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Il Comune da mesi non parla d’altro che di legalità, bandi, demolizioni e sequestri ad Ostia. Ma intanto sulle spiagge del “Mare di Roma”, manca la cosa più importante: la sicurezza a mare.

Il Comune di Roma ha passato mesi a rincorrere ordinanze, controlli urbanistici e chiusure degli stabilimenti, salvo poi arrivare all’inizio della stagione balneare senza un vero sistema di salvamento operativo sul litorale. Il risultato è sotto gli occhi di tutti: chilometri di costa praticamente senza bagnini, spiagge lasciate nel caos e cittadini abbandonati in acqua. E mentre il Campidoglio rivendica “legalità”, a Ostia continua a ripetersi lo stesso copione di ogni estate: il rischio concreto che qualcuno muoia annegato perché non c’è nessuno pronto a salvarlo.

Decine di pattini di salvataggio sono abbandonati in un deposito lungo via di Castelporziano mentre sul litorale romano si apre una stagione balneare segnata da ritardi, stabilimenti chiusi e copertura quasi inesistente del servizio di salvamento.

Sul litorale romano del 2026 la situazione è paradossale. A Capocotta il servizio di salvataggio è sostanzialmente assente. A Castelporziano è prevista una copertura solo nei weekend e in maniera limitata. Le spiagge libere attrezzate sono poche e operano tra mille difficoltà. Gli stabilimenti aperti sono ormai una minoranza e soltanto quelli ancora attivi garantiscono il servizio di salvamento attraverso i propri bagnini. Per il resto, tra stabilimenti chiusi, sequestrati o colpiti da provvedimenti amministrativi, e interi lotti di spiaggia libera ancora senza affidamento, il vuoto è quasi totale.

Eppure le ordinanze parlano chiaro. Roma Capitale ha disciplinato la stagione balneare imponendo precise condizioni di sicurezza. Anche la Guardia Costiera – Capitaneria di Porto di Roma-Fiumicino mantiene ogni anno l’obbligo e la necessità di garantire adeguati servizi di assistenza e salvamento lungo le aree balneabili. Come già accaduto nelle stagioni precedenti, le direttive della Guardia Costiera richiamano costantemente la necessità di assicurare una copertura continua per la tutela della vita umana in mare. Ma la domanda è semplice: chi sta controllando davvero che tutto questo venga rispettato?

Il punto non è soltanto la chiusura degli stabilimenti. Il punto è che il Comune di Roma ha demolito il sistema precedente senza sostituirlo con nulla. Si è partiti in ritardo sui bandi, in ritardo sugli affidamenti, in ritardo perfino sui controlli urbanistici ed edilizi che hanno prodotto la serrata di molte strutture a ridosso dell’estate. Una gestione caotica che ha lasciato interi tratti di costa senza operatori, senza servizi e soprattutto senza sicurezza.

E allora viene da chiedersi che fine abbiano fatto i fondi ricevuti dalla Regione Lazio per la sicurezza a mare nel 2026. Dove sono finiti quei soldi? Perché sulle spiagge di Ostia non si vedono bagnini, torrette operative, mezzi di soccorso o presidi adeguati? Possibile che nessuno debba rispondere del fatto che il “Mare di Roma” Capitale, all’inizio della stagione, sia praticamente privo di protezione?

La sensazione diffusa tra residenti e frequentatori del litorale è che il Comune abbia scelto la strada più facile: colpire stabilimenti e concessionari senza avere un piano alternativo credibile.
Peccato che la sicurezza pubblica non si garantisce con i comunicati stampa e neppure con le passerelle politiche sulla “legalità”. Quando manca il salvamento, quando non ci sono controlli reali e quando interi chilometri di costa vengono lasciati senza presidio, il rischio non è teorico, ma concreto e Ostia purtroppo lo sa perché ogni estate qualcuno rischia di pagarlo con la vita.

Nel frattempo il mare restituisce detriti, legname, rifiuti galleggianti e zone lasciate all’abbandono contro ogni regola ambientale. In certi punti del litorale romano, tra correnti, degrado e assenza di controlli, viene quasi da dire che forse è più sicuro attraversare lo Stretto di Hormuz che fare il bagno sulle spiagge di Ostia.

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LabUr è un laboratorio indipendente di analisi urbanistica e amministrativa. Verifica atti, procedure e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

Chiesti accertamenti sulla coerenza tra il perimetro individuato dall’ordinanza commissariale del 2022 e le aree successivamente considerate nella progettazione, nella validazione e nella regolarizzazione patrimoniale dell’impianto di termovalorizzazione a Santa Palomba. 

LabUr – Laboratorio di Urbanistica ha trasmesso un esposto alla Procura della Repubblica di Roma e agli enti competenti chiedendo verifiche in ordine alla procedura di localizzazione, progettazione, validazione e autorizzazione del termovalorizzatore di Santa Palomba.

L’esposto riguarda in particolare la possibile discrasia tra il perimetro catastale individuato dall’ordinanza commissariale n. 8 del 1° dicembre 2022 e alcune superfici successivamente emerse nella ricostruzione amministrativa e patrimoniale dell’intervento, tra cui la particella catastale n. 105 del foglio 1186 e le aree dell’ex alveo del cosiddetto “Fosso della Cancelliera”, oggi identificate nelle particelle 3355 e 3356.

Dagli atti pubblici consultati emerge la necessità di chiarire la corrispondenza tra:

– il sedime formalmente individuato negli atti commissariali (ord. comm. n. 8 del 1° dicembre 2022);

– le aree considerate nella progettazione dell’opera;

– le superfici successivamente oggetto di sdemanializzazione, acquisizione o regolarizzazione patrimoniale (Deliberazione n. 82 del 28 aprile 2026 dell’Assemblea Capitolina)

Il nodo centrale della vicenda riguarda infatti la distinzione tra disponibilità patrimoniale delle aree e localizzazione amministrativa dell’opera pubblica.
Ricordiamo che possedere o acquisire un’area non equivale automaticamente ad averla inclusa nel perimetro formalmente localizzato e vincolato per la realizzazione dell’opera.

Nell’esposto si chiede agli organi competenti di verificare:

– la coerenza tra il perimetro dell’opera individuato negli atti commissariali e quello effettivamente considerato nel progetto;

– la correttezza delle procedure di validazione del PFTE e degli atti successivi alla luce della perimetrazione catastale dell’intervento;

– l’eventuale necessità di ulteriori atti formali di regolarizzazione o integrazione del sedime autorizzato.

Particolare attenzione viene inoltre posta sul tema del sistema idraulico dell’area e sul ruolo del “Fosso della Cancelliera”, il cui tracciato, secondo gli atti amministrativi esaminati, risulterebbe interessato da interventi previsti nell’ambito del progetto del termovalorizzatore.

Le opere strategiche possono essere accelerate, ma la semplificazione amministrativa non può trasformarsi in indeterminatezza amministrativa.

Alla luce delle questioni evidenziate nell’esposto, LabUr ritiene inoltre opportuno comprendere in che modo tali aspetti siano stati valutati nell’ambito delle procedure di verifica del PFTE, della validazione progettuale e dei pareri legali acquisiti nel procedimento.
Tra i soggetti coinvolti nelle attività di verifica risultano RTI incaricati della validazione del PFTE, rispetto ai quali appare opportuno chiarire il perimetro delle valutazioni svolte nell’ambito del procedimento.

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Dietro le sentenze del TAR sulle concessioni balneari emerge il modello economico delle Royalty e la trasformazione del demanio costiero da spazio pubblico a piattaforma di valorizzazione economica.

Il Financial Times, uno dei giornali simbolo del capitalismo globale, titolava il 19 settembre 2019 “Capitalism. Time for a reset”. Il messaggio non era “abbattiamo il capitalismo”, bensì “se il capitalismo continua così, rischia di perdere la propria legittimità sociale”. In quegli anni una parte delle élite economiche iniziò davvero a temere che il sistema stesse rompendo il patto sociale occidentale. Per questo il sottotitolo diceva più del titolo: “Business must make a profit but should serve a purpose too”, cioè l’impresa deve produrre profitto, ma anche avere una funzione sociale.

Quel “reset” in gran parte non è mai realmente avvenuto. Anzi, dopo il Covid e poi con il PNRR, la guerra energetica, l’inflazione e la crisi geopolitica, molti processi si sono accelerati anche in Italia: concentrazione economica, centralizzazione decisionale, governance emergenziale, dipendenza da grandi flussi finanziari, urbanistica orientata alla valorizzazione, compressione dei tempi democratici.

Non è semplicemente “meno Stato, più mercato”. Si assiste proprio ad una convergenza tra mercato, tecnica, governance, finanza e potere amministrativo. E i luoghi dove questa convergenza diventa visibile sono spesso proprio il demanio, le grandi opere, il turismo, le rigenerazioni e gli asset pubblici urbani.

