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Quando il CAP diventa destino.
Il rapporto ISTAT 2026 racconta una verità scomoda: nelle città italiane il disagio non è più solo sociale. È territoriale.

Ci sono passaggi del Rapporto annuale ISTAT 2026 presentato ieri (LINK) che andrebbero letti più nelle commissioni urbanistiche che nei talk show economici. Dietro i numeri su salari, produttività, povertà e crescita emerge una fotografia molto precisa: in Italia la disuguaglianza si sta concentrando nello spazio urbano.
Non è più soltanto una questione di reddito individuale, ma una questione di quartiere, accesso, tempo, mobilità e qualità territoriale.

L’ISTAT dedica un focus specifico al disagio nei quartieri delle 14 Città metropolitane, dimostrando che la fragilità è ormai multidimensionale: unisce l’esclusione sociale alla povertà energetica e alla segregazione spaziale (LINK) ed è probabilmente uno dei passaggi più importanti dell’intero rapporto, perché fotografa un fenomeno che molte città italiane vivono ormai apertamente, quello della concentrazione geografica della fragilità sociale, cioè il disagio non si distribuisce uniformemente, ma si accumula.

Ci sono quartieri dove si sommano redditi bassi, lavoro fragile, scarsa accessibilità, vulnerabilità energetica, servizi più deboli, tempi di spostamento più lunghi, minore qualità ambientale, minori opportunità educative e sociali.
Quando questi fattori si concentrano nello stesso spazio urbano, la città smette lentamente di essere uno strumento di mobilità sociale e diventa una macchina che riproduce disuguaglianze.

La “crescita” non basta
Uno dei punti più interessanti del rapporto ISTAT è la messa in discussione di una convinzione molto diffusa nel dibattito pubblico e cioè l’idea che la crescita urbana produca automaticamente benessere diffuso. Ma i numeri hanno la testa dura e raccontano qualcosa di più complesso e complicato.

L’Italia continua a crescere meno della Spagna e di altre economie europee, ma soprattutto cresce in modo diverso (1). L’ISTAT evidenzia che negli ultimi anni la crescita italiana è stata sostenuta soprattutto da aumento dell’occupazione (2), aumento delle ore lavorate, costruzioni e servizi, mentre restano deboli produttività, innovazione, investimenti immateriali e ricerca e sviluppo (3) e (4). Questo significa che il sistema economico italiano continua spesso a espandersi “in quantità”, ma fatica a trasformare quelle quantità in miglioramento strutturale della qualità della vita urbana.

Roma come laboratorio della frattura urbana
Roma è forse uno dei casi più evidenti. Negli ultimi anni la città ha conosciuto una forte pressione turistica, una crescita della rendita immobiliare, trasformazioni accelerate di interi quadranti urbani, aumento degli affitti brevi, polarizzazione territoriale dei servizi ed espansione di grandi progetti di rigenerazione e valorizzazione.
Contemporaneamente assistiamo ad una vera e propria esplosione della povertà di tempo, dove l’inefficienza della mobilità si mangia ore di vita e di reddito delle fasce medie e popolari. Inoltre, sono cresciute anche le disuguaglianze in termini di accessibilità, la compressione del ceto medio, la fragilità energetica (5), le difficoltà abitative. 

L’Istat parla proprio di povertà di tempo: il CAP cioè diventa destino perché chi vive in periferia o in quartieri strutturalmente separati (come Ostia e il Municipio X rispetto al centro) sperimenta una sistematica asportazione di ore di vita, che si traduce in una disuguaglianza nell’accesso alla salute, alla cultura e alle relazioni sociali.
In questo quadro, il disagio socioeconomico non coincide più soltanto con la povertà estrema, ma coinvolge sempre di più anche chi lavora, si sposta, paga affitti elevati e vive una progressiva erosione della stabilità economica.

Il rischio è che il CAP diventi destino.

La questione urbana del prossimo decennio. Ostia non è Rimini
Il rapporto ISTAT fa una cosa molto interessante e utile perché collega temi spesso trattati separatamente: salari, produttività, casa, mobilità, energia, struttura demografica, trasformazioni del lavoro e distribuzione territoriale delle opportunità.
Nelle città questi elementi si sommano.
Per questo è importante chiedersi sempre non solo “quanto cresce una città”, ma chi riesce ancora a viverla, a quali condizioni e con quale qualità della vita. Se una città produce valore economico ma contemporaneamente espelle progressivamente residenti, tempo, accessibilità e stabilità sociale, allora la crescita rischia di diventare solo un altro nome della c.d. polarizzazione urbana.

Quando si evoca l’idea che “Ostia debba diventare come Rimini”, il Rapporto ISTAT 2026 ricorda indirettamente una verità semplice ma fondamentale: una trasformazione urbana non è automaticamente progressista solo perché è nuova, verde, pedonale o raccontata come “rigenerazione”. Il problema non è se cambiare, ma come si cambia, per chi, con quali effetti territoriali, sociali ed economici e soprattutto su quale struttura urbana si interviene, perché le città non sono rendering replicabili.

Ostia non nasce come città monoculturale balneare sul modello romagnolo, ma come terminale urbano e costiero della Capitale, con fragilità infrastrutturali, sociali e ambientali completamente diverse e il rapporto ISTAT mostra chiaramente che quando le trasformazioni urbane aumentano valore economico senza redistribuire accessibilità, qualità urbana e resilienza sociale, il rischio è che la crescita produca nuove disuguaglianze territoriali invece di ridurle.

I dati ISTAT sulle emissioni ricordano che i capoluoghi metropolitani concentrano oltre la metà dell’impatto ambientale delle imprese. Pensare di risolvere le fratture di Ostia esportando il modello Rimini senza redistribuire servizi, infrastrutture e resilienza significa fare del greenwashing urbanistico.

