa cosa
Il Bilancio Arboreo presenta un dato che ha ricevuto molta meno attenzione delle piantumazioni: 36.372 alberi “non precedentemente censiti”. Si tratta di una componente determinante dell’incremento complessivo del patrimonio dichiarato.
Dal punto di vista contabile il calcolo è corretto, ma dal punto di vista metodologico è opportuno distinguere che le 67.640 piantumazioni rappresentano un’azione materiale svolta sul territorio, mentre i 36.372 alberi emersi dal censimento rappresentano un miglioramento della conoscenza del patrimonio esistente.
Nessuno dei due dati è sbagliato. Semplicemente misurano fenomeni diversi. Confondere l’incremento fisico del patrimonio con l’ampliamento della base censuaria genera letture fuorvianti, sia in senso celebrativo che polemico.

Contare alberi non significa misurare il verde
Un pino adulto, una quercia secolare e un giovane alberello appena messo a dimora non producono gli stessi servizi ecosistemici, non forniscono la stessa ombra, non assorbono la stessa quantità di anidride carbonica, non contribuiscono nello stesso modo alla mitigazione delle isole di calore.
Il numero degli alberi, da solo, non è sufficiente per misurare la qualità ecologica di una città.

La tecnologia c’è, la trasparenza no
Nel 2019 Roma Capitale ha investito circa 170.000 euro per dotarsi di strumenti digitali avanzati dedicati alla gestione del patrimonio verde: il software R3 TREES (affidato con determinazione QL_DD_1633_2019) e il servizio di Digital Advisory Services (DAS, QL_DD_1696_2019) basato su Microsoft PowerApps.
Questi sistemi permettono tecnicamente di censire singolarmente le alberature, mantenerne lo storico, registrare gli interventi effettuati, gestire le valutazioni VTA ed esportare i dati.
Proprio per questo motivo sorprende che il dibattito pubblico continui a svolgersi sulla base di aggregati statistici. Se il software permette di gestire ogni singola pianta, perché non rendere accessibili i dati utilizzati per costruire il Bilancio Arboreo? È un problema che avevamo già posto a dicembre 2025 (LINK).

A Parigi, Barcellona, Londra o New York il patrimonio arboreo è sempre più spesso trattato come un’infrastruttura pubblica consultabile e verificabile. A Roma continuiamo a discutere di numeri senza poter vedere i dati che li generano.

Analisi dei dati sul Patrimonio Arboreo (Roma 2021-2026)

La questione delle 6.000 tonnellate di ossigeno
Durante la presentazione del Bilancio è stato richiamato un dato finito subito nella polemica: Roma avrebbe perso 6.000 tonnellate di ossigeno. Si tratta di un’informazione molto rilevante. Peccato che non sia accompagnata da una nota metodologica pubblica che ne consenta la verifica. Quale modello è stato utilizzato, quali specie sono state considerate, quali coefficienti scientifici sono stati adottati, quali fonti supportano il risultato?
In assenza di una metodologia pubblica, il dato non è verificabile da soggetti terzi.

Le questioni aperte
Il Masterplan del Verde di Roma parla di servizi ecosistemici, mitigazione climatica, corridoi ecologici, ombreggiamento urbano, biodiversità e contrasto alle isole di calore. Perché allora il Bilancio Arboreo non misura indicatori come il tasso di attecchimento delle nuove piantumazioni, la sopravvivenza degli alberi messi a dimora, la copertura arborea reale, la riduzione delle isole di calore, i benefici ambientali prodotti rispetto al 2021?
La tecnologia per farlo è già disponibile.

Il grande assente: la dimensione economica
Esiste infine un aspetto quasi completamente assente dal dibattito pubblico, quello della dimensione economica del patrimonio arboreo.

Ogni abbattimento, ogni sostituzione e ogni nuova piantumazione generano costi per la collettività. Allo stesso tempo, le alberature producono benefici economici misurabili attraverso la riduzione delle isole di calore, il miglioramento della qualità dell’aria, la gestione delle acque meteoriche, l’aumento del valore immobiliare e la diminuzione di alcuni costi sanitari. Se il patrimonio arboreo rappresenta un’infrastruttura urbana a tutti gli effetti, allora non dovrebbe essere valutato soltanto in termini numerici o ambientali, ma anche economici.