IL DEMANIO COME PIATTAFORMA ECONOMICA
Lo si vede chiaramente osservando i bandi di gara ad esempio sull’arenile di Roma Capitale. Le gare indette nel 2025 poggiano su un modello di società meno legato alla produzione e più legato alla rendita, alla finanza, ai flussi, alle piattaforme, agli asset strategici, alla valorizzazione continua di ogni spazio disponibile, dove il potere pubblico non fa più da contrappeso ma ne diventa il facilitatore, l’acceleratore, il mediatore finanziario o addirittura produttore diretto di mercato.

Siamo cioè in presenza di uno Stato fortissimo nell’attivare processi di valorizzazione economica e molto più debole nella costruzione di limiti, controlli e meccanismi redistributivi. La sensazione è quella di un’aggressività diffusa nello spazio urbano, nel turismo, nel demanio, nella casa, nei servizi, perfino nella sanità e nella cultura.

Il mantra di questo modello è che ogni spazio deve produrre valore economico misurabile.
Con una differenza enorme rispetto al passato in quanto sono saltati molti corpi intermedi: sindacati più deboli, partiti meno strutturati, associazionismo più fragile, tecnica amministrativa sempre più autonoma dalla politica tradizionale e informazione frammentata e algoritmica.

Il cittadino è trasformato in mero consumatore davanti a processi giganteschi già confezionati: PNRR, grandi opere, rigenerazioni, piattaforme, concessioni, fondi, emergenze, commissariamenti, con margini di intervento reale molto ridotti.

Per questo è necessario ricostruire i nessi tra territorio, economia, diritto, potere ed effetti sociali, ciò che il dibattito contemporaneo tende a separare in frammenti.

IL MODELLO URBANISTICO DELLE ROYALTY
Nei bandi 2025 per le concessioni balneari sul Litorale romano, indetti dal Comune di Roma, si faceva riferimento a Royalty del “2%” come soglia simbolica di partenza.

Se si guardano tutte le decine di offerte presentate nelle gare si nota subito che le offerte da parte del mercato reale, ad esempio nella gara delle 31 concessioni balneari, ha prodotto in termini di Royalty una competizione economica che si è assestata mediamente attorno al 12% del fatturato lordo (6 volte il valore minimo).

Una Royalty così alta non è un dettaglio tecnico, ma un vero e proprio dispositivo che condiziona il modello di business, la sostenibilità economica, la pressione commerciale e anche il tipo di operatori che riescono a stare dentro il sistema.

Tra l’altro, il fatto che la mediana sia oltre il 10% è forse ancora più significativo del valore medio: vuol dire che non si tratta di pochi “picchi folli”, ma di una dinamica competitiva diffusa.

L’ulteriore gara sulle 8 concessioni balneari è emblematica di questo modello: la media delle Royalty offerte è stata addirittura del 21,1% del fatturato. Quindi non siamo più dentro una logica di “royalty accessoria”, ma nel cuore economico del modello concessorio.

Come si sostiene economicamente una concessione balneare urbana con canone demaniale, personale, manutenzione, investimenti, rischio climatico, durata breve, contenziosi, eventuali demolizioni/transizioni urbanistiche e in più una royalty media del 21% sul fatturato lordo?

Le ipotesi sono tre: o i margini attesi sono giganteschi o gli operatori stanno accettando equilibri economici estremamente aggressivi oppure la concessione ha un valore strategico che supera la redditività immediata della singola stagione.

LE SENTENZE DEL TAR E IL NODO IRRISOLTO
Non stupiscono dunque le sentenze del TAR del 28 aprile 2026 e pubblicate ieri (LINK).

La parte più interessante riguarda proprio la Royalty, sintomo di un modello in cui il bene pubblico deve continuamente estrarre valore monetario.

Mentre il TAR ragiona sulla legittimità astratta della Royalty, come meccanismo flessibile di valorizzazione del bene pubblico, il mercato reale della gara ha prodotto una competizione a rialzo sul fatturato potenziale degli arenili.

Inoltre, la Royalty sul fatturato lordo e non sull’utile non premia necessariamente il progetto migliore. Rischia di premiare chi è disposto a comprimere di più il proprio equilibrio economico pur di entrare nel sistema concessorio, colpendo imprese con margini bassi, stagioni negative, operatori che devono sostenere costi elevati a prescindere dall’effettiva redditività finale.

Urbanisticamente significa: più pressione commerciale, più necessità di monetizzare ogni funzione, più eventi, più ristorazione, più saturazione dello spazio, più privatizzazione sostanziale della spiaggia.

Il TAR ovviamente non affronta la questione se chi ha offerto royalty del 20-30% pensa davvero di reggere economicamente, non risponde alla domanda se l’operatore sta scommettendo sul fatto che il sistema verrà modificato, che i controlli saranno deboli, che la durata della concessione si allungherà o se il valore strategico della posizione giustifica perdite iniziali. Si limita a rispondere al quesito posto sulla loro legittimità.

L’EQUIVOCO DEL DIBATTITO PUBBLICO
Molti stanno leggendo questa vicenda solo come una “battaglia ideologica” tra vecchi concessionari e Comune. In realtà dentro c’è un tema molto più tecnico e serio: la trasformazione delle concessioni balneari in strumenti di estrazione finanziaria aggressiva sul bene pubblico.

In Italia questi tipi di mercati esistono da tempo. Le Royalty sul fatturato si vedono infatti negli aeroporti, nei porti turistici, nei grandi eventi, nei servizi commerciali dentro stazioni o aree pubbliche, perfino nei centri commerciali con affitti variabili legati agli incassi. Con la differenza che in questi mercati le durate sono spesso lunghe, gli investimenti sono ammortizzabili, i flussi sono relativamente prevedibili e soprattutto i margini economici sono strutturati per reggere quel modello.

Nel caso del “Mare di Roma” ad Ostia, le concessioni previste dai bandi 2025 sono brevi o ultra-brevi, con forti incertezze normative, rischi contenziosi, obblighi manutentivi, costi di personale stagionale, problemi di erosione, demolizioni, transizione urbanistica col PUA ancora non definitiva e contemporaneamente Royalty offerte a livelli altissimi.

IL PROBLEMA DELLA SOSTENIBILITÀ INDUSTRIALE
Nell’economia delle concessioni pubbliche esiste un principio implicito molto importante: una gara non dovrebbe incentivare offerte “predatorie” o “insostenibili” tali da alterare il mercato nel medio periodo. Nel Codice Appalti questo tema emerge chiaramente con l’anomalia dell’offerta.

Nelle concessioni demaniali il controllo invece è più sfumato, perché il rischio operativo è scaricato molto di più sul concessionario.

Il problema però resta, così come la domanda, su quale equilibrio economico-produttivo produca un sistema che spinge operatori privati a offrire quote enormi del proprio fatturato pur di ottenere concessioni di durata limitata.

Se un operatore offre il 25-30% del fatturato le ipotesi sono le seguenti: o ha margini giganteschi o prevede di monetizzare in modo molto aggressivo o ritiene che il rischio reale sia inferiore a quello dichiarato oppure considera la concessione un asset strategico da presidiare a costo di comprimere gli utili iniziali.

Nessuno sembra preoccuparsi delle implicazioni urbanistico-politiche, perché il sistema istituzionale in questo momento guarda soprattutto a due obiettivi: chiudere la stagione delle proroghe e massimizzare la redditività pubblica del demanio.

Il problema della sostenibilità industriale del modello forse sarà affrontato in futuro, ma a che prezzo ad esempio per i lavoratori o gli utenti?

Il concessionario balneare da tempo viene percepito politicamente come un soggetto da “spremere”, perché per anni il racconto pubblico è stato “hanno pagato poco e guadagnato molto”. Quindi una Royalty alta, nell’immaginario anche politico, appare quasi come una compensazione storica.

Ma quando spingi troppo sulla leva economica, poi il mercato reagisce e il rischio è che sopravvivano solo soggetti molto capitalizzati oppure operatori disposti a modelli iper-commerciali oppure reti imprenditoriali capaci di assorbire perdite temporanee, cioè esattamente il contrario della narrazione della “spiaggia restituita ai cittadini”.

La Royalty non è solo una clausola economica, è urbanistica, è politica del territorio, perché sta all’interno di una struttura di gara economicamente molto aggressiva che favorisce operatori che hanno elevata capacità finanziaria, che possono sostenere margini compressi, che accettano ritorni differiti oppure che attribuiscono alla concessione un valore che va oltre la redditività immediata della singola stagione.

È un dovere di chi rappresenta lo Stato in tutte le sue articolazioni domandarsi chi può permettersi Royalty del 20-30%, con quali capitali, con quale orizzonte economico, con quale aspettativa futura, con quali reti societarie, con quale sostenibilità reale.