Non tutto ciò che è verde, pedonale e nuovo è automaticamente urbanisticamente giusto e il Rapporto ISTAT 2026 lo dimostra meglio di molti slogan politici.
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1. ad esempio, nel settore dei servizi in volume nel 2025 la Spagna accelera al +3,4%, mentre l’Italia mostra una dinamica molto più contenuta al +0,6%

2. L’ISTAT segnala che il tasso di occupazione ha raggiunto il 62,5% nel 2025 (62,4% a marzo 2026). Tuttavia, specifica che la crescita si associa a una forte ricomposizione settoriale: tra il 2007 e il 2025 l’Italia ha perso quote nella manifattura a bassa tecnologia a favore di servizi ad alta intensità di lavoro ma a basso valore aggiunto, come i servizi di alloggio e ristorazione (+0,7 punti percentuali), mentre i servizi ICT ad alta tecnologia hanno perso lo 0,6%. Questo convalida in pieno la tua tesi: espansione quantitativa, ma debolezza qualitativa.

3. il Rapporto dichiara esplicitamente che la crescita degli investimenti negli ultimi anni è stata trainata dalla componente estensiva legata ai bonus edilizi e al PNRR (opere pubbliche), a scapito degli investimenti intensivi (R&S e innovazione immateriale), con la ricerca e sviluppo che ha registrato persino variazioni negative in alcuni frangenti della serie recente.

4. Il Rapporto evidenzia come le grandi città metropolitane siano i veri hub emissivi del sistema produttivo. Di conseguenza, la transizione ecologica non può limitarsi a “isole pedonali centrali” o rendering di facciata, ma deve affrontare la delocalizzazione e l’impatto strutturale delle attività economiche sul territorio urbano complessivo.

5. Il Rapporto dedica spazio alla povertà energetica (paragrafo 2.4.3) e alla persistenza di un’area di vulnerabilità economica strutturale che in Italia colpisce quasi 11 milioni di individui a rischio povertà (il 18,6% della popolazione). Inoltre, evidenzia la crescente difficoltà a stabilizzare il lavoro: più della metà delle entrate nell’occupazione tra i 35 e i 49 anni avviene ormai con contratti a termine

Il Pontile non è una location qualunque. È il simbolo pubblico di Ostia, tutelato come “zona bianca”. Eppure basta chiamare un evento “gratuito”, tenerlo poche ore, alleggerire le strutture e avere le giuste coperture istituzionali perché quello spazio diventi palco, set televisivo e vetrina promozionale.
Chi decide quando il bene comune può diventare format privato?

Sulla carta geografica e nei regolamenti comunali, la rotonda finale del Pontile di Ostia è una “zona bianca”. Un luogo intoccabile, tutelato dalla storica delibera n. 18 del 2003 che lo consacra a passeggiata panoramica e ne vieta la privatizzazione, l’uso commerciale e l’installazione di strutture di grande impatto. Eppure, basta una consolle leggera, l’etichetta di “manifestazione culturale gratuita” e una spinta mediatica strategica per trasformare un simbolo del decoro urbano in una discoteca sul mare.

Il live set che inaugura la stagione balneare 2026, con le telecamere di Radio Roma Tv e i droni di RomaEvents a catturare il tramonto, solleva alcuni interrogativi perché aggira, in modo creativo, le regole. Un gioco di prestigio burocratico benedetto dai vertici del Municipio X.

L’escamotage della performance estemporanea e i nodi dell’acustica
Come si trasforma un’area protetta in un club senza violare formalmente la legge? Sfruttando le maglie larghe delle deroghe per la promozione del territorio: niente palchi pesanti, niente biglietti all’ingresso e una durata limitata a poche ore. Tutti parametri che permettono all’evento di non configurarsi come occupazione commerciale stanziale di suolo pubblico.

Il vero “buco” normativo risiede però nella gestione dell’inquinamento acustico.
Il litorale è teoricamente disciplinato dall’Ordinanza Balneare Sindacale n. 63, che fissa paletti rigidi alle emissioni sonore e agli orari della movida. Tuttavia, classificando l’esibizione come evento istituzionale estemporaneo patrocinato, l’amministrazione concede deroghe che bypassano le ordinarie sanzioni per il disturbo della quiete pubblica e i limiti di decibel zonali previsti per le aree urbane di pregio paesaggistico. Un patrocinio gratuito che, di fatto, regala uno spazio pubblico inestimabile a partner privati per i propri rientri pubblicitari.

Il fenomeno “Qvinto” e la regia di Federico Salamone
Al centro della scena c’è Qvinto, all’anagrafe Leonardo Salamone. Il DJ è un talento indiscutibile della musica elettronica: ha solo 11 anni, un contratto con la Virgin/Universal e alle spalle la formazione nella prestigiosa accademia di Joe T Vannelli. Ma in un territorio complesso come quello del litorale romano, le storie di precocità artistica si intrecciano inevitabilmente con il contesto politico e imprenditoriale circostante.

Dietro la gestione della giovanissima promessa si muove il padre, Federico Salamone, fondatore del gruppo Ostia Holiday (*) e figura ben nota alle cronache locali del litorale. Salamone è finito ripetutamente nel mirino delle inchieste territoriali per la gestione della c.d. “spiaggia rossa” a Ostia Ponente, come hanno riportato allora le cronache de Il Messaggero. In passato, le sue attività commerciali legate alla balneazione erano state infatti contestate per aver posizionato cartelli e strutture pubblicitarie (“Greed Lounge Beach”) senza i necessari titoli autorizzativi, estendendosi abusivamente sulle limitrofe spiagge libere destinate alla cittadinanza. La presenza odierna di Salamone in veste di promotore proietta un’ombra di forte interesse privato su una manifestazione spacciata per pura beneficenza culturale.

Il peso politico: tra il blocco dello Shilling e lo stile “sportivo” di Caliendo
Il via libera istituzionale a questa operazione porta la firma politica dell’Assessore alle Attività Produttive e al Turismo del Municipio X, Antonio Caliendo, rimasto coinvolto nelle delicate indagini giudiziarie relative alla gestione dello “Shilling”, lo storico stabilimento e locale della movida di Ostia finito sotto sequestro per presunti abusi edilizi e irregolarità nel rinnovo delle concessioni demaniali sul litorale (LINK).

C’è un cortocircuito evidente in questa gestione.

