Seconda puntata del dossier LabUr sulla Palestra della Legalità costruita all’interno del Porto Turistico di Roma. Dopo aver ricostruito nella prima puntata gli affitti pagati a una società privata sotto sequestro, i flussi di contributi pubblici e il crollo dei bilanci della controllata in house, entriamo nei fascicoli urbanistici ed edilizi: la metamorfosi del fabbricato D da pertinenza di una pompa di benzina a “palestra privata”, l’azzeramento degli oneri concessori, la finzione del rischio idraulico, la giostra delle metrature catastali e un cortocircuito patrimoniale che gli stessi atti di Roma Capitale non riescono a sanare: di chi erano realmente il terreno e l’immobile mentre un ente pubblico versava oltre 100 mila euro l’anno di canoni di locazione? Esposto alla Corte dei Conti.
Prima della Palestra della Legalità c’era un impianto di rifornimento carburanti. Il fabbricato D di via dell’Idroscalo 103 nasce all’interno dell’Accordo di Programma del Porto Turistico di Roma del 2000 (ratificato con delibera di Consiglio Comunale n. 134/2000) ed è stato realizzato in forza del Permesso di Costruire n. 862 del 4 agosto 2006 come pertinenza della stazione di servizio TAMOIL. Non nasceva come impianto sportivo e non aveva alcuna funzione sociale o ricreativa.
Nel 2017 l’amministrazione giudiziaria di Immobilgest 2010 S.r.l. chiede di mutarne la destinazione d’uso. Nel 2018 Roma Capitale approva la variante e autorizza i lavori interni. Nel febbraio 2019 la struttura apre al pubblico.
Il percorso amministrativo formale esiste, ma l’esame analitico della Determinazione Dirigenziale di Roma Capitale (Dipartimento PAU rep. QI/1305/2018 del 31 agosto 2018) e della relazione tecnica asseverata del progettista dell’IPAB Asilo Savoia (prot. QI132046 del 2 agosto 2018) spalanca una sequenza di forzature tecniche e vuoti documentali che investono direttamente la sicurezza e le casse pubbliche.
La scorciatoia urbanistica: cambio d’uso e zero oneri concessori
L’area ricade nella zona M, sottozona M2, destinata a “Servizi generali e locali di proprietà privata” con vincolo specifico a distributore carburanti. Per trasformarla, il Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica (PAU) ricorre alla procedura semplificata dell’art. 1-bis della Legge Regionale Lazio n. 36/1987 per le modifiche non sostanziali agli strumenti urbanistici attuativi.
La Determinazione QI/1305/2018 approva la variante sostituendo la destinazione a stazione di servizio con quella di “palestra privata c.d. della legalità”. L’operazione viene fatta passare come mero mutamento interno alla medesima categoria funzionale “produttiva e direzionale” prevista dall’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001.
Asseverando che l’intervento non aumentava la superficie utile lorda (SUL), non modificava volume, sagoma e prospetti e non comportava opere strutturali, il Comune ha stabilito che non era dovuto un solo euro di contributo di costruzione (artt. 16 e 19 D.P.R. 380/2001), esentando l’intervento da oneri di urbanizzazione primaria, secondaria, costo di costruzione e contributo straordinario.
Una classificazione di comodo: una palestra ad alto afflusso viene equiparata a un gabbiotto commerciale di carburanti, consentendo alla proprietà del bene — all’epoca la società privata sotto sequestro Immobilgest 2010 S.r.l. — di veder riqualificato e trasformato il proprio cespite a costo zero in termini di oneri comunali.
La finzione del carico antropico in piena area di rischio alluvionale R4
Il punto più allarmante sul piano della pubblica sicurezza riguarda la compatibilità idraulica.
Il fabbricato sorge alla foce del Tevere ed è compreso, per tabulas, in Fascia A fluviale, corridoio primario di pianificazione e zona a rischio idraulico molto elevato R4 del Piano di Bacino. In un’area R4 le norme di salvaguardia impongono cautele massime e il vincolo stringente del nulla osta dell’Autorità di Bacino Distrettuale del Fiume Tevere per qualsiasi mutamento funzionale che incrementi l’esposizione umana al pericolo di alluvione.
