LabUr

Elicotteri, unità cinofile, pattuglie, i paracadutisti del 1° Reggimento Paracadutisti Tuscania. L’ennesimo blitz a Nuova Ostia da qualche ora: arresti, sequestri di cocaina, hashish e marijuana, denaro contante e decine di persone identificate. Una scena già vista negli stessi isolati, soprattutto nell’area di piazza Gasparri e dei lotti popolari: passa qualche mese e puntuale arriva l’intervento spettacolare, ma il quartiere resta identico a se stesso.

È il punto che molti residenti ripetono da anni: si combattono gli effetti, non le cause. E mentre lo Stato mostra forza sul piano dell’ordine pubblico, nessuno interviene sulla vera radice del degrado: il nodo irrisolto delle case Armellini, oltre mille unità abitative utilizzate da Roma Capitale per l’emergenza abitativa e coinvolte in un contenzioso infinito con la proprietà privata, la Moreno Estate srl.

Il ruolo del Prefetto: ordine pubblico senza soluzione strutturale

Il Prefetto di Roma Lamberto Giannini coordina operazioni di sicurezza molto visibili, come l’ultimo blitz con l’elicottero del Nucleo di Pratica di Mare. Ma quando il degrado ha matrici urbanistiche — edifici mal gestiti, manutenzioni assenti, conflitti amministrativi — l’ordine pubblico non basta.

La critica che da anni facciamo è sempre la stessa: la determinazione mostrata nelle operazioni straordinarie non viene impiegata per imporre a Comune e proprietà la chiusura di una vicenda che produce insicurezza sociale da oltre dieci anni. Si interviene sul sintomo, non sulla malattia.

Un impiego che colpisce: perché i Tuscania non sono un reparto “ordinario”

L’utilizzo del Reggimento Tuscania in un quartiere popolare come Nuova Ostia è un dato che merita di essere letto con grande lucidità. Non si tratta infatti di un reparto territoriale, ma di un’unità d’élite dell’Arma, addestrata per operazioni ad alto rischio, scenari complessi e attività tipicamente “eccezionali”. Il loro impiego nel contrasto allo spaccio locale non indica un salto di qualità della criminalità, ma piuttosto un segnale istituzionale: mostrare presenza, far vedere lo Stato, supplire con l’impatto scenico a una fragilità strutturale non risolta.

È un uso possibile, ma non è la normalità dell’ordine pubblico. Ed è proprio questo che alimenta la legittima domanda: se si riesce a dispiegare forze così specialistiche per un blitz, perché non si riesce con la stessa determinazione a sanare l’origine del degrado?

La questione Armellini: un contenzioso che alimenta il degrado

Gli articoli di LabUr degli ultimi anni raccontano un quadro limpido.
Negli immobili Armellini si intrecciano:

• contratti d’uso per l’emergenza abitativa
• contenziosi milionari (pignoramenti da 18 MLN e successivi pagamenti per altri 29 MLN)
• condizioni edilizie critiche, in alcuni casi perfino rischio crollo
• mancanza di documentazione tecnica nelle mani dell’ente pubblico
• trasferimenti parziali (come quelli recentissimi a Dragoncello) che non risolvono il problema complessivo.

È un sistema sospeso: né pubblico né privato, né gestito né abbandonato.
In questa terra di mezzo (lei sì) cresce tutto ciò che un quartiere non dovrebbe mai vedere: spazi comuni degradati, perdita di servizi, economie informali, poi economie illegali.
È il terreno ideale in cui i blitz si ripetono ciclicamente, ma senza esito stabile.

Cosa insegna la criminologia urbana

La letteratura internazionale è chiara: repressione senza riqualificazione non cambia nulla.

• Marsiglia, periferie francesi: operazioni di polizia continue, risultati effimeri finché non sono partiti interventi edilizi e sociali.
• Barcellona e Rotterdam: la riduzione della pressione criminale è arrivata solo con la rigenerazione degli edifici e il ritorno delle attività economiche.
• Boston e New York: combinazione di politiche urbane, sociali e controllo del territorio. Mai solo polizia.

Il principio è semplice: quando un quartiere è lasciato al degrado, le economie illegali prosperano; quando un quartiere torna vivibile, arretrano.

Una frattura che Ostia mostra da anni

Gli investimenti sul litorale sbandierati — lungomare, turismo, decoro, parchi, skatepark, punti luce —  non incidono sulle condizioni materiali di Nuova Ostia: scale condominiali degradate, scarsa manutenzione, assenza di servizi, spazi pubblici vulnerabili. Da qui nasce la percezione diffusa di una contraddizione: soldi ci sono, interventi pure, ma non arrivano dove servirebbero davvero.

La frattura tra ordine pubblico e politiche urbane è esplosa del tutto:
il blitz dà visibilità istituzionale, ma non cambia la vita quotidiana;
la questione Armellini resta aperta, costosa, conflittuale;
il degrado degli edifici continua a generare marginalità e insicurezza.
È questo +non il numero degli arresti) che definisce il futuro di Nuova Ostia.