Un modello economico così spinto tende naturalmente infatti a selezionare determinati profili imprenditoriali e ad espellerne altri.

QUANDO LA SPIAGGIA DIVENTA UN ASSET STRATEGICO
Quando il valore strategico della concessione supera il rendimento immediato della stagione, il rischio è che la spiaggia smetta di essere letta come semplice attività balneare e diventi presidio territoriale, leva commerciale, piattaforma immobiliare futura, nodo di relazioni, asset di posizionamento e potenzialmente anche base di investimenti opachi.

Il caso Ostia non è un fenomeno isolato. È un modello che compare spesso quando si combinano insieme beni pubblici ad alta redditività potenziale, concessioni opache o in transizione, forte pressione politica, rendite territoriali, flussi di contante e procedure competitive aggressive.

In Italia casi simili si sono visti soprattutto in porti turistici, gaming e sale slot, rifiuti, mercati ortofrutticoli, logistica, stabilimenti balneari in alcune aree ad alta pressione turistica e talvolta perfino impianti sportivi pubblici. Non perché questi settori siano tutti equivalenti, ma perché condividono alcune caratteristiche strutturali quali elevata rendita territoriale, accesso regolato dal potere pubblico, forte circolazione finanziaria e competizione aggressiva per l’accesso all’asset.
E non sempre con profili criminali conclamati, ma molto spesso con fenomeni di sovra-offerta economica, società “veicolo”, capitale poco trasparente, imprenditoria spregiudicata, reti di prestanome e modelli economici che reggono solo se letti dentro strategie più ampie.

E il demanio turistico è storicamente un settore sensibile.

COSA ACCADE ALL’ESTERO
All’estero il fenomeno è ancora più chiaro.

In Spagna, dopo la liberalizzazione e la finanziarizzazione di molte aree costiere, interi tratti di costa sono stati colonizzati da grandi operatori, con processi di concentrazione economica, uso intensivo degli spazi, forte dipendenza da eventi e consumo, e crescita enorme del valore immobiliare e commerciale delle concessioni.

In Grecia, dopo la crisi del debito, molte concessioni pubbliche sono finite dentro logiche di valorizzazione accelerata con investitori molto aggressivi.

In alcune zone dei Balcani e del Mediterraneo orientale, le concessioni balneari sono state perfino usate come strumenti di consolidamento di reti economico-politiche territoriali.

Quando la redditività attesa è altissima, il bene pubblico è scarso, il valore strategico della posizione cresce e il sistema competitivo spinge offerte sempre più aggressive, il rischio fisiologico è che il mercato selezioni soggetti non necessariamente “migliori”, ma più capitalizzati, più opachi, più strutturati oppure più disposti ad assumere rischi anomali.

Per questo il tema della Royalty è enorme: una Royalty molto alta funziona come una barriera selettiva perché espelle il piccolo operatore prudente, favorisce chi può permettersi di giocare sul lungo periodo oppure chi attribuisce alla concessione un valore diverso dalla sola stagione balneare.

L’INTERESSE PUBBLICO E LE DOMANDE RIMASTE SENZA RISPOSTA
Non si tratta di difendere le vecchie rendite, ma porre il dibattito su quale interesse pubblico viene perseguito se il demanio viene affidato attraverso un meccanismo che premia chi è disposto a cedere quote sempre più alte del proprio fatturato lordo.
La spiaggia torna davvero ai cittadini o viene trasformata in un asset da monetizzare con intensità crescente?

Non solo.
I proventi delle Royalty non risultano vincolati a migliorare l’offerta e non si fissa alcun controllo sul costo/prezzo al pubblico. Appare un modo per fare cassa (come le multe, mai reinvestite sulla sicurezza stradale).

L’effetto immediato nel 2026 è stato quello di favorire il rialzo dei prezzi e nulla viene detto sui controlli.
Esiste una redditività media professionale nota per la categoria?
Gli operatori balneari pagheranno sempre gli stessi importi di canone irrisori?
Può un ente concedente (sub delegato) incassare senza suscitare il dubbio del conflitto di interessi?

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LabUr è un laboratorio indipendente di analisi urbanistica e amministrativa. Verifica atti, procedure e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

“Era già tutto previsto…”
Prima le gare, poi le demolizioni, dopo un anno le rettifiche. Il Litorale di Roma ad Ostia si sta trasformando attraverso atti transitori con effetti permanenti. La coincidenza tra sequestri, demolizioni e nuove funzioni del PUA non è “legalità”, è una “traiettoria funzionale” che ha sacrificato la concorrenza reale sull’altare di un assetto deciso a tavolino prima ancora che le gare finissero. Quando arriverà il PUA sarà tutto già fatto. Ma per “tirare giù tutto” devi fare i conti con due verità giuridiche.

Il nuovo Piano di Utilizzazione degli Arenili (PUA) di Roma Capitale adottato dalla Giunta Capitolina – e che vedrà forse la sua approvazione l’anno prossimo – razionalizzerà trasformazioni già avviate dall’anno scorso attraverso strumenti transitori.
Lo si evince chiaramente osservando la cronologia degli atti, le rettifiche ai bandi di gara del 2025, le nuove gare, i sequestri, le demolizioni e le riclassificazioni. Tutti sembrano muoversi lungo una stessa traiettoria funzionale.

Vediamo perché.
Nel 2025 la gara #4788 (LINK) – di cui abbiamo ampiamente parlato nei dossier spiagge (LINK) non è stata solo una procedura confusa. È stata una procedura che, a posteriori, sembra aver anticipato il riassetto del litorale previsto proprio dal nuovo PUA. E il caso Nauticlub è forse quello più leggibile, perché passa da “stabilimento balneare” nel bando 2025 (LINK) a funzione sportivo-ricreativa/ARS nel bando 2026 (LINK), mentre nel nuovo PUA appare come “CF – Centro Federale (LINK).

Il primo punto solido di questa lettura sistemica è la cronologia.
L’ultimo atto, la Determina Dirigenziale Prot. n. QC/31162 del 29/04/2026, ricostruisce che la procedura del gara #4788 del 2025, “nelle more del PUA”, viene avviata come assegnazione transitoria di 31 concessioni, con lavori del seggio tra il 7 e il 28 aprile 2025 e lavori della Commissione tra il 10 aprile e il 16 maggio 2025.
Questo conferma che la macchina amministrativa procede prima della chiusura pianificatoria definitiva del PUA.

Osservando i verbali 2025 e guardando i tempi delle sedute – ad esempio quella dell’11 aprile (verbale QC/45754 sempre del 30 aprile relativo al verbale seduta “10-11 aprile 2025”) – si osserva che si aprono le buste di molti lotti (che presentano tanti concorrenti) in poche ore. Non è un’operazione impossibile se si tratta di verifica formale telematica, però è legittimo chiedersi se una valutazione così rapida, su lotti complessi e soggetti societari intrecciati, fosse compatibile con un controllo sostanziale su collegamenti, titolarità effettive, centri decisionali. Il dubbio è lecito visto che le criticità che LabUr ha sollevato per mesi hanno trovato riscontro non solo nei nostri dossier. La tempistica appare compatibile con una verifica documentale formale, molto meno con un controllo sostanziale dell’assetto competitivo.

Il secondo punto: nella D.D. Prot. n. QC/31162 del 29/04/2026 vengono riesaminate le criticità di 3 lotti corrispondenti a 3 stabilimenti balneari. Ad un anno dalla gara, il RUP (nonché Direttore del Dipartimento Patrimonio, Tommaso Antonucci) si accorge che nessuno dei soggetti con controllo/proprietà di una società vincitrice di uno di questi 3 lotti aveva meno di 35 anni e quindi propone di sottrarre i 10 punti e aggiudicare il lotto al secondo classificato. Un anno dopo!

Il terzo punto è quello che riguarda espressamente la vicenda Nauticlub/Kokai.
Nella graduatoria 2026 il seggio prende atto della rinuncia irrevocabile di Kokai, motivata anche dal clamore mediatico dopo i dossier LabUr e le denunce (LINK), la puntata di Report (LINK), le contestazioni pubbliche e il venir meno dell’ “equilibrio fiduciario interno alla società”. L’effetto finale è che il lotto A25 viene dichiarato deserto.

La gara quindi sulle 31 concessioni balneari del 2025 non viene semplicemente “eseguita”. Viene corretta più volte, rettificata più volte, riformulata e in almeno un caso simbolico (non l’unico) il Nauticlub addirittura collassa.

Il quarto punto è il cambio di criteri inseriti nel bando 2026. Lo stabilimento Vittoria, ad esempio, non va a bando, ma il lotto del Nauticlub sì: cambia tutto o quasi rispetto alla gara del 2025.