Come ha superato questo scoglio Roma Capitale?
L’istruttoria della Determinazione QI/1305/2018 stabilisce che il nulla osta idraulico non è necessario sulla base di un presupposto messo nero su bianco: l’asserita assenza di incremento del carico antropico.
Si tratta di una contraddizione insostenibile. Come può un impianto sportivo presentare lo stesso carico antropico di un distributore di benzina con annesso chiosco merci?
- Nella stazione di rifornimento la presenza umana è puntiforme, rapida ed episodica;
- Nella Palestra della Legalità, la Regione Lazio e Asilo Savoia hanno rivendicato pubblicamente numeri imponenti: 1.500 abbonati nel 2020 con 31 corsi attivi su 78 ore settimanali e 53.298 ingressi annui, saliti nel consuntivo 2023 a 1.060 iscritti su 99 ore di attività settimanale!
Decine di cittadini si allenano, si cambiano e sostano contemporaneamente all’interno di un compendio a rischio inondazione R4. Dichiarare amministrativamente che non vi fosse aumento di carico antropico è stato l’artificio tecnico per bypassare le prescrizioni di sicurezza idraulica e i vincoli di bacino. Quale piano di evacuazione spondale è stato predisposto? Quali sono i limiti di affollamento istantaneo autorizzati per garantire l’incolumità in caso di piena del Tevere? Negli atti non ve n’è traccia.
Il buco nero dei titoli: dov’è l’agibilità? Dove sono gli impianti e l’antincendio?
La Determinazione dirigenziale del 2018 approvava un progetto su carta, non dava il via libera incondizionato all’apertura. Il dispositivo subordinava l’avvio del cantiere al deposito presso il Municipio X di adempimenti di legge inderogabili: comunicazione di inizio lavori, nominativo del direttore dei lavori, impresa esecutrice e regolarità contributiva (DURC), oltre alla successiva comunicazione di fine lavori.
Dagli atti ufficiali finora esaminati da LabUr mancano tutti i documenti essenziali che attestano la conformità dell’opera finita:
- La Comunicazione di Inizio Lavori (CIL) con l’identità dell’impresa affidataria;
- La Comunicazione di Fine Lavori con i collaudi tecnici;
- La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA);
- La SCIA Antincendio / Certificato di Prevenzione Incendi (CPI), presidio inderogabile per locali sportivi aperti al pubblico;
- I certificati di conformità degli impianti (elettrico, idrico, climatizzazione e ricambio d’aria).
Il progetto asseverato dall’architetto di Asilo Savoia descriveva l’intervento come “manutenzione straordinaria leggera”: demolizione e ricostruzione di tramezzi non strutturali per ricavare spogliatoi, docce e percorsi interni, lasciando intatta la sagoma e le maglie dei pilastri. Tuttavia, gli elaborati grafici non contengono alcun computo metrico estimativo né tavole esecutive degli impianti.
L’apertura della palestra a febbraio 2019 poggiava su tutti i collaudi di sicurezza prescritti dalla legge o l’inaugurazione politica ha scavalcato la burocrazia ordinaria?
Il giallo delle superfici: quattro metrature per lo stesso stabile
L’opacità amministrativa si riflette direttamente sulla consistenza fisica del bene. Negli atti e nelle dichiarazioni delle istituzioni compaiono ben quattro dimensioni differenti per lo stesso edificio:
- 1.060,84 mq nella Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 33/2024 (l’atto formale di concessione ventennale);
- circa 1.200 mq nei comunicati ufficiali della Regione Lazio (2020);
- circa 1.800 mq nella relazione ufficiale di consegna dell’ANBSC (giugno 2023);
- circa 2.000 mq nelle comunicazioni celebrative di Asilo Savoia (marzo 2024).
Una forbice che raddoppia le superfici. A ciò si somma l’anomalia catastale: l’istanza di cambio d’uso del 2018 riguarda esclusivamente il subalterno 18 della particella 2827, mentre il dispositivo conclusivo della determina dirigenziale approva i subalterni 15, 18 e 19, categoria D/8.
