Nelle stesse ore in cui Roma Capitale ricorda che «il rispetto delle regole, delle procedure e delle valutazioni ambientali non è un ostacolo. È una garanzia», sul Parco del Mare restano aperte alcune domande che meritano risposte documentate che ad oggi non esistono.

Il 19 giugno 2026 ANAS, quale stazione appaltante della fase esecutiva (secondo quanto previsto dall’Ordinanza commissariale n. 10 del 19 febbraio 2026), comunica ufficialmente che, nella serata precedente, sono partiti i lavori del Parco del Mare, presentando l’intervento come il principale progetto di rigenerazione del litorale romano: oltre 7,4 chilometri di lungomare da riqualificare e un primo investimento di circa 24 milioni di euro (LINK)

Noi abbiamo fatto quello che riteniamo debba fare chiunque si occupi seriamente di urbanistica: siamo andati sul posto il 19 giugno e poi a 17 giorni di distanza.

I sopralluoghi restituiscono un’immagine ben diversa: un’area recintata senza cartello lavori, alcune attività preliminari di sfalcio il 4 luglio.

Quale attività è realmente iniziata il 18 giugno?
Il progetto del Parco del Mare (che abbiamo ampiamente sviscerato in diversi articoli v. LINK), è una trasformazione urbanistica davvero dubbia per come è stata costruita sotto il profilo amministrativo.

Primo nodo

Il Giubileo è finito. I poteri straordinari no.
Il Parco del Mare è stato inserito nel Programma dettagliato degli interventi del Giubileo con il DPCM 11 giugno 2024 (ID 276) (LINK)

Con l’Ordinanza commissariale n. 10 del 19 febbraio 2026 (LINK) il Commissario straordinario Roberto Gualtieri attribuisce ad ANAS le funzioni di stazione appaltante per la fase esecutiva.
Sul piano formale ciò è possibile, poiché la legge mantiene il Commissario in carica fino al 31 dicembre 2026.
Il tema però non è la legittimità dell’incarico, bensì un altro.

Secondo gli stessi documenti ufficiali, il Parco del Mare sarà completato nel 2028, cioè molto tempo dopo la conclusione del Giubileo.

Quindi, quale concreto interesse giubilare giustifica il ricorso ai poteri straordinari per un’opera destinata a produrre i propri effetti solo negli anni successivi?

Secondo nodo

Prima la fase esecutiva, poi il progetto?

La successione degli atti merita attenzione.

• 19 febbraio 2026: ANAS viene individuata quale stazione appaltante della fase esecutiva.
• 17 aprile 2026: viene approvato il Progetto di Fattibilità Tecnica ed Economica (PFTE) e adottata la variante urbanistica.
• 28 maggio 2026: la variante urbanistica viene definitivamente approvata.

Come può essere già individuata la stazione appaltante della fase esecutiva prima dell’approvazione del progetto e della variante urbanistica definitiva?

Una spiegazione esiste certamente. Sarebbe però utile che fosse resa esplicita.

Terzo nodo

I fondi non sono del Giubileo, ma europei.

L’intervento non è finanziato con risorse giubilari. L’Ordinanza commissariale richiama espressamente il Programma Regionale Lazio FESR 2021-2027, che finanzia l’opera con 23.833.000 euro nell’ambito della Strategia Territoriale di Roma Capitale.

Si tratta quindi di fondi europei che impongono precisi obblighi di attuazione e rendicontazione.
È proprio in prossimità della scadenza del target amministrativo del 18 giugno 2026 che ANAS comunica l’avvio del cantiere.

1. Quando è stato sottoscritto il contratto dei lavori?
2. Quando è stato firmato il verbale di consegna?
3. Quale documentazione è stata trasmessa alla Regione Lazio per attestare il raggiungimento del target FESR?
4. Quale stato di avanzamento risultava certificato il 18 giugno?

Non sono domande politiche, ma amministrative e come tali hanno una risposta negli atti che però non sono pubblici.

Rigenerazione urbana o riqualificazione del lungomare?

Gli atti qualificano il Parco del Mare come un intervento di rigenerazione urbana e ambientale.

Vale però la pena interrogarsi sul significato di questa definizione: il lungomare di Ostia non è un’area industriale dismessa, né un quartiere abusivo, né una periferia priva di pianificazione. È già disciplinato dal Piano Regolatore Generale, dal Piano di Utilizzazione degli Arenili, è sottoposto a vincoli paesaggistici ed è individuato dalla stessa Regione Lazio come il principale fronte turistico-balneare della Capitale.

Quindi, quale situazione di degrado urbanistico viene concretamente rigenerata?

Se l’intervento consiste prevalentemente nella depavimentazione, nell’incremento del verde, nella riorganizzazione della mobilità e nella riqualificazione degli spazi pubblici, non sarebbe forse più corretto parlare di riqualificazione paesaggistica e ambientale, piuttosto che di rigenerazione urbana in senso proprio?

La trasparenza si misura sugli atti

Il sopralluogo non dimostra, da solo, che qualcosa non abbia funzionato. La cronologia degli atti, letta insieme allo stato dei luoghi, rende necessario un chiarimento pubblico, cioè vogliamo vedere gli atti, a partire da un cartello lavori con tanto di CIG.

Perché la trasparenza amministrativa non si misura con i comunicati stampa, ma nella possibilità per ogni cittadino di ricostruire con chiarezza chi decide, chi progetta, chi finanzia e chi realizza un’opera pubblica.

Nelle stesse ore in cui Roma Capitale afferma che «il rispetto delle regole, delle procedure e delle valutazioni ambientali non è un ostacolo. È una garanzia» dopo la sentenza TAR per il Porto della Concordia a Fiumicino, non possiamo che condividere questo principio.

Ed è proprio per questo che chiediamo che venga applicato con lo stesso rigore anche al Parco del Mare perché le regole non valgono a corrente alternata. Se sono una garanzia a Fiumicino, lo sono anche a Ostia.

LabUr è un laboratorio indipendente di ricerca urbana specializzato nell’analisi documentale dei procedimenti amministrativi che producono le trasformazioni urbane. Verifica atti, piani urbanistici, procedimenti amministrativi e politiche pubbliche. 

Casa della Comunità dell’Infernetto: cronologia e documenti sollevano interrogativi pesanti sulla certificazione PNRR. Si certifica a cantiere aperto?

Per settimane ai cittadini dell’Infernetto è stato raccontato che la Casa della Comunità era ormai pronta (ne avevamo parlato a questo LINK). Eppure gli atti amministrativi, le immagini pubbliche e le stesse linee guida del Ministero della Salute fanno emergere un interrogativo che merita una risposta.

Su quali documenti è stata attestata la conformità richiesta dal Target M6C1-3 del PNRR?

Per rispondere è sufficiente ricostruire, in ordine cronologico, ciò che è accaduto tra il 23 giugno e il 3 luglio.

Una cronologia che merita chiarezza

Il 23 giugno Canale 10 apre il proprio servizio con parole inequivocabili (LINK):

«Nonostante i vincoli del PNRR rispetto al termine della costruzione della struttura, vediamo che siamo ancora un po’ indietro in questi lavori.»
Le immagini mostrano operai e mezzi d’opera ancora all’interno del cantiere della Casa della Comunità di via Lino Liviabella. Nello stesso servizio viene ricordato che la scadenza del 30 giugno rappresenta il termine fissato dal PNRR per il raggiungimento del relativo Target.