Abbiamo analizzato tutti gli atti ufficiali su cui si regge la legalità di Roma Capitale. I piani sono numerosi, la trasparenza viene invocata ovunque, ma gli indicatori che dovrebbero dimostrarla non esistono. La legalità non può essere una promessa: deve essere un rendiconto. E questo rendiconto non c’è.

Da quattro anni il Sindaco di Roma, Roberto Gualtieri, parla di legalità, anticorruzione, trasparenza, antiriciclaggio (LINK), ma la sostanza non c’è.
Lo dimostrano i documenti ufficiali del Comune di Roma: PTPCT, PIAO 2024–2026, PIAO 2025–2027, delibere, allegati, schede RPCT. È tutto nero su bianco. Il problema è semplice ed è un solo: Roma non misura nulla. All’interno dei documenti ufficiali disponibili al pubblico (PTPCT, PIAO, RPCT) non ci sono indicatori numerici espliciti. Ci sono “piani”, “mappature”, “sezioni web”, “uffici di scopo”… e tante “narrazioni”. L’unica cosa che manca e che rende credibile la parola “legalità” sono gli esiti.

Non esiste un solo indicatore pubblico che dica:
– quante gare sono state controllate;
– quante anomalie sono state trovate;
– quante procedure sono state corrette;
– quante segnalazioni anticorruzione hanno prodotto effetti;
– quanti rischi PNRR sono stati intercettati;
– quanto è stato recuperato davvero con il protocollo anti-evasione del 2022.

Il PNRR? Una vetrina. Roma si Trasforma è un sito senza alcuna trasparenza ma pieno di storytelling. Gli appalti PNRR mancano di dati minimi: cronoprogrammi, varianti, milestone, subappalti, rischi. L’Ufficio Antiriciclaggio, istituito nel 2024, non ha pubblicato una sola procedura, un solo report, un solo risultato che dimostri il suo lavoro. Le relazioni RPCT 2023 e 2024? Non sono relazioni bensì schede senza numeri, indicatori o valutazioni. Mera trasparenza di facciata.

E allora la domanda sorge spontanea: dov’è il presidio sulla legalità, visto che nei documenti non c’è traccia di un solo output misurabile riferibile alla figura che dovrebbe coordinarla? Compilare piani, raccontare storie, ma non rendicontare è uno sport tipicamente romano. Senza rendicontazione, la legalità è solo uno slogan, anche se nomini consigliere/consulente alla legalità Francesco Greco.
Qui di seguito l’analisi dei dati e fonti.

____________________________________________________________

GRIGLIA TECNICA INTERNA
OBBLIGHI → COSA PREVEDE IL COMUNE → COSA MANCA (E DOVE)

1) OBBLIGO: Prevenzione corruzione (Legge 190/2012) – Parte PTPCT/PIAO
COSA PREVEDE
– Analisi del contesto interno ed esterno
– Mappatura dei processi a rischio
– Misure di prevenzione ordinarie e specifiche
– Monitoraggio annuale
– Relazione RPCT con indicatori qualitativi e quantitativi
(Derivato da: PTPCT 2022–2024; PIAO 2024–26, sez. 2.3; PIAO 2025–27, sez. 2.3)

COSA MANCA
– Nessun indicatore quantitativo reale sugli effetti delle misure anticorruzione.
– Nessun dato su: controlli svolti, anomalie rilevate, provvedimenti adottati, criticità corrette.
– La mappatura dei rischi esiste solo come schema, non come serie storica di monitoraggi effettivi.
– Il RPCT scrive testi generici, senza numeri, senza ranking dei rischi, senza output.
(Fonti: Scheda RPCT 2023 e 2024)

2) OBBLIGO: Trasparenza – D.lgs. 33/2013 (come modificato)
COSA PREVEDE
– Pubblicità atti di gara, contratti, aggiudicazioni, esecuzione
– Dati riusabili, completi, aggiornati
– Sezioni PNRR complete con fasi, avanzamento, indicatori
(Derivato da: PIAO 24–26 sez. 2.3.7 / PIAO 25–27 sez. 2.3.7)

COSA MANCA
– I dataset sono sparsi, spesso non strutturati, con allegati incompleti o non standardizzati.
– Il portale PNRR https://www.comune.roma.it/web/it/progetti-pnrr-e-altri-fondi-straordinari-pnrr.page e il portale https://www.romasitrasforma.it sono mere vetrine, non cruscotti di trasparenza.
– Mancano i dati minimi richiesti dall’ANAC per “pubblicazione trasparente sugli appalti PNRR”: cronoprogramma, milestone, varianti, motivazioni tecniche, controlli.
– Mancano indicatori di tempestività e qualità della pubblicazione (obbligatori).