Qual è stato l’investimento complessivo sostenuto nel quinquennio, quale valore economico è stato generato o preservato, qual è il saldo tra costi di abbattimento, sostituzione e manutenzione e benefici prodotti per la città?
Sono domande che non competono ai tribunali amministrativi, ma alla buona amministrazione e alla corretta rendicontazione delle risorse pubbliche.
Il problema dunque non è stabilire se abbia ragione l’Assessora Alfonsi o gli ambientalisti. Entrambi i fronti sembrano discutere prevalentemente di numeri e molto meno delle metodologie che li producono. L’Amministrazione mostra risultati aggregati, gli oppositori rispondono con altri numeri aggregati. Manca ciò che dovrebbe venire prima di ogni giudizio: la possibilità di verificare dati, definizioni e criteri di calcolo. Finché dati, definizioni e metodologie non saranno pubblicamente verificabili, il dibattito sul verde romano rischierà di assomigliare più a una tifoseria che a una valutazione tecnica.

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LabUr è un laboratorio indipendente di analisi urbanistica e amministrativa. Verifica atti, procedure e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

Lo Stato ci perde, il Comune incassa e i prezzi in spiaggia volano.
Il caso dello stabilimento La Vela (oggi South Beach Club) riapre il dibattito sulle basi tecniche ed economiche delle nuove concessioni balneari. Mentre alcune questioni sono ancora all’esame dei giudici, il nuovo sistema non sta valorizzando il patrimonio pubblico come promesso.

I nuovi bandi delle concessioni balneari di Ostia sono stati presentati da Roma Capitale come il simbolo della legalità, della trasparenza e della valorizzazione del patrimonio pubblico. I numeri però raccontano una storia diversa.

Il caso dello stabilimento La Vela (oggi South Beach Club) apre interrogativi che vanno ben oltre la vicenda di un singolo concessionario. Perché mentre il dibattito pubblico si è concentrato sul cambio di gestione e sulla fine delle vecchie concessioni, resta ancora da capire se il nuovo sistema stia effettivamente producendo maggiori benefici per il patrimonio dello Stato o se stia semplicemente spostando le entrate verso altri soggetti.

I dati disponibili mostrano infatti un primo elemento sorprendente. Negli anni precedenti (2015-2025), gli ordini di introito emessi da Roma Capitale per lo stabilimento La Vela oscillavano raggiungendo anche i 57 mila euro annui. La nuova concessione prevede invece oggi un canone di circa 16.378 euro l’anno, che scende a circa 16.250 euro dopo la demolizione di un manufatto di circa 42 metri quadrati.

Si tratta di una differenza significativa che pone una domanda semplice: se l’obiettivo dichiarato era valorizzare maggiormente il bene pubblico, perché il canone destinato allo Stato risulta oggi notevolmente inferiore rispetto a quello richiesto in passato?
La risposta fornita dall’amministrazione è che il nuovo sistema non si basa più soltanto sul canone demaniale. Ai concessionari viene infatti richiesto anche il pagamento di un ulteriore compenso economico (Royalty) sul fatturato che, nel caso de La Vela, raggiunge il 18,20%, oltre all’imposta regionale prevista dalla normativa vigente.

Tradotto in termini concreti, con un fatturato annuo ipotetico di circa 500 mila euro, Roma Capitale potrebbe incassare quasi 100 mila euro all’anno attraverso il meccanismo delle Royalty, una cifra di gran lunga superiore al canone versato allo Stato proprietario dell’area.

Qui emerge il vero nodo della questione. Per anni il dibattito pubblico è stato alimentato dall’idea che la sostituzione dei concessionari storici avrebbe consentito allo Stato (non al Comune, che non ha mai incassato un euro) di recuperare valore economico dai beni demaniali. Oggi, però, il sistema sembra funzionare in modo diverso: il canone demaniale diminuisce mentre cresce la quota di entrate che affluisce direttamente alle casse comunali attraverso le Royalty.

È un modello legittimo? Il TAR del Lazio si è espresso sostenendo che i canoni demaniali storici stabiliti dallo Stato sono spesso irrisori. Di conseguenza, chiedere una Royalty legata ai guadagni reali serve a tutelare il patrimonio pubblico e a valorizzare un bene collettivo dato in gestione ai privati. Ma realizza davvero quella maggiore valorizzazione del patrimonio pubblico che è stata posta a fondamento dell’intera operazione o produce semplicemente una diversa redistribuzione delle risorse generate dagli stabilimenti?

Sono domande che meritano una risposta soprattutto perché le basi tecniche utilizzate per costruire i nuovi bandi sono ancora oggetto di verifiche e contenziosi sia in ambito civile che penale dove la materia amministrativa non conta.