Quali porzioni sono state effettivamente riqualificate? Quali erano coperte dai canoni di locazione? E se la concessione comunale del 2024 riguarda solo 1.060 mq, a quale titolo e su quali spazi Asilo Savoia dichiara un centro da 2.000 metri quadrati?
Risorse per Roma S.p.A. dichiara nei suoi report di aver effettuato proprio su questo bene verifiche catastali, sopralluoghi tecnici e monitoraggi per conto del Comune. Cosa contengono le relazioni tecniche di Risorse per Roma? Sono state riscontrate difformità?
Di chi erano il terreno e il fabbricato? Il paradosso del doppio proprietario
La faglia più profonda dell’intera operazione tocca il regime patrimoniale del compendio.
Nella Determinazione PAU QI/1305/2018, il Comune di Roma qualifica espressamente il fabbricato D come immobile di «proprietà di Roma Capitale», ubicato su un’area parimenti capitolina. Il 15 settembre 2018 l’amministrazione ribadiva pubblicamente attraverso i propri canali istituzionali di essere «proprietaria sia del terreno su cui ricade l’immobile sia dell’immobile».
Eppure, nello stesso identico testo della determina urbanistica, il gruppo di lavoro ammetteva un quadro incompatibile: la particella 2827 — espropriata dal Comune al Demanio nel 1979 — era stata successivamente venduta a soggetti privati dell’Accordo di Programma del Porto, e il Dipartimento Patrimonio capitolino aveva avviato un contenzioso giudiziario per tentare di riacquisirla!
Nel frattempo, per quello stesso edificio, la società confiscata Immobilgest 2010 S.r.l. figurava formalmente come proprietaria e locatrice, incassando da Asilo Savoia due canoni per complessivi 102.040 euro l’anno. La titolarità pubblica del bene si perfezionerà solo cinque anni dopo, con il decreto ANBSC del 2 marzo 2023 di destinazione al patrimonio indisponibile capitolino e la successiva trascrizione.
Il corto circuito è insanabile:
- Se Roma Capitale era già proprietaria del terreno e dell’immobile nel 2018, a quale titolo un ente pubblico regionale (Asilo Savoia) pagava oltre 100 mila euro di affitto a una S.r.l. privata sotto sequestro per occupare un bene già pubblico?
- Se invece l’immobile apparteneva a Immobilgest 2010 Srl (tanto da richiederne la confisca e il formale decreto di trasferimento statale nel 2023), su quali basi il Dipartimento Urbanistica nel 2018 ha autorizzato varianti e titoli edilizi qualificando l’area come patrimonio capitolino?
I conti che non tornano: dal milione speso ai nuovi 950.000 euro
Questo vuoto patrimoniale e urbanistico rende ancora più opaca la gestione delle risorse.
Asilo Savoia ha dichiarato di aver investito circa 1 milione di euro per riqualificare la struttura e acquistare macchinari sportivi. Ma dai bilanci di Immobilgest 2010 Srl emerge che solo 210.000 euro di lavori sono stati formalmente compensati e scomputati dai canoni di locazione.
Per una trasformazione definita dagli atti comunali come “manutenzione straordinaria leggera” (senza opere murarie portanti, né scavi, né variazioni volumetriche), come si giustifica la spesa di 1 milione di euro? Chi ha redatto i computi metrici e validato la congruità dei prezzi prima di autorizzare la spesa di fondi pubblici? Quanta parte di quella cifra ha incrementato stabilmente il valore del manufatto e quanta è finita in attrezzature mobili?
La domanda diventa stringente alla luce dei nuovi finanziamenti piovuti sulla Palestra:
- € 700.000 a valere sul Fondo statale “Sport e Periferie”;
- € 250.000 erogati dalla Regione Lazio a fine 2024 con la L.R. 17/2024.
Un ulteriore pacchetto da 950.000 euro di risorse pubbliche destinato a un “polo attrezzato outdoor” e all’ampliamento dell’impianto.