3) OBBLIGO: Antiriciclaggio – D.Lgs. 231/2007 + controlli su fondi PNRR
COSA PREVEDE
– Un ufficio o una struttura dedicata (istituita nel 2024 con delibera n.77/2024)
– Procedure di due diligence, red flag, controllo su subappalti
– Coordinamento formale con GdF/MEF/ANAC
– Monitoraggio ex ante ed ex post sugli appalti PNRR

COSA MANCA
– Nessun documento pubblico che quantifichi quante verifiche AML sono state fatte.
– Nessun elenco di “red flag”, anomalie, segnalazioni, gare rettificate o correttive.
– Nessun modello operativo pubblicato dall’Ufficio Antiriciclaggio (nonostante l’istituzione).
– Zero indicatori di performance (era un obbligo, non un optional).

4) OBBLIGO: Lotta all’evasione – Protocollo Roma–GdF–Agenzia Entrate (febbraio 2022)
COSA PREVEDE
– Segnalazioni qualificate del Comune
– Monitoraggio dei tributi recuperati
– Integrazione dati Comune → AdE
– Pubblicazione risultati a rendiconto

COSA MANCA
– Nessun dato di segnalazioni qualificate negli ultimi due anni.
– Nessun dato del “recuperato” attribuibile all’azione del Comune (voce obbligatoria).
– Nei Rendiconti non compare alcun indicatore collegato al protocollo (mancanza strutturale).

5) OBBLIGO: Monitoraggio appalti PNRR – Regolamenti UE / ANAC / MEF
COSA PREVEDE
– Obbligo di monitoraggio su tempi, varianti, contenzioso, milestone
– Obbligo di trasparenza su appalti e contratti
– Obbligo di reporting interno PNRR (MGRT/CUP/CIG)

COSA MANCA
– Nessuna tabella di avanzamento pubblicata in formato dati aperti.
– Nessun monitoraggio delle varianti.
– Nessuna ricostruzione del rischio procedurale.
– Nessun confronto tra milestone previste e reali.

6) OBBLIGO: Relazione annuale RPCT
COSA PREVEDE
– Valutazione completa dell’anno precedente
– Indicatori di attuazione
– Criticità emerse + azioni correttive

COSA MANCA
– La relazione RPCT 2023 e 2024 è solo una scheda compilativa, non un vero report:
– niente numeri,
– niente valutazioni di efficacia,
– niente esiti,
– niente indicatori.
(Scheda RPCT 2024 + Scheda RPCT 2023)

Oggi Ostia è tornata improvvisamente al centro dell’attenzione, addirittura nazionale, con due pagine del Messaggero che celebrano il “nuovo Parco del Mare” come se fossimo davanti a un progetto pronto, finanziato e imminente. È una vera e propria narrazione, come il rendering che l’accompagna. Peccato che non somigli affatto allo stato reale del del Lungomare della Capitale.

La verità è questa: dopo quasi cinque anni di mandato, il Parco del Mare non ha un progetto esecutivo, non ha un cronoprogramma verificabile, non ha superato i passaggi amministrativi necessari. È solo una promessa raccontata come fosse già in costruzione.

La cosa più sorprendente è che Roma Capitale, che dovrebbe guidare il Paese nella qualità della progettazione urbana, si limita a importare soluzioni da piccolo comune turistico. Il rendering mostrato dal Campidoglio non ha alcuna identità romana: potrebbe essere Otranto, Riccione, Marina di Ragusa (in realtà abbiamo scoperto che è un mediocre scopiazzamento del modello di un piccolo comune in provincia di Barcellona in salsa romagnola). È un’immagine generica che funziona solo come supporto narrativo, non come progetto urbano. Ma la parte più debole dell’intera operazione narrativa è l’uso completamente distorto del tema stabilimenti. Nel racconto pubblicato si dà per scontato che “si metteranno a bando”, senza spiegare nulla della complessità reale: titolarità delle attività, vincoli demaniali, contenziosi aperti, dividente demaniale, norme nazionali, pareri mancanti. Tutto viene ridotto a un gesto politico, apparentemente semplice quasi automatico. Non lo è.
A rendere ancora più evidente la costruzione narrativa c’è la pagina gemella, quella dedicata alla Prefettura e alla lotta ai clan, che ha  lo scopo di tranquillizzare soprattutto gli investitori compresa Mezzaroma (LINK). Qui la macchina comunicativa politica raggiunge alte vette: prima si dipinge Ostia come luogo di emergenza, poi si presenta il progetto salvifico, un vecchio meccanismo retorico sempre efficace che prepara il lettore a considerare naturale qualunque intervento drastico su concessioni, attività, spazi pubblici, anche quando gli aspetti giuridici, demaniali e amministrativi sono ben più complessi di quanto l’articolo lasci intendere.

E così, mentre si riempiono pagine di annunci roboanti, sul territorio tutto ristagna. Il litorale continua a soffrire erosione, subsidenza, fragilità strutturale, mancanza di mobilità, rischi climatici, sistema dei sottoservizi fragile, interferenze con PUMS, PUA e Porto di Fiumicino. Nessun cenno alla governance complessiva del c.d. waterfront. Nessuna riflessione sulla “città pubblica” e sulla distribuzione dei benefici. Assenza totale di un disegno metropolitano. Insomma, tutto quello che dovrebbe precedere un “Parco del Mare” non c’è.