In quello stesso servizio Stefano Flego, presidente del Comitato di Quartiere Infernetto, richiama un’altra questione centrale: il rischio che la struttura possa trasformarsi in una “scatola vuota”, priva del personale e dei servizi previsti dal DM 77/2022. Perché non basta completare un edificio: servono medici, infermieri, tecnologie e organizzazione sanitaria.

Il 24 giugno: “i lavori saranno conclusi”

Il giorno successivo, durante l’assemblea pubblica organizzata dal Comitato di Quartiere Infernetto, viene proiettata una slide che oggi assume un particolare rilievo (LINK).

La frase riportata è chiara: «La vera sfida inizierà quando i lavori all’edificio saranno conclusi.»

Secondo gli stessi organizzatori dell’incontro, il 24 giugno i lavori risultavano ancora in corso, coerentemente con le immagini del cantiere diffuse il giorno precedente.

Il 25 giugno arriva l’annuncio dell'”accreditamento”

Il giorno successivo Roberto Morello, Direttore del Distretto 10 della ASL Roma 3, dichiara pubblicamente che la Casa della Comunità è stata “accreditata” dalla Regione Lazio e che, con tale passaggio, la ASL ha raggiunto il cento per cento degli obiettivi previsti dal PNRR.
Come è stato possibile?

Il 26 giugno il cantiere è ancora aperto

Il 26 giugno, cioè il giorno successivo all’annuncio dell’avvenuto “accreditamento”, un nuovo servizio di Canale 10 continua a mostrare un cantiere chiaramente operativo.
Recinzioni, materiali edili, sistemazioni esterne ancora da completare e lavorazioni in corso risultano visibili nelle immagini trasmesse dall’emittente.

Il 3 luglio, durante la Commissione congiunta del Municipio X, anche le immagini diffuse dal Comitato di Quartiere continuano a mostrare mezzi d’opera, materiali e lavorazioni esterne ancora presenti.

Il BURL racconta un’altra storia

Il 30 giugno viene pubblicata sul Bollettino Ufficiale della Regione Lazio la Determinazione 15 giugno 2026, n. G08167 (LINK) .
L’atto, tuttavia, non contiene un provvedimento espresso di accreditamento sanitario della Casa della Comunità di via Lino Liviabella.
La Regione prende invece atto della documentazione predisposta ai fini della rendicontazione del Target PNRR M6C1-3 relativo alle “Case della Comunità messe a disposizione e dotate di attrezzature tecnologiche”, richiamando il cosiddetto Verification Mechanism previsto dalla Commissione europea.
Si tratta quindi di una presa d’atto della rendicontazione del Target PNRR che però non è stata resa pubblica.

Le linee guida del Ministero: non basta una dichiarazione

È proprio qui che la vicenda assume un rilievo ancora maggiore.
Le linee guida predisposte dal Ministero della Salute per il Target M6C1-3 stabiliscono che l’Esperto Indipendente non deve limitarsi alla verifica della documentazione amministrativa (LINK1 e LINK2). È chiamato infatti ad accertare che la Casa della Comunità sia formalmente e fisicamente disponibile.

La verifica comprende, tra l’altro:

• il Certificato di Ultimazione dei Lavori;
• il Certificato di Regolare Esecuzione oppure il Collaudo;
• la disponibilità dell’immobile;
• la conformità degli impianti;
• la documentazione in materia di sicurezza;
• una verifica visiva della struttura, finalizzata ad accertare la presenza delle finiture, degli arredi, dell’accessibilità e degli allestimenti richiesti dal DM 77/2022.

Non si tratta quindi di un semplice controllo documentale. La disponibilità fisica della struttura costituisce infatti uno degli elementi che l’Esperto Indipendente è chiamato ad asseverare nell’ambito del Verification Mechanism previsto dalla Commissione europea.

Il ruolo dell’ingegnere Lorenzo Quaresima

Per svolgere questa attività la ASL Roma 3 ha nominato l’Ing. Lorenzo Quaresima quale Esperto Indipendente incaricato della verifica del raggiungimento del Target M6C1-3.
La sua relazione costituisce uno dei principali documenti tecnici dell’intero procedimento. Proprio per questo la sua pubblicazione consentirebbe di chiarire definitivamente quale fosse lo stato della struttura nel momento in cui è stata certificata la conformità richiesta dal PNRR.

La Commissione congiunta del Municipio X del 3 luglio

Sono presenti Marco Possanzini, Presidente della Commissione Speciale PNRR, Leonardo Di Matteo, Presidente della Commissione Lavori Pubblici e Mobilità, il Comitato di Quartiere Infernetto guidato da Stefano Flego e, da remoto, il Direttore del Distretto 10 della ASL Roma 3, Roberto Morello.

Da quanto emerso pubblicamente, nessuno affronta quello che appare il nodo principale della vicenda.

Se il 24 giugno il Comitato di Quartiere affermava che i lavori non erano ancora conclusi, se il 26 giugno le immagini mostravano un cantiere ancora operativo e se il 3 luglio risultavano ancora presenti mezzi e lavorazioni, quale documentazione ha consentito di attestare che la Casa della Comunità fosse già formalmente e fisicamente disponibile secondo quanto richiesto dal Target M6C1-3 del PNRR?

Non è una domanda polemica, ma tecnica. Ed è la stessa domanda che qualsiasi cittadino dovrebbe porsi quando un’opera pubblica finanziata con 5,8 milioni di euro di fondi europei viene dichiarata conforme agli obiettivi del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza.

LabUr chiede gli atti, non le rassicurazioni

LabUr non mette in discussione l’importanza della Casa della Comunità dell’Infernetto. Al contrario, è tra coloro che da anni ne sostengono la realizzazione. Proprio per questo ritiene che oggi serva la massima trasparenza. Per fugare ogni dubbio sarebbe sufficiente pubblicare:

• la relazione asseverata dell’Esperto Indipendente ing. Lorenzo Quaresima;
• il Certificato di Ultimazione dei Lavori;
• il Certificato di Regolare Esecuzione o il Collaudo utilizzato ai fini della certificazione;
• la documentazione del Verification Mechanism trasmessa dalla ASL Roma 3 alla Regione Lazio;
• l’eventuale provvedimento regionale di accreditamento, ove distinto dalla Determinazione G08167 di presa d’atto della rendicontazione del Target PNRR.

La trasparenza amministrativa non serve a confermare una tesi, ma a consentire ai cittadini di verificare i fatti.

Se la procedura è stata svolta nel pieno rispetto delle linee guida ministeriali, saranno gli atti stessi a dimostrarlo. Perché, quando sono in gioco risorse pubbliche europee, la fiducia dei cittadini passa dalla verificabilità dei documenti, non dalle rassicurazioni.

LabUr è un laboratorio indipendente di ricerca urbana specializzato nell’analisi documentale dei procedimenti amministrativi che producono le trasformazioni urbane. Verifica atti, piani urbanistici, procedimenti amministrativi e politiche pubbliche. 