Ricordiamo quando l’allora consiliere Antonio Caliendo si opponeva in aula Massimo di Somma contro la Giunta Vizzani proprio per l’uso disinvolto del Pontile (LINK).
Ma mentre oggi le storiche discoteche del litorale (come è stata proprio lo Shilling) subiscono la scure dei sigilli, dei blocchi amministrativi e delle chiusure forzate, le medesime attività di intrattenimento musicale risorge magicamente nei luoghi pubblici protetti grazie al modo decisamente “sportivo” e disinvolto con cui l’assessorato interpreta le norme di salvaguardia.

Due pesi e due misure, proprio sul tema caldissimo della gestione degli spazi costieri, in cui si concede l’ennesima “deroga” sul Pontile riaccendendo così il dibattito sull’opportunità delle scelte politiche locali e sull’uso dei beni comuni.

Ostia si ritrova ancora una volta davanti allo specchio delle sue storiche contraddizioni: da un lato la rigidità di regolamenti scritti per proteggere il territorio, dall’altro la facilità con cui la politica locale concede spazi di pregio a format privati, muovendosi in un limbo amministrativo dove le regole sembrano fatte per essere aggirate, purché a tempo di musica e santi amici in paradiso.

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(*)  Nota
Successivamente alla pubblicazione dell’articolo, la Società Ostia Holiday ha precisato che il Sig. Federico Salamone non detiene più quote societarie della stessa, risultando unicamente amministratore in fase dimissionaria. La precisazione viene pubblicata per completezza informativa.

Annunciata l’apertura del cantiere entro un mese, ma dagli atti emerge una questione mai realmente affrontata: il vincolo del 1941 omesso in Conferenza dei Servizi.
Il Lungomare Duilio nasce infatti da una sclassifica demaniale funzionalmente legata alla viabilità costiera e subordinata a precise condizioni mai chiarite rispetto al nuovo progetto.

Un dettaglio giuridico e amministrativo esplosivo compare sullo sfondo del racconto trionfalistico del “Parco del Mare” di Ostia: il Lungomare Caio Duilio non nasce come una normale strada urbana realizzata su suolo ordinario, ma come infrastruttura costruita su aree del demanio marittimo oggetto di una sclassifica strettamente funzionale alla realizzazione della viabilità costiera.

Lo dicono i documenti storici della Capitaneria di Porto del 1941: l’area destinata al Lungomare Duilio venne consegnata per consentire la realizzazione della sede stradale e dei servizi pubblici del litorale. Non una cessione libera e definitiva del fronte mare, non una piena alienazione del sedime, ma una disponibilità subordinata a una precisa funzione infrastrutturale.

Nel verbale della R. Capitaneria di Porto del Compartimento Marittimo di Roma del 1 dicembre 1941 si legge infatti che le aree costituenti la sede stradale del Lungomare Duilio e la fascia lungo il Canale dello Stagno venivano consegnate al Governatorato di Roma esclusivamente per esigenze pubbliche e viarie. Ma soprattutto quello stesso verbale conteneva una clausola destinata oggi a diventare centrale:

“cessando l’uso per il quale l’area viene consegnata, essa verrà riconsegnata all’Amministrazione Marittima”

e precisava inoltre che:

“l’Autorità Marittima conserva sull’area consegnata l’ingerenza di polizia”

Non solo. Le opere eventualmente realizzate sarebbero rimaste:

“acquisite al Demanio Pubblico Marittimo”

È difficile immaginare una formulazione più esplicita. La consegna del sedime non era definitiva, ma strettamente collegata alla permanenza della funzione originaria della strada costiera.

Ed è qui che il progetto “Parco del Mare” entra in un vuoto istruttorio molto più delicato di quanto sia stato raccontato nei rendering istituzionali e nelle campagne celebrative di Roma Capitale.
Gli stessi atti della Conferenza dei Servizi descrivono interventi di rinaturalizzazione del sedime stradale, depaving, ricostruzione della duna costiera, riduzione delle superfici asfaltate e trasformazione di ampie porzioni dell’attuale lungomare in spazi ciclopedonali e naturalistici.
Il progetto quindi non si limita affatto a una manutenzione o a una semplice riqualificazione urbana della strada esistente, ma ne modifica profondamente natura, funzione e assetto morfologico.

Se la sclassifica storica era funzionale alla realizzazione e permanenza della viabilità costiera, cosa accade quando quella stessa infrastruttura viene progressivamente depavimentata, rinaturalizzata e trasformata in un parco lineare?

Non è una sottigliezza archivistica, perché la risposta ha effetti giuridici sul progetto del Parco del Mare.
In diversi procedimenti amministrativi e giudiziari, di questi ultimi anni, relativi al litorale romano, le amministrazioni pubbliche hanno più volte sostenuto che il confine del demanio marittimo e la natura giuridica delle aree costiere vadano ricostruiti non solo formalmente, ma anche sulla base della funzione reale dei luoghi, della storia amministrativa, dell’evoluzione della linea demaniale e della concreta gestione delle aree nel tempo.
Ed è proprio su questo punto che il progetto del “Parco del Mare” inizia a mostrare contraddizioni molto evidenti. Da una parte Roma Capitale riconosce apertamente, negli stessi atti progettuali, che le aree interessate risultano “in parte proprietà del Demanio dello Stato, in parte del Demanio Marittimo e in parte di proprietà di Roma Capitale”. Dall’altra il progetto procede verso una trasformazione radicale del Lungomare Duilio senza che emerga mai pubblicamente una vera ricostruzione giuridico-patrimoniale degli effetti della clausola del 1941 rispetto al nuovo assetto previsto.
La stessa Conferenza dei Servizi restituisce un quadro tutt’altro che lineare: autorizzazioni ex art. 55 del Codice della Navigazione, nulla osta doganali, interventi insistenti su aree riconosciute come demanio marittimo, pareri limitati alle sole aree patrimoniali dello Stato. Il tema demaniale dunque non è affatto marginale e la questione è ben più complessa di quanto il Comune stia raccontando.
Come è possibile trasformare radicalmente una storica infrastruttura costiera nata su sedime demaniale funzionalmente sclassificato per esigenze viarie senza che venga chiarito negli atti fino a che punto quella trasformazione resti compatibile con il titolo originario che ne consentì la realizzazione?