Roma dovrebbe essere laboratorio di idee e concorsi. Invece si riduce, ancora una volta, a copiare modelli poveri per favorire sempre gli stessi interessi (anche immobiliari) che dal 1960 dominano il litorale. D’altronde, quando non si riescono a mostrare risultati, resta solo una strada: occupare lo spazio mediatico, soprattutto quello dell’editore amico.
Ostia non ha bisogno di altri rendering e non ci stanchiamo mai di ripeterlo. Ha bisogno di verità, di progetti reali, di atti amminis­trativi solidi, di una visione che metta al centro la città pubblica, non la rendita. E anche di meno ingerenza di certa magistratura un po’ troppo allineata su certe narrazioni urbanistiche soprattutto dopo il trasferimento di Mario Palazzi a Procuratore Capo della Repubblica di Viterbo .

E questa è la differenza tra la realtà e la narrazione politica.

Moda, mecenatismo e la rendita urbana che non si vede

E’ morto Valentino. Anche il Sindaco Roberto Gualtieri lo ha ricordato come «una figura luminosa che ha arricchito l’identità e la visibilità di Roma nel mondo della moda». Valentino Garavani è stato senza dubbio uno dei protagonisti assoluti della moda italiana e internazionale, e la sua storia personale e professionale è intrecciata con quella della Capitale fin dagli anni ‘60.
Sull’ “aver arricchito l’identità e la visibilità di Roma” siamo partiti per guardare dentro ad un rapporto un po’ più complesso di come appare tra la grande moda e la Capitale. Roma non è una città che ha bisogno di essere resa visibile. Da secoli è una delle principali fonti di visibilità simbolica del mondo occidentale. Proviamo quindi a capire come funziona lo scambio di valore tra la città pubblica e i grandi attori privati che ne utilizzano l’immaginario.

Roma come capitale simbolico

Roma produce un valore che non passa dai bilanci: monumentalità, memoria storica, riconoscibilità immediata, prestigio simbolico. È capitale immateriale che può essere trasformato in valore economico, reputazionale e commerciale in tempi rapidissimi. Per i grandi gruppi del lusso è una vera e propria “infrastruttura simbolica” ad altissimo rendimento, un valore non governato dal pubblico.

Quanto hanno dato i marchi del lusso a Roma?
Negli ultimi anni la Capitale ha beneficiato di alcuni interventi di sponsorizzazione e restauro da parte dell’alta moda, spesso presentati come esempi di mecenatismo contemporaneo:

• Tod’s: Restauro del Colosseo: 25 milioni di euro
• Fendi (LVMH): Fontana di Trevi: 2,18 milioni di euro
• Bulgari (LVMH): Scalinata di Trinità dei Monti: 1,5 milioni di euro
• Gucci (Kering): Rupe Tarpea: 1,6 milioni di euro

Tutti interventi documentati, sicuramente necessari ma puntuali, scollegati tra loro, non inseriti in una strategia urbana complessiva. Molti di questi rientrano nel perimetro dell’Art Bonus, che consente un credito d’imposta del 65% sulle erogazioni liberali ammissibili distribuito su tre anni. Tradotto, il costo effettivo sostenuto dal privato è molto inferiore alla cifra nominale comunicata, mentre il ritorno reputazionale, simbolico e mediatico resta elevatissimo. Questa è policy pubblica.

Ma è sempre stato così?
A Roma il mecenatismo ha avuto storicamente una funzione precisa e non coincideva con la manutenzione di un bene anche simbolo, ma entrava nella costruzione della città pubblica, nella sua infrastruttura urbana: strade, acquedotti, porti, ospedali, piazze, spazi civici, cioè un patto urbano, non un’operazione reputazionale isolata. Se è vero che non spetta ai privati, nemmeno se sono marchi del lusso famosi in tutto il mondo, pianificare la città, definire politiche urbane, strategie di welfare o infrastrutture e sostituirsi al pubblico, spetta però al pubblico governare i processi. Roma non ha mai utilizzato negli ultimi anni questi interventi come leva all’interno di una visione urbana di lungo periodo. Accetta donazioni, ma non contratta ritorni strutturali. Concede capitale simbolico, ma non lo trasforma in città pubblica. Un caso emblematico è stato quello del Punto Luce a Nuova Ostia (Bulgari/Save the Children) che abbiamo ampiamente trattato (LINK) 

La rendita urbana mascherata da mecenatismo

Roma mette a disposizione il proprio paesaggio urbano e monumentale, sicurezza, apparato autorizzativo, ma soprattutto il suo valore simbolico globale. L’alta moda ha restituito, qualche restauro, qualche evento e un po’ di visibilità. Si tratta di rendita urbana, glamour quanto si vuole, ma rendita e per altro non redistribuita. Il caso Valentino è leggermente diverso, ma non è stato un modello urbano. Valentino Garavani ha avuto un rapporto autentico e profondo con Roma. La Maison nasce qui nel 1960 e la sede storica è ancora a Palazzo Gabrielli-Mignanelli. La Fondazione Valentino Garavani, insieme a Giancarlo Giammetti, ha dato vita a PM23, uno spazio culturale permanente nel cuore della città. Si tratta di una forma di restituzione diversa rispetto alle sponsorizzazioni monumentali, ma mancano dati pubblici trasparenti sugli investimenti e non sono nemmeno chiari i benefici fiscali. L’impatto dunque resta prevalentemente simbolico e culturale.

