LabUr

Il Piano di Utilizzazione degli Arenili (approvata dall’Assemblea Capitolina il 16 giugno 2026 la sua adozione) non coincide più con quello sottoposto alla consultazione pubblica nel 2022. Le modifiche introdotte dopo la Valutazione Ambientale Strategica – tra cui l’espunzione di Castelporziano (dopo diffida di LabUr), il nuovo assetto delle concessioni e la ridefinizione degli ambiti pianificatori – configurano un Piano sostanzialmente diverso da quello osservato dai cittadini. Il procedimento richiede dunque una nuova pubblicazione e la riapertura della fase partecipativa prevista dal D.Lgs. 152/2006 e dalla D.G.R. Lazio n. 668/2017.

L’Assemblea Capitolina ha approvato il 16 giugno 2026 la deliberazione di adozione definitiva del nuovo Piano di Utilizzazione degli Arenili (PUA). Secondo il comunicato di Roma Capitale, il procedimento costituirebbe il naturale approdo del percorso avviato nel 2022, destinato ora alla Conferenza dei Servizi e successivamente all’approvazione definitiva.
Gli atti amministrativi raccontano però una vicenda molto più complessa che presenta criticità che non riguardano il merito del Piano, ma il procedimento. Il PUA 2026, che arriverà in Conferenza dei Servizi, coincide ancora con quello pubblicato nel 2022? Sarà pubblicato nuovamente e  sottoposto a nuove osservazioni dei cittadini?

La cronologia dei fatti

• 1 agosto 2022: LabUr diffida Roma Capitale chiedendo lo stralcio di Castelporziano dal PUA (LINK).
• 5 agosto 2022: Seconda diffida di LabUr per violazione delle regole sulla partecipazione e sulla trasparenza amministrativa (LINK).
• 17 novembre 2022 l’adozione del PUA comprende l’Ambito 11 – Castelporziano (LINK).
• 22 giugno 2023 Ad esito delle diffide di LabUr, il Comune di Roma dopo 22 anni diventa concessionario per l’arenile di Castelporziano (LINK)
• 28 marzo 2025 All’interno del Procedimento di Valutazione Ambientale Strategica (VAS) il Parere Motivato della Regione Lazio, a conclusione della fase ambientale, esclude Castelporziano dal PUA  (LINK).
• 7 maggio 2026 Relazione tecnica comunale di confronto tra PUA 2022 e Proposta 2026 (LINK)
• 16 giugno 2026 Assemblea Capitolina approva la deliberazione di adozione definitiva del PUA (LINK).
• Prossima fase: Conferenza dei Servizi decisoria.

Cosa contestava LabUr nel 2022

Il 1° agosto 2022 LabUr notificò un atto di diffida a Roma Capitale, Regione Lazio e Presidenza della Repubblica contestando l’inserimento dell’arenile della Tenuta Presidenziale di Castelporziano nel Piano comunale. La tesi era semplice: Castelporziano costituisce dotazione della Presidenza della Repubblica in forza della Legge n. 1077/1948 e della Convenzione del 14 luglio 1965, con conseguente esclusione dalla pianificazione comunale del demanio marittimo turistico-ricreativo.

Pochi giorni dopo, il 5 agosto 2022, LabUr presentò una seconda diffida denunciando anche la violazione delle regole sulla partecipazione previste dalla D.G.R. Lazio n. 668/2017 e dal D.Lgs. 152/2006, contestando inoltre l’apertura di tavoli tecnici con categorie economiche prima dell’avvio regolare della procedura VAS.

Gli atti del 2026 confermano che il Piano è cambiato

La prova più importante non proviene da LabUr, ma dallo stesso Comune di Roma.
Nella Relazione tecnica “Confronto tra il Piano adottato 2022 e la Proposta 2026”, datata 7 maggio 2026, l’Amministrazione scrive infatti:

“La Proposta di PUA 2026 segna il passaggio da una impostazione prevalentemente dimensionale… ad una impostazione maggiormente conformata sul contesto urbano e territoriale…”

Questa frase è particolarmente significativa perché non descrive semplici aggiornamenti, ma un cambio di impostazione del Piano. La stessa relazione elenca infatti una serie di innovazioni:

• aggiornamento completo dei rilievi;
• censimento delle concessioni;
• verifica della SUL legittima;
• nuove Unità Minime di Intervento (UMI);
• nuovi Sub Ambiti (SAMB);
• nuove Aree di Concentrazione dei Manufatti (ACM);
• nuovo Schema di Assetto;
• demolizioni e ricostruzioni a parità di SUL;
• nuove tipologie di utilizzazione degli arenili.

Una frase della Relazione apre una questione decisiva

La Relazione tecnica contiene un passaggio che merita particolare attenzione.
Il Comune afferma infatti che: 

“…ciò ha prodotto una implementazione dei contenuti del PUA in alcuni casi non direttamente riconducibile alle istanze emerse nella VAS…”

Questa affermazione è molto rilevante perché dice che non tutte le modifiche introdotte nel PUA derivano direttamente dalle prescrizioni della Valutazione Ambientale Strategica. Il Comune cioè riconosce quindi l’esistenza di modifiche ulteriori, maturate nel corso dell’elaborazione del Piano. Ed è proprio questo il nodo giuridico.

Castelporziano: il confronto tra gli elaborati

Il cambiamento emerge chiaramente confrontando gli elaborati ufficiali.

• Luglio 2022
  Tavola 12 “Invarianti per il PUA” comprende l’Ambito 11 – Castelporziano (LINK).
• Gennaio 2026
  Tavola 12 “Schema di Assetto degli Ambiti Omogenei” rappresenta esclusivamente gli Ambiti da 1 a 10. Castelporziano non compare più nello schema pianificatorio.

Non si tratta soltanto di una diversa rappresentazione grafica. Gli elaborati del Piano risultano del tutto differenti.

Il procedimento previsto dalla normativa

Il procedimento di formazione dei PUA comunali nel Lazio è disciplinato principalmente da:

• art. 46 della L.R. Lazio n. 13/2007;
• D.Lgs. 152/2006 (Valutazione Ambientale Strategica);
• D.G.R. Lazio n. 668 del 24 ottobre 2017.

La D.G.R. 668/2017 costruisce un procedimento unitario. La sequenza è la seguente:

1. Procedimento
2. Adozione del Piano
3. Pubblicazione del Piano
4. Pubblicazione del Rapporto Ambientale
5. Consultazione pubblica
6. Presentazione delle osservazioni
7. Valutazione delle osservazioni
8. Parere Motivato VAS
9. Approvazione definitiva

La Deliberazione regionale costruisce quindi una sequenza nella quale pubblicazione, consultazione, osservazioni e valutazione ambientale riguardano il medesimo Piano.

Cosa dice la giurisprudenza

La giurisprudenza amministrativa non afferma che ogni modifica imponga automaticamente una nuova pubblicazione. Il principio è diverso. Occorre infatti distinguere tra modifiche obbligatorie e correzioni materiali che normalmente non richiedono ripubblicazione, e modifiche discrezionali che incidono sull’impianto del Piano e che possono rendere necessaria una nuova pubblicazione e una nuova partecipazione (cfr. Consiglio di Stato, Sez. IV, n. 2780/2018; TAR Lombardia Brescia, Sez. I, n. 1027/2019; Consiglio di Stato, Sez. V, n. 5917/2020; Consiglio di Stato, Sez. II, n. 2941/2021; Consiglio di Stato, Sez. VII, n. 1315/2024; Consiglio di Stato, Sez. II, n. 1252/2025).

In particolare, la giurisprudenza più recente valorizza il principio secondo cui la partecipazione deve riguardare il Piano effettivamente destinato all’approvazione definitiva.

Il confronto con Rimini

Il confronto con il Piano di Utilizzazione dell’Arenile di Rimini consente di comprendere meglio la differenza. 

• A Rimini la VAS integra il Piano mantenendone l’impianto originario, gli elaborati rimangono sostanzialmente coerenti, non c’è alcuna variazione del perimetro pianificatorio e alcuna ridefinizione strutturale delle UMI.
• A Roma la Relazione comunale descrive un cambio di impostazione del Piano, gli elaborati risultano profondamente modificati, la spiaggia di Castelporziano esce dalla disciplina del PUA, la introduzione di nuove UMI, nuovi SAMB, nuove ACM conduce a un nuovo Schema di Assetto.

Il confronto non dimostra automaticamente un’illegittimità, ma mostra che il procedimento romano presenta caratteristiche profondamente diverse rispetto a quello di Rimini al quale dichiara di riferirsi.

La domanda che Roma Capitale dovrà chiarire

Gli elaborati del 2026 risultano diversi da quelli del 2022.