Sotto le dune, i rendering e le piste ciclabili dunque ci sarebbe molto più di una semplice riqualificazione urbana. C’è un enorme criticità giuridica e patrimoniale che non è stata affrontata. Roma Capitale sembra trattare il Lungomare Duilio come una normale infrastruttura urbana nella piena disponibilità dell’amministrazione, nonostante gli stessi atti storici e amministrativi richiamino una origine demaniale marittima funzionalmente connessa alla realizzazione della viabilità costiera. Un aspetto tutt’altro che secondario, considerando che il progetto prevede ingenti investimenti pubblici ed europei e comporta trasformazioni irreversibili dello stato dei luoghi.

È il solito approccio raffazzonato che da anni caratterizza molte grandi operazioni urbanistiche romane: prima si presentano slogan, rendering e inaugurazioni simboliche, poi — eventualmente — ci si accorge che esistono vincoli demaniali, clausole di retrocessione, titoli concessori e competenze statali mai realmente chiariti.

Alla luce delle criticità emerse dalla documentazione storica e dagli stessi atti della Conferenza dei Servizi, LabUr ha trasmesso un esposto-diffida alla Capitaneria di Porto, all’Agenzia del Demanio e alle amministrazioni competenti, chiedendo l’avvio immediato di una verifica formale sullo stato giuridico e demaniale delle aree interessate dal progetto “Parco del Mare”, con particolare riferimento al Lungomare Caio Duilio e alle clausole contenute nel verbale del 1 dicembre 1941 (l’esposto in calce all’articolo).

Prima di spendere milioni di euro pubblici e modificare irreversibilmente il fronte mare di Ostia, sarebbe forse il caso di chiarire se quel sedime è davvero uscito dal demanio marittimo oppure no.

Esposto_diffida_LabUr

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VIDEO

STESSO BANDO. STESSE REGOLE.
ESITI OPPOSTI.

Abbiamo messo a confronto due casi del bando spiagge 2025 di Ostia.

Nel primo, gli indizi bastano per escludere.

Nel secondo, gli stessi elementi vengono considerati insufficienti.

Il problema non è stabilire chi abbia ragione, ma capire se esiste ancora un criterio stabile, prevedibile e coerente nella gestione del mare di Roma al Comune.

Perché quando graduatorie, esclusioni e rettifiche cambiano nel pieno dei ricorsi, il rischio è uno solo: che il “transitorio” finisca per riscrivere le regole della partita.

Guarda il video e poi fatti una domanda semplice: la soglia era uguale per tutti?

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Non solo piste ciclabili e parchi fluviali. Il PSO Tevere è una piattaforma di trasformazione urbana che intreccia ecologia, mobilità, governance e nuove compatibilità territoriali. Un modello culturale, ad alta trasferibilità internazionale, immerso nella retorica del verde-blu, governance, fattibilità, pressione trasformativa. Un documento tecnocratico ad alta legittimazione morale, pieno di buchi neri e distopie, soprattutto nel Municipio X, dove restano quasi invisibili i costi sociali, i conflitti e le trasformazioni che questo modello può produrre. Di seguito la sintesi dell’analisi critica in calce all’articolo. 

“Il Tevere torna al centro” è lo slogan dell’Amministrazione Capitolina.

Ma il PSO Tevere non è semplicemente un piano ambientale o un progetto di riqualificazione fluviale.
È qualcosa di molto più grande.

Il Piano Strategico e Operativo del Tevere costruisce infatti una nuova cornice politica, tecnica e narrativa dentro cui far rientrare: infrastrutture, mobilità, waterfront, concessioni, parchi, interventi climatici, trasformazioni urbane, nuove centralità territoriali.

Formalmente il PSO è uno strumento “non prescrittivo”. Non approva direttamente varianti urbanistiche né ordina demolizioni o nuove edificazioni. Ma orienta. Ed è proprio qui il punto: i grandi piani strategici contemporanei non impongono immediatamente le trasformazioni, ma costruiscono il quadro dentro cui le trasformazioni diventano progressivamente “naturali”, finanziabili e governabili.

Il linguaggio utilizzato è quello ormai dominante nelle grandi strategie urbane internazionali: infrastruttura verde-blu, resilienza climatica, mobilità sostenibile, rigenerazione urbana, accessibilità diffusa, governance multilivello, inclusione sociale. Parole apparentemente inattaccabili, ma dietro questo lessico si muove un modello urbano molto preciso, quello della riverfront regeneration internazionale, cioè la trasformazione del fiume da margine problematico a corridoio strategico di valorizzazione urbana.

ROMA IMPORTA UN MODELLO GLOBALE

I riferimenti culturali del PSO sono evidenti: Madrid Río, Senna/Parigi, HafenCity ad Amburgo, Seoul/Cheonggyecheon, waterfront europei, greenways, blue infrastructure, climate adaptation.

Ma questi modelli somo compatibili con Roma? No, perché il Tevere non è la Senna, foce romana non è Rotterdam e Ostia non è Copenhagen.

Eppure il PSO utilizza continuamente immagini, format e soluzioni importate da contesti profondamente diversi.

Emblematico il caso della spiaggia artificiale di Zandmotor, in Olanda, richiamata nei documenti del Piano come modello evocativo di adattamento climatico costiero. Peccato che il Mare del Nord sia un sistema macromareale mentre il Tirreno sia un sistema micromareale, che il litorale romano sia fortemente artificializzato e antropizzato e che il Tevere soffra da decenni di deficit sedimentario.

Roma dunque importa modelli globali senza spiegare se esistano davvero le condizioni geomorfologiche, economiche e amministrative per applicarli.

IL TEVERE COME PIATTAFORMA DI GOVERNANCE

Il PSO Tevere non pianifica solo il fiume, ma flussi, accessibilità, compatibilità, mobilità, usi del territorio e nuove centralità urbane.