Foto di Mino Ippoliti

Ostia senza caserma per tutta l’estate. Vigili del Fuoco trasferiti a Fiumicino mentre il rischio incendi cresce ogni giorno. Inviata lettera al Prefetto Lettera al Prefetto

L’ex Litus sul lungomare Paolo Toscanelli, all’interno della ex Colonia Vittorio Emanuele III, viene indicata come futura sede temporanea dei Vigili del Fuoco, ma difficilmente sarà operativa prima di alcuni mesi. Nel frattempo il Comando provinciale, guidato dall’ingegner Adriano De Acutis, continua a puntare sulla dislocazione del personale a Fiumicino, soluzione contestata da tutte le organizzazioni sindacali.
Sullo sfondo rimangono le promesse mancate sulla manutenzione della caserma di Ostia e sul Ponte della Scafa nonchè sul viadotto di via della Scafa, due vicende che oggi rischiano di trasformarsi in un unico problema di sicurezza pubblica.

Un’intera estate senza una caserma operativa ad Ostia

L’emergenza non riguarda più soltanto l’inagibilità della storica caserma dei Vigili del Fuoco di via Celli.
Il vero problema è che il Municipio X rischia di affrontare l’intera stagione estiva senza una sede operativa realmente funzionante sul proprio territorio.

La soluzione individuata da Roma Capitale è rappresentata dall’ex Litus, lo storico ostello comunale situato sul lungomare Paolo Toscanelli. Una struttura che dovrà essere adattata alle esigenze operative dei Vigili del Fuoco mediante lavori di adeguamento, realizzazione di aree riservate ai mezzi, cancellate, modifiche logistiche e ulteriori verifiche tecniche. La stessa Commissione Capitolina ha confermato che il percorso è ancora in fase di definizione.

Pensare che tutto ciò possa concludersi nel pieno dell’estate appare poco realistico. Tra progettazione degli interventi, affidamenti, lavori, collaudi e trasferimento del personale, è ragionevole ritenere che saranno necessari almeno quattro mesi, lasciando quindi Ostia priva della nuova sede per tutta la stagione di massimo rischio incendi.

Adriano De Acutis insiste su Fiumicino

Nel frattempo il Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco, diretto dall’Ing. Adriano De Acutis, continua a considerare come unica soluzione temporanea il trasferimento operativo presso il distaccamento aeroportuale di Fiumicino.
Una scelta che viene ormai contestata apertamente da tutte le organizzazioni sindacali.

La USB Vigili del Fuoco ha parlato di una soluzione logisticamente inadeguata e operativamente pericolosa, denunciando l’allungamento dei tempi di percorrenza, gli spazi insufficienti, la carenza dei servizi e la perdita di efficienza del soccorso tecnico urgente.

Ancora prima, la stessa organizzazione aveva criticato l’assenza del comandante De Acutis durante la Commissione Capitolina dedicata proprio alla ricerca di una soluzione per Ostia (LINK).

Il problema, tuttavia, non riguarda una polemica personale, ma la capacità del più grande Comando provinciale d’Italia di individuare una soluzione realmente efficace in una situazione di emergenza.

Il Ponte della Scafa: un’altra promessa rimasta sulla carta

La scelta di Fiumicino porta inevitabilmente a concentrare il traffico dei mezzi di soccorso sul Ponte della Scafa, un’infrastruttura che continua ad essere interessata da limitazioni di carico e che rappresenta uno dei principali colli di bottiglia della mobilità tra Fiumicino e il Municipio X.

Le autobotti dei Vigili del Fuoco, con masse comprese tra circa 18 e 24 tonnellate, transitano in deroga su un ponte soggetto a limitazioni per i mezzi ordinari superiori a 7,5 tonnellate (in attesa di risposta ad istanza prefettizia). Una deroga prevista per le emergenze rischia così di trasformarsi nella normalità operativa, con decine di attraversamenti quotidiani. Precisiamo che  i mezzi di Ostia arrivano massimo a 18 tonnellate e che le 24 tonnellate le raggiunge l’autogru (non disponibile ad Ostia).

Ed è impossibile non ricordare come proprio il Ponte della Scafa avrebbe dovuto essere interessato dagli interventi annunciati per la fine del 2025 dall’Assessora capitolina Ornella Segalini (LINK).

Quei lavori, ancora oggi, non risultano realizzati. Senza contare i limiti esistenti per i mezzi pesanti sul viadotto di via della Scafa, ancora più stringenti.

Due promesse, lo stesso risultato

La vicenda assume contorni ancora più significativi se si osserva la cronologia degli eventi.

Nel 2023, sempre l’Assessora Ornella Segalini annunciava un importante piano di investimenti sulle caserme comunali dei Vigili del Fuoco, comprendendo anche quella di Ostia (LINK).

Tre anni dopo quella caserma è stata dichiarata inagibile.

Nel frattempo anche gli interventi annunciati sul Ponte della Scafa sono rimasti sulla carta.

Due vicende differenti, ma accomunate dallo stesso esito: opere strategiche annunciate come prioritarie che non hanno trovato concreta attuazione, lasciando oggi il territorio a gestire un’emergenza che probabilmente avrebbe potuto essere affrontata con ben altro livello di preparazione.

Il silenzio dell’Assessore Guglielmo Calcerano

In questo scenario appare difficile comprendere anche il limitato ruolo assunto dal Municipio X.

L’Avvocato Guglielmo Calcerano, Assessore ai Lavori Pubblici e al Patrimonio del Municipio X ed esponente dei Verdi, è istituzionalmente uno dei soggetti maggiormente coinvolti nella gestione del patrimonio pubblico municipale.

La vicenda della sede dei Vigili del Fuoco, così come quella dell’organizzazione delle strutture temporanee e del supporto operativo durante la stagione degli incendi boschivi, rientra inevitabilmente nell’ambito delle competenze politiche che interessano il suo assessorato.

Eppure, fino ad oggi, non risultano iniziative pubbliche particolarmente incisive volte a chiedere soluzioni immediate o a promuovere un tavolo permanente sull’emergenza antincendio del Municipio X. Una circostanza che appare ancora più singolare considerando che proprio i Verdi hanno sempre posto la tutela del patrimonio naturale e forestale al centro della propria azione politica.

Un’ordinanza antincendio svuotata nella pratica

L’impressione è che l’intera organizzazione operativa finisca per svuotare di efficacia la stessa pianificazione antincendio boschivo.

L’obiettivo dell’ordinanza AIB (Anti Incendio Boschivo) è ridurre al minimo il tempo di risposta dei mezzi di soccorso nelle aree maggiormente esposte al rischio.

Se però il presidio operativo viene collocato oltre il Ponte della Scafa, lontano dalla Pineta di Castel Fusano, dall’Infernetto, da Casal Palocco, da Acilia e da Ostia Antica, il principio stesso della rapidità d’intervento rischia di essere fortemente compromesso.

Non basta emanare ordinanze se poi l’organizzazione concreta del soccorso produce tempi di intervento inevitabilmente più lunghi proprio durante il periodo dell’anno in cui ogni minuto può fare la differenza.