La domanda diventa quindi inevitabile: il PUA destinato all’approvazione definitiva coincide ancora con quello sottoposto alla consultazione pubblica nel 2022? Se la risposta è positiva, Roma Capitale potrà illustrarne le ragioni. Se invece il Piano è stato sostanzialmente rielaborato, dovrà spiegare sulla base di quale disciplina ritenga ancora sufficiente la partecipazione svolta quattro anni fa.

La posizione di LabUr

LabUr chiede che Roma Capitale chiarisca pubblicamente se il PUA 2026 destinato alla Conferenza dei Servizi coincida effettivamente con quello sottoposto alla consultazione nel 2022. La trasparenza amministrativa non si misura soltanto con la pubblicazione degli atti. Si misura nella corrispondenza tra il Piano sul quale i cittadini hanno potuto presentare osservazioni e quello che l’Amministrazione intende definitivamente approvare.
Qualora, dalla pubblicazione degli elaborati definitivi, emergesse una sostanziale rielaborazione del PUA rispetto alla versione sottoposta alla consultazione nel 2022, LabUr valuterà ogni iniziativa consentita dall’ordinamento, ivi compreso il ricorso straordinario al Presidente della Repubblica, affinché venga chiarito se il procedimento seguito rispetti i principi di partecipazione, trasparenza e buon andamento dell’azione amministrativa. In fondo, Castelporziano è dotazione del Presidente della Repubblica ed è il fulcro di tutto il PUA relativamente al raggiungimento del 50% di spiagge libere (accezione diversa da spiaggia libera fruizione).

Dalla partecipazione dei cittadini al PUA dipende lo sviluppo economico e turistico di Ostia, motivo per il quale sarà oggetto di massima attenzione affinché manovre politiche ed affaristiche non possano mettere le mani su un quadrante esclusivo della Capitale d’Italia. 

LabUr è un laboratorio indipendente di analisi urbanistica e amministrativa. Verifica atti, procedure e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

L’approvazione definitiva della variante urbanistica arriva con un’ordinanza del Commissario Straordinario del Giubileo e attraverso deroghe alle procedure ordinarie. Quando l’eccezione diventa il metodo, la partecipazione resta uno slogan.

Mentre ai cittadini di Ostia veniva raccontata la nascita di una nuova stagione fatta di rigenerazione urbana, sostenibilità e partecipazione, il progetto Parco del Mare ha preso la strada delle procedure straordinarie. La data del 18 giugno? L’ennesima deroga.

Con l’Ordinanza Commissariale n. 29 del 28 maggio 2026 (Prot. RM/2026/0002987), Roberto Gualtieri, nella veste di Commissario Straordinario del Giubileo, ha approvato definitivamente la variante urbanistica necessaria alla realizzazione dell’opera. Non attraverso il normale percorso urbanistico previsto per le trasformazioni del territorio, ma utilizzando i poteri eccezionali attribuiti dalla normativa giubilare.

L’atto è particolarmente significativo perché dichiara espressamente di operare in deroga a diverse norme che normalmente regolano le varianti urbanistiche.

La deroga riguarda innanzitutto l’articolo 42 del Testo Unico degli Enti Locali, che attribuisce all’Assemblea Capitolina le decisioni fondamentali in materia urbanistica. In questo caso la decisione non viene assunta dall’organo rappresentativo della città ma direttamente attraverso un’ordinanza commissariale.

La deroga riguarda inoltre l’articolo 19 del DPR 327/2001, la norma che disciplina l’approvazione delle opere pubbliche comportanti variante urbanistica e che prevede specifiche garanzie procedurali.

L’ordinanza supera anche il percorso previsto dalla Legge Regionale Lazio n. 19 del 2022, la norma che ha trasferito a Roma Capitale importanti competenze urbanistiche e che disciplina modalità, tempi e forme di partecipazione dei cittadini nei procedimenti di variante.

Persino la pubblicazione della variante segue una strada diversa da quella ordinaria. Lo stesso provvedimento riconosce che la pubblicazione è avvenuta in deroga alle modalità previste dalla legge regionale, giustificando tale scelta con la necessità di accelerare i tempi e rispettare le scadenze del finanziamento europeo. Secondo l’ordinanza, la procedura ordinaria non avrebbe consentito di rispettare il termine del 17 giugno 2026 previsto per gli adempimenti collegati al finanziamento FESR. L’urgenza diventa quindi la motivazione che consente di comprimere procedure e passaggi amministrativi ordinari.

Eppure la narrazione politica aveva raccontato altro.

Fin dall’inizio Roberto Gualtieri ha presentato il Parco del Mare come uno degli interventi più importanti per il rilancio di Ostia. Alla firma della convenzione tra Roma Capitale e Regione Lazio insieme al Presidente Francesco Rocca, il sindaco parlava di una “sfida fondamentale” per il recupero del litorale e sottolineava la “fortissima sintonia” tra Campidoglio e Regione Lazio.

Anche l’assessore all’Urbanistica Maurizio Veloccia ha descritto il progetto come una trasformazione storica destinata a cambiare il volto del mare di Roma: oltre 7 chilometri di lungomare riqualificato, nuove piazze, percorsi pedonali e ciclabili, dune e spazi pubblici restituiti ai cittadini.

La comunicazione istituzionale insiste da mesi sugli stessi concetti: sostenibilità, qualità urbana, valorizzazione del paesaggio, recupero del rapporto tra città e mare. Lo stesso Comune ha promosso il progetto attraverso un apposito percorso definito partecipativo.

Ma è proprio qui che emerge la contraddizione.

Se il progetto è davvero il frutto di una nuova stagione di partecipazione, perché è stato necessario ricorrere a poteri commissariali e deroghe urbanistiche per approvarne gli atti fondamentali?

Se il confronto con il territorio è davvero centrale, perché la variante urbanistica viene approvata saltando i normali passaggi politico-istituzionali previsti per le trasformazioni del territorio?

In questa vicenda il ruolo della Regione Lazio non è marginale. Francesco Rocca non è un semplice spettatore. La Regione finanzia l’intervento, sottoscrive la convenzione con Roma Capitale e partecipa politicamente alla costruzione del progetto. La “fortissima sintonia” rivendicata pubblicamente da Gualtieri e Rocca produce un effetto concreto: Comune e Regione avanzano insieme su una delle più rilevanti trasformazioni urbanistiche del litorale romano.

Da tempo LabUr contesta questa impostazione (LINK). Nei propri studi e interventi pubblici ha evidenziato che dietro la narrazione della rigenerazione manca una visione organica del territorio, denunciando l’assenza di un vero disegno complessivo per il waterfront di Ostia, criticando la carenza di analisi strutturali e mettendo in discussione l’impianto procedurale dell’intervento. Ha inoltre evidenziato come la gara per la progettazione fosse stata avviata prima ancora della firma della convenzione tra Regione e Comune, elemento che alimenta interrogativi sulla costruzione dell’intero percorso amministrativo.

La critica più dura riguarda però il metodo. Il problema non è soltanto il progetto, ma la tendenza a sostituire pianificazione, trasparenza e dibattito pubblico con masterplan, annunci e procedure accelerate.

Ed è qui che si arriva al punto politico della vicenda.

Il Giubileo 2025 è terminato. Eppure nel 2026 i poteri straordinari del Commissario continuano a produrre effetti concreti sulle trasformazioni urbanistiche di Ostia.

Può essere perfettamente legittimo sul piano formale. Ma sul piano democratico la questione resta aperta.

Quando un Sindaco può contemporaneamente essere amministratore della città e Commissario dotato di poteri derogatori, quando una variante urbanistica può essere approvata evitando i normali percorsi decisionali, quando la velocità diventa più importante del confronto pubblico, allora la domanda non riguarda più soltanto il Parco del Mare, ma la qualità della democrazia amministrativa. Perché la trasparenza non si misura con i disegni ad effetto, con le conferenze stampa o con gli slogan sulla rigenerazione urbana. La trasparenza si misura nella capacità di rispettare le regole ordinarie, di garantire il controllo democratico e di consentire ai cittadini di partecipare davvero alle decisioni che cambiano il loro territorio.

E nel caso del Parco del Mare resta una domanda che nessuna ordinanza può cancellare: è normale che un Giubileo già concluso continui a giustificare deroghe urbanistiche e poteri straordinari destinati a incidere sul futuro di Ostia?

Oggi, 18 giugno 2026, ad Ostia non ci sarà un solo cantiere del Parco del Mare ma solo una grande menzogna.