Nel nuovo bando uscito il 4 maggio (scadenza 15 giorni) l’esperienza pregressa viene costruita in modo diverso: fino a 10 punti per esperienza specifica, più 5 punti per nessuna concessione posseduta. Dopo un bando 2025 che aveva premiato anche soggetti giovani/neo-costituiti, il nuovo assetto del bando del 2026 rischia di favorire operatori con esperienza specifica o soggetti già aderenti alla funzione sportiva del luogo. L’istanza chiede infatti la revisione del criterio “esperienza pregressa” e denuncia un possibile effetto restrittivo della concorrenza.

Il quinto punto forse è il più pesante: lo stato reale del bene.
Dai documenti in nostro possesso, è stata inoltrata un’istanza di sospensione dell’Avviso Pubblico per l’affidamento di n.1 concessione di bene demaniale marittimo del Litorale di Roma Capitale – D.D. n. QC/32005/2026 del 4/4/2026 – Lotto A25 (ex circolo nautico di Castel Fusano) in cui si evidenzia che la planimetria del bando non rappresenterebbe una tettoia di grosse dimensioni, che l’area sarebbe ancora occupata sine titulo, che vi sarebbero abusi contestati e che ciò impedirebbe agli operatori concorrenti di fare un’offerta consapevole e paritaria. Questa è esattamente la saldatura di quello che LabUr dice da un anno: il Comune bandisce il futuro assetto funzionale dei lotti mentre lo stato materiale e giuridico dei beni è ancora instabile.

È noto a tutti, soprattutto agli operatori del settore ma anche all’Amministrazione capitolina, il clima competitivo e conflittuale del mercato balneare, in particolare durante la gara del 2025, un clima fatto di pressioni, ricorsi, società, contatti tra operatori e clima di forte tensione attorno alle gare. Nonostante ciò, Roma Capitale ha operato dal 2025 con una logica che a noi appare molto chiara: dopo il commissariamento, il litorale viene governato attraverso una sequenza di atti transitori, gare, rettifiche, sgomberi, sequestri, riclassificazioni funzionali e pianificazione in itinere. Il PUA dunque, che andrà in discussione nelle prossime settimane in Assemblea Capitolina, non arriva come piano neutro sopra un territorio fermo. Arriva sopra un territorio che l’amministrazione cerca di riorganizzare per via amministrativa con criteri purtroppo che non sono a forte tenuta democratica e legalitaria.

Il caso Nauticlub mostra il metodo: prima è stabilimento balneare nella gara del 2025, poi il lotto collassa, poi viene rimesso a bando come funzione sportivo-ricreativa, mentre il PUA lo assorbe nel disegno come Centro Federale.
E se si sovrappongono le aree interessate dai principali interventi repressivi, le concessioni rimesse a gara e le nuove funzioni previste dal PUA, emerge una coincidenza urbanistica che merita approfondimento: le azioni amministrative e giudiziarie più incisive sembrano concentrarsi proprio nei punti in cui il nuovo piano ridisegna maggiormente assetti, funzioni e continuità della fruizione pubblica.

Con il ‘piccolo particolare’ urbanistico che per “tirare giù tutto” devi fare i conti con due verità giuridiche:
– se i beni non sono incamerati, bisogna pagare al privato gli indennizzi
– se i beni sono incamerati, non li puoi tirare giù e se lo fai… “Ostia, we’ve had a problem”… e ce lo trascineremo, come abbiamo fatto fino ad oggi, per altri decenni… con i soldi di Pantalone.

L’amministrazione non ha “governato il cambiamento”, ha tentato di “sanare per via amministrativa” un regolamento urbanistico (il PUA) forzando gare transitorie piene di errori formali e sostanziali e ampiamente denunciati nel 2025. La coincidenza tra sequestri, demolizioni e nuove funzioni del PUA non è “legalità”, è una “traiettoria funzionale” che ha sacrificato la concorrenza reale sull’altare di un assetto deciso a tavolino prima ancora che le gare finissero.

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LA RETORICA POLITICA DELLA TRANSIZIONE IN PILLOLE ATTRAVERSO LE PAROLE DELL’ASSESSORE AL PATRIMONIO

1. Sulla “Trasparenza”: (Errore sui criteri)

“I nostri bandi sono scritti per garantire la massima trasparenza e legalità. Abbiamo messo in campo procedure rigorose che non lasciano spazio a dubbi e che permettono di selezionare i migliori operatori per il bene della collettività.”
(Marzo 2025)

Dove erano le “procedure rigorose” se la graduatoria di un lotto viene ribaltata un anno dopo perché nessuno si era accorto che i soggetti non erano affatto “giovani”?

2. Sulla “Regolarità delle Gare”

“L’assegnazione delle spiagge libere con servizi e degli stabilimenti è un successo della macchina amministrativa. C’è stata un’adesione massiccia, segno che il mercato crede nella nostra visione di un litorale rinnovato e sottratto alle vecchie logiche”
(Maggio 2025)

Il ritiro di Kokai e il fallimento del bando sul lotto A25 (Nauticlub) dimostrano che il mercato non credeva affatto nella “visione”, ma era paralizzato da un “venir meno dell’equilibrio fiduciario” (come scritto nella loro stessa Determina Dirigenziale) e da bandi che ignoravano la realtà materiale del bene.

3. Sulla “Pianificazione Neutra”

“Il PUA non è un atto punitivo, ma uno strumento urbanistico di alto respiro che restituisce visione al mare di Roma. Le gare transitorie servono solo a traghettare il litorale verso questa nuova, ordinata configurazione pubblica.”
(Giugno 2025)

Se il PUA è un atto “di alto respiro”, perché, ad esempio, il Nauticlub cambia funzione tre volte in due anni (da stabilimento a ARS a Centro Federale) seguendo esattamente la traiettoria dei fallimenti dei bandi? La pianificazione sembra seguire (o forzare) l’esito delle gare, non il contrario.

4. Sulla “Legalità e Repressione”

“Stiamo abbattendo i simboli del privilegio e dell’illegalità. Ogni ruspa che entra in azione a Ostia è un segnale di ripristino della legalità che permette alle gare di svolgersi su basi paritarie per tutti i concorrenti.”
(Maggio 2025)

Se le basi sono “paritarie”, perché i bandi omettono la presenza di abusi edilizi o occupazioni sine titulo nei lotti messi a gara? Questo impedisce un’ “offerta consapevole” e favorisce chi già conosce lo stato di fatto del bene, distorcendo la concorrenza.

Video a questo LINK.

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LabUr è un laboratorio indipendente di analisi urbanistica e amministrativa. Verifica atti, procedure e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

Dopo anni di forzature interpretative sul demanio marittimo, gli stessi atti del PUA finiscono per confermare il nodo giuridico sollevato da LabUr sulla Tenuta Presidenziale di Castelporziano. Ripercussioni sui molti contenziosi aperti negli ultimi 10 anni con i chioschi.

La diffida presentata da LabUr il 1° agosto 2022 sul Piano di Utilizzazione degli Arenili di Roma Capitale ha demolito, punto dopo punto, uno dei pilastri più fragili e giuridicamente insostenibili dell’intero impianto costruito dall’Assessore Capitolino all’Urbanistica Maurizio Veloccia: l’inserimento di Castelporziano nel PUA comunale.

All’epoca molti tentarono di liquidare la questione come una polemica politica. In realtà quella diffida aveva individuato subito uno dei punti più controversi dell’intero impianto del PUA.

Nel documento pubblicato da LabUr il 1° agosto 2022, “OSTIA, PUA: DIFFIDATO L’ASSESSORE VELOCCIA” (LINK), si contestava l’inserimento della Tenuta Presidenziale di Castelporziano nel Piano di Utilizzazione degli Arenili del Comune di Roma. L’arenile presidenziale non poteva infatti rientrare nelle aree di competenza delegate alla Regione Lazio e quindi nemmeno di quelle di Roma Capitale, richiamando la convenzione del 14 luglio 1965 stipulata tra la Presidenza della Repubblica e il Comune di Roma.

Il Campidoglio dunque corregge finalmente un approccio amministrativamente disinvolto durato 21 anni e caratterizzato da forzatura interpretativa delle competenze e da un’impostazione giuridicamente fragile.