È il momento che intervenga il Prefetto

Quella che inizialmente sembrava una semplice questione patrimoniale è ormai diventata una vera emergenza di protezione civile.

Per questo motivo appare necessario che il Prefetto di Roma assuma il coordinamento della vicenda, convochi con urgenza tutti gli enti coinvolti e valuti misure straordinarie capaci di garantire un presidio operativo stabile nel Municipio X per tutta la durata dell’emergenza estiva.
Perché mentre si continua a discutere di procedure, debiti, competenze e futuri trasferimenti, il rischio incendi non aspetta la conclusione dei tavoli tecnici.

E la prossima chiamata al 115 potrebbe arrivare molto prima dell’apertura della nuova sede dell’ex Litus.

LabUr è un laboratorio indipendente di ricerca urbana specializzato nell’analisi documentale dei procedimenti amministrativi che producono le trasformazioni urbane. Verifica atti, piani urbanistici, procedimenti amministrativi e politiche pubbliche. 

Dal Permesso di Costruire del 2022 al sequestro penale del 2026, passando per compravendite, demolizioni e nuove costruzioni. La vicenda di Domus Corinna solleva interrogativi sull’applicazione della legge regionale sulla rigenerazione urbana in uno dei quartieri residenziali più consolidati della Capitale.

Questa vicenda si inserisce in un quadro più ampio che LabUr ha ricostruito nell’analisi pubblicata ieri (LINK), dedicata alle trasformazioni in corso tra Casal Palocco, AXA e Infernetto: numerosi interventi di sostituzione edilizia, operazioni di rigenerazione urbana e nuove iniziative immobiliari stanno progressivamente modificando il volto del Municipio X, ponendo interrogativi sul modello di sviluppo urbano perseguito. Il caso di Via Corinna rappresenta oggi un ulteriore tassello di quella riflessione.

Il sequestro annunciato dal Consorzio AXA

Il 24 giugno 2026 il Consorzio AXA ha reso noto che il fabbricato in corso di realizzazione in Via Corinna 13-15 è stato sottoposto a sequestro penale da parte della Polizia Giudiziaria del Gruppo Mare della Polizia Locale di Roma Capitale. Nel comunicato si parla espressamente dell’ipotesi di reato prevista dall’art. 44, lettera c), del D.P.R. 380/2001 e si evidenzia come si tratti del terzo cantiere posto sotto sequestro all’interno del comprensorio AXA.

Al momento, tuttavia, non risultano pubblici né il decreto di sequestro né le motivazioni tecniche che hanno determinato il provvedimento. Non è quindi possibile affermare se le contestazioni riguardino il titolo edilizio, le modalità esecutive dei lavori o altri profili urbanistico-edilizi.

Dal Permesso di Costruire al nuovo complesso Domus Corinna

La vicenda amministrativa è però ricostruibile attraverso gli atti pubblici. Il 23 novembre 2020 viene presentata la domanda di Permesso di Costruire. Il 4 aprile 2022 Roma Capitale rilascia il Permesso di Costruire n. 85, autorizzando la demolizione della villa esistente e la realizzazione di un nuovo edificio plurifamiliare applicando l’articolo 6 della Legge Regionale Lazio n. 7 del 2017, la legge sulla rigenerazione urbana.

Le immagini storiche di Google Street View confermano che nel 2022 sul lotto era ancora presente in buone condizioni la villa unifamiliare, mentre nell’estate del 2025 il nuovo edificio risultava già in avanzato stato di costruzione, commercializzato con il marchio Domus Corinna.

L’operazione immobiliare

La documentazione catastale consente di seguire anche il percorso proprietario. Il 3 dicembre 2024 il lotto viene acquistato dalla Sinergia Albarese S.r.l., società costituita soltanto pochi mesi prima, il 5 aprile 2024. La demolizione totale dell’edificio originario viene registrata al Catasto il 23 giugno 2025 con la creazione della nuova particella catastale 7141 del foglio 1113 sez. C, oggi intestata alla stessa società.

La visura camerale mostra che Sinergia Albarese è partecipata al 60% dalla Sinergy Engineering S.r.l. e al 40% dalla Amonra S.r.l., mentre gli amministratori con poteri disgiunti sono Nicola Lucadamo e Raffaele Lucadamo. L’oggetto sociale comprende espressamente l’acquisto di terreni, la realizzazione di complessi immobiliari, la costruzione e la commercializzazione di edifici. Tutti elementi perfettamente coerenti con un’operazione di sviluppo immobiliare.

Il nodo della rigenerazione urbana

È però sul piano urbanistico che la vicenda assume un interesse generale. Il Permesso di Costruire richiama la Legge Regionale n. 7 del 2017, cioè la normativa sulla rigenerazione urbana. La domanda che inevitabilmente si pone è se un quartiere come l’AXA possa realmente essere considerato destinatario di interventi di rigenerazione urbana.

L’AXA nasce infatti come quartiere pianificato, caratterizzato da ville unifamiliari, ampi lotti, verde privato e un assetto urbanistico consolidato. Non si tratta di un’area industriale dismessa, né di un comparto degradato o incompiuto.

La questione, allora, non riguarda soltanto la legittimità del singolo intervento, ma il significato stesso della rigenerazione urbana. Se una villa viene sostituita da un edificio plurifamiliare, la trasformazione non interessa soltanto quel lotto: aumenta potenzialmente il numero degli abitanti, cresce la domanda di parcheggi, di mobilità, di reti tecnologiche e di servizi pubblici, modificando progressivamente gli equilibri del quartiere. È l’effetto cumulativo di molti interventi analoghi che può incidere sulla morfologia urbana e sul carico urbanistico complessivo.

Per questo la rigenerazione urbana non può essere valutata esclusivamente edificio per edificio. Deve essere letta anche come trasformazione dell’organismo urbano nel suo insieme, verificando se l’interesse pubblico perseguito sia realmente quello della riqualificazione della città oppure, di fatto, quello della sostituzione del patrimonio edilizio esistente con edifici a maggiore intensità insediativa.

È un interrogativo che merita una riflessione tecnica e amministrativa ben oltre il singolo procedimento penale.

Il ruolo delle asseverazioni

Il Permesso di Costruire evidenzia un ulteriore aspetto. Come avviene ordinariamente nella disciplina edilizia vigente, il provvedimento richiama le asseverazioni del progettista, sulle quali l’amministrazione fonda una parte essenziale della propria istruttoria ai fini della verifica dei presupposti previsti dalla L.R. 7/2017.

L’istruttoria amministrativa attribuisce alle asseverazioni del progettista un ruolo essenziale ai fini della verifica dei presupposti richiesti dalla L.R. 7/2017, fermo restando il potere-dovere dell’amministrazione di verificarne la correttezza nei limiti previsti dall’ordinamento.

Se, in un procedimento penale, dovessero emergere contestazioni sui presupposti dell’intervento, diventa inevitabile interrogarsi sull’efficacia dei controlli svolti dagli uffici prima del rilascio del titolo edilizio e sul corretto equilibrio tra responsabilità del professionista asseverante e poteri di verifica dell’amministrazione.

Si tratta di una riflessione generale sul funzionamento del sistema autorizzatorio, che prescinde dall’accertamento delle responsabilità nel singolo caso.