LabUr è un laboratorio indipendente di analisi urbanistica e amministrativa. Verifica atti, procedure e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

Il quotidiano La Repubblica scrive il 13 giugno: “Stabilimenti di Ostia, spunta il maxi-debito da 4 milioni di euro di morosità” (LINK) e si scatena immediatamente la propaganda da destra a sinistra. Ciascuno racconta la metà della storia che gli conviene.È un tema di evidente interesse pubblico, ma proprio per questo merita rigore, trasparenza e completezza.

L’articolo, a firma di Lorenzo D’Albergo, pubblica le cifre ma non spiega la natura giuridica di quelle somme. I balneari parlano dei ricorsi ma non sempre chiariscono quali importi ritengano effettivamente non dovuti. E la politica utilizza quei numeri come armi di propaganda. I cittadini, però, hanno diritto alla verità.

Basta prendere il tema della classificazione di Ostia come località ad “Alta Valenza Turistica” (categoria A), una questione nata oltre dieci anni fa, quando Roma Capitale iniziò ad applicare ai concessionari del litorale canoni determinati sulla base di tale classificazione. Da allora si è aperto un lungo contenzioso amministrativo che ha attraversato TAR e Consiglio di Stato e che ancora oggi produce effetti sulle richieste economiche avanzate dall’Amministrazione (LINK).

Non si tratta di una tesi dei concessionari, ma di una questione affrontata per anni dai Tribunali Amministrativi. Il Consiglio di Stato ha più volte censurato il metodo istruttorio utilizzato per giustificare tale classificazione, evidenziando criticità ed errori nella ricostruzione dei presupposti che avevano portato il Municipio X e poi Roma Capitale a fondare su quei criteri una parte significativa delle proprie richieste economiche.

Un caso emblematico è rappresentato dalla sentenza n. 611 del 27 gennaio 2025 del Consiglio di Stato (LINK), che ha confermato l’annullamento della riclassificazione del litorale di Ostia come area ad “Alta Valenza Turistica” per 19 stabilimenti balneari. I giudici hanno rilevato gravi carenze istruttorie e motivazionali nella procedura adottata da Roma Capitale, evidenziando l’assenza di dati adeguati a giustificare il passaggio dalla categoria B alla categoria A, classificazione che comporta un significativo aumento dei canoni demaniali. La sentenza non riguarda quindi una questione marginale, ma il metodo stesso con cui l’Amministrazione ha costruito una parte rilevante delle proprie pretese economiche sul litorale romano.

Le sentenze degli ultimi anni relative a diversi stabilimenti balneari — dalla Nuova Pineta fino ai più recenti casi Salus e La Bonaccia (LINK) — non raccontano semplicemente di canoni ritenuti troppo elevati, ma un problema più profondo: richieste economiche costruite su istruttorie giudicate insufficienti, dati contraddittori, motivazioni carenti, metrature variabili e verifiche tecniche incomplete.

Non solo.

Come evidenziato dalle analisi di LabUr in questi anni, la base di calcolo di alcune di queste pretese è stata costruita anche sulla base delle risultanze dei cosiddetti “tavoli tecnici” del 2016, nel periodo del Commissariamento di Ostia. Risultanze che, in diversi casi, non erano supportate da verbali di delimitazione del demanio o da testimoniali di stato certi. In altre parole, una parte del contenzioso nasce proprio dalla contestazione dei presupposti tecnici utilizzati dall’Amministrazione per determinare superfici, pertinenze, classificazioni e conseguenti richieste economiche.

Le sentenze non sono soltanto astrazioni giuridiche. Producono conseguenze economiche concrete.
Il caso V-Lounge ne è una dimostrazione evidente. Con la sentenza del Tribunale Civile di Roma n. 12103/2021, Roma Capitale e Agenzia del Demanio sono state condannate a restituire oltre 375 mila euro, oltre interessi e spese, per canoni richiesti e incassati in eccesso a seguito di un’errata ricostruzione della dividente demaniale (LINK).

Non si tratta quindi di una discussione teorica. Quando l’amministrazione determina canoni, superfici o confini sulla base di presupposti tecnici che si rivelano errati, il risultato non è una maggiore tutela dell’erario, ma l’apertura di contenziosi che possono tradursi in rilevanti esborsi a carico della collettività.
Ed è proprio questo che rende ancora più attuale una domanda che LabUr pone da anni: quanto sono solidi i presupposti tecnici e giuridici su cui si fondano le richieste economiche avanzate sul litorale romano?

La verifica avviata dalla Capitaneria di Porto sul caso Urbinati va letta anche in questa prospettiva (LINK). Per la prima volta dopo oltre un secolo si torna a discutere formalmente della corretta delimitazione del demanio marittimo in alcuni tratti del litorale. Non è ancora il momento delle conclusioni, ma delle verifiche. Tuttavia, il semplice fatto che sia necessario accertare nuovamente dove passi il confine del demanio dimostra quanto sia importante fondare ogni pretesa economica, ogni concessione e ogni gara pubblica su basi tecniche e giuridiche certe.
Questo non significa automaticamente che ogni somma richiesta dal Comune sia illegittima o che ogni concessionario abbia ragione. Significa però che esiste un consolidato filone giurisprudenziale che ha messo in discussione il metodo con cui alcune di quelle pretese sono state costruite.

Ed è qui che il dibattito pubblico diventa superficiale.

Quando si pubblicano cifre milionarie presentandole come “morosità”, senza spiegare se derivino da somme definitivamente accertate o da importi ancora oggetto di contenzioso, si racconta solo una parte della storia. Allo stesso modo, quando si invocano le sentenze senza chiarire quali somme restino comunque dovute, si racconta un’altra metà della storia. Se esistono somme dovute, devono essere pagate fino all’ultimo euro. Ma se esistono richieste economiche costruite su presupposti che i Tribunali hanno ritenuto errati, anche questo deve essere detto con chiarezza. Si tratta comunque di soldi pubblici e, proprio per questo, il livello di trasparenza richiesto dovrebbe essere massimo.

Perché se alcuni concessionari hanno approfittato delle ambiguità del sistema, resta una domanda che nessuno sembra voler affrontare: come è stato possibile che per anni l’Amministrazione producesse atti poi ripetutamente censurati dai giudici?Sciatteria amministrativa? Errori istruttori? Carenza di controlli? Oppure una scelta consapevole di difendere per anni atti che i Tribunali hanno progressivamente smontato?Qualunque sia la risposta, non può essere un tema secondario. Perché la corretta gestione del demanio pubblico non si misura soltanto dalla capacità di chiedere denaro ai concessionari, ma anche dalla capacità di costruire atti amministrativi solidi, trasparenti e difendibili davanti ai Tribunali.

Se si parla di morosità, si mostrino i documenti. Se si parla di contenziosi, si mostrino le sentenze. Se si parla di soldi pubblici, si spieghi chiaramente quali somme sono certe, quali contestate e quali ancora sub judice.

La trasparenza non consiste nel pubblicare un numero. Consiste nel spiegare come quel numero è stato costruito, quanto è effettivamente dovuto e quanto è ancora oggetto di contestazione. La trasparenza non può valere solo quando conviene.

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LabUr è un laboratorio indipendente di analisi urbanistica e amministrativa. Verifica atti, procedure e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

Una determina dell’8 aprile 2026 avvia la ricerca di 700 alloggi nel Municipio X. Tra i fabbisogni individuati figurano 448 nuclei delle case Armellini (Moreno Estate), richiamando note trasmesse alla Prefettura che parlano di “gravi motivi di sicurezza e incolumità pubblica”. Dopo anni di contenziosi, pignoramenti e promesse di soluzione, Roma Capitale sembra prepararsi a uno scenario alternativo.
Se sulle spiagge l’Amministrazione non esita a esercitare i propri poteri, sulla vicenda Armellini colpisce la durata di una situazione eccezionale che si trascina da oltre un decennio senza una soluzione definitiva. Un fallimento amministrativo. Nel frattempo continuano a crescere il contenzioso, i costi per le casse pubbliche e l’incertezza per migliaia di residenti.

Roma Capitale cerca 700 alloggi nel Municipio X.

Non è uno sgombero, non è una decisione definitiva, ma forse è il primo atto che certifica una domanda rimasta senza risposta per oltre mezzo secolo: cosa succede se il ‘sistema Armellini’ non regge più?

Ci occupiamo delle cosiddette “case Armellini”, o “case di sabbia”, da così tanto tempo da aver perso il conto degli anni. Abbiamo raccontato la scandalo definito dai media “Lady evasione” e quello della sede del PD di Nuova Ostia (LINK), sfratti annunciati e poi rinviati, contenziosi milionari, sentenze, pignoramenti, tentativi di acquisto, ipotesi di rent-to-buy, manutenzioni mancate, edifici pericolanti, famiglie lasciate nell’incertezza e una delle più grandi concentrazioni di edilizia residenziale pubblica d’Italia oltre che della Capitale (LINK).