Un vero peccato perché Roma dispone già degli strumenti amministrativi e urbanistici per governare questi processi: accordi, patti, criteri di restituzione, condizioni di uso del capitale simbolico, integrazione tra Art Bonus e strategie territoriali. Senza questa regia, ogni intervento, anche il più generoso, resta un gesto isolato. La rendita continua a scorrere in una sola direzione e non è quella della città pubblica.

Con una battuta semplicistica, Roma non è una passerella. È una città abitata, fragile, complessa, che produce valore ogni giorno. Se il valore non viene governato, contrattato e redistribuito, il mecenatismo rimane una narrazione elegante di una rendita strutturale, buona per comunicati istituzionali quando il “maestro” scompare. Tutto qui.

Roma dà più di quanto riceve.
Ogni volta che un grande marchio usa Roma come scenografia globale, il valore generato per il privato supera di almeno 5–10 volte ciò che Roma riceve. È questo il cuore della rendita urbana mascherata da mecenatismo.
Per fare un esempio su tutti: l’affitto del Circo Massimo per il concerto dei Rolling Stones che incassarono circa 7 milioni di euro per un affitto di 8.000 euro e tutti i costi di gestione (pulizia, forze dell’ordine, etc.) è stato a carico del Comune di Roma, cioè della collettività. 

Questo Dossier utilizza esclusivamente dati ufficiali prodotti da Roma Capitale (Ufficio Statistica, Dipartimenti tecnici), ISPRA–SNPA e ISTAT. Le superfici e le categorie sono ricostruite tramite classificazioni istituzionali (suolo consumato, edificato, infrastrutture) e rielaborate in chiave urbanistica.

Tre i livelli, spesso confusi nel dibattito pubblico:

• proprietà: chi detiene formalmente lo spazio;
• gestione/manutenzione: chi lo mantiene, lo usa e ne sostiene i costi;
• governance: politiche e strumenti pubblici che coordinano trasformazioni e manutenzione.

L’obiettivo non è produrre un paper accademico, ma offrire un’interpretazione urbanistica fondata e verificabile della relazione strutturale tra città pubblica e città privata.

CAPITOLO 1 — LA CITTÀ PUBBLICA CHE NON BASTA PIÙ

A Roma esiste una rimozione strutturale che attraversa l’urbanistica, la politica e il dibattito pubblico: la città viene raccontata come se fosse prevalentemente “pubblica”, mentre nella realtà quotidiana è una città massicciamente privata, frammentata e scarsamente governata. È una questione di numeri, di suolo, di gestione.

Secondo i dati ambientali ufficiali, il territorio di Roma Capitale misura circa 1.287 km². Di questi, circa il 25% risulta “suolo consumato”: oltre 316 km² di città artificiale. Dentro questa superficie si concentrano edifici, strade, piazzali, parcheggi, infrastrutture. Emerge quindi il primo dato chiave: la città “costruita” non coincide affatto con la città “pubblica”. Gli edifici occupano circa 8.600 ettari. Questa quota è in larghissima parte proprietà privata e in modo prevalente condominiale: edilizia plurifamiliare costruita tra gli anni ’50 e ’80, spesso ad alta densità, con centinaia di migliaia di unità immobiliari frammentate tra proprietari diversi. È la vera ossatura abitativa di Roma.
Le strade, formalmente, occupano circa 6.500 ettari. Ma qui la statistica inganna.
A Roma esistono infatti tre tipi di strade che vengono abitualmente sommate come se fossero la stessa cosa, ma non lo sono. La prima categoria è quella delle strade comunali effettivamente manutenute: carreggiate, marciapiedi, illuminazione, sicurezza. Sono meno di quanto si immagini e assorbono quasi tutte le risorse disponibili per la manutenzione urbana. La seconda categoria – enorme e sistematicamente rimossa – è quella delle strade a patrimonio comunale ma non prese in carico. Strade nate da piani di lottizzazione, convenzioni urbanistiche mai concluse, opere non collaudate o incomplete. Sulla carta sono pubbliche, ma nei fatti non lo sono: il Comune non le manutiene, non le mette in sicurezza e non le riconosce come infrastruttura pienamente funzionante. Per i residenti questo significa vivere su una “strada pubblica” che non gode di nessuna tutela pubblica. La terza categoria è quella delle strade private ad uso pubblico: proprietà di consorzi o condomini, percorse quotidianamente da tutti, senza che esista una responsabilità chiara sulla gestione. Spazi pubblici di fatto, privati di diritto, governati dall’abbandono.

