Analisi tecnica dopo l’articolo di La Repubblica – Roma: oltre la retorica, dentro i dati
Il dibattito sugli affitti brevi è dominato da immagini forti e conclusioni affrettate. Nelle ultime settimane si sono contrapposte due narrazioni speculari: chi accusa i proprietari di “sottrarre” case alle famiglie e chi, al contrario, sostiene che gli affitti brevi non incidano affatto sulla disponibilità di alloggi. Entrambe raccontano un pezzo di realtà, ma ciascuna omette parti decisive.
Proviamo a riportare il discorso su un terreno più solido: dati verificabili, sentenze, strumenti realmente applicabili.
1. Cosa ha stabilito davvero la Corte costituzionale
La sentenza dell’8 ottobre 2025 ha chiarito un punto chiave: i Comuni possono regolamentare gli affitti brevi, purché lo facciano entro limiti precisi, proporzionati e motivati da finalità di interesse pubblico come overtourism, tutela dei residenti, equilibrio funzionale dei quartieri. Non è un “via libera ai divieti generalizzati”, né un potere illimitato: è un riconoscimento della potestà regolatoria locale entro una cornice ragionata.
Questo consente a Roma di avviare la “fase 2” del proprio Regolamento con un fondamento molto più solido.
2. I numeri reali: cosa dicono veramente i dataset sugli affitti brevi
I dati più completi e replicabili disponibili al pubblico provengono da InsideAirbnb, che per Roma fotografa circa 33.855 annunci di interi appartamenti (settembre 2025). Di questi, circa il 55–56% risultano con zero recensioni o con un’attività stimabile sotto le 60 notti/anno.
È importante chiarire che:
- zero recensioni non significa zero ospiti;
- le notti “stimate” derivano da calendari e non da prenotazioni reali;
- molti annunci compaiono su più piattaforme.
Quindi il dato è utile sicuramente per capire la struttura dell’offerta, ma non può essere usato per sostenere automaticamente che quegli immobili siano “parcheggiati” o “sottratti” alla residenza. Questo è un passaggio che richiede infatti ulteriori verifiche (catasto, variazioni dello stock, serie storiche dei contratti lunghi).
3. Gli affitti brevi incidono sui canoni? Dipende dalla zona
Le analisi della Banca d’Italia indicano chiaramente che nelle grandi città d’arte il fenomeno degli affitti brevi può contribuire all’aumento dei canoni nelle zone a più alta pressione turistica.
Non è, però, un effetto uniforme:
- nei quartieri centrali molto turistici la pressione è evidente;
- nelle aree semicentrali e periferiche la correlazione si attenua fino a diventare marginale.
Affermare che “gli affitti brevi non incidono” è scorretto; dire che “sottraggono case ovunque” è altrettanto impreciso.
4. Le ipotesi del Campidoglio: cosa è fattibile davvero
Le opzioni sul tavolo sono in linea con le esperienze internazionali, ma ciascuna ha condizioni e limiti:
• Saturazione dei quartieri: è una misura tecnicamente realizzabile, già adottata in molte città europee ad alta pressione turistica. Richiede motivazioni urbane trasparenti.
• Limiti nei condomini: è una proposta possibile ma complessa, perché incrocia regolazioni pubbliche e diritto privato. È un terreno c.d. sensibile e molto esposto a ricorsi.
• Time cap (numero massimo di giorni/anno): è uno strumento ampiamente usato in altre città; funziona solo se accompagnato da registrazione obbligatoria e controllo effettivo. Senza reale applicazione è inefficace.
• Aumento IMU per uso intensivo: è una scelta possibile solo nei limiti consentiti dalla normativa nazionale. Può orientare il mercato, ma non risolve da solo il problema dell’offerta residenziale.
Nessuno di questi strumenti però è una “bacchetta magica”. Funzionano solo se inseriti in un quadro organico che includa il tema principale, cioè la gestione del rischio locativo.
5. Il vero nodo che quasi nessuno nomina: il rischio dell’affitto lungo
Uno degli elementi strutturali della fuga dal mercato residenziale è la fragilità dell’affitto lungo:
- tempi giudiziari molto lunghi in caso di morosità;
- procedure di sfratto pesanti;
- assenza di garanzie realmente efficaci;
- scarsa tutela del locatore e del locatario allo stesso tempo.
Finché questo problema non viene affrontato con riforme ad hoc, garanzie pubbliche/assicurative e strumenti di mediazione, molte unità resteranno fuori dal mercato residenziale indipendentemente dal Regolamento sugli affitti brevi.
6. Il quadro europeo: su cosa lavora Bruxelles
La Commissione sta lavorando al nuovo Piano europeo per l’abitare, atteso entro fine 2026.
Le linee anticipate includono:
- riconoscimento del ruolo dei Comuni nell’equilibrio dell’offerta abitativa;
- possibilità di introdurre limiti temporali agli affitti brevi;
- ipotesi di obblighi di destinazione in specifici periodi.
Non sono soluzioni già operative, ma segnano una direzione chiara: la casa entra stabilmente nell’agenda europea.
7. Cosa servirebbe a Roma
Per evitare un dibattito ideologico quanto sterile, Roma deve lavorare su tre fronti integrati:
- Regolazione mirata sugli affitti brevi nelle aree davvero stressate dall’overturism, con strumenti proporzionati e controlli seri.
- Riduzione del rischio locativo per rendere nuovamente appetibile l’affitto lungo anche per i piccoli proprietari.
- Politiche pubbliche dell’abitare, dal rilancio dell’edilizia sociale agli studentati pubblici, fino alla valorizzazione del patrimonio.
È l’unico modo per tutelare sia i residenti, sia la qualità urbana sia la filiera turistica, senza trasformare i proprietari in capri espiatori o eroi.
Per troppo tempo Roma ha discusso degli affitti brevi come se si trattasse di “buoni contro cattivi”. La verità è che si tratta di un fenomeno urbano complesso che richiede dati solidi, strumenti giuridicamente sostenibili e un disegno complessivo. Solo così il regolamento del Campidoglio potrà diventare un intervento efficace, e non l’ennesima battaglia ideologica destinata a frantumarsi al primo ricorso.