Nel Regolamento del PUA, approvato nel gennaio 2026, si legge infatti che: “sono inoltre escluse dalla competenza del presente PUA … l’arenile incluso nella Tenuta Presidenziale di Castelporziano riservato come dotazione alla Presidenza della Repubblica…” e aggiunge nell’articolo 6 del Regolamento il PUA l’individuazione dell’“Ambito 11 – Castelporziano – Litoranea” precisando che “non sono soggetti alla disciplina del presente PUA l’Ambito 2 – Porto e l’Ambito 11 – Castelporziano – Litoranea”. Questa frase contiene ovviamente una contraddizione dovuta all’assenza di assunzione di responsabilità dei propri errori da parte dell’Amministrazione. Da una parte l’arenile di Castelporziano viene inserito negli ambiti del PUA e dall’altra il piano stesso ammette che quell’area non è soggetta alla disciplina del PUA e che la competenza ordinaria regionale e comunale non si applica alla Tenuta Presidenziale, smentendo così sé stessa e svelando la propria fragilità amministrativa e giuridica su una delle aree più sensibili e delicate del litorale romano e d’Italia.

LabUr è tornata più volte sulla questione: il 18 novembre 2022, nell’articolo “PUA, SPIAGGE DI OSTIA: DUE RICORSI GERARCHICI” (LINK), ribadiva che la Tenuta Presidenziale non poteva essere regolamentata dal Comune di Roma perché estranea alle concessioni turistico-ricreative ordinarie. Il 15 febbraio 2023, con “CASTELPORZIANO: LA SPIAGGIA NEGATA” (LINK), ha chiarito che l’esclusione della Tenuta dal sistema delle competenze regionali produce automaticamente anche l’esclusione dal PUA, come emerge finalmente anche dagli stessi atti ufficiali del piano.

Non solo. Il Disciplinare Tecnico del PUA ha ulteriormente confermato la natura speciale e ultra – tutelata di Castelporziano.

L’ambito è stato infatti inserito nel “Settore naturalistico” insieme a Capocotta, con prescrizioni rigidissime sulla rinaturalizzazione della fascia costiera, sul divieto di parcheggi nell’area retrodunale, sulla tutela della macchia mediterranea, sul divieto di movimentazione della sabbia e sul transito limitato esclusivamente a passerelle sopraelevate.

Il Campidoglio dunque mette nero su bianco che l’arenile di Castelporziano non è una spiaggia come tutte le altre, cioè destinata alla pianificazione balneare comunale, ma un’area sottoposta a un regime speciale di tutela istituzionale e ambientale.

Da parte dell’Assessore all’Urbanistica del Comune di Roma, Maurizio Veloccia, sarebbe stato più elegante ammettere l’errore stralciando dal PUA Castelporziano. L’impressione è che questa formulazione contraddittoria – utilizzata nel più importante regolamento urbanistico destinato a durare decenni – sia stata usata dall’attuale amministrazione per non scontentare gli alleati in vista della campagna elettorale, che vedrebbe come candidato alla Presidenza del Municipio X proprio il consigliere del M5S Paolo Ferrara. Non dimentichiamo che l’attuale impostazione amministrativa del PUA è quella partorita dalla precedente giunta comunale e municipale a guida M5S, che ha portato avanti atti, procedure e impostazioni amministrative errate.

Nei prossimi giorni LabUr procederà ad un esposto alla Corte dei Conti per presunto danno erariale, legato proprio alla gestione amministrativa e alle illegittime pretese di competenza comunale su Castelporziano, ignorando totalmente gli alert di LabUr sui limiti giuridici e demaniali della Tenuta Presidenziale pur di sostenere una narrazione politica priva di fondamenti giuridici.

Per altro, questa correzione avrà ripercussioni sui molti contenziosi aperti negli ultimi 10 anni con i chioschi.

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LabUr è un laboratorio indipendente di analisi urbanistica e amministrativa. Verifica atti, procedure e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

Da “stabilimento balneare” a “spiaggia dello sport”. Dopo il caso Kokai, il TAR, il lotto rimasto senza gestore e la nuova gara del Campidoglio, il Nauticlub Castelfusano diventa il laboratorio del nuovo modello di governance del mare di Roma. Intanto il PUA non è ancora approvato, ma valori economici, funzioni urbane e modelli gestionali stanno già cambiando.

Il Lotto A25 “Nauticlub Castelfusano” ha fatto parte del bando di gara #4788 per l’affidamento di n.31 concessioni di beni demaniali marittimi del Litorale di Roma Capitale per finalità turistiche e ricreative (LINK). Di questo bando abbiamo parlato a lungo nei dossier spiagge (LINK) e in particolare del caso Nauticlub finito anche nell’inchiesta di Report Rai 3 (LINK), terminato con un giallo sull’esclusione dell’unica partecipante (LINK).
Non rappresenta soltanto una vicenda amministrativa o un contenzioso isolato, ma il punto in cui si sono incrociati Bolkestein, nuovo modello concessorio, governance centralizzata del litorale, trasformazione urbana del mare di Roma e ridefinizione economica del demanio marittimo prima ancora dell’approvazione definitiva del nuovo PUA. Per questo è utile analizzare come è cambiata la messa a gara del lotto e confrontare i due avvisi pubblici.

Il bando 2025: il Nauticlub come “stabilimento balneare”

Nell’avviso pubblico del 2025, il Nauticlub Castelfusano veniva classificato senza ambiguità come “Tipologia A – Stabilimenti Balneari – Lotto A.25 Circolo Nauticlub Castelfusano”. Il canone demaniale provvisorio 2025 risultava pari a: € 13.704,17.
La graduatoria pubblicata da Roma Capitale indicava come vincitrice
la “Kokai srl”.
LabUr – Laboratorio di Urbanistica aveva subito evidenziato alcune anomalie quali la natura neo-costituita della società vincitrice, gli intrecci societari, le anomalie nella struttura competitiva e le criticità legate al sistema delle offerte e per questa ragione il lotto è rimasto senza gestore. La Kokai è infatti uscita di scena, il TAR ha confermato la cessazione del rapporto concessorio con il precedente gestore (LINK) e Roma Capitale ha rimesso a bando il Nauticlub.


Il nuovo bando 2026: cambia il linguaggio, non il modello economico. 

Il 4 maggio 2026 Roma Capitale pubblica una nuova procedura relativa al “Nauticlub Castelfusano” (LINK). Come si vede cliccando nel link, il codice di gara che compare nell’url è il #10660, che in realtà riguarda un altra gara (LINK). Il codice infatti è #10650 – SUAFF 001320/2026 con scadenza il 25 maggio e apertura buste il 4 giugno. 

Il bando sembra sartoriale, con scadenza ravvicinata. Ma quello balza subito all’occhio è il linguaggio utilizzato: non è più “stabilimento balneare” bensì “concessione di bene demaniale marittimo […] per finalità ricreative e sportive”. Anche il racconto mediatico che lo accompagna parla apertamente di trasformazione in “spiaggia destinata allo sport”. (LINK)

Il cambiamento non è soltanto lessicale, ma politico e urbanistico. Se infatti il Nauticlub viene ricodificato da stabilimento balneare tradizionale a polo sportivo-ricreativo-naturalistico,  leggendo gli atti di gara si vede chiaramente che la struttura economica reale resta sostanzialmente quella di una concessione balneare ad elevato potenziale di sfruttamento:

• circa 7.184 mq;
• bar;
• segreteria;
• infermeria;
• servizi;
• spogliatoi;
• depositi;
• strutture operative;
• area parcheggio.

Cambia dunque la narrazione pubblica, ma non scompare la valorizzazione economica del bene.

Un altro elemento particolarmente interessante emerge dal confronto economico tra i due bandi. Nel 2025 il canone demaniale provvisorio era di € 13.704,17. Nel nuovo bando 2026 il valore della concessione sale a € 15.212,37 in assenza di PUA.
Il transitorio dunque sta già producendo effetti permanenti.

Inoltre, il nuovo schema di concessione mostra un ulteriore salto di paradigma.
Roma Capitale introduce la Royalty sul fatturato, garanzie rafforzate, trasferimento integrale del rischio operativo sul concessionario e manutenzione ordinaria e straordinaria totalmente a carico del privato. L’offerta economica prevede infatti “la percentuale unica […] da applicarsi, a titolo di Royalty, sul fatturato complessivamente realizzato nell’esercizio della concessione”. La garanzia definitiva copre inoltre Royalty non pagate, penali, obblighi concessori, indennizzi al precedente gestore.

La struttura di fondo quindi delle Royalty appare nei due bandi sostanzialmente la stessa (percentuale sul fatturato, pagamento periodico, compartecipazione pubblica agli incassi del concessionario), ma quello che cambia è che la Royalty diventa strutturalmente “garantita”. Nel nuovo schema infatti la garanzia definitiva copre esplicitamente “il mancato pagamento delle Royalty maturate rispetto al fatturato realizzato”.
Questo significa che Roma Capitale ha già messo in conto il rischio di contenzioso/inadempimento e dunque trasforma la Royalty in un credito fortemente presidiato. La Royalty viene cioè “normalizzata” nel nuovo bando.