La città viene letta come rete di corridoi, sistemi, connessioni, nodi, piattaforme ecologiche.  È urbanistica relazionale contemporanea. Non a caso il Piano insiste continuamente su GIS, monitoraggio, governance, classificazione, controllo dei flussi, coordinamento multilivello.

Al di là della disumanizzazione che riduce le persone a flussi, il rischio è che la natura urbana smetta di essere soltanto “protetta” e diventi strumento di organizzazione e governo della città.

IL MUNICIPIO X COME LABORATORIO

È nel quadrante Ostia–foce–Idroscalo–Dragona–Ostia Antica che il PSO mostra più chiaramente la propria natura.

Le tavole del Piano sovrappongono contemporaneamente tram Ostia–Fiumicino, nuovi ponti, ciclovie, idrovia, parchi lineari, attracchi, rinaturalizzazione, desigillazione, water management, sicurezza idraulica, riconfigurazione delle aree demaniali.

Il quadrante viene trattato come una piattaforma unica di trasformazione. Non più quartieri distinti, ma un continuum funzionale: mare-fiume-mobilità-ecologia-logistica.

Ed è qui che emerge uno dei nodi più delicati: ogni trasformazione ecologica produce nuove compatibilità… e nuove incompatibilità.

IL CASO IDROSCALO

Il punto più rivelatore del PSO è probabilmente il documento relativo a Idroscalo–Isola Sacra–Ostia Antica.

Tra le diciture compare l’impossibile “parco in aree abusive Idroscalo di Ostia”, una formula apparentemente tecnica, ma urbanisticamente enorme perché l’Idroscalo non è un vuoto urbano. È una comunità, una storia sociale, una marginalità complessa, un territorio abitato da centinaia di famiglie.

Eppure nel Piano non compare una strategia sociale, una valutazione degli impatti abitativi, un piano di transizione, una riflessione sul ‘displacement’ o una valutazione dei costi umani della trasformazione. Il linguaggio ecologico semplicemente assorbe completamente il tema sociale.

È qui che emerge una domanda fondamentale: chi può ancora abitare il Tevere del futuro?

QUELLO CHE ALL’ESTERO VIENE DETTO E A ROMA NO.

Nei grandi programmi internazionali di waterfront regeneration e climate adaptation, quando esistono rilocalizzazioni, demolizioni, displacement e trasformazioni sociali, i documenti includono normalmente i Social Impact Assessment, relocation policies, equity framework, housing strategy, conflict analysis, mitigation measures. Magari insufficienti. Magari contestati. Ma esistono. Nel PSO Tevere invece questo passaggio quasi sparisce.
Eppure il dibattito accademico internazionale oggi è chiarissimo sul tema: la cosiddetta green gentrification è uno degli effetti più discussi delle grandi trasformazioni ecologiche urbane.

Il rischio è semplice: parchi, waterfront, ciclovie e rigenerazione aumentano accessibilità, attrattività, valore fondiario e pressione immobiliare. E i territori fragili diventano improvvisamente incompatibili con il nuovo paesaggio urbano.

IL VERO NODO

Il PSO Tevere non è soltanto un piano sul fiume. È un dispositivo che prepara una nuova economia urbana del Tevere e della foce.

La narrazione ufficiale parla di resilienza, ecologia, accessibilità, inclusione, mobilità sostenibile, ma molto meno di rendita, conflitto, espulsione, selezione degli usi, pressione immobiliare, costi di manutenzione, governance reale. E soprattutto non chiarisce chi controllerà davvero la trasformazione futura del Tevere e del mare di Roma.

Dietro il lessico rassicurante della resilienza e della rigenerazione si intravede ancora una volta la stessa idea di città: il territorio come piattaforma di valorizzazione e non come spazio di vita delle comunità che lo abitano. E quando i quartieri popolari, le marginalità e le fragilità diventano incompatibili con il nuovo paesaggio urbano, allora l’urbanistica smette di essere governo della città e diventa selezione sociale.

Per chi volesse approfondire, pubblichiamo integralmente il documento di analisi elaborato da LabUr.

PSO_Tevere_con_filigrana_LabUr

Video 1: tutti i progetti in 2 minuti Ostia Antica – Ostia (LINK)

Video 2: tutti i progetti in 2 minuti Dragona – Acilia (LINK)

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Doveva essere il bando della legalità e della trasparenza. Sta diventando il simbolo di una gestione opaca, tardiva e politicamente indifendibile.

Ad Ostia, tra un sequestro e un altro, ciò che più colpisce è quanto sta emergendo dal bando 2025 per l’affidamento delle concessioni demaniali marittime. Quello stesso bando sbandierato dall’Assessore al Patrimonio Tobia Zevi, dal Sindaco Roberto Gualtieri e dal Direttore del Dipartimento Patrimonio Tommaso Antonucci come esempio di legalità, trasparenza e discontinuità.

Sulla carta, l’operazione nasceva con ambizioni altissime. Roma Capitale, il 14 febbraio 2025, prometteva principi di trasparenza, par condicio e concorrenza.
Oggi però la narrazione ufficiale traballa. L’ultimo episodio, portato alla luce da LabUr (LINK), rischia di diventare il caso nel caso. Si tratta di una rettifica della graduatoria, maturata a distanza di oltre un anno dall’avvio del bando, che riguarda tre lotti precisi, e cioè A5 Lido Beach, A8 Il Delfino e A25 Circolo Nauticlub Castel Fusano.

L’atto da citare con esattezza è la Determinazione Dirigenziale QC/31268/2026 del 29 aprile 2026 firmata da Carlo Mazzei e avente per allegati la rettifica della graduatoria del bando e il verbale della seduta in pari data della commissione giudicatrice presieduta da Tommaso Antonucci, verbale allegato alla memoria difensiva di Roma Capitale depositata al Consiglio di Stato nel ricorso nr. 3471.

Il punto è che quell’atto, pur incidendo su tre lotti della procedura, non risulta essere stato emesso autonomamente dal Comune di Roma. Ed è qui che iniziano le domande.