Una coincidenza documentale

Tra gli atti pubblici consultati emerge anche un elemento di interesse documentale. La compravendita del terreno del 3 dicembre 2024 risulta rogata dal notaio Christian Voccia, come riportato nella visura catastale.

Lo stesso notaio compare, quale rogante, anche nella documentazione relativa alla nota vicenda Britos dell’Infernetto. Si tratta di una coincidenza documentale che, di per sé, non implica alcuna responsabilità né alcuna irregolarità del professionista. Rappresenta tuttavia un elemento oggettivo della ricostruzione cronologica degli atti pubblici relativi a due operazioni urbanistiche che, in momenti successivi, hanno entrambe attirato l’attenzione dell’autorità giudiziaria.

Le domande che restano aperte

Il sequestro di Via Corinna non rappresenta soltanto una vicenda giudiziaria. È anche l’occasione per interrogarsi sul modo in cui viene applicata la disciplina della rigenerazione urbana nei quartieri residenziali consolidati della Capitale, dove la trasformazione del patrimonio edilizio assume un rilevante valore economico.

Quando saranno note le motivazioni del sequestro sarà possibile comprendere se le contestazioni riguardino il rilascio del Permesso di Costruire, la ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile, l’applicazione della L.R. 7/2017 oppure le modalità di esecuzione delle opere.

Fino ad allora resta una questione che va oltre il singolo procedimento penale: quando la rigenerazione urbana smette di rigenerare e diventa semplicemente sostituzione immobiliare?
È una domanda che riguarda il futuro della pianificazione urbana di Roma molto più del destino di un singolo cantiere.

LabUr è un laboratorio indipendente di ricerca urbana specializzato nell’analisi documentale dei procedimenti amministrativi che producono le trasformazioni urbane. Verifica atti, piani urbanistici, procedimenti amministrativi e politiche pubbliche. 

Dove un tempo c’erano servizi, impianti sportivi e spazi pensati per la collettività oggi sorgono sempre più spesso interventi immobiliari destinati al mercato del lusso. Il caso dell’ex Isola Verde di Casal Palocco rappresenta un esempio emblematico di una trasformazione urbana che riguarda ormai l’intero quadrante sud-occidentale di Roma. Tra atti amministrativi, cambi di destinazione urbanistica, società immobiliari e nuovi protagonisti dell’edilizia, LabUr ricostruisce una vicenda che pone interrogativi destinati ad interessare tutti i residenti di Casal Palocco, AXA e Infernetto. Dall’Isola Verde a “La Riserva”: quando un centro sportivo lascia il posto a nove ville di lusso.

Per decenni il nome Isola Verde ha identificato uno dei principali complessi sportivi di Casal Palocco. Un luogo nato per offrire servizi al quartiere e destinato allo sport, che secondo diverse ricostruzioni sarebbe stato realizzato anche con il sostegno di finanziamenti pubblici destinati all’impiantistica sportiva. Oggi di quel centro non rimane praticamente nulla.
Al suo posto sta prendendo forma “La Riserva”, un comprensorio privato composto da nove ville unifamiliari di altissimo livello, commercializzate come il nuovo riferimento del mercato immobiliare di lusso di Roma Sud.
La promozione immobiliare parla di abitazioni da circa 700 metri quadrati commerciali, sviluppate su tre livelli, con piscine a sfioro, SPA privata, dependance, ascensore interno, domotica, impianti fotovoltaici, vigilanza privata H24 e ampi giardini esclusivi. Il progetto viene presentato come “una nuova definizione del lusso residenziale” e come il vertice del mercato luxury della Capitale. L’intervento viene inoltre pubblicizzato come destinato ad una clientela internazionale e di fascia altissima, con ultimazione prevista entro il 2027.
Il vero interrogativo non riguarda le ville, ma la trasformazione urbanistica Nessuno mette in discussione la qualità architettonica dell’intervento né il diritto dei privati ad investire.La questione è un’altra.
Come è stato possibile trasformare un’area storicamente occupata da un centro sportivo in un intervento residenziale di lusso? È proprio questo il nodo urbanistico.
La documentazione amministrativa acquisita dimostra che l’area è oggi interessata da un regolare procedimento edilizio, culminato anche nella sottoscrizione dell’Atto Unilaterale d’Obbligo con Roma Capitale.
Resta però aperta una domanda molto più ampia: quale sia stato il percorso urbanistico che, nel tempo, ha consentito di superare la funzione originaria dell’area. Secondo le ricostruzioni emerse nel corso delle ricerche, già il PRG del 2003 avrebbe classificato quell’area all’interno della Città Consolidata – Tessuto Residenziale, modificando radicalmente il quadro rispetto alle originarie funzioni di servizio previste nella convenzione di Casal Palocco.
Se questa ricostruzione sarà definitivamente confermata dagli atti convenzionali originari che LabUr sta acquisendo, si tratterebbe di un passaggio urbanistico di straordinaria importanza, perché segnerebbe il momento in cui un’area nata per servizi collettivi è entrata nel patrimonio edificabile residenziale.

Le dichiarazioni entusiaste del Consorzio Casal Palocco

La trasformazione viene accolta con favore anche dal Presidente del Consorzio Casal Palocco, Fabio Polidori. Intervistato durante la presentazione del progetto, Polidori afferma che l’area era “abbandonata da troppi anni” e considera positivo il nuovo intervento, sostenendo che le nuove ville siano perfettamente compatibili con il quartiere e non producano impatti urbanistici significativi.
Sono dichiarazioni legittime, che rappresentano una posizione favorevole all’iniziativa privata. Ma proprio queste parole meritano una riflessione. Perché il problema non è soltanto riqualificare un’area degradata. La vera domanda è quale tipo di città si voglia costruire.
Quando uno spazio destinato allo sport viene sostituito da residenze private di lusso, il quartiere guadagna certamente nuovi investimenti, ma perde definitivamente un servizio collettivo. Sono due aspetti che meritano entrambi di essere considerati.

Il parallelo con AXA e Infernetto

L’ex Isola Verde rischia di non essere un caso isolato. Negli ultimi anni anche AXA e Infernetto stanno assistendo ad una crescente pressione edificatoria.Interventi di sostituzione edilizia, operazioni di rigenerazione urbana, nuove iniziative immobiliari e trasformazioni di grandi lotti stanno progressivamente modificando il volto del quadrante occidentale del Municipio X. Ogni singolo intervento, preso isolatamente, può apparire pienamente legittimo.
Ma osservati insieme delineano una tendenza che merita attenzione. La progressiva sostituzione di aree storicamente destinate a servizi o caratterizzate da grandi spazi aperti con nuove iniziative immobiliari rischia infatti di modificare in modo permanente l’identità urbanistica di questi quartieri. È proprio questo il tema che i residenti dovrebbero iniziare a porsi. Non tanto se una singola villa sia bella oppure no. Ma quale sarà Casal Palocco, quale sarà AXA e quale sarà Infernetto tra vent’anni.