Per questo la Determinazione Dirigenziale QC/6498 dell’8 aprile 2026 del Dipartimento Patrimonio del Comune di Roma (LINK), passata inosservata anche ad esponenti istituzionali, merita attenzione, non perché annunci sgomberi imminenti o perché disponga trasferimenti, ma perché fotografa una situazione che da anni denunciamo: il futuro di una parte significativa del patrimonio abitativo di Ostia continua a essere irrisolto.
L’atto approva infatti una manifestazione di interesse finalizzata a verificare la disponibilità di fino a 700 alloggi nel Municipio X da destinare all’edilizia residenziale pubblica, che chi come noi sai che non esistono.

Tra i fabbisogni indicati figurano:

– 84 nuclei attualmente ospitati in immobili Larex (Alessandra Armelllini – LINK);
– 51 nuclei in immobili Elira;
– 47 nuclei in immobili Lidero;
– 52 nuclei in immobili Redi;
– 448 nuclei nei lotti G, H e N della Moreno Estate (Angiola Armellini).

È proprio su quest’ultimo passaggio che occorre fermarsi.

La determina non nasce infatti da una generica esigenza programmatoria o da una ricognizione di routine, ma richiama esplicitamente note dell’Assessorato al Patrimonio trasmesse anche alla Prefettura di Roma, nelle quali i lotti G, H e N a Nuova Ostia vengono indicati come interessati da interventi di liberazione nel breve e medio periodo per gravi motivi di sicurezza e incolumità pubblica e questo elemento è fondamentale.
Se è vero che la manifestazione di interesse non produce automaticamente trasferimenti, è altrettanto vero che viene attivata dall’Amministrazione all’interno di un quadro che la stessa Amministrazione qualifica come urgente sotto il profilo della sicurezza.
Al tempo stesso, il Dipartimento esclude per il momento altri 593 alloggi Moreno Estate, riconoscendo che anch’essi risultano ammalorati, ma non interessati da necessità immediate di rilascio.

La domanda che emerge dagli atti è quindi diversa da quella che potrebbe apparire ad una prima lettura. Non siamo di fronte a un piano di sgombero. Siamo di fronte a un’Amministrazione che, nel pieno di una trattativa irrisolta e di una vicenda giudiziaria e patrimoniale che si trascina da decenni, ritiene necessario verificare se esistano soluzioni abitative alternative nel Municipio X dovendo sapere che non ci sono.
Quindi il Dipartimento sembra interrogarsi su cosa accadrebbe qualora una parte del sistema dei fitti passivi storicamente utilizzato da Roma Capitale non fosse più disponibile nelle forme attuali.

Ed è qui che emerge il dato politico-amministrativo più rilevante.

Da anni si discute di acquisto degli immobili, patrimonializzazione, rent-to-buy, ristrutturazioni e piani di recupero. Eppure la determina dell’8 aprile 2026 mostra che Roma Capitale è ancora alla ricerca di una soluzione alternativa. E’ chiaro che la ricerca di 700 alloggi non è la prova dell’esistenza di un piano già definito, ma piuttosto la prova documentale che quel piano ancora non c’è. Se una soluzione strutturale fosse già stata individuata, l’Amministrazione non avrebbe la necessità di verificare la disponibilità di centinaia di alloggi sul mercato (e dovrebbe sapere che non esistono).

Dalla determina alle verifiche tecniche

La manifestazione di interesse dell’8 aprile 2026 non rappresenta un episodio isolato.
Già il 25 marzo 2026 Risorse per Roma aveva predisposto un capitolato tecnico per il supporto alla valutazione della sicurezza dei complessi Moreno Estate denominati Lotto G, Lotto H e Lotto N, pari complessivamente a 448 abitazioni. Il documento chiarisce che saggi e verifiche saranno eseguiti dalla proprietà, mentre il tecnico incaricato dovrà esaminare la documentazione prodotta ed esprimere una valutazione sulla sua attendibilità. La coincidenza numerica e temporale con i 448 nuclei richiamati nella determina suggerisce l’esistenza di un percorso amministrativo unitario e già avviato. (LINK).

La lunga storia delle “case di sabbia” a Nuova Ostia

Nel 2022 in particolare raccontavamo già la vicenda degli sfratti delle palazzine Larex e l’assenza di una risposta definitiva da parte dell’Amministrazione nell’articolo “Ostia, sfratto Case Larex/Armellini: abbiamo scherzato” (LINK).
Nel 2024 abbiamo ricostruito il quadro dei contenziosi, delle indennità di occupazione e dei pignoramenti che hanno gravato sulle casse pubbliche nell’articolo “Ostia, ERP Armellini: dopo il pignoramento di 18 milioni a danno del Comune, pagati altri 29 milioni” (LINK).
Sempre nel 2024 abbiamo approfondito la complessa vicenda societaria e il ruolo della galassia Armellini all’interno di uno dei più grandi scandali abitativi della Capitale in “Angiola Armellini, da imprenditore straniero a imprenditore occulto in uno Stato latitante” (LINK).

Su una cosa però i numeri non consentono ambiguità. Da oltre un decennio Roma Capitale continua a sostenere costi rilevantissimi per mantenere in piedi un sistema fondato sull’occupazione di immobili privati, mentre migliaia di persone continuano a vivere in edifici che tutti riconoscono come problematici e bisognosi di interventi.
Il risultato è che, dopo anni di contenziosi, milioni di euro di risorse pubbliche impiegate e decine di promesse di soluzione, l’Amministrazione arriva oggi a interrogarsi sulla necessità di reperire fino a 700 alloggi alternativi. Parliamo di circa 5.000 persone, non di un singolo edificio, ma di una porzione significativa della città.

Politica e Uffici non si parlano

Interpellati da LabUr, esponenti istituzionali municipali e capitolini hanno manifestato sorpresa rispetto alla portata della determina e riferito di non essere stati coinvolti nella sua elaborazione. Non sappiamo se ciò dipenda da una mancata comunicazione tra livelli amministrativi o da altre ragioni, ma sappiamo che atti di questa portata, che riguardano centinaia di nuclei familiari e migliaia di cittadini, meritano il massimo livello di trasparenza e di confronto pubblico.
Per questo motivo presenteremo ulteriori richieste di accesso agli atti per acquisire le note richiamate nella determina, la documentazione trasmessa alla Prefettura, gli atti relativi alle verifiche strutturali in corso e gli elementi che hanno portato il Dipartimento a ritenere necessario avviare una ricognizione per 700 alloggi nel Municipio X.

Dopo decenni di rinvii, una cosa appare evidente. Il problema delle case Armellini non è stato risolto. La determina dell’8 aprile 2026 non rappresenta la soluzione, ma la presa d’atto che una soluzione ancora non c’è.

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LabUr è un laboratorio indipendente di analisi urbanistica e amministrativa. Verifica atti, procedure e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

LabUr ha individuato l’affidamento con cui Roma Capitale incarica nel 2026 la redazione del Documento di Fattibilità delle Alternative Progettuali (DOCFAP) e del progetto di messa in sicurezza dell’ex PVQ Madonnetta. L’atto, pubblicato da Risorse per Roma nell’ambito della procedura n. 833, mostra che il più grande Punto Verde Qualità della Capitale è ancora fermo alla fase preliminare, nonostante le promesse di riqualificazione e l’annuncio dell’avvio dei cantieri nel 2026.

Mentre la politica parla da mesi di rinascita del Parco della Madonnetta, un documento finora passato inosservato racconta una realtà molto diversa.
Con la procedura n. 833, pubblicata da Risorse per Roma, l’Amministrazione ha affidato a fine aprile 2026 la redazione del DOCFAP e del progetto di messa in sicurezza dell’ex PVQ Madonnetta. In altre parole, dopo il fallimento del bando da oltre 80 milioni di euro andato deserto nel 2024 e dopo l’annuncio di circa 10 milioni di euro pubblici per il recupero dell’area, il procedimento risulta ancora nella fase di definizione delle alternative progettuali e della messa in sicurezza del compendio.

La scoperta dell’atto pone una domanda inevitabile: come si concilia questo stato di avanzamento con le dichiarazioni che indicavano il 2026 come l’anno dell’avvio della rinascita del parco?
Per rispondere occorre ricostruire una storia che dura da oltre trent’anni e che racconta, forse meglio di qualsiasi altro caso, il rapporto tra Roma Capitale e il proprio patrimonio pubblico.