Dunque, la superficie “pubblica” è sovrastimata nei dati ufficiali, la quota di città che funziona grazie a gestione privata (condomini, consorzi, autogestione) è molto più alta di quanto risulti e il confine pubblico/privato è amministrativamente rotto. A Roma una parte rilevante della rete stradale non è città pubblica in senso operativo, anche se lo è in senso patrimoniale. E questo fa sì che il peso della gestione urbana ricada ancora di più sulla città privata.

A questa ambiguità si aggiunge un’altra superficie enorme – oltre 12.000 ettari – di aree impermeabilizzate miste: parcheggi, piazzali, cortili, spazi di pertinenza. Anche qui, una quota enorme è privata, ma incide direttamente sulla vita collettiva: traffico, sicurezza, accessibilità, degrado, manutenzione. Se si tiene conto di tutto questo, la distinzione classica tra “città pubblica” e “città privata” salta. Roma di fatto funziona come una città ibrida, dove una massa enorme di spazio e di popolazione vive in ambiti privati che producono effetti pubblici continui, senza essere governati come tali.

Il punto più dolente è che l’urbanistica romana non ha mai affrontato questa realtà. Ha pianificato volumi, indici, destinazioni d’uso, ma non ha mai pianificato la gestione nel tempo della città che stava producendo: nessuna politica strutturale sui condomini come infrastruttura urbana, nessuna riflessione sulla sostenibilità dei costi di manutenzione, nessun coordinamento tra amministrazione pubblica e amministrazioni condominiali.
Il risultato è una città in cui il pubblico rincorre gli effetti senza governarne le cause. Si rifà una strada, ma si ignora l’edificio che la degrada. Si investe nello spazio pubblico, ma si lascia crollare la capacità privata di sostenerlo. Insomma, si parla di decoro, sicurezza, coesione, senza guardare dove queste cose si producono o si distruggono ogni giorno, cioè nei condomini.

Affermare che una quota enorme – prudenzialmente oltre il 40% della città costruita – è gestita privatamente non è una forzatura. È una constatazione. Sostenere che questa gestione privata incide pesantemente sul pubblico è persino riduttivo perché di fatto lo determina. Finché Roma continuerà a essere governata come se fosse una città pubblica compatta quando è una città privata frammentata, ogni politica urbana resterà parziale, emergenziale ed inefficace. Non è una questione tecnica. È una questione politica ed è il grande non detto dell’urbanistica romana.

CAPITOLO 2 — I CONDOMINI: L’INFRASTRUTTURA INVISIBILE

Oltre l’80% dei romani vive in edifici plurifamiliari. Gran parte di questi edifici sono stati costruiti tra gli anni ’50 e ’90, quando l’edilizia privata ha plasmato interi quadranti della città in assenza di un coordinamento vero con le politiche pubbliche. Lo spazio condominiale – cortili, autorimesse, spazi comuni, rampe, recinzioni, viabilità interna – non è classificato come “infrastruttura”, ma svolge funzioni infrastrutturali a tutti gli effetti. Vediamo quali sono.

Funzione 1: Mobilità e sosta

Nella Roma di oggi la gestione condominiale determina:
– quante auto restano in strada
– quante invadono marciapiedi e piazze
– dove si crea congestione
– come si forma (o si evita) il degrado ai bordi dei quartieri

Un condominio mal gestito non resta un problema privato: scarica costi sul pubblico. Un condominio ben gestito “scarica” meno auto sulla strada pubblica.

Funzione 2: Sicurezza urbana

Illuminazione, cancelli, spazi interni abbandonati, recinzioni rotte, vegetazione non curata cambiano la percezione e la realtà della sicurezza anche fuori dal perimetro privato. Roma investe milioni per migliorare la sicurezza su strada, ma ignora completamente la sicurezza generata (o degradata) dal tessuto condominiale a ridosso della strada.

Funzione 3: Gestione delle acque e rischio idraulico

Cortili asfaltati, rampe impermeabili, parcheggi interrati e superfici cementizie non drenanti contribuiscono al problema delle alluvioni urbane tanto quanto la mancata manutenzione dei tombini. Se, come abbiamo scritto, il 40% della città costruita è privata e impermeabile, non puoi fare idraulica urbana senza il privato.

Funzione 4: Costi sociali e fragilità economica

Il condominio è anche un indicatore sociale potentissimo. Lo si vede chiaramente da alcuni indicatori:
– manutenzione rinviata = degrado urbano
– morosità condominiale = aumento del carico sui servizi sociali
– assenza di risorse = impossibilità di interventi energetici o strutturali
– decisioni frammentate = incapacità di rispondere alle emergenze

Funzione 5: Architettura e decoro urbano

La qualità della strada pubblica dipende dalla qualità del fronte privato. È inutile rifare i marciapiedi se il fronte condominiale è degradato, i balconi cadono o i giardini interni diventano discariche. Insomma, Roma investe sullo spazio pubblico, ma lo spazio pubblico è un effetto ottico del privato.