Gli intrecci societari dietro il progetto

Le visure camerali consentono oggi di ricostruire con precisione il gruppo imprenditoriale che controlla l’operazione.
L’area dell’ex Isola Verde appartiene a Genesi Costruzioni S.r.l.. La società è controllata al 100% da MINERVA S.p.A.. A sua volta, dalla documentazione camerale emerge che Alessandro Fraschetti detiene il 98% del capitale sociale di MINERVA, risultando quindi il principale soggetto economico dell’intero gruppo.
Le visure mostrano inoltre che Fraschetti ricopre incarichi di amministratore in numerose società immobiliari e commerciali, tra cui Genesi Costruzioni, Le Saline, Venus Aprilia, Rome Property Group, 4TH Group e Blue S.r.l., delineando un gruppo imprenditoriale attivo sia nel settore immobiliare sia in altre attività economiche.
Non emerge alcun elemento che faccia ritenere irregolare tale struttura societaria. Si tratta però di un dato importante perché consente di comprendere chi sia il soggetto economico che guida l’intervento.

Il filo che porta al Porto Turistico di Roma ad Ostia

La ricostruzione societaria evidenzia anche un ulteriore elemento. Dalla visura storica di MINERVA emerge infatti che nel 2012 la società acquistò un ramo d’azienda da Porto di Roma Immobiliare S.r.l. in liquidazione. Successivamente quel ramo fu concesso in affitto a Rome Property Group S.r.l., società amministrata dallo stesso Alessandro Fraschetti.
La Porto di Roma Immobiliare compare nella storia societaria del complesso del Residence Porto di Roma, sviluppato nell’area del Porto Turistico di Ostia e successivamente interessato dalle note vicende giudiziarie che hanno coinvolto il gruppo facente capo a Mauro Balini. È importante precisare che la documentazione oggi disponibile non consente di affermare che MINERVA o Alessandro Fraschetti siano coinvolti nelle vicende giudiziarie relative a Balini, né che il ramo d’azienda acquistato nel 2012 coincida con beni successivamente sequestrati. Tuttavia, il collegamento documentale tra le società esiste e costituisce un elemento di interesse per comprendere il contesto imprenditoriale in cui opera il gruppo.

Una riflessione che riguarda tutto il Municipio X

Il caso Isola Verde dovrebbe spingere cittadini e istituzioni ad una riflessione più ampia. La rigenerazione urbana rappresenta uno strumento fondamentale previsto dalla normativa per recuperare aree degradate, ridurre il consumo di nuovo suolo e migliorare la qualità urbana.
Ma rigenerare non significa soltanto costruire edifici più moderni. Significa anche preservare l’equilibrio tra residenze, servizi, impianti sportivi, verde pubblico e qualità della vita. Quando interi quadranti della città iniziano a trasformarsi contemporaneamente, è naturale che i residenti si chiedano quale sarà il futuro del proprio quartiere.
Per questo motivo la vicenda dell’ex Isola Verde non dovrebbe essere letta come una semplice operazione immobiliare, ma come l’occasione per aprire un confronto pubblico sul modello di sviluppo che si intende perseguire nel Municipio X. Casal Palocco, AXA e Infernetto sono quartieri nati con una precisa identità urbanistica e con un delicato equilibrio tra edilizia e servizi.
La domanda che oggi tutti dovrebbero porsi è semplice: questo equilibrio si sta conservando oppure sta lentamente lasciando spazio ad un nuovo modello fondato quasi esclusivamente sulla valorizzazione immobiliare?
È una domanda alla quale solo gli atti urbanistici, la pianificazione territoriale e un confronto trasparente con i cittadini potranno dare una risposta.

LabUr è un laboratorio indipendente di ricerca urbana specializzato nell’analisi documentale dei procedimenti amministrativi che producono le trasformazioni urbane. Verifica atti, piani urbanistici, procedimenti amministrativi e politiche pubbliche. 

Si è svolta oggi la seduta della VII Commissione Capitolina Permanente “Patrimonio e Politiche Abitative”, convocata dal Presidente Yuri Trombetti per discutere la situazione del Distaccamento cittadino dei Vigili del Fuoco di Ostia Lido, dichiarato inagibile a seguito del crollo di una porzione del solaio della caserma di via Angelo Celli. (CONVOCAZIONE VII CCP 30.6.26)

La Commissione ha rappresentato un importante momento di confronto istituzionale, ma non chiude la vicenda.
Accogliamo con favore la volontà, condivisa da tutte le istituzioni presenti, di mantenere il presidio operativo nel Municipio X. Tuttavia, la soluzione individuata presso l’ex Ostello Litus rappresenta ancora una risposta temporanea, subordinata al completamento di verifiche tecniche, lavori di adeguamento e ulteriori passaggi amministrativi. Nel frattempo rimangono aperte le criticità operative segnalate dalle organizzazioni sindacali, che riguardano le condizioni di lavoro del personale e la piena funzionalità della struttura.
Nel pieno della campagna antincendio boschivo il territorio non può permettersi ulteriori incertezze.
Per questo LabUr, intervenendo oggi in Commissione, ha ribadito la proposta già trasmessa alla Presidenza della Commissione Patrimonio: utilizzare immediatamente l’area dell’ex AMA sul Lungomare Amerigo Vespucci per realizzare un presidio operativo temporaneo mediante moduli prefabbricati (LINK)
L’area dispone già delle principali infrastrutture, della rete elettrica, dell’approvvigionamento idrico e di un sistema viario che garantisce un accesso diretto alla Litoranea, al Lungomare Vespucci e alla via Cristoforo Colombo. Una soluzione rapidamente realizzabile, pensata per assicurare ai Vigili del Fuoco migliori condizioni operative e al territorio tempi di intervento più rapidi, in attesa della realizzazione della futura caserma definitiva.

Ma c’è un altro elemento che oggi è emerso con forza.
Perché proprio LabUr, nel corso della Commissione, ha fatto emergere elementi documentali che aprono una questione ben più ampia della sola individuazione di una sede temporanea.
Nel 2023 Roma Capitale aveva infatti approvato un piano di manutenzione straordinaria delle caserme comunali dei Vigili del Fuoco e dei Carabinieri, indicando pubblicamente anche Ostia Lido tra le sedi interessate dagli interventi deliberazione Giunta Capitolina n. 65 del 24 febbraio 2023

Oggi, invece, viene sostenuto che la manutenzione straordinaria dell’immobile spettasse al Ministero dell’Interno in forza della concessione del 1992.
Nel corso della Commissione è stata inoltre confermata l’esistenza di un contenzioso patrimoniale tra Roma Capitale e Ministero dell’Interno, cui si aggiunge la necessità di ulteriori verifiche sulla situazione patrimoniale dell’immobile.(riqualificazione_caserme)
Si tratta di elementi che meritano un chiarimento puntuale.
Una sede provvisoria può rispondere all’emergenza. Non può però sostituire la necessità di fare piena luce sulle responsabilità amministrative che hanno portato un presidio strategico del litorale romano a diventare inagibile.
LabUr continuerà a lavorare con il metodo che ne contraddistingue l’attività: studio degli atti, verifica documentale e proposte tecniche concrete, nell’interesse dei Vigili del Fuoco, della sicurezza dei cittadini e del territorio.