Dalla promessa dei Punti Verde Qualità alla riqualificazione da 10 milioni: come Roma ha costruito, perso e ora prova a ricomprare ciò che aveva già

Introduzione

Ci sono luoghi che raccontano una città più di qualsiasi piano urbanistico. Il Parco della Madonnetta, con i suoi oltre venti ettari nel quadrante Acilia-Madonnetta, è uno di questi. Oggi viene presentato come una delle grandi operazioni di rigenerazione urbana del Municipio X. Dieci milioni di euro annunciati, nuovi progetti, recupero delle strutture sportive, restituzione del parco alla cittadinanza. Ma per capire davvero cosa sta accadendo bisogna fare un passo indietro. Perché la Madonnetta non è la storia di un parco abbandonato. È la storia di un errore pubblico ripetuto tre volte.

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CRONOLOGIA ESSENZIALE

– 1995: nasce il programma Punti Verde Qualità.
– 1996: assegnazione dell’area Madonnetta.
– 2003-2006: apertura del parco e degli impianti.
– 2015: revoca della concessione.
– 2018: il TAR conferma la revoca.
– 2015-2024: degrado, vandalismi e abbandono.
– 2024: bando “Parchi Urbani Integrati” da oltre 80 milioni di euro.
– 2024: gara deserta.
– 2025: annuncio di circa 10 milioni di euro pubblici.
– 2026: affidamento DOCFAP e progetto di messa in sicurezza.

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Primo errore: delegare tutto al privato

Quando nasce il programma dei Punti Verde Qualità, negli anni Novanta, l’idea sembra semplice. Roma Capitale mette a disposizione aree pubbliche. I privati investono. Realizzano parchi, impianti sportivi, servizi, attività economiche. In cambio ottengono la gestione per un lungo periodo. Il Parco della Madonnetta diventa il più grande Punto Verde Qualità di Roma.
Tra il 1999 e il 2009 vengono realizzati impianti sportivi, piscine, campi da tennis, campi polivalenti, ristorazione, servizi educativi e oltre venti ettari di verde attrezzato.
Per anni il modello sembra funzionare. Poi emerge il problema.
I PVQ non sono semplici parchi. Sono operazioni economiche estremamente complesse, sostenute da mutui, garanzie pubbliche, rapporti con le banche, concessioni pluridecennali e una struttura amministrativa che spesso non è in grado di controllarne l’evoluzione. Quello che doveva essere un modello di partenariato pubblico-privato si trasforma progressivamente in uno dei più grandi scandali amministrativi della Roma contemporanea.

Secondo errore: pensare che revocare significhi risolvere

Nel 2015 Roma Capitale revoca la concessione della Madonnetta. Nel 2018 il TAR conferma definitivamente la legittimità della decisione. Sul piano giuridico la vicenda sembra chiusa. Sul piano reale è appena iniziata. Perché revocare una concessione non significa automaticamente saper gestire ciò che rimane. Roma si ritrova così proprietaria di un enorme compendio immobiliare:

• impianti sportivi;
• edifici;
• piscine;
• attrezzature;
• venti ettari di verde.
• Un patrimonio enorme.

E contemporaneamente un enorme problema. Da quel momento inizia il vero declino. Le strutture vengono vandalizzate. Gli edifici si degradano. Il parco perde progressivamente la propria funzione urbana. La tragedia della morte di Riccardo Pica nel 2021 diventa il simbolo più doloroso di questo fallimento.

L’errore dell’amministrazione non è la revoca, ma non aver costruito un modello alternativo credibile prima della revoca.

La proposta che nessuno ha voluto discutere

In quegli anni emerge una proposta alternativa. L’ex concessionario Andrea Ciabocco e numerose realtà territoriali promuovono una delibera di iniziativa popolare. L’idea è radicale. Separare il parco dalle attività economiche. Roma Capitale acquisisce pienamente impianti sportivi e attività commerciali. Il parco resta in gestione manutentiva. La proposta viene respinta, secondo quanto riferito dai promotori, perché priva di “interesse pubblico”.
Non sappiamo se quella soluzione fosse giuridicamente praticabile e/o economicamente sostenibile. Ma oggi una domanda rimane sul tavolo: era davvero peggiore di ciò che è accaduto dopo?

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COSA PROPONEVA LA DELIBERA POPOLARE

– Roma Capitale acquisiva impianti sportivi e attività economiche.
– Gli impianti potevano essere riaffidati tramite nuove concessioni.
– Il parco restava aperto e mantenuto.
– La manutenzione sarebbe rimasta in capo alla Polisportiva.
– Venivano proposte ulteriori aree verdi da gestire.
– Obiettivo: evitare contenzioso, degrado e chiusura del parco.

La proposta era realmente impraticabile oppure non venne mai valutata fino in fondo?

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Terzo errore: tentare di rifare il PVQ con un altro nome

Nel 2023 l’amministrazione cambia linguaggio. I Punti Verde Qualità diventano “Parchi Urbani Integrati”. La narrazione cambia, la struttura economica molto meno. Nel 2024 Roma Capitale mette a gara la Madonnetta (LINK). Ventitré anni di concessione. Oltre 80 milioni di valore stimato. Più di 10 milioni di investimento iniziale. Recupero delle strutture, gestione economica, ristorazione, attività sportive, servizi.

Il principio è ancora lo stesso: un privato investe e si ripaga attraverso la gestione.

La gara è formalmente impeccabile. PFTE, PEF, capitolato, schema di contratto, verifiche, validazioni. Tutto corretto. Ma accade un fatto devastante. Nessuno partecipa. La gara va deserta. Il mercato esprime il giudizio più duro possibile attraverso il silenzio nonostante le interlocuzioni informali dei mesi precedenti.

Il ritorno del pubblico

Dopo il fallimento del bando, Roma Capitale cambia nuovamente strada. Vengono annunciati circa dieci milioni di euro pubblici. La città torna a fare ciò che aveva cercato di evitare per trent’anni, intervenire direttamente (LINK) e (LINK). È una scelta comprensibile, probabilmente inevitabile. Ma anche questa presenta un paradosso.

Nel 2025 si annunciano cantieri imminenti (LINK). Nel 2026 gli atti mostrano ancora l’affidamento del Documento di Fattibilità delle Alternative Progettuali e del progetto di messa in sicurezza dell’intero compendio. Non siamo ancora alla riqualificazione, siamo ancora nella fase della diagnosi.
Dopo dieci anni.

La lezione della Madonnetta

La Madonnetta non è, purtroppo, un caso isolato.
È la rappresentazione plastica del modo in cui Roma affronta i propri problemi: prima delega, poi revoca, poi abbandona, poi prova a riaffidare, poi torna a intervenire direttamente. Ogni fase produce costi, ogni passaggio consuma tempo, ogni cambio di strategia riduce il valore del patrimonio pubblico. Alla fine il conto torna sempre ai cittadini.

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ANALISI PER I DECISORI

Il costo dell’inerzia

Dopo la revoca della concessione nel 2015 e oltre dieci anni di degrado, Roma Capitale si trova oggi a dover finanziare direttamente la messa in sicurezza e la progettazione del recupero di un compendio che era già stato realizzato e reso fruibile alla cittadinanza.

Il fallimento del modello concessorio

Nel 2024 la gara per l’affidamento in concessione del recupero e della gestione del Parco della Madonnetta, del valore stimato di oltre 80 milioni di euro e con un investimento iniziale superiore a 10 milioni, è andata deserta. Nessun operatore economico ha ritenuto sostenibile l’operazione.

La scoperta di LabUr

Nel 2026, attraverso la procedura n. 833 pubblicata da Risorse per Roma, LabUr ha individuato l’affidamento per la redazione del Documento di Fattibilità delle Alternative Progettuali (DOCFAP) e del progetto di messa in sicurezza dell’ex PVQ Madonnetta. L’atto mostra che, dopo il fallimento del bando e nonostante gli annunci di rilancio, il procedimento si trova ancora in una fase preliminare di definizione delle alternative progettuali e di messa in sicurezza del compendio.

La lezione amministrativa

La vicenda dimostra che la semplice alternanza tra gestione privata, revoca e ritorno all’intervento pubblico non è sufficiente a garantire la tutela del patrimonio collettivo. Senza una strategia stabile di gestione, manutenzione e vigilanza, anche investimenti rilevanti rischiano di essere vanificati.

Le domande rimaste aperte

Quanto è costato alla collettività non intervenire tempestivamente dopo la revoca? E quanto costerà oggi recuperare ciò che era già stato costruito, finanziato e utilizzato dalla cittadinanza?

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Conclusione

Oggi la domanda non è se il Parco della Madonnetta verrà riqualificato. Probabilmente, prima o poi, accadrà. La domanda è un’altra. Quanto sarebbe costato alla collettività intervenire dieci anni fa? Quanto patrimonio pubblico è stato distrutto nel frattempo?
E soprattutto, quante volte Roma può permettersi di pagare lo stesso errore?