Roma Capitale sta trasformando il demanio da concessione a canone fisso a sistema misto: canone, imposta, compartecipazione sugli incassi e controllo economico continuo.
Siamo davanti ad un modello profondamente diverso rispetto al passato. Non è più semplice concessione balneare tradizionale, ma compartecipazione pubblica agli utili, sfruttamento economico controllato, governance fortemente centralizzata, rischio industriale scaricato integralmente sul concessionario.
Tutto questo mentre si attende il 12 maggio la sentenza TAR relativa ai ricorsi che riguardano anche la leggitimità delle Royalty sul bando del 2025.
E sappiamo che nel caso in cui Roma Capitale dovesse soccombere, farà ricorso al Consiglio di Stato.

Il PUA ancora non c’è, ma il nuovo Litorale romano sta già nascendo

Il nuovo bando richiama più volte il carattere transitorio della procedura e il fatto che tutto avvenga “nelle more dell’approvazione del PUA”, ma urbanisticamente il punto è che ogni nuova concessione consolida operatori, crea aspettative economiche, produce investimenti, genera nuove rendite, ridefinisce funzioni urbane, modifica l’uso reale del territorio.
Quando il PUA (adottato ieri in Giunta Capitolina LINK) arriverà definitivamente in aula Giulio Cesare, troverà già di fatto un nuovo assetto economico, nuovi modelli di utilizzo, nuove forme di sfruttamento del mare, nuove centralità funzionali.
In pratica prima si soconsolidano gli usi, poi la pianificazione arriva a ratificarli.
È il famoso “pianificar facendo” del PRG di rutelliana/veltroniana memoria.

Il caso Nauticlub oggi rappresenta probabilmente il laboratorio più avanzato del nuovo modello Gualtieri di gestione del litorale romano. Un modello sulla carta caratterizzato da governance centralizzata, concessioni brevi e rinnovabili in attesa del PUA, valorizzazione economica dinamica, Royalty sul fatturato, nuove funzioni sportive e “leisure”, forte controllo amministrativo e progressiva ridefinizione identitaria del lungomare che però è soprattutto spiaggia urbana.
Il “nuovo” mare di Roma non sta aspettando il PUA, sta già prendendo forma, concessione dopo concessione.

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Firmata una nuova ordinanza straordinaria per il tritovagliatore AMA di via dei Romagnoli. Otto anni dopo la prima attivazione emergenziale, Ostia Antica torna ancora una volta al centro della gestione rifiuti della Capitale.

Un impianto nato come soluzione temporanea viene riattivato, ampliato, riconfigurato e utilizzato ad ogni crisi del sistema. È ancora corretto definirlo “emergenziale”? Perché dopo 8 anni è chiaro che siamo davanti ad una componente ormai strutturale del ciclo rifiuti romano. E non sono più soltanto osservatori civici e opposizioni territoriali a sostenere il ruolo strategico del tritovagliatore di Ostia Antica. È la stessa AMA, negli atti commissariali del 2025-2026, a definire l’impianto di via dei Romagnoli ‘elemento fondamentale’ per l’equilibrio del sistema rifiuti romano.” (LINK)
Oggi infatti sono state firmate altre tre ordinanze dal Sindaco di Roma e Commissario straordinario ai rifiuti, Roberto Gualtieri, con cui il Campidoglio autorizza gli impianti AMA di Rocca Cencia, Ponte Malnome e viale dei Romagnoli ad aumentare stoccaggi e lavorazioni per 60 giorni, a fronte della ridotta capacità di ricezione di alcuni impianti regionali, nazionali ed esteri.

Nel caso del sito AMA di via dei Romagnoli, ad Ostia Antica, l’ordinanza autorizza “l’utilizzo alternativo di tre diverse configurazioni operative delle linee di tritovagliatura e pressofilmatura del rifiuto urbano indifferenziato”.
Tradotto dal linguaggio amministrativo, Roma sta nuovamente spingendo il tritovagliatore di Ostia oltre il suo assetto ordinario per compensare una crisi del ciclo rifiuti cittadino.

La storia del tritovagliatore di via dei Romagnoli non nasce oggi.
Era gennaio 2018. Roma è sommersa dai rifiuti. I cassonetti traboccano. Le immagini della città invasa dall’immondizia aprono quotidianamente telegiornali e giornali locali. In quel contesto viene attivato il tritovagliatore mobile di viale dei Romagnoli, ad Ostia Antica.
L’impianto opera inizialmente per circa due settimane. Le proteste esplodono immediatamente. Il timore è che il quadrante stia diventando la nuova piattaforma di compensazione ambientale della Capitale.

Arriva anche lo scontro politico dul rischio “bomba ecologica” contro l’amministrazione municipale, guidata da Giuliana Di Pillo (M5S).
Le dichiarazioni di quei giorni, rilette oggi, colpiscono per la loro attualità.
L’allora Assessore municipale ad Ambiente, Territorio e Sicurezza, Alessandro Ieva, dichiarava: “Sul tritovagliatore, AMA si è attivata in autonomia fin dall’inizio. Le parole della Sindaca, dell’Assessora Montanari e del capogruppo capitolino Paolo Ferrara (dato per futuro candidato alla Presidenza del Municipio X, n.d.r.) sono state sempre sincere, ma l’iter avviato dall’ex DG AMA, ora sostituito, si è completato e non poteva essere interrotto andando incontro ad un danno erariale”. Peccato che Virginia Raggi garantì che il tritovagliatore spostato da Rocca Cencia a Ostia Antica avrebbe lavorato solo 50 tonnellate al giorno di rifiuti. Invece due anni dopo aveva raggiunto quota 160 tonnellate.

Dunque nel 2018 nasce il meccanismo amministrativo che accompagnerà tutta la vicenda sino ad oggi: una macchina emergenziale che, una volta avviata, procede indipendentemente dal conflitto territoriale e politico.

Nello stesso passaggio Ieva aggiungeva: “Nel X Municipio stiamo lavorando con determinazione per risollevare il territorio dopo anni di immobilismo”.

Anche allora, dunque, il tritovagliatore veniva descritto come misura necessaria, temporanea e inevitabile per affrontare le criticità strutturali del sistema AMA.

Le opposizioni politiche e civiche però contestavano non solo l’impianto in sé, quanto la progressiva trasformazione della funzione urbana del quadrante Ostia Antica-Dragona, perché nell’area esistevano già un impianto di recupero e riciclo di scarti edili, un sito per potature e sfalci, un deposito mezzi AMA presso gli ex stabilimenti Prosider e aree con accumuli permanenti di materiali e si chiedevano chiarimenti sulle esalazioni generate dal tritovagliatore, sulla possibile contaminazione delle coltivazioni agricole vicine, sull’impatto sul sito archeologico di Ostia Antica.

Le risposte furono fumose. I temi invece, a distanza di otto anni, sono tornati sostanzialmente identici perché l’emergenza non si è mai davvero conclusa.

Nel dicembre 2018 il tritovagliatore viene nuovamente riattivato per trattare i rifiuti della zona ovest della Capitale.

Poi arriva il 2019 e si inizia a parlare apertamente di “raddoppio” del tritovagliatore e del crescente impatto sociale sul quadrante Ostia Antica-Dragona. Quindi, ciò che allora veniva presentato come risposta straordinaria ad una fase emergenziale diventa di fatto una componente stabile dell’equilibrio impiantistico romano.

Negli anni successivi il sito torna più volte al centro del dibattito territoriale. Tra il 2021 e il 2023 associazioni, comitati e realtà civiche locali continuano a segnalare criticità legate a stoccaggi, accumuli e pressione impiantistica nell’area di via dei Romagnoli. Si parlava apertamente di “omertosa gestione” del tritovagliatore di Ostia Antica.

Nel 2022 LabUr – Laboratorio di Urbanistica denunciava pubblicamente stoccaggi superiori alle 400 tonnellate giornaliere di rifiuti presso il sito di via dei Romagnoli (LINK). Nel 2023 ulteriori analisi e segnalazioni denunciavani accumuli e criticità operative nell’area.

Nel gennaio 2023 Roma Capitale definiva ufficialmente il tritovagliatore di via dei Romagnoli ‘uno strumento molto importante’ perché in grado di coprire ‘tutta l’indifferenziata di Ostia e del X Municipio’. Nello stesso comunicato il Campidoglio annunciava inoltre l’affiancamento di un impianto di filmatura per la gestione delle balle di rifiuti nella fase transitoria precedente all’entrata in funzione del termovalorizzatore (LINK)

E si arriva così al 2026.
Otto anni dopo la prima attivazione emergenziale, il tritovagliatore di Ostia Antica viene nuovamente utilizzato come valvola di sicurezza del sistema romano. Con una differenza sostanziale.
Oggi il Campidoglio collega apertamente queste ordinanze alla necessità di nuovi impianti e al termovalorizzatore di Santa Palomba, mai realmente avversato dal M5S, come abbiamo recentemente raccontato (LINK).
Le parole di Roberto Gualtieri sono chiarissime: “Una grande Capitale europea non può dipendere da soluzioni di riserva…Serve autosufficienza impiantistica”.