Diversi concessionari in questi giorni hanno chiesto a LabUr chiarimenti sul contenuto della determina e degli allegati. Tra questi, colpisce il nome di Elisabetta Crosti, nota alle cronache per le vicende giudiziarie del V Lounge (LINK) e legata a Piergiorgio Crosti, finito nelle cronache giudiziarie della Triestina Calcio (LINK).
Il suo interessamento è particolarmente singolare perché la Crosti non risulta apparentemente coinvolta nei tre lotti citati nella rettifica. Perché allora tanto interesse verso una determina che formalmente non la riguarda? Non è dato saperlo. Ma proprio questo rende la vicenda ancora più indicativa del clima che si respira attorno al bando.

Il cuore politico e amministrativo della storia resta però il lotto A8, lo stabilimento Il Delfino, aggiudicato a nuovo concessionario.

Fino al marzo 2026 il quadro era quello cristallizzato dagli atti precedenti. Il bando era stato avviato nel febbraio 2025, la graduatoria era stata approvata e rettificata nel maggio 2025, poi ulteriormente richiamata negli atti dell’agosto 2025. Quindi gli ex concessionari (la Delfino di Sinceri Susanna e C. s.a.s.) impugnano la nota del 3 febbraio 2026 e quella del 19 febbraio 2026, recanti l’ingiunzione allo sgombero e alla messa in pristino dello stato dei luoghi.
Il ricorso del 12 marzo 2026 presentato dalla Delfino di Sinceri Susanna per sospendere l’effetto dell’ingiunzione, viene accolto dal TAR il 26 marzo e rinviato per il giudizio di merito al 12 maggio. A tale ordinanza si oppone il 27 aprile 2026 la cooperativa risultata vincitrice, sostenendo anche che la Delfino di Sinceri Susanna non avrebbe potuto comunque risultare aggiudicataria, perché ritenuta responsabile di opere abusive e che avrebbe costituito un unico centro di interessi con un’altra società partecipante allo stesso bando, violando quanto previsto per legge.

Nello stesso periodo, erano iniziate le demolizioni delle cabine in muratura presenti nello stabilimento Il Delfino perché dichiarate abusive dal Comune.
Le cronache locali riferiscono che già al 12 marzo ne erano state eliminate circa trenta e che al 28 marzo il Delfino era stato il primo lido ad avviare le demolizioni. 

Dunque la sequenza è questa: il Comune ingiunge lo sgombero il 19 febbraio; il Delfino avvia le demolizioni a ridosso del 12 marzo e lo stesso 12 marzo impugna gli atti chiedendo la sospensione dello sgombero, necessario per fare subentrare i nuovi concessionari.

Il TAR, all’esito della camera di consiglio del 24 marzo, sospende lo sgombero. Il giudizio viene collegato all’altro ricorso, già fissato per il 12 maggio 2026, e la cooperativa il 27 aprile fa ricorso al Consiglio di Stato. Fin qui la vicenda processuale. Poi, nel pieno del contenzioso, esce il coniglio dal cilindro magico.

Il 29 aprile 2026, cioè dopo la sospensiva del TAR e prima della camera di consiglio al Consiglio di Stato del 12 maggio 2026, spunta la Determinazione Dirigenziale QC/31268/2026. Roma Capitale, nella sua memoria difensiva contro il ricorso della cooperativa, sostiene l’improcedibilità dell’appello per sopravvenuto difetto di interesse: in pratica dice che il problema non esiste più perché nel frattempo il Comune ha riesaminato la graduatoria e ha tolto ai nuovi concessionari (la cooperativa) i 10 punti dell’impresa giovanile, riassegnando il lotto A8 al Delfino con 70,73 punti contro i 69,53 della cooperativa.

Qui il cortocircuito è evidente. Fino a marzo 2026 c’è una graduatoria. Le parti litigano su quella graduatoria. Il TAR sospende gli atti di sgombero. Il Consiglio di Stato viene investito della vicenda. Poi, nel mezzo del giudizio, l’Amministrazione tira fuori una nuova determina che cambia l’esito del lotto A8 trascinando anche i lotti A5 (Lido Beach) e A25 (Nauticlub Castelfusano). Tutto, a una manciata di giorni dall’inizio della stagione balneare iniziata il 10 maggio e, come si evince dal verbale, non per iniziativa del Comune ma su segnalazione della Delfino di Sinceri Susanna, presa d’atto dell’Avvocatura Capitolina e segnalazione da parte di questa al Dipartimento Patrimonio in data 15 aprile.

Se l’errore era così evidente, perché Roma Capitale non lo ha corretto prima in forma autonoma? Se la rettifica era così importante, perché non è stata pubblicata e comunicata con la massima trasparenza a tutti gli operatori interessati?

Il caso è ancora più delicato perché, mentre il Comune di Roma mostra improvvisa solerzia nell’accogliere la contestazione della Delfino di Susanna Sinceri contro la cooperativa prima classificata, sembra molto meno attento davanti ad un’altra questione segnalata dalla cooperativa: i rapporti tra Il Delfino di Sinceri Susanna e 42 Parallelo snc di Sinceri Massimo & C., entrambe presenti nella graduatoria del lotto A8, rispettivamente seconda e terza in graduatoria.

Le visure camerali raccontano un intreccio evidente. Il Delfino ha come socia accomandataria Susanna Sinceri, rappresentante dell’impresa, mentre 42 Parallelo ha come socio amministratore Massimo Sinceri.

Non è solo una questione di cognome. Massimo Sinceri risulta essere stato socio accomandante del Delfino e cessa da quella qualifica proprio con le modifiche iscritte nel marzo 2025.

Non basta. Il Delfino ha sede in Piazza Magellano 33, mentre 42 Parallelo aveva sede legale proprio a Piazzale Magellano 33 e, dopo il trasferimento della sede legale, mantiene lì una unità locale adibita a ristorante, aperta il 4 marzo 2025.