Perché la storia della Madonnetta non è la storia di un parco. È la storia di una città che continua a spendere soldi pubblici per recuperare ciò che aveva già costruito con soldi pubblici. E questa, forse, è la lezione più amara di tutte.

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FONTI:

• Determina QC/901/2024: revoca 2015, TAR 2018, area di circa 200.000 mq, opere abbandonate/vandalizzate, concessione da 80.832.378 euro per 23 anni, investimento da 10.729.273 euro. (LINK)

• Relazione tecnico-economica/PEF: modello di concessione, progettazione-costruzione-gestione affidate a un privato, rischio operativo, 23 anni di durata, attività core/no core. (LINK)

• Relazione tecnica: conservazione del parco pubblico, funzioni previste, sistema del verde, percorsi, bordo/accessi/parcheggi, costruito; ma anche demolizioni, nuove costruzioni modulari, punti ristoro, servizi, spogliatoi, associazioni. (LINK)

• Documento di gestione: servizio pubblico, attività di pubblico interesse, servizi core/no core, attività accessorie e commerciali autorizzabili. (LINK)

• Lo schema di contratto: concessione per progettazione, lavori di recupero funzionale e gestione del complesso immobiliare ex PVQ Madonnetta. (LINK)

• determina 2026 di Risorse per Roma: dopo il bando deserto, si torna alla fase DOCFAP e messa in sicurezza dell’intero compendio, affidata ad Acta S.r.l. per 50.000 euro oltre IVA. (LINK)

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LabUr è un laboratorio indipendente di analisi urbanistica e amministrativa. Verifica atti, procedure e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

Analisi critica LabUr sull’esclusione degli emendamenti al PUA di Roma. Dibattito su mobilità, sostenibilità e procedure amministrative sul litorale romano.”

Il Direttore Rigenerazione del Litorale respinge emendamenti sulla mobilità definendoli ‘non attinenti’. Ecco perché il mare di Roma rischia di essere gestito come un’area di risulta anziché come un bene comune.

La decisione da parte del Direttore Rigenerazione Litorale, Carlo Mazzei, di non ammettere alla discussione in Assemblea Capitolina tre emendamenti al Piano di Utilizzazione degli Arenili (P.U.A.) perché “non attinenti” al Piano, merita una riflessione pubblica. È lo stile LabUr.

Un P.U.A. che l’Amministrazione definisce “sistemico”

La Relazione Tecnica d’Ufficio (Prot. QF/2026/0014156 del 7 maggio 2026) non presenta il P.U.A. come un mero atto di gestione delle concessioni. Al contrario, il documento descrive il Piano come uno strumento destinato a produrre rilevanti effetti territoriali, funzionali e concessori. La stessa Relazione richiama esplicitamente:

•  Il coordinamento con il PUMS;
•  Il progetto Parco del Mare;
• Le ripercussioni sul sistema infrastrutturale;
• La coerenza con le trasformazioni in corso sul litorale;
• L’introduzione di assetti organizzativi tramite UMI e ACM.

Non è un semplice regolamento, ma uno strumento che l’Amministrazione definisce come parte di una strategia di trasformazione del waterfront romano.
Lo abbiamo spiegato dettagliatamente in questo articolo (LINK).

Gli emendamenti esclusi

In questo quadro, LabUr aveva predisposto tre emendamenti, fatti propri e poi presentati dal consigliere capitolino Yuri Trombetti, durante la Commissione congiunta Patrimonio e Urbanistica, che riguardavano:

1. Mobilità e accessibilità (Capocotta/Castelporziano): la Relazione richiama il PUMS, ma non analizza i flussi stagionali nelle aree più fragili. L’emendamento mirava a colmare questa lacuna.

2. Approfondimenti tecnico-trasportistici: poiché la Relazione stessa cita la necessità di valutare la “capacità di carico” del sistema infrastrutturale, l’emendamento chiedeva di rendere esplicita tale valutazione.

3. Sostenibilità del transitorio: il PUA introduce nuove regole in una fase in cui la verifica della legittimità edilizia è ancora in corso. L’emendamento chiedeva di affrontare gli effetti amministrativi, patrimoniali e i rischi di contenzioso di questa fase.

La decisione di escludere gli emendamenti appare ancora più arbitraria se si considera che la loro pertinenza non era mai stata messa in dubbio durante la Commissione congiunta Patrimonio e Urbanistica. In quella sede, alla presenza dello stesso Mazzei, le questioni erano state esposte dettagliatamente, ricevendo anzi un rilievo che non aveva suscitato alcuna censura. È singolare, e politicamente eloquente, che un dirigente trovi l’improcedibilità di un emendamento solo dopo che questo è stato formalizzato, quando avrebbe avuto il dovere istituzionale di sollevare ogni obiezione in sede di dibattito pubblico.

Ma se parte della burocrazia si trincera dietro la ‘non attinenza’, l’altra preferisce il disprezzo. È emblematico che, di fronte a un confronto serio sul futuro del litorale, ci sia stato chi addirittura si è espresso con un eloquente quanto volgare ‘che rottura de cojoni’ senza essere stigmatizzato.
Se c’è qualcosa che andrebbe emendato – anzi, rimosso – dal dibattito pubblico, è proprio questa incapacità di gestire il confronto, preferendo il fastidio alla discussione di merito.

La questione aperta: chi decide cosa è democratico?

Il punto non è la condivisione del merito, ma la procedura. Se il P.U.A. richiama infrastrutture, mobilità e trasformazioni territoriali, per quale motivo emendamenti che riguardano proprio tali aspetti vengono considerati “non attinenti”?

La motivazione dell’Amministrazione appare più un esercizio di contorsionismo burocratico che un parere tecnico. Il rischio è che il P.U.A. finisca per ridisegnare il litorale senza affrontare compiutamente gli effetti concreti che tale assetto produrrà sul territorio.
Squalificare come “non attinenti” emendamenti che toccano il cuore della sostenibilità non è una manovra tecnica, ma un atto di esclusione politica. Si vuole consegnare al Litorale un Piano “blindato”, privo di correttivi, che lasci intatte le discrezionalità e le opacità del transitorio.

Chi teme il dibattito pubblico su mobilità e sostenibilità non sta gestendo un piano di valorizzazione, ma sta difendendo un protocollo di potere che non ammette correzioni. Più un Piano è ambizioso e trasformativo, maggiore dovrebbe essere lo spazio riservato alla discussione delle sue criticità.

Chi decide quali effetti del PUA possano essere discussi e quali, invece, debbano rimanere fuori dal dibattito pubblico?
È una domanda che riguarda il significato stesso della partecipazione e del confronto democratico.

[LINK AL DOCUMENTO COMPLETO CON I 3 EMENDAMENTI PROPOSTI]

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LabUr è un laboratorio indipendente di analisi urbanistica e amministrativa. Verifica atti, procedure e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

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Dal 2019 a oggi i medesimi ritardi: così la carenza di pianificazione demaniale di Roma Capitale scarica le proprie inefficienze sui cittadini. Tra ordinanze tardive e liti pendenti al Consiglio di Stato, il Comune utilizza lo sport come “toppa” emergenziale per coprire i vuoti dei bandi.

Le proteste dei praticanti di kitesurf, wing foil e windsurf che in questi giorni si moltiplicano sui social network sono fondate. Chi frequenta il litorale romano sa bene che queste discipline necessitano di spazi dedicati e percorsi sicuri per l’ingresso e l’uscita dall’acqua, per evitare pericolose interferenze con la balneazione e garantire la sicurezza di tutti.

Roma Capitale arriva ancora una volta, a stagione balneare ampiamente avviata, senza una soluzione stabile e programmata per attività che fanno parte della storia stessa del nostro litorale.

Una cronistoria di rinvii
La vicenda, infatti, non nasce oggi. Già nel 2019 la convivenza tra kitesurfisti, bagnanti e pescatori era al centro del dibattito locale. Negli anni successivi vennero individuate aree dedicate a Castel Porziano, tra il Canale di Palocco e il 1° Cancello (dove esiste l’interdizione balneare) e nel tratto compreso tra il 2° e il 3° Cancello. Nel 2023, l’improvvisa eliminazione di questi spazi dall’ordinanza balneare del Sindaco Gualtieri scatenò la reazione degli sportivi, un copione ripetutosi puntualmente nel 2024.