L’emergenza diventa così anche argomento politico da campagna elettorale a sostegno della nuova strategia impiantistica romana, che poi è sempre la stessa. Prima il collasso, poi la deroga e infine la necessità dell’impianto definitivo.

Nel frattempo, però, Ostia Antica continua ad assorbire stoccaggi, lavorazioni straordinarie, riconfigurazioni operative, traffico pesante, pressione ambientale, gestione emergenziale.

Ed è qui il vero nodo politico e urbanistico della vicenda. Dal 2018 al 2026 il tritovagliatore di via dei Romagnoli viene presentato ogni volta come risposta temporanea ad una crisi straordinaria. Ma una temporaneità che ritorna ciclicamente per quasi un decennio si è trasformata, nei fatti, in una pianificazione permanente non dichiarata.

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Camion, mezzi pesanti e restringimenti stradali dentro un’area in concessione demaniale. Il caso Hibiscus racconta una gestione emergenziale fatta di occupazioni operative, viabilità modificata e confini amministrativi improvvisamente elastici. Una concessione trasformata in piattaforma logistica di cantiere. Tutto nel nome della somma urgenza.

Sul litorale di Ostia si è parlato per mesi di legalità, di concessioni da controllare, di abusi da reprimere e di regole da rispettare senza eccezioni. Poi però emergono gli atti di un cantiere pubblico che raccontano una storia molto diversa, in cui proprio il confine tra demanio, concessione privata e spazio pubblico sembra essersi fatto improvvisamente elastico. È il caso dello stabilimento Hibiscus, al centro delle operazioni legate agli interventi di somma urgenza per la difesa della costa tra il Kursaal e la Rotonda, formalizzati dalla Regione Lazio con la Determinazione G07276 del 10 giugno 2025 .

L’emergenza c’era ed è documentata. Le mareggiate di gennaio/febbraio 2025 avevano eroso la linea di costa di oltre dieci metri, mettendo a rischio la Rotonda, la Cristoforo Colombo e la sicurezza pubblica. In questo contesto la Regione attiva la procedura di somma urgenza, che consente di intervenire immediatamente senza attendere i tempi ordinari di gara. Il 7 febbraio 2025 viene redatto il verbale e i lavori vengono affidati direttamente: circa 292 mila euro alla Terza S.r.l., oltre alla direzione lavori e a ulteriori somme per imprevisti.
Fin qui, nulla di anomalo. La legge lo consente e l’intervento è giustificato.

Il problema nasce quando si guarda non tanto alla scogliera, ma al cantiere. Perché gli atti non descrivono un intervento puntuale sull’arenile, ma una vera e propria infrastruttura operativa temporanea: chiusura della pista ciclabile, restringimento della carreggiata, utilizzo del marciapiede, rimozione dei cordoli, accesso continuo di mezzi pesanti, realizzazione di una pista di cantiere e aree di manovra per escavatori e dumper. Non un passaggio rapido, ma un’occupazione strutturata dello spazio.

Ed è qui che entra in gioco il nodo più delicato.
L’accesso al cantiere avviene attraverso un varco esistente interno a un’area in concessione demaniale, lo stabilimento Hibiscus. Non si tratta quindi di un’area libera, ma di uno spazio già assentito con titolo valido fino al 2028 al Dopolavoro ATAC-Cotral.
Secondo la documentazione prodotta dal concessionario, questa trasformazione in base operativa di cantiere sarebbe avvenuta senza alcuna autorizzazione da parte sua.
Allo stato degli atti visionati da LabUr, non emerge inoltre uno specifico provvedimento amministrativo volto a sospendere, comprimere o modificare il rapporto concessorio esistente, ma soltanto il nulla osta operativo richiamato dal Municipio X, a firma di Gabriele Sani nell’ambito della procedura di somma urgenza.

Nel frattempo, anche il quadro autorizzativo appare frammentato. Roma Capitale rilascia un nulla osta limitato ai soli aspetti demaniali, rinviando al Municipio X per la gestione della viabilità. Il Municipio, richiamando la somma urgenza, sostiene che l’occupazione possa iniziare anche prima della concessione formale, facendo leva sulla disciplina COSAP. Ma la somma urgenza giustifica l’avvio immediato, non sostituisce l’intero sistema autorizzativo. E soprattutto non elimina l’obbligo di regolare ciò che accade dopo.

Sotto il profilo della viabilità emerge un ulteriore elemento critico.
Le modifiche alla circolazione risultano evidenti e strutturate: restringimento della carreggiata, utilizzo della corsia lenta, interferenze con la pista ciclabile e accesso continuo di mezzi pesanti. A seguito di accesso civico presentato da LabUr, il X Gruppo Mare della Polizia Roma Capitale ha risposto che, trattandosi di “lavori di somma urgenza”, il cantiere “non necessita di emissione di determinazione dirigenziale”.

Resta allora la domanda, fino a che punto una procedura emergenziale può sostituire gli ordinari strumenti di disciplina della viabilità urbana, soprattutto quando gli effetti del cantiere si protraggono per oltre un anno e incidono stabilmente sulla circolazione pubblica?

A rendere il quadro ancora più problematico è la durata della situazione. La somma urgenza nasce per affrontare un pericolo immediato e limitato nel tempo. Qui invece si osserva un cantiere che si prolunga per oltre un anno, mentre la regolarizzazione amministrativa completa arriva solo a giugno, a distanza di quattro mesi dall’avvio. Nel frattempo l’area continua ad oggi ad essere utilizzata come base operativa, con una configurazione che va ben oltre l’intervento emergenziale iniziale.

Quindi, da un lato il demanio marittimo viene raccontato come uno spazio rigidamente regolato, dove ogni centimetro è sottoposto a vincoli, controlli e sanzioni. Dall’altro, quando entra in gioco un cantiere pubblico in somma urgenza, le stesse regole sembrano perdere quella rigidità. Ad oltre un anno dall’avvio della procedura, l’area appare ancora occupata da strutture e mezzi di cantiere in uno stato di evidente abbandono.
Un’area in concessione diventa accesso operativo, la viabilità viene modificata senza un atto formale evidente, l’occupazione si prolunga ben oltre l’immediatezza dell’emergenza. Con quali strumenti, con quale coerenza?
Il demanio non è patrimonio disponibile dell’amministrazione comunale o municipale e una procedura di somma urgenza non può trasformarsi in un lasciapassare permanente.
Se il rigore amministrativo esiste, deve valere sempre. Anche quando a intervenire è la pubblica amministrazione. Anche quando si agisce in somma urgenza.
Perché la legalità sul demanio non può essere rigorosa solo verso i concessionari e flessibile verso chi governa.

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LabUr è un laboratorio indipendente di analisi urbanistica e amministrativa. Verifica atti, procedure e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

Sequestrato, confiscato alla mafia, gestito per anni dallo Stato e poi rimesso a bando dal Comune. Ma se gli abusi erano noti da oltre un decennio, perché il costo della “legalità” emerge solo oggi e lo paghiamo noi? Tutto quello che non vi dicono sullo stabilimento confiscato ai Fasciani. 

Sul litorale romano sta andando in scena una vasta operazione di “ritorno alla legalità” sulle concessioni balneari ad opera dell’Amministrazione Gualtieri. Sequestri, demolizioni, verifiche, ordinanze, ruspe. Il principio oggi rivendicato da Roma Capitale è chiaro: gli abusi devono essere eliminati prima della consegna al nuovo concessionario.

Nelle ultime ore però il quadro si è ulteriormente complicato.
Sul Village sono intervenuti anche Vigili del Fuoco, Polizia Locale, Polizia di Stato e ispettori di Risorse per Roma nell’ambito delle operazioni di nuove demolizioni. Il motivo sarebbe legato anche alla necessità di verificare la presenza di materiali potenzialmente pericolosi, come eternit o amianto, oltre alla stabilità delle strutture durante le fasi di abbattimento (LINK)
Demolizioni, bonifiche e verifiche tecniche dunque stanno avvenendo ad un anno dalla gara e dopo l’assegnazione della concessione.

Le regole per gli stabilimenti balneari non applicate al Village
Il Village non è uno stabilimento qualsiasi. È lo stabilimento confiscato alla mafia, passato attraverso sequestri, amministrazione pubblica, degrado e infine nuova assegnazione tramite bando comunale. Una storia lunga almeno dieci anni.