LabUr è un laboratorio indipendente di ricerca urbana specializzato nell’analisi documentale dei procedimenti amministrativi che producono le trasformazioni urbane. Verifica atti, piani urbanistici, procedimenti amministrativi e politiche pubbliche. 

Documento di ricerca aperto al confronto pubblico, una proposta metodologica per valutare l’esposizione territoriale agli effetti del DDL S.1896 a Roma che interviene sulla disciplina delle procedure di rilascio degli immobili con un obiettivo dichiarato: accelerarne l’esecuzione. Mentre il dibattito pubblico si sta concentrando prevalentemente sugli effetti giuridici e sociali della riforma, questo documento affronta una domanda diversa: se le procedure di rilascio diventeranno più rapide, quali territori di Roma risultano oggi maggiormente esposti agli effetti di tale accelerazione? Attualmente non è possibile rispondere in modo rigoroso, non perché manchino i dati, ma perché i dati disponibili sono stati costruiti per finalità differenti, sono distribuiti su scale territoriali diverse e non sono mai stati integrati per valutare gli effetti territoriali di uno shock regolatorio. Il documento non propone un indice sintetico, ma una diagnosi del vuoto conoscitivo esistente e una metodologia preliminare per affrontarlo.

Introduzione

Il DDL S.1896 interviene sulla disciplina delle procedure di rilascio degli immobili con un obiettivo dichiarato: accelerarne l’esecuzione. Molti si domandano se gli sfratti aumenteranno oppure no? È una domanda legittima, ma non è l’unica. Esiste infatti una questione ancora più elementare che oggi rimane senza risposta.

Se le esecuzioni diventeranno più rapide, quali territori di Roma saranno maggiormente esposti agli effetti di questa accelerazione?

Allo stato delle conoscenze disponibili, non siamo ancora in grado di rispondere con sufficiente rigore, non perché manchino i dati, ma perché mancano gli strumenti per metterli in relazione. Questo documento nasce da qui. Non propone un nuovo indice né pretende di prevedere gli effetti del DDL, ma propone una diagnosi del vuoto conoscitivo esistente e un primo percorso metodologico per colmarlo.

Stato dell’arte

Prima di affermare che oggi manca uno strumento capace di valutare l’esposizione territoriale a uno shock regolatorio sulle procedure di rilascio, è necessario verificare che questo vuoto esista davvero.
Una ricognizione della letteratura disponibile, in Italia e all’estero, mostra tre filoni distinti, nessuno dei quali risponde alla domanda posta in questo documento.

Resilienza e vulnerabilità territoriale

In Italia esiste una letteratura consolidata sulla fragilità e la resilienza dei sistemi territoriali, costruita su indicatori multidimensionali (economici, sociali e ambientali) e fondata sulle scienze regionali e sulla teoria dei sistemi adattivi complessi.
Questo filone, tuttavia, tratta gli shock in termini generali e non è progettato per valutare gli effetti territoriali di una specifica riforma normativa, come il DDL S.1896.

Gli sfratti come fenomeno macro

Esposito (2024), pubblicato sulla rivista Cities, evidenzia come la mancanza di un’analisi macro degli sfratti rappresenti ancora oggi una delle principali lacune nella comprensione del problema abitativo italiano. Il suo lavoro costituisce un importante riferimento teorico, ma si ferma alla scala nazionale e regionale e non affronta né la dimensione sub-comunale né gli effetti di una specifica riforma processuale.

I modelli internazionali

Il precedente concettualmente più vicino è rappresentato dall’Housing Precarity Risk Model (HPRM), sviluppato dall’Eviction Research Network dell’Università della California – Berkeley. Il modello integra dati sul rischio di sfratto, vulnerabilità sociale e mercato abitativo per orientare le politiche pubbliche. Tuttavia nasce per indirizzare risorse già esistenti rispetto a condizioni di mercato consolidate e non per valutare ex ante gli effetti territoriali di una riforma procedurale non ancora entrata in vigore.

Nessuno di questi tre filoni affronta esplicitamente la domanda posta da questo documento:

Come valutare, prima che una norma produca i suoi effetti, quali territori di una città risultino meno preparati ad assorbirli?

È questo il vuoto conoscitivo che il presente lavoro intende mettere in evidenza.

1. Il problema non è il numero degli sfratti

Roma dispone già di numerose basi informative. Sappiamo infatti quanti sfratti vengono emessi ed eseguiti, dove si concentra il patrimonio ERP e disponiamo di stime sulla fragilità abitativa, sulle graduatorie, sulla distribuzione territoriale del disagio e sul mercato della locazione.
Quello che oggi non sappiamo è come queste informazioni interagiscano quando una modifica normativa accelera le procedure di rilascio. Allo stato della ricognizione, non risulta disponibile una banca dati pubblica integrata che consenta di seguire il percorso dei nuclei dopo l’esecuzione dello sfratto.

2. Cosa cambia realmente con il DDL S.1896

Una lettura dell’articolato mostra che il DDL interviene su una sola variabile: la velocità del procedimento.
Le principali modifiche riguardano:

• abolizione del preavviso di rilascio dell’Ufficiale giudiziario;
• riduzione del termine di grazia per la morosità;
• introduzione di un nuovo procedimento monitorio per finita locazione;
• nuovo titolo esecutivo per le occupazioni senza titolo.

Il DDL non modifica:

• il patrimonio ERP;
• il mercato della locazione;
• le condizioni economiche della popolazione.

Modifica esclusivamente il ritmo con cui un nucleo può perdere la disponibilità legale dell’alloggio. Lo shock, quindi, non è ipotetico. È incorporato nella norma. Gli effetti territoriali di tale accelerazione dipendono invece da condizioni che la norma non modifica e che risultano già presenti nei diversi territori della città.

3. Il modello causale

DDL S.1896
↓
Accelerazione delle procedure di rilascio
↓
Shock regolatorio (uguale per tutta la città)
↓
Interazione con le condizioni strutturali dei territori
↓
Differente esposizione territoriale agli effetti dello shock

Il punto cruciale è dove si interrompe la conoscenza disponibile. Oggi non è possibile seguire il percorso individuale dei nuclei dopo l’esecuzione dello sfratto. Non sappiamo quanti accedano successivamente all’ERP, vengano presi in carico dai servizi sociali, trovino una sistemazione nel mercato privato, lascino il territorio, confluiscano nelle forme più gravi di disagio abitativo. Allo stato della ricognizione svolta, non risulta disponibile una banca dati pubblica integrata che consenta di ricostruire il percorso dei nuclei dopo l’esecuzione dello sfratto. Quello che possiamo osservare sono invece le condizioni strutturali che rendono un territorio più o meno esposto prima che lo shock regolatorio produca i suoi effetti.

Questa è la logica tipica delle valutazioni ex ante delle politiche pubbliche.
La domanda scientifica non diventa quindi “Aumenteranno gli sfratti?” ma

Come reagiscono territori differenti quando aumenta la velocità delle esecuzioni?