Oggi, in piena stagione 2026, siamo daccapo. Eppure l’Ordinanza Sindacale n. 63 del 30 aprile 2026 (LINK) riconosce espressamente all’Articolo 15 la necessità di allestire corridoi di lancio per kitesurf, kite foil, wing foil e windsurf, normandone l’iter autorizzativo. Se le esigenze dell’utenza sono note da anni e codificate dalla stessa amministrazione, perché ridursi a stagione iniziata senza aver pianificato nulla?

I documenti svelano il “pasticcio”
A svelare i retroscena di questa inerzia si inserisce la nota prot. QC 37469 del 22 maggio 2026. Con questo atto, il Dipartimento Valorizzazione del Patrimonio e Politiche Abitative di Roma Capitale (Direzione Rigenerazione Litorale e Grandi Progetti) ha chiesto alla Capitaneria di Porto di Roma-Fiumicino il nulla osta per l’istituzione di due corridoi di lancio davanti al Chiosco 3 della spiaggia libera di Castel Porziano, con la conseguente interdizione alla balneazione di quel tratto di mare. Una richiesta di cui, ad oggi, non si conosce l’esito e che appare davvero bizzarra.

L’istanza, infatti, fa emergere una vistosa contraddizione e qualche sospetto. Nel documento a sua firma, il Direttore della Direzione Rigenerazione del Litorale, Carlo Mazzei, mette nero su bianco che l’intervento si rende necessario “nelle more dell’aggiudicazione” del lotto interessato e “a causa del contenzioso in essere”. Quindi, o ad un contenzioso si sta aggiungendo un possibile futuro conflitto tra utenze o l’amministrazione possiede la palla di vetro.

Nella migliore delle ipotesi siamo di fronte al classico tentativo dell’ultimo minuto: l’amministrazione capitolina cerca di tamponare le proprie scadenze scaricando il problema su un’area gravata da pesanti criticità giuridiche. Il tratto di arenile prospicente il Chiosco 3 è infatti al centro di un giudizio pendente davanti al Consiglio di Stato (che vede contrapposti il vecchio gestore Maria Rita Gastaldi e la ASD Happy Surf One), la cui udienza di merito è fissata per il prossimo 7 luglio.

Per questa ragione, LabUr ha già trasmesso una formale diffida alla Capitaneria di Porto. Il Consiglio di Stato, infatti, ha già sospeso l’efficacia della sentenza di primo grado, ravvisando profili di fondatezza nelle censure del precedente gestore. Qualsiasi decisione amministrativa che modifichi l’uso di quella spiaggia rischia di produrre un effetto anticipatorio rispetto alla pronuncia del giudice, creando ulteriore precarietà anche agli stessi sportivi, che hanno invece diritto a certezze.

Gli interrogativi pubblici
Il mare deve essere accessibile a tutti: ai bagnanti, alle famiglie, agli operatori della balneazione e a chi pratica sport. Un tema strutturale non può essere gestito con colpi di mano emergenziali. Per questo, le domande che poniamo all’amministrazione sono:

 1. Perché, tra le diverse localizzazioni possibili sul litorale, la scelta è caduta proprio davanti al Chiosco 3, l’unico tratto di spiaggia interessato da un contenzioso giudiziario aperto?

 2. Perché si è arrivati alla porta dell’estate 2026 senza una pianificazione stabile e preventiva degli spazi per gli sport nautici, nonostante i precedenti degli ultimi anni?

 3. Quali altre alternative demaniali sono state realmente valutate dagli uffici prima di firmare la nota di maggio?

 4. Quale assetto della spiaggia sarà in vigore a partire dall’8 luglio, all’indomani della decisione del Consiglio di Stato?

Quando istituzioni, bagnanti, sportivi e operatori balneari vengono spinti alla contrapposizione per l’utilizzo della stessa spiaggia, l’errore non è mai di chi frequenta il mare, ma di chi doveva programmare. A meno che l’errore non sia intenzionale, e allora non sarebbe un bel segnale.

Proviamo a tracciare i possibili scenari demaniali all’indomani del 7 luglio:

 A. Il Consiglio di Stato dà ragione all’appellante: Il Comune si troverà costretto a cercare una nuova soluzione per la pratica degli sport acquatici, oppure la Gastaldi si ritroverà a gestire l’unico chiosco a Castel Porziano gravato da un’interdizione alla balneazione speculare, contravvenendo di fatto a quanto previsto dal bando originario.

 B. Il Consiglio di Stato dà ragione alla ASD Happy Surf One e al Comune di Roma: La società sportiva si ritroverà con un corridoio di lancio già bell’e pronto per le discipline acquatiche (qualora lo abbia inserito nell’offerta tecnica della gara). Considerati i tempi tecnici tra la pubblicazione della sentenza e lo sgombero effettivo del manufatto, potrà quantomeno avviare le attività sportive senza l’onere economico più pesante — ovvero il costo del servizio di salvamento — sebbene il bando di gara non prevedesse in alcun modo la presenza di corridoi di lancio.

Staremo a vedere.

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LabUr è un laboratorio indipendente di analisi urbanistica e amministrativa. Verifica atti, procedure e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

Domani il voto in Assemblea Capitolina. Ieri un dibattito pubblico surreale. Mentre troppi si concentrano sulle spiagge libere, il nuovo PUA ridisegna gli equilibri economici del litorale romano. La concentrazione delle volumetrie, le aggregazioni future e l’incertezza sulla destinazione delle royalty raccontano una trasformazione che va ben oltre la semplice gestione della balneazione. Ma di questo in aula Giulio Cesare non si parla. 

La Relazione Tecnica d’Ufficio del PUA 2026, firmata dai direttori Silvia Capurro e Carlo Mazzei, viene presentata come il passaggio decisivo verso la liberazione del litorale romano: meno manufatti, più spiagge libere, maggiore accessibilità e una nuova qualità paesaggistica. La lettura degli atti restituisce però un quadro diverso.

Il PUA 2026 non si limita a disciplinare l’uso turistico delle spiagge. Introduce un nuovo modello di organizzazione territoriale fondato sulla concentrazione delle volumetrie, sull’aggregazione delle unità gestionali e sull’integrazione tra spazi pubblici e attività economiche private.
La conseguenza non è la scomparsa delle rendite esistenti, ma la loro riorganizzazione.

Il bluff della SUL
Uno degli argomenti centrali utilizzati dall’amministrazione è l’invarianza della SUL (Superficie Utile Lorda).
La Relazione richiama infatti l’articolo 31, comma 5 del Regolamento, che ammette la demolizione e ricostruzione a parità di SUL legittima nell’ambito degli interventi di riordino funzionale.

Il principio appare rassicurante: nessun aumento delle superfici utili esistenti, ma la SUL misura la superficie, non la distribuzione spaziale degli edifici.
Lo stesso Piano introduce infatti le ACM (Aree di Concentrazione dei Manufatti), individuate con la funzione di riordinare le volumetrie disperse e concentrare i servizi balneari in nuclei definiti.
L’invarianza della SUL non garantisce quindi l’invarianza dell’impatto edilizio.
La concentrazione delle superfici oggi distribuite lungo l’arenile produce strutture più compatte e più intensive dal punto di vista percettivo.
Il risultato non è l’eliminazione delle volumetrie esistenti ma la loro ricomposizione all’interno di poli funzionali destinati a diventare i nuovi punti di riferimento della balneazione.

La spiaggia libera come unità gestionale
Il Piano afferma di voler garantire almeno il 50% di arenile destinato alla pubblica fruizione e di assicurare una spiaggia libera o una spiaggia libera con servizi ogni 300 metri di costa. Ma la stessa Relazione introduce un principio destinato a incidere profondamente sulla natura di questi spazi. Tra le tipologie previste compaiono infatti gli esercizi di ristorazione (ER) collocati in corrispondenza delle spiagge di libera fruizione “per una gestione unica delle porzioni di arenile”.
Non si tratta soltanto di ristorazione.
Il principio della gestione unitaria investe l’intero sistema dei servizi connessi alla fruizione dell’arenile. Le future strutture accessorie, le attrezzature di supporto e le funzioni complementari verranno definite nelle successive fasi attuative e nei bandi di affidamento. La spiaggia libera non viene quindi pensata come uno spazio autonomo rispetto alle attività economiche, ma viene inserita in un sistema gestionale integrato nel quale la presenza pubblica e quella privata diventano funzionalmente interdipendenti. Formalmente la spiaggia resta pubblica, operativamente la sua organizzazione viene collegata a soggetti economici chiamati a gestire servizi, attrezzature e funzioni di supporto.

La regola dei 300 metri
Tra gli elementi più enfatizzati del Piano figura la cosiddetta “regola dei 300 metri”. L’obiettivo dichiarato è garantire un accesso pubblico al mare con una distribuzione regolare delle spiagge di libera fruizione lungo il litorale. La Relazione contiene però una precisazione significativa:

“il varco di accesso per le spiagge libere può coincidere con la dimensione della spiaggia libera”. 