Sempre nel marzo 2025, in coincidenza con il bando, la Delfino cambia denominazione, assetto e compagine: la denominazione precedente era “Delfino di Giubilei Maria e C. sas”, Maria Giubilei cessa da accomandataria e diventa accomandante, Susanna Sinceri assume la qualifica di socia accomandataria, Massimo Sinceri cessa da socio accomandante e Fabio Sinceri entra come accomandante, tutti legati da vincolo di parentela. 

Negli stessi giorni, anche 42 Parallelo cambia pelle: trasferisce la sede legale da Piazzale Magellano 33, modifica l’oggetto sociale, vede l’uscita di Giubilei Maria e l’ingresso di Terenzi Patrizia.

Tutto questo, è bene dirlo, non dimostra automaticamente un illecito. Ma in un bando che conteneva vincoli di partecipazione e aggiudicazione pensati proprio per evitare concentrazioni e collegamenti tra operatori, qualche verifica in più sarebbe stata doverosa come abbiamo evidenziato nei nostri dossier spiaggia (LINK). L’avviso pubblico stabiliva infatti che, ai fini del vincolo di aggiudicazione, per “operatore economico” dovessero intendersi anche società controllanti, controllate o collegate ai sensi dell’art. 2359 c.c.

E invece cosa succede? Roma Capitale, tramite l’Avvocatura capitolina rappresentata dall’Avv. Giorgio Pasquali, appare rapidissima nel valorizzare la segnalazione della Delfino di Susanna Sinceri contro i nuovi concessionari e nel sostenere poi davanti al Consiglio di Stato che la rettifica del 29 aprile 2026 avrebbe fatto venir meno l’interesse all’appello. Ma non si vede la stessa attenzione pubblica e documentale sul tema, quantomeno dubbio, della presenza nello stesso lotto A8 di due società con legami storici, societari, logistici e familiari così marcati.

Il risultato è politicamente pesantissimo.

L’Avvocato Pasquali, pur avendo proprio il Comune intimato la demolizione di abusi edilizi, sostiene che invece non si debba procedere ad escludere la Delfino di Susanna Sinceri in base al regolamento del bando perché la cooperativa non ha fornito nel ricorso alcun elemento utile a sostenere la sussistenza di accertamenti definitivi in ordine all’esecuzione di interventi abusivi (sic!).

L’avvocato Pasquali, ritiene che se l’introduzione del vincolo di partecipazione e di aggiudicazione (cioè del divieto di creare centri di interessi tra i partecipanti) è il frutto della discrezionalità della stazione appaltante, a maggior ragione è discrezionale la conformazione di detto vincolo. Detto elegantemente: secondo l’Avvocatura capitolina, se l’introduzione del vincolo di partecipazione e aggiudicazione rientra nella discrezionalità della stazione appaltante, allora anche la concreta conformazione e applicazione di tale vincolo rientrerebbe nella sfera valutativa del Comune. Tradotto volgarmente, la decisione di non escludere le due società è scelta esclusiva del Comune che non può essere messa in discussione neppure da un giudice del Consiglio di Stato (sic!).

Inutile dire che la cooperativa ha rinunciato all’udienza del 12 maggio in Consiglio di Stato davanti ad un simile schieramento istituzionale.

A questo punto Roma Capitale non solo sembra aver scritto un bando fragile, ma lo ha gestito peggio. Ha prodotto graduatorie, rettifiche, contenziosi, sospensive, sgomberi, demolizioni e poi una nuova rettifica nel pieno del giudizio. Tutto questo mentre l’atto decisivo, la Determinazione Dirigenziale QC/31268/2026 del 29 aprile 2026, resta per molti una determina fantasma in quanto non completa di tutti i suoi allegati (manca il verbale in nostro possesso).

Ed è proprio qui che cade la retorica della legalità. Perché la legalità non è uno slogan da conferenza stampa. La legalità è pubblicità degli atti, conoscibilità, tempi certi, parità di trattamento, possibilità effettiva di impugnare.

Se una determina cambia la graduatoria dei lotti A5 Lido Beach, A8 Il Delfino e A25 Circolo Nauticlub Castel Fusano, ma non viene pubblicata con chiarezza all’albo pretorio e non viene notificata agli operatori, come possono questi ultimi difendersi?
Da quando dovrebbero decorrere i termini per impugnarla, in piena conoscenza degli allegati che ne fanno parte integrale?
E soprattutto, che valore ha una graduatoria fondata su un atto che considera e non considera a seconda della convenienza processuale del momento?

Per il Campidoglio il problema non è più solo il bando. È la credibilità dell’intera gestione amministrativa del mare di Roma. Perché, come abbiamo evidenziato nei giorni scorsi, il “transitorio” sta riscrivendo Ostia (LINK).

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LabUr è un laboratorio indipendente di analisi urbanistica e amministrativa. Verifica atti, procedure e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

Il Comune da mesi non parla d’altro che di legalità, bandi, demolizioni e sequestri ad Ostia. Ma intanto sulle spiagge del “Mare di Roma”, manca la cosa più importante: la sicurezza a mare.

Il Comune di Roma ha passato mesi a rincorrere ordinanze, controlli urbanistici e chiusure degli stabilimenti, salvo poi arrivare all’inizio della stagione balneare senza un vero sistema di salvamento operativo sul litorale. Il risultato è sotto gli occhi di tutti: chilometri di costa praticamente senza bagnini, spiagge lasciate nel caos e cittadini abbandonati in acqua. E mentre il Campidoglio rivendica “legalità”, a Ostia continua a ripetersi lo stesso copione di ogni estate: il rischio concreto che qualcuno muoia annegato perché non c’è nessuno pronto a salvarlo.

Decine di pattini di salvataggio sono abbandonati in un deposito lungo via di Castelporziano mentre sul litorale romano si apre una stagione balneare segnata da ritardi, stabilimenti chiusi e copertura quasi inesistente del servizio di salvamento.