Qual è il nuovo titolo edilizio? Su quali subalterni o aree esterne insistono le nuove opere? In un contesto sottoposto a vincolo paesaggistico della Riserva Statale del Litorale e a vincolo idraulico R4, sono stati acquisiti i nulla osta ambientali e dell’Autorità di Bacino o si replicherà la scorciatoia amministrativa del 2018?
Seguire gli atti, non la propaganda
Nella prima puntata abbiamo seguito i flussi finanziari. In questa seconda abbiamo seguito le pietre, le carte catastali e le norme di sicurezza violate o aggirate. Entrambe le piste conducono allo stesso punto critico: l’assenza di trasparenza. Un immobile trasformato con una variante urbanistica priva di oneri e di pareri idraulici essenziali, inaugurato senza che siano reperibili i certificati di agibilità e prevenzione incendi, mentre un ente pubblico pagava affitti a una società privata su un bene che il Comune dichiarava simultaneamente proprio.
Nella terza e ultima puntata affronteremo la filiera delle responsabilità politiche e la filiera dei controlli omessi: dal modello di governance accentrato nelle mani del presidente di Asilo Savoia Massimiliano Monnanni, all’acquisizione societaria del Montespaccato per 830.000 euro, fino all’evanescenza del Comitato di valutazione semestrale e dei tavoli di vigilanza territoriale, perché la legalità non si misura sulla targa all’ingresso, ma sulla conformità di ogni singolo atto amministrativo.
Esposto alla Corte dei Conti
Per questo motivo presenteremo un esposto (che alleghiamo in calce) alla Procura regionale della Corte dei Conti per il Lazio, perché la criticità più rilevante riguarda l’eventuale impiego di risorse pubbliche — investimenti e canoni sostenuti da Asilo Savoia — su un immobile la cui titolarità patrimoniale non risulta chiaramente ricostruita. In conoscenza:
- Dipartimento Valorizzazione del Patrimonio di Roma Capitale:
- Dipartimento Programmazione Urbanistica:
- Dipartimento Attuazione Urbanistica:
- Municipio Roma X:
- Ragioneria Generale di Roma Capitale:
- Regione Lazio, quale amministrazione di vigilanza sull’ente pubblico Asilo Savoia;
- Asilo Savoia, affinché produca titolo di disponibilità, canoni pagati, investimenti sostenuti e autorizzazioni.
Documenti e fonti
AGGIORNAMENTO (9 settembre, ore 17.18)
PALESTRA DELLA LEGALITÀ: LA REPLICA DELL’ASP NON RISPONDE ALLE DOMANDE POSTE DA LABUR
Asilo Savoia rivendica, attraverso Canale 10 [1], la regolarità formale della gestione, ma non smentisce le criticità documentate da LabUr [2 e 3]. Canoni, investimenti pubblici, concessione gratuita, finanziamenti e regolarità dell’immobile restano tutti da verificare.
La replica di ASP Asilo Savoia non chiude il caso della Palestra della Legalità. Al contrario, conferma la complessità della vicenda senza rispondere alle questioni sostanziali sollevate da LabUr.
Nessuno ha sostenuto che la presentazione di un esposto equivalga all’apertura di un’indagine della Corte dei Conti. È però singolare che l’ASP concentri la propria difesa su questo aspetto formale, invece di chiarire documentalmente come siano stati impiegati e rendicontati i fondi pubblici.
L’ASP afferma che la locazione con Immobilgest 2010 Srl era prevista nell’ambito dell’amministrazione giudiziaria. Ma la questione non è se il contratto fosse formalmente consentito: occorre verificare se i due canoni, complessivamente pari a 102.040 euro l’anno, fossero congrui rispetto allo stato, al valore e al regime giuridico del bene sequestrato.
Occorre inoltre sapere quanto sia stato realmente pagato, quanto compensato con lavori e quale parte degli investimenti dichiarati per circa 1 MLN di euro abbia incrementato stabilmente il valore dell’immobile.