Ciò significa che il raggiungimento dell’obiettivo dei 300 metri non richiede necessariamente l’apertura di nuovi attraversamenti pubblici all’interno dei fronti concessionati. La presenza della spiaggia libera è considerata di per sé sufficiente a soddisfare il requisito dell’accessibilità. L’accesso pubblico viene quindi garantito per addizione di porzioni di arenile libero, non necessariamente attraverso una frammentazione dei fronti edilizi esistenti. Il cosiddetto lungomuro NON viene demolito come sistema. Viene interrotto in punti determinati dalla pianificazione.

Le aggregazioni e il rinvio ai bandi
L’aspetto più rilevante del nuovo PUA riguarda probabilmente la sua architettura amministrativa. Il Piano suddivide il litorale in Sub-Ambiti (SAMB) e Unità Minime di Intervento (UMI), individuando 50 UMI destinate alle concessioni demaniali e 31 UMI dedicate alle spiagge libere e alle spiagge libere con servizi. La Relazione però chiarisce che tali unità potranno essere gestite singolarmente oppure aggregate ad altre unità contigue secondo criteri da definire successivamente in sede di bando. Viene inoltre espressamente prevista la possibilità di aggregare più UMI all’interno dei Sub-Ambiti per favorire interventi unitari di riqualificazione. Una parte significativa dell’assetto economico e gestionale del futuro litorale viene quindi rinviata a procedure successive.

Il PUA non definisce completamente il modello finale, ma la struttura entro la quale esso verrà costruito.
Chi finanzierà la nuova città balneare?

Esiste infine una questione che il PUA lascia sullo sfondo ma che appare destinata ad assumere un ruolo centrale nella fase attuativa. La trasformazione del litorale prevista dal Piano non consiste soltanto nella ridefinizione delle concessioni, ma presuppone la realizzazione e il mantenimento di una serie di infrastrutture e servizi pubblici: percorsi di accesso, mobilità sostenibile, interventi ambientali, sistemi di protezione costiera, nuove attrezzature a supporto della fruizione dell’arenile. Si tratta di opere che generano costi significativi e permanenti.
È difficile immaginare che tali costi possano essere sostenuti esclusivamente attraverso la fiscalità generale o mediante le risorse oggi disponibili. Per questo motivo il PUA sembra destinato a produrre un progressivo coinvolgimento economico dei soggetti che beneficeranno della trasformazione del litorale.

La logica è semplice: più il demanio viene riorganizzato, più aumenta la necessità di far partecipare gli operatori economici alla realizzazione e al mantenimento di quella che, di fatto, diventa una nuova città balneare e Addio ad Ostia come l’abbiamo conosciuta. Non si tratta infatti più soltanto di concessioni, ma della costruzione di un sistema territoriale complesso che richiede investimenti, manutenzione e gestione. In questo quadro le Royalty assumono un significato che va oltre il semplice corrispettivo economico della concessione. Diventano il possibile strumento attraverso il quale una parte dei costi della trasformazione viene trasferita sugli operatori privati. Ed è proprio su questo punto che la destinazione effettiva delle Royalty diventa decisiva.

La destinazione delle Royalty: una contraddizione ancora irrisolta
Sulla destinazione delle Royalty previste nelle concessioni balneari di Ostia emerge una significativa confusione, alimentata da atti e dichiarazioni tra loro non coerenti. Da un lato, Roma Capitale ha più volte sostenuto che le somme derivanti dalle Royalty sarebbero destinate a finanziare interventi sul litorale romano (tale impostazione trova conferma sia negli indirizzi politici sia nelle dichiarazioni pubbliche dell’Amministrazione). In occasione dell’adozione del nuovo Piano di Utilizzazione degli Arenili (PUA), annunciata il 7 maggio 2026, Roma Capitale ha infatti ribadito la centralità degli investimenti sul litorale quale obiettivo strategico della nuova pianificazione. Ancora più esplicito è quanto riportato a pagina 136 del 4° Rapporto alla Città del Sindaco Roberto Gualtieri (7 novembre 2025), dove si legge che le nuove gare balneari hanno introdotto «l’applicazione di una Royalty proporzionale al fatturato, che genererà risorse nuove e stabili da reinvestire sul territorio di Ostia». La stessa documentazione di gara 2025 sembra confermare questa impostazione. L’articolo 6, comma 4, dello schema di concessione stabilisce infatti che il concessionario sia obbligato a versare «all’Amministrazione Concedente» una Royalty calcolata in percentuale sul fatturato complessivamente realizzato. La clausola è stata fedelmente riportata anche nelle concessioni successivamente rilasciate nel 2026 (LINK).
Tuttavia, nelle memorie difensive depositate da Roma Capitale davanti al TAR Lazio, la ricostruzione cambia radicalmente. L’Avvocatura capitolina afferma infatti che la Royalty costituisce «un’Entrata prevista per le Casse dello Stato – e non di Roma Capitale». Tale impostazione è stata richiamata nella sentenza che ha respinto le impugnazioni, contribuendo così a legittimare la previsione della Royalty quale componente economica della concessione.

Si determina quindi una evidente discrasia tra la narrazione politica e programmatica che presenta le Royalty come risorse destinate a finanziare il rilancio del litorale di Ostia, la documentazione contrattuale che individua quale beneficiaria diretta l’Amministrazione concedente e la successiva difesa processuale dell’ente, che qualifica invece tali somme come entrate statali.

Peccato che se le Royalty costituiscono effettivamente entrate dello Stato, risulta difficile sostenere che esse generino automaticamente risorse da reinvestire sul territorio di Ostia. Se invece sono entrate di Roma Capitale, occorre chiarire sulla base di quale titolo giuridico la memoria difensiva abbia potuto qualificarle come entrate erariali.

Al più, le somme derivanti dalle Royalty potrebbero essere successivamente vincolate o destinate, mediante specifici atti di bilancio o programmazione, a interventi sul litorale, ma tale destinazione presupporrebbe un espresso atto amministrativo e non può essere data per acquisita sulla base delle sole dichiarazioni politiche.

La vicenda dunque evidenzia una notevole incertezza sulla natura giuridica e sulla destinazione finale delle Royalty, incertezza che non appare compatibile con la trasparenza che dovrebbe caratterizzare un elemento economico centrale delle future concessioni demaniali.

La concentrazione delle gestioni e la nuova rendita
La riorganizzazione del litorale non produce soltanto un diverso assetto fisico dell’arenile, ma anche un diverso assetto economico. La possibilità di aggregare più UMI all’interno dei Sub-Ambiti e la previsione di interventi unitari di riqualificazione introducono infatti un modello che privilegia operatori dotati di maggiore capacità finanziaria e organizzativa.

La gestione del futuro litorale richiederà investimenti iniziali significativi, capacità di sostenere processi di trasformazione edilizia e gestione integrata di servizi, attività economiche e spazi destinati alla pubblica fruizione. In questo contesto, la frammentazione storica delle concessioni lascia progressivamente spazio ad un sistema più concentrato, nel quale il valore economico tende ad accumularsi nelle unità residue e nelle aggregazioni territoriali di maggiore dimensione.
Dunque la rendita non scompare, ma cambia forma. Non deriva più soltanto dall’occupazione di una porzione privilegiata di fronte mare, ma dalla capacità di intercettare il valore prodotto dalla trasformazione urbanistica del demanio.

La concentrazione delle volumetrie attraverso le ACM, l’aggregazione delle UMI e la gestione unitaria delle spiagge libere con servizi non eliminano il valore economico esistente, ma semplicemente lo redistribuiscono e lo concentrano.

Oltre la retorica della liberazione del mare e della “presa della Battiggia”
La Relazione Tecnica descrive il PUA come uno strumento di riordino, diradamento e valorizzazione paesaggistica, ma gli stessi atti raccontano anche altro. Le volumetrie vengono concentrate, le spiagge libere vengono inserite in sistemi gestionali unitari, le unità di intervento possono essere aggregate e una parte decisiva delle scelte viene rinviata ai futuri bandi.

Il risultato non è la semplice liberazione dell’arenile, ma la costruzione di una nuova geografia economica del demanio marittimo nella quale il valore non viene eliminato, ma redistribuito attraverso gli strumenti della pianificazione urbanistica. Per questo il PUA non può essere letto soltanto come uno strumento di gestione della balneazione. È, a tutti gli effetti, uno strumento di trasformazione territoriale e, come ogni trasformazione territoriale, non ridefinisce soltanto lo spazio, ma anche la distribuzione del valore economico che quello spazio sarà in grado di produrre.

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