Nel caso de La Vela, ad esempio, la scheda A18 descrittiva del bene inserita nel bando del 2025 attribuiva allo stabilimento 621,08 metri quadrati di opere di difficile rimozione (in muratura). Successivamente Roma Capitale ha accertato la presenza di un manufatto senza titolo di circa 42 metri quadrati, disponendone la demolizione e riducendo la consistenza a 579,08 metri quadrati.
Il punto non è tanto l’esistenza del manufatto senza titolo, quanto il fatto che la verifica fosse ancora in corso mentre quelle consistenze venivano utilizzate come base per la procedura di gara.
Anche la consulenza tecnica d’ufficio (CTU) disposta dal giudice civile in una causa de La Vela contro il Comune (precedente al bando) ha evidenziato differenze nelle classificazioni e nelle consistenze utilizzate dal Comune nel calcolare i canoni.
Particolarmente interessante è il confronto con il cosiddetto Tavolo Tecnico del 2016, istituito tra più Enti ed Autorità per chiarire la composizione dei canoni. Quest’ultimo attribuiva a La Vela complessivamente 575,65 metri quadrati di opere di difficile rimozione, mentre il CTU ne ha rilevate 574,25. La differenza complessiva è minima: appena 1,40 metri quadrati. Tali calcoli sono stati riconosciuti anche dall’Agenzia del Demanio. La questione, quindi, non sembra riguardare la quantità delle opere presenti, bene o male sempre quelle da decenni, bensì il modo in cui esse sono state classificate e qualificate sotto il profilo amministrativo e patrimoniale.

E qui emerge un secondo elemento. Per anni Roma Capitale ha utilizzato le risultanze del Tavolo Tecnico del 2016 per determinare canoni, valorizzare gli stabilimenti e predisporre procedure amministrative. Tuttavia non risulta che quel tavolo fosse fondato su un verbale di delimitazione del demanio marittimo, su un testimoniale di stato o su una completa attività ricognitiva patrimoniale da parte dello Stato proprietario. Lo ribadisce anche l’Agenzia del Demanio.
Ricordiamo che la ripartizione delle competenze tra l’Agenzia del Demanio e il Comune di Roma in materia di spiagge e litorale (come quello di Ostia) si basa sul principio della separazione tra la titolarità formale del bene (lo Stato) e la sua gestione pratica (l’ente locale).
Allo stesso tempo, dagli atti emerge che per oltre trent’anni non sono stati effettuati sistematici procedimenti di incameramento delle opere insistenti sul demanio marittimo, cioè le opere di difficile rimozione presenti negli stabilimenti non sono state inserite tra i beni dello Stato. In altre parole, molte delle consistenze e delle qualificazioni utilizzate come base amministrativa per il calcolo dei canoni sono oggi ancora oggetto di approfondimento tecnico e giudiziario.

Per questa ragione LabUr sta presentando un esposto alla Procura regionale della Corte dei Conti affinché venga verificata l’eventuale esistenza di profili di danno erariale connessi al nuovo sistema di gestione delle concessioni. Questo, a prescindere dall’espressione del Tar del Lazio che non ha alcuna competenza in materia di finanza pubblica.
La questione che si intende sottoporre alla magistratura contabile è semplice: il nuovo modello sta realmente aumentando il valore economico restituito al patrimonio pubblico oppure sta trasferendo una quota crescente delle entrate verso soggetti diversi dal proprietario del bene?

Sarà naturalmente la Corte dei Conti a svolgere ogni valutazione nel merito, ma la distorsione è evidente: è come se un amministratore di condominio (il Comune) decidesse l’affitto di un immobile riducendo l’importo per il proprietario (lo Stato) e tenendo per sé l’aumento imposto all’affittuario (il concessionario).

Resta inoltre un dato difficilmente contestabile: mentre la politica continua a parlare di una rivoluzione già compiuta, alcune delle questioni tecniche, patrimoniali ed economiche sulle quali quella rivoluzione è stata costruita sono ancora oggetto di verifica davanti ai giudici. L’effetto è che ad oggi il Comune fa cassa non dichiarando come spenderà le Royalty per valorizzare Ostia e che i nuovi concessionari stanno aumentando i costi dei servizi di spiaggia (lettini, ombrelloni, cabine, ristorazione etc.) per rientrare delle Royalty.

Non c’è che dire: una bella legalità.

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