Già nel 2016 LabUr – Laboratorio di Urbanistica aveva presentato un esposto sul Village parlando apertamente di possibile danno erariale e sollevando il tema della permanenza di strutture ritenute abusive all’interno di un bene ormai entrato nella disponibilità pubblica.
Il nodo posto allora era già molto chiaro: come poteva un bene sequestrato e poi confiscato continuare ad essere gestito e utilizzato in presenza di consistenze considerate irregolari?
In quegli stessi mesi LabUr pubblicava infatti i seguenti articoli:

• “Ostia, esposto di LabUr sul Village: presunto danno erariale” (LINK)
• “Municipio X: sequestri stabilimenti balneari, i costi della legalità e della disinformazione” (LINK)
• “Ostia, cosa c’è dietro l’ondata di sequestri e dissequestri degli stabilimenti balneari sul litorale romano” (LINK)

Erano gli anni successivi al commissariamento del Municipio X, con Direttrice Cinzia Esposito e Sindaco Ignazio Marino. Già allora il tema centrale era lo stesso che riemerge oggi: il rapporto tra abusivismo, gestione pubblica del demanio, sequestri preventivi, demolizioni e assenza di una pianificazione definitiva del litorale attraverso il PUA.

Dieci anni dopo il quadro appare ancora irrisolto.

La messa a gara de Il Village nel 2025 e le dichiarazioni di Trombetti
Nel 2025 Roma Capitale pubblica la Gara #5308 (SUAFF E005308/2025) per l’affidamento di 8 concessioni demaniali marittime del litorale romano (LINK).
Il Village compare come Lotto A.1 tra gli stabilimenti balneari. Ne abbiamo parlato l’anno scorso nel Dossier Spiagge (LINK)
Nel bando si legge che le concessioni vengono assegnate “nelle more dell’approvazione del PUA” e con durata stagionale o annuale. Dopo oltre un decennio di emergenze e commissariamenti, il Piano di Utilizzazione Arenili ancora non esiste.

Ma il nodo vero emerge ieri, 4 maggio, durante una trasmissione su Radio Roma.
Intervistato sul caso Village, il Presidente della Commissione Patrimonio di Roma Capitale, Yuri Trombetti, conferma che le demolizioni in corso sono coordinate con Vigili del Fuoco e Dipartimento Patrimonio e dichiara che “quella parte lì era totalmente abusiva.” Ma soprattutto aggiunge un passaggio molto più rilevante: “anche nella scorsa concessione che era stata data, quella parte lì era abusiva.”

È una frase pesantissima sul piano amministrativo perché conferma ancora una volta che gli abusi erano conosciuti, che il bene è rimasto in gestione pubblica, che lo Stato ha continuato a convivere con quelle consistenze e che Roma Capitale ha successivamente rimesso il bene a bando.
Tutte cose che LabUr denuncia da anni.

La gestione dell’ANBSC
Nel frattempo il Village, confiscato e gestito per anni dall’Agenzia Nazionale per l’amministrazione e la destinazione dei beni sequestrati e confiscati alla criminalità organizzata (ANBSC), veniva lasciato degradare fino a trasformarsi in un dormitorio e in un’area fortemente deteriorata nel cuore di Ostia Ponente.

La gestione di beni confiscati alla criminalità organizzata che presentano abusi edilizi rappresenta una delle questioni più complesse per gli amministratori giudiziari e per l’ANBSC, nell’ambito della disciplina prevista dal Codice Antimafia (D.Lgs. 159/2011, LINK).
La presenza di difformità urbanistiche, infatti, non blocca automaticamente la procedura di confisca, ma impone verifiche tecniche, eventuali procedure di sanatoria e, nei casi insanabili, interventi di demolizione e ripristino ai sensi del D.P.R. 380/2001 (LINK).

Se gli abusi erano noti da anni, quali percorsi amministrativi sono stati concretamente avviati? Sono state tentate sanatorie? Sono stati valutati interessi pubblici prevalenti? Sono stati emessi ordini di ripristino? E soprattutto: chi avrebbe dovuto sostenere economicamente gli interventi?

Lo Stato e la sua convivenza con gli abusi
Perché lo Stato e gli enti pubblici hanno convissuto amministrativamente con quell’abuso per oltre un decennio?
Se infatti oggi il principio applicato alle concessioni balneari è che “l’uscente deve demolire gli abusi”, “il bene va riconsegnato ripristinato”, “le opere abusive non possono essere trasferite”, allora il caso Village apre una contraddizione enorme.
Chi era l’uscente nel Village? Chi doveva demolire? Chi sosterrà i costi? Perché le opere abusive sono rimaste per anni dentro un bene confiscato e gestito pubblicamente? Quale istruttoria è stata svolta prima della pubblicazione della gara 2025? Risorse per Roma e gli uffici tecnici quali consistenze hanno considerato legittime e quali abusive? Il canone concessorio è stato calcolato anche su superfici oggi ritenute abusive? Perché il principio del ripristino immediato sembra valere oggi per i concessionari uscenti e non per un bene confiscato alla mafia?
Gli abusi erano noti al sistema pubblico dal 2015-2016 che ha preso in carico il bene, ha continuato a gestirlo, ne ha consente l’utilizzo per motivi di profitto e infine lo ha rimesso a gara senza aver prima chiarito definitivamente responsabilità, costi e obblighi di demolizione.

Il punto politico
Al Village il problema non sono la ruspa o le demolizioni, ma la gestione pubblica dell’irregolarità perché la legalità dei fatti e non degli slogan non dovrebbe arrivare “il giorno dopo”, quando il bene è già stato utilizzato, amministrato e valorizzato economicamente per anni, ma prima.
Per altro, il concessionario vincitore non entra in possesso di un bene “pronto all’uso”, ma di una struttura ancora attraversata da demolizioni, verifiche statiche, interventi dei Vigili del Fuoco e possibili criticità legate alla presenza di materiali pericolosi. Tutto questo mentre la stagione balneare è iniziata il 1° maggio e il tempo economico utile della concessione sta già scorrendo. Come sarà ricompensato il vincitore? Chi sostiene i costi indiretti dei ritardi, delle demolizioni e delle eventuali bonifiche? In un sistema di concessioni brevi e stagionali, ogni settimana persa pesa enormemente. 

Il caso Village non è una vicenda di abusivismo edilizio, ma il simbolo di una legalità del giorno dopo, che rischia di scaricare sugli ultimi anelli della catena il costo di problemi conosciuti da anni e dove per oltre dieci anni lo Stato ha convissuto amministrativamente con quelle strutture, fino a rimettere a gara un bene ancora immerso tra abusi, demolizioni e verifiche di sicurezza.

Forse non dovremmo stupirci visto quanto è accaduto nel 2017 con la gestione da parte di Donato Maria Pezzuto, amministratore e custode goudiziario (LINK) finito poi così (LINK)

Chi sa, vede.

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Chi decide davvero?
Nella città contemporanea il decisore non è più soltanto il politico eletto. Sempre più spesso il potere si sposta verso figure tecniche, come i gestori delle piattaforme, i produttori degli standard e i soggetti che definiscono i parametri del sistema.
Se lo standard appare “neutrale”, bisogna chiedersi chi lo ha scritto perché nel momento in cui la politica abdica in favore della pura ottimizzazione tecnica, smette progressivamente di guidare la città e rischia di trasformarsi nell’interfaccia amministrativa di decisioni prese altrove.
La grande questione del prossimo decennio non sarà se le città diventeranno intelligenti, ma chi controllerà i criteri con cui quell’intelligenza definirà cosa conta davvero dentro lo spazio urbano.

Smart Roma e il progressismo a sinistra.
Nel libro “Smart Roma – Come la Capitale si sta trasformando in una città sostenibile” (ED. Hoepli, 2025 con prefazione di Roberto Gualtieri), il consigliere comunale PD Riccardo Corbucci descrive la trasformazione digitale della Capitale come un processo di innovazione, integrazione tecnologica e capacità attuativa. È una visione coerente con il modello amministrativo in questo anni di PNRR e Giubileo: una città sempre più governata attraverso piattaforme, monitoraggio dei flussi e accelerazione decisionale.

È un saggio che mostra come si sia trasformata la sinistra a Roma. È passata da elementi storicamente identitari come partecipazione, pianificazione pubblica, mediazione sociale, conflitto regolato al progressismo urbano incentrato su governance tecnica, managerialismo, controllo dei flussi, decisionismo amministrativo, centralità della performance.

È una trasformazione culturale molto profonda sulla quale appunto riflettere. Il dibattito non dovrebbe limitarsi ai benefici della “smart city”, ma interrogarsi anche su un altro tema: chi definisce i criteri con cui quella stessa intelligenza urbana decide cosa ottimizzare, quali priorità privilegiare e quali conflitti comprimere.

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LabUr è un laboratorio indipendente di analisi urbanistica e amministrativa. Verifica atti, procedure e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.