Sul litorale romano del 2026 la situazione è paradossale. A Capocotta il servizio di salvataggio è sostanzialmente assente. A Castelporziano è prevista una copertura solo nei weekend e in maniera limitata. Le spiagge libere attrezzate sono poche e operano tra mille difficoltà. Gli stabilimenti aperti sono ormai una minoranza e soltanto quelli ancora attivi garantiscono il servizio di salvamento attraverso i propri bagnini. Per il resto, tra stabilimenti chiusi, sequestrati o colpiti da provvedimenti amministrativi, e interi lotti di spiaggia libera ancora senza affidamento, il vuoto è quasi totale.

Eppure le ordinanze parlano chiaro. Roma Capitale ha disciplinato la stagione balneare imponendo precise condizioni di sicurezza. Anche la Guardia Costiera – Capitaneria di Porto di Roma-Fiumicino mantiene ogni anno l’obbligo e la necessità di garantire adeguati servizi di assistenza e salvamento lungo le aree balneabili. Come già accaduto nelle stagioni precedenti, le direttive della Guardia Costiera richiamano costantemente la necessità di assicurare una copertura continua per la tutela della vita umana in mare. Ma la domanda è semplice: chi sta controllando davvero che tutto questo venga rispettato?

Il punto non è soltanto la chiusura degli stabilimenti. Il punto è che il Comune di Roma ha demolito il sistema precedente senza sostituirlo con nulla. Si è partiti in ritardo sui bandi, in ritardo sugli affidamenti, in ritardo perfino sui controlli urbanistici ed edilizi che hanno prodotto la serrata di molte strutture a ridosso dell’estate. Una gestione caotica che ha lasciato interi tratti di costa senza operatori, senza servizi e soprattutto senza sicurezza.

E allora viene da chiedersi che fine abbiano fatto i fondi ricevuti dalla Regione Lazio per la sicurezza a mare nel 2026. Dove sono finiti quei soldi? Perché sulle spiagge di Ostia non si vedono bagnini, torrette operative, mezzi di soccorso o presidi adeguati? Possibile che nessuno debba rispondere del fatto che il “Mare di Roma” Capitale, all’inizio della stagione, sia praticamente privo di protezione?

La sensazione diffusa tra residenti e frequentatori del litorale è che il Comune abbia scelto la strada più facile: colpire stabilimenti e concessionari senza avere un piano alternativo credibile.
Peccato che la sicurezza pubblica non si garantisce con i comunicati stampa e neppure con le passerelle politiche sulla “legalità”. Quando manca il salvamento, quando non ci sono controlli reali e quando interi chilometri di costa vengono lasciati senza presidio, il rischio non è teorico, ma concreto e Ostia purtroppo lo sa perché ogni estate qualcuno rischia di pagarlo con la vita.

Nel frattempo il mare restituisce detriti, legname, rifiuti galleggianti e zone lasciate all’abbandono contro ogni regola ambientale. In certi punti del litorale romano, tra correnti, degrado e assenza di controlli, viene quasi da dire che forse è più sicuro attraversare lo Stretto di Hormuz che fare il bagno sulle spiagge di Ostia.

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LabUr è un laboratorio indipendente di analisi urbanistica e amministrativa. Verifica atti, procedure e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

Chiesti accertamenti sulla coerenza tra il perimetro individuato dall’ordinanza commissariale del 2022 e le aree successivamente considerate nella progettazione, nella validazione e nella regolarizzazione patrimoniale dell’impianto di termovalorizzazione a Santa Palomba. 

LabUr – Laboratorio di Urbanistica ha trasmesso un esposto alla Procura della Repubblica di Roma e agli enti competenti chiedendo verifiche in ordine alla procedura di localizzazione, progettazione, validazione e autorizzazione del termovalorizzatore di Santa Palomba.

L’esposto riguarda in particolare la possibile discrasia tra il perimetro catastale individuato dall’ordinanza commissariale n. 8 del 1° dicembre 2022 e alcune superfici successivamente emerse nella ricostruzione amministrativa e patrimoniale dell’intervento, tra cui la particella catastale n. 105 del foglio 1186 e le aree dell’ex alveo del cosiddetto “Fosso della Cancelliera”, oggi identificate nelle particelle 3355 e 3356.

Dagli atti pubblici consultati emerge la necessità di chiarire la corrispondenza tra:

– il sedime formalmente individuato negli atti commissariali (ord. comm. n. 8 del 1° dicembre 2022);

– le aree considerate nella progettazione dell’opera;

– le superfici successivamente oggetto di sdemanializzazione, acquisizione o regolarizzazione patrimoniale (Deliberazione n. 82 del 28 aprile 2026 dell’Assemblea Capitolina)

Il nodo centrale della vicenda riguarda infatti la distinzione tra disponibilità patrimoniale delle aree e localizzazione amministrativa dell’opera pubblica.
Ricordiamo che possedere o acquisire un’area non equivale automaticamente ad averla inclusa nel perimetro formalmente localizzato e vincolato per la realizzazione dell’opera.

Nell’esposto si chiede agli organi competenti di verificare:

– la coerenza tra il perimetro dell’opera individuato negli atti commissariali e quello effettivamente considerato nel progetto;

– la correttezza delle procedure di validazione del PFTE e degli atti successivi alla luce della perimetrazione catastale dell’intervento;

– l’eventuale necessità di ulteriori atti formali di regolarizzazione o integrazione del sedime autorizzato.

Particolare attenzione viene inoltre posta sul tema del sistema idraulico dell’area e sul ruolo del “Fosso della Cancelliera”, il cui tracciato, secondo gli atti amministrativi esaminati, risulterebbe interessato da interventi previsti nell’ambito del progetto del termovalorizzatore.

Le opere strategiche possono essere accelerate, ma la semplificazione amministrativa non può trasformarsi in indeterminatezza amministrativa.

Alla luce delle questioni evidenziate nell’esposto, LabUr ritiene inoltre opportuno comprendere in che modo tali aspetti siano stati valutati nell’ambito delle procedure di verifica del PFTE, della validazione progettuale e dei pareri legali acquisiti nel procedimento.
Tra i soggetti coinvolti nelle attività di verifica risultano RTI incaricati della validazione del PFTE, rispetto ai quali appare opportuno chiarire il perimetro delle valutazioni svolte nell’ambito del procedimento.

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