Funzione 6: Contesto urbanistico e servizi

La presenza di cortili condominiali inaccessibili, aree private inutilizzate, reti interne obsolete influisce su:

– accessibilità ai servizi
– percorsi pedonali
– piazze di quartiere
– quartieri 15-minuti

Una città con enormi spazi privati mal gestiti non può diventare una città di prossimità.

CONCLUSIONI

Le grandi città europee affrontano la città privata come parte integrante della governance urbana. Se dovessimo prendere a paragone quelle che piacciono al Sindaco Roberto Gualtieri, potemmo schematizzare così:

– Parigi: la copropriété è regolata e monitorata; esistono strumenti pubblici di intervento sugli edifici degradati.
– Madrid: le politiche di “rehabilitación integral” integrano riqualificazione degli edifici privati e spazio pubblico.
– Barcellona: la gestione degli isolati e dei “patios de manzana” è urbanistica, non solo privata.
– Berlino: una quota significativa dello stock residenziale è soggetta a vincoli e strumenti pubblici di qualità urbana.
– Amsterdam: lo spazio privato è trattato come “bene urbano comune”, con forti obblighi di manutenzione.

Roma è l’eccezione europea: governa lo spazio pubblico, ma lascia fuori dal suo campo visivo la città privata che ne determina qualità, sicurezza, manutenzione e costi. Nelle altre capitali europee la città privata è parte integrante della governance urbana. A Roma invece la relazione si interrompe appena viene rilasciato il titolo edilizio: gli oneri concessori infatti regolano la nascita degli edifici, ma non la loro vita e finiscono nel bilancio ordinario disperdendosi. Quello che succede dopo – manutenzione, degrado, trasformazioni, fragilità sociali – resta fuori da qualsiasi politica pubblica.
Siamo cioè di fronte ad una governance ex ante e lì si ferma. 

Gli effetti sono sotto gli occhi di tutti. La città pubblica paga il prezzo degli squilibri prodotti dal privato. Succede ogni giorno, in forme molto semplici da capire:

– quando un cortile privato non gestisce correttamente l’acqua piovana, lo sversamento finisce sulla strada pubblica e la danneggia: buche, pozzanghere, gelo, pericoli per pedoni e auto.
– quando un parcheggio interrato cambia illegalmente destinazione d’uso e diventa magazzino o (peggio) abitazione, si perdono posti auto, aumenta la pressione sulla sosta pubblica e peggiora la vivibilità del quartiere.

Sono esempi minimi ma chiarissimi: la città privata degrada la città pubblica quando nessuno la governa.

La vicenda ERP–ENASARCO esplosa in questi giorni mostra lo stesso schema su scala maggiore: un patrimonio privato costruito decenni fa, mai inserito in una governance urbana stabile, che ora scarica sul territorio fragilità economiche, sociali e infrastrutturali.
Quando il privato collassa, è il pubblico a dover tamponare. Ed è esattamente il modello che Roma non può più permettersi.
Se Roma vuole ‘funzionare’, deve includere la città privata nelle sue politiche urbane, integrarla nella manutenzione programmata e trattare i condomini come una parte reale della macchina della città, cioè cambiare una volta per tutte il governo della città.

Roma è Patrimonio UNESCO, “Caput Mundi”, ma lo è solo dove sopravvive la città delle rovine antiche. La città contemporanea invece è rovinosamente in degrado.
O Roma decide di guardare finalmente tutta la città – pubblica e privata – oppure continuerà a essere capitale solo del proprio passato, incapace di governare il proprio presente.

Un Parco non è un brand: è una garanzia pubblica. Tra eventi politici, promozione selettiva e silenzi sulla città reale, il Parco rischia di perdere il proprio ruolo istituzionale.

Il Parco archeologico di Ostia Antica è uno dei luoghi più importanti della storia italiana. È un bene dello Stato, non di un territorio. La sua missione è chiara: tutelare, studiare, rendere fruibile un patrimonio unico e svolgere una funzione di presidio culturale in un’area – il Municipio X – dove pressioni urbanistiche, fragilità sociali e interessi consolidati convivono da decenni.

In un territorio così delicato, la figura del Direttore non è mai neutra. È un ruolo istituzionale che richiede misura, equidistanza e consapevolezza del contesto. Quale modello di direzione ha adottato il Parco negli ultimi anni? Vediamolo per punti.

1. Partecipazione a eventi politicamente connotati
Il Direttore Alessandro D’Alessio appare con grande frequenza in iniziative pubbliche con chiara connotazione politica: eventi dedicati alla “valorizzazione del litorale”, alla “identità del territorio”, al “rilancio turistico”, a progetti come il “Giubileo del Mare”, a DMO, Pro Loco e circuiti associativi che sono, di fatto, strutture a nomina politica. Partecipare non è il problema. È fisiologico che ci siano momenti di dialogo tra istituzioni e territorio. Il punto è un altro.