I fattori di mediazione

Lo schema proposto rappresenta necessariamente una semplificazione del fenomeno. L’accelerazione delle procedure introdotta dal DDL non coincide automaticamente con un’accelerazione uniforme delle esecuzioni. Tra la norma e i suoi effetti intervengono infatti fattori di mediazione istituzionale, quali la capacità operativa degli Uffici Notificazioni, Esecuzioni e Protesti (UNEP), la disponibilità delle Forze dell’Ordine e le modalità organizzative adottate dagli uffici giudiziari competenti. Il presente documento non analizza tali differenze applicative, ma ne riconosce l’importanza ai fini di future valutazioni.

4. I dati esistono, la conoscenza no

Più precisamente, le informazioni esistono, ma risultano distribuite tra fonti costruite per finalità differenti e oggi non interoperabili ai fini della domanda di ricerca proposta.

Il problema non è la scarsità delle informazioni, ma che sono state costruite per finalità differenti e non dialogano tra loro. Sono pezzi separati di una mappa che nessuno ha ancora composto.

5. Cosa possiamo osservare oggi

Le fonti disponibili consentono già una lettura multilivello della città. Non un indice, ma una diagnosi. È possibile osservare:

• la distribuzione della fragilità abitativa;
• la distribuzione del patrimonio ERP;
• la pressione del mercato della locazione;
• il quadro cittadino delle procedure di sfratto.

Questi elementi descrivono condizioni strutturali. Non dimostrano un rapporto causale, ma consentono però di verificare se esista un allineamento o un disallineamento tra i territori dove la vulnerabilità è maggiore e quelli dove la capacità pubblica di risposta risulta più elevata.

6. Il vuoto conoscitivo

Il principale risultato della ricognizione è semplice. Oggi non esiste alcuna base dati pubblica capace di seguire il percorso di un nucleo dopo l’esecuzione dello sfratto. Questo non rappresenta un limite del presente lavoro, ma un limite dell’attuale sistema informativo. Ed è proprio questo limite che impedisce una valutazione territoriale completa degli effetti del DDL.
Una possibile evoluzione della ricerca potrebbe integrare alle basi dati amministrative metodologie esplorative di tipo qualitativo, attraverso studi di caso, interviste ai servizi sociali territoriali o ricostruzioni campionarie dei percorsi successivi all’esecuzione.
Tali approcci non sostituiscono un sistema informativo integrato, ma possono contribuire a descrivere almeno in parte i flussi oggi non osservabili.

7. Una proposta metodologica

Più che costruire immediatamente un indice sintetico, appare prioritario costruire un protocollo di integrazione delle basi informative. L’obiettivo non è creare nuovi archivi, ma rendere interoperabili quelli esistenti. Il protocollo considera prioritariamente le condizioni strutturali osservabili attraverso basi dati pubbliche. Restano volutamente escluse, in questa fase, componenti meno facilmente misurabili ma potenzialmente rilevanti, quali il capitale sociale locale, le reti informali di sostegno, il ruolo del terzo settore e altre forme di resilienza comunitaria.
Una futura metodologia potrebbe integrare:

• dati sulle esecuzioni;
• patrimonio ERP;
• graduatorie;
• fragilità socio-economica;
• mercato della locazione;
• esiti della presa in carico.

Solo dopo questa integrazione sarà possibile costruire un indicatore statisticamente robusto. I principali nodi ancora aperti riguardano:

• disponibilità di dati sugli sfratti a scala sub-comunale;
• aggiornamento delle basi informative sulla fragilità abitativa;
• definizione della metodologia di aggregazione degli indicatori.

Conclusioni

Non sosteniamo che il DDL S.1896 produrrà automaticamente un aumento dell’emergenza abitativa, ma oggi non disponiamo degli strumenti conoscitivi necessari per misurarne gli effetti territoriali. Una politica pubblica può modificare rapidamente il funzionamento di un sistema. Il sistema informativo pubblico richiede invece tempo, basi dati interoperabili e strumenti adeguati per osservarne gli effetti. Quando tali strumenti mancano, il rischio non è soltanto prendere decisioni sulla base di informazioni incomplete. È non essere in grado di valutarle una volta adottate.
Il problema dunque non è l’assenza di dati. È l’assenza di una domanda capace di metterli in relazione. La valutazione dell’esposizione territoriale agli effetti delle politiche abitative richiederà inevitabilmente un approccio interdisciplinare, capace di integrare strumenti propri dell’urbanistica, del diritto, della statistica pubblica, della geografia e delle politiche sociali.
Proponiamo dunque un percorso. Se verrà sviluppato, sarà possibile costruire strumenti utili non solo per valutare gli effetti del DDL S.1896, ma più in generale per comprendere come le politiche pubbliche producano effetti differenti nei diversi territori della città.

LabUr nasce come laboratorio civico di urbanistica. Il suo obiettivo non è sostituirsi alle istituzioni né alla ricerca accademica, ma contribuire al dibattito pubblico attraverso analisi fondate su atti, dati e procedure. Questo documento nasce dalla convinzione che una buona politica pubblica non possa essere valutata soltanto sulla base delle intenzioni che dichiara o delle posizioni che suscita, ma che debba essere valutata anche sulla capacità delle istituzioni di osservarne gli effetti. Per questo motivo, prima ancora di proporre un nuovo indicatore, abbiamo scelto di mettere in evidenza una domanda che oggi il sistema informativo pubblico non è ancora in grado di affrontare. Se questo lavoro contribuirà a rendere quella domanda parte del dibattito pubblico, avrà raggiunto il suo obiettivo. Le buone politiche pubbliche richiedono buoni dati. Ma prima ancora richiedono buone domande.

Riferimenti bibliografici

• Esposito, A. (2024). Evictions in Italy: Recognising the housing problem dispelling myths. Cities, 151, 105139. DOI: 10.1016/j.cities.2024.105139.
• Eviction Research Network, University of California, Berkeley. Housing Precarity Risk Model (HPRM).
• EyesReg (2014). Rischio, vulnerabilità e resilienza territoriale: il caso delle province italiane. Vol. 4, n. 1.
• MEMOTEF – Sapienza Università di Roma & Roma Capitale (2025). Il disagio abitativo a Roma.
• Ministero dell’Interno – Ufficio Centrale di Statistica. Provvedimenti esecutivi di sfratto, richieste di esecuzione e sfratti eseguiti. Dati 2024.
• Osservatorio Casa Roma (2018). Il patrimonio residenziale pubblico.
• Osservatorio Casa Roma (2018). La distribuzione del patrimonio ATER.
• Osservatorio Casa Roma (2021). I quartieri di edilizia residenziale pubblica.
• Roma Capitale (2023). Annuario ERP 2023.
• Senato della Repubblica – XIX Legislatura. DDL S.1896 – Disposizioni in materia di rilascio di immobili. Fascicolo Iter.

LabUr è un laboratorio indipendente di ricerca urbana specializzato nell’analisi documentale dei procedimenti amministrativi che producono le trasformazioni urbane. Verifica atti, piani urbanistici, procedimenti amministrativi e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

Metodo LabUr — Questo contributo è stato realizzato attraverso l’analisi di atti amministrativi, strumenti urbanistici, normativa vigente e documentazione tecnica. L’obiettivo è verificare attraverso fonti documentali i procedimenti che producono le trasformazioni urbane e valutarne la coerenza con la pianificazione urbanistica, la normativa vigente e l’interesse pubblico.