Neppure la successione tra sequestro, confisca, destinazione a Roma Capitale e concessione gratuita risolve il problema. La ricostruzione dell’ASP conferma che un ente pubblico ha pagato canoni e sostenuto investimenti su quel bene fino al 2023, ottenendone poi l’utilizzo gratuito per 20 anni (+20). Proprio per questo deve essere verificata la proporzionalità del vantaggio riconosciuto e il criterio con cui Roma Capitale ha utilizzato anche i precedenti canoni e lavori per determinare la durata della concessione.
L’ASP ricorda poi che la Palestra svolge una funzione sociale e non opera per produrre profitto. È un argomento che non risponde alle contestazioni. La finalità sociale non attenua gli obblighi di economicità, rendicontazione e trasparenza: li rende ancora più stringenti, perché si tratta di risorse, beni e soggetti pubblici.
Anche la precisazione sui finanziamenti non smentisce LabUr. Le nostre relazioni distinguono espressamente contributi, cofinanziamenti e fondi amministrati per voucher, evitando di sommare poste differenti. Resta però necessario riconciliare ogni somma con il relativo beneficiario, progetto, costo e rendiconto. E la conferma che i 700.000 euro di “Sport e Periferie” siano gestiti da Sport e Salute quale stazione appaltante unica individua chiaramente l’ulteriore livello di verifica su progetto rimodulato, affidamenti, pagamenti, lavori e collaudi.
Anche il tentativo di derubricare le immagini del degrado e dei bivacchi a fatti avvenuti in “spazi esterni autonomi” non sposta i termini del problema: lo stato delle pertinenze, dei locali tecnici e delle vie di esodo incide direttamente sulla sicurezza e sull’agibilità di una struttura pubblica affidata in concessione.
La replica tace infine sulle principali questioni urbanistiche ed edilizie: corrispondenza tra opere autorizzate e realizzate, inizio e fine lavori, agibilità, prevenzione incendi, conformità degli impianti e compatibilità dell’effettivo afflusso di utenti con il presupposto dell’assenza di incremento del carico antropico in un’area classificata a rischio idraulico molto elevato R4.
Dunque l’ASP non ha smentito le relazioni di LabUr. Ha invece confermato canoni, passaggi patrimoniali, pluralità dei finanziamenti e coinvolgimento di più soggetti pubblici, senza fornire una risposta documentale sui punti decisivi.
Proprio le risultanze emerse e le dichiarazioni dell’ente rendono oggi doveroso e non procrastinabile l’intervento coordinato della Procura regionale della Corte dei conti, della Procura della Repubblica, dell’ANAC e della Regione Lazio, ai quali LabUr ha formalmente rimesso gli atti.
[1] https://canaledieci.it/2026/09/09/asilo-savoia-la-palestra-della-legalita-di-ostia-opera-nel-rispetto-delle-norme/
[2] https://www.labur.eu/public/blog/2026/09/07/palestra-della-legalita-dentro-il-porto-di-ostia-dal-video-ai-conti-labur-scrive-alla-corte-dei-conti-13/
[3] https://www.labur.eu/public/blog/2026/09/09/palestra-della-legalita-23-da-distributore-a-palestra-di-chi-erano-il-terreno-e-il-fabbricato/
LabUr è un laboratorio indipendente di ricerca urbana specializzato nell’analisi documentale dei procedimenti amministrativi che producono le trasformazioni urbane. Verifica atti, piani urbanistici, procedimenti amministrativi e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.
Metodo LabUr — Questo contributo è stato realizzato attraverso l’analisi di atti amministrativi, strumenti urbanistici, normativa vigente e documentazione tecnica. L’obiettivo è verificare attraverso fonti documentali i procedimenti che producono le trasformazioni urbane e valutarne la coerenza con la pianificazione urbanistica, la normativa vigente e l’interesse pubblico.
LabUr deposita istanza di accesso civico generalizzato alla Regione Lazio. Il progetto esecutivo da 23,8 milioni impone potature, diserbo e irrigazioni continue, ma nel computo la spesa per la manutenzione è pari a zero. Un buco gestionale che viola le regole del regolamento europeo sui fondi FESR.