2. Una valorizzazione che resta confinata al Parco
In tutti questi contesti il Direttore interviene quasi esclusivamente come Direttore del Parco: illustra progetti interni, numeri, risultati, attività culturali, iniziative specifiche. Non affronta mai, nemmeno genericamente, ciò che accade oltre il perimetro del Parco. Eppure la “valorizzazione del territorio”, ai sensi del Ministero che rappresenta, è anche responsabilità culturale, visione, capacità di orientare il dibattito pubblico, soprattutto nei territori fragili come il Municipio X.

3. I siti fuori perimetro: non competenza, ma responsabilità culturale
È vero che molti dei luoghi più delicati del Municipio X sotto il profilo archeologico (si pensi alla Villa di Plinio, il quartiere Caltagirone ecc.) non ricadono nelle competenze dirette del Parco archeologico di Ostia Antica. Ma questa verità amministrativa non può diventare un alibi culturale. Il Direttore di un Parco archeologico statale non è il guardiano di un recinto, ma un rappresentante del Ministero della Cultura in un territorio per altro complesso. Essere responsabili della “valorizzazione” significa anche essere presenti, almeno con la parola, dove la tutela è più fragile. E invece, su questi fronti, domina il silenzio tombale.

4. Silenzi significativi e presenze selettive
Il Direttore si presta a raccontare il territorio negli eventi politici, ma non dice nulla quando il territorio subisce compromissioni culturali evidenti. Mai una presa di posizione, nemmeno di principio, sui resti archeologici inglobati nel cemento ad esempio a Malafede. Nessuna riflessione pubblica sulla condizione della Villa di Plinio, né sull’archeologia diffusa e minacciata da interventi edilizi. Nulla nei momenti in cui la tutela si confronta con la rendita. Insomma, la sua funzione pubblica è esercitata dove non c’è conflitto e mai dove servirebbe.

5. Le apparizioni istituzionali: il problema della misura
Un Direttore deve essere prudente nel prestare la propria presenza ad iniziative politiche. Il caso dell’8 marzo 2022 è invece emblematico: la dedica della sala multimediale della Biblioteca di Ostia Antica a Raissa Calza (storica studiosa di Odessa) avviene in un contesto politicamente marcato, nel pieno della narrazione geopolitica sulla guerra in Ucraina. È un atto simbolico che coinvolge un dirigente dello Stato in una cornice che esula dalla tutela del sito e che ha trasformato l’istituzione in un contenitore politico.

6. Il caso Castello Giulio II: l’asimmetria
Arriviamo ai giorni nostri. Il Castello Giulio II è un bene statale con accesso tradizionalmente molto regolato. Per associazioni, cittadini, realtà culturali, ottenerne l’uso è estremamente difficile. Eppure lo stesso Castello compare come sede di eventi politicamente connotati ai quali il Direttore partecipa. Una disponibilità che non sembra valere per tutti. Non è in discussione la legalità delle concessioni, ma l’asimmetria evidente: alcune iniziative ottengono accesso privilegiato a spazi statali quando il Direttore è coinvolto. È il caso, ad esempio, dell’evento previsto il prossimo 19 gennaio dal titolo “La voce del terzo settore”.

7. La DMO “H2O Tevere Mare”: un tema di trasparenza
La DMO H2O Tevere Mare non è un organismo neutrale: è una struttura di promozione territoriale pubblico-privata con genealogia politica chiara e un numero vastissimo di enti coinvolti.
È noto che il Direttore del Parco ne sia parte attiva. Però, quando un dirigente del Ministero della Cultura siede in un organismo politico-territoriale esterno al Ministero, la trasparenza su ruoli, funzioni e compatibilità non è un optional.

8. Nomina e riconferma: il modello D’Alessio piace a tutti i governi
Il Direttore è stato nominato quando Dario Franceschini era Ministro della Cultura e poi riconfermato dall’attuale Governo Meloni. Questo ci dice una cosa molto chiara e cioè che il modello D’Alessio piace a tutti: molto visibile, poco conflittuale, altamente spendibile sul piano territoriale. Siamo quindi davanti ad una questione sistemica, non individuale e francamente anche molto criticabile.

9. Il confronto nazionale
Se paragoniamo il modello D’Alessio con quello di altri Parchi, saltano all’occhio vistose differenze. Il Direttore del Parco del Colosseo mantiene un profilo tecnico-istituzionale rigoroso, quello di Ercolano lavora in chiave manageriale con governance chiara e senza esposizione politica. Appia Antica invece sperimenta tutela diffusa intervenendo anche nel rapporto fra archeologia e città.
Ostia Antica no: segue un modello che potremmo definire di visibilità selettiva, centrato sul Parco, privo di una voce pubblica sulla tutela diffusa e dove si privilegiano eventi sicuri, visibilità, marketing di territorio a basso rischio, relazioni utili ed evitando tutto ciò che sarebbe necessario: i nodi della tutela, i conflitti con la rendita, le questioni culturali più delicate del Municipio X. Insomma, siamo in presenza di un modello con tanta narrazione, come dicono quelli bravi.

Quando un Parco archeologico diventa un palco, la città perde un presidio. E lo Stato perde un pezzo della sua voce.