Il Campidoglio annuncia di voler salvare 14 ettari dal cemento. Ma quale edificazione è davvero possibile senza ulteriori decisioni pubbliche? Tra gli annunci sul futuro parco, resta in ombra il nodo decisivo: che cosa compra Roma Capitale, a quale prezzo e da quale trasformazione intende proteggerlo.
A Roma succede anche questo: un assessore all’Urbanistica annuncia di voler salvare dal cemento un terreno la cui trasformazione edificatoria richiederebbe proprio il coinvolgimento urbanistico dell’amministrazione di cui è assessore. Insomma, un salvataggio da se stesso.
È il caso del compendio Tre Fontane: circa 14 ettari tra via Laurentina e via Cristoforo Colombo, di proprietà della SAPAM Immobiliare, società in liquidazione sottoposta a concordato preventivo, storicamente inserita nel gruppo Acqua Marcia di Francesco Bellavista Caltagirone.
Il 6 ottobre l’area è stata provvisoriamente aggiudicata per 2,48 milioni di euro. Ora Roma Capitale vuole concorrere all’acquisto per realizzare un parco pubblico.
Secondo i comunicati capitolini, il percorso è passato velocemente dalla proposta approvata dalla Giunta il 13 ottobre al via libera dell’Assemblea Capitolina del 20 ottobre, con il riconoscimento dell’interesse pubblico e strategico dell’area e l’autorizzazione a partecipare alla procedura competitiva.
Anche il percorso assembleare merita attenzione. La proposta n. 161/2026, non prevista nell’ordine del giorno, viene introdotta “fuori sacco” durante la trattazione di un altro provvedimento, a pochi giorni dalla scadenza per le offerte migliorative. Le modalità di inserimento suscitano contestazioni in aula sulla possibilità di esaminare adeguatamente l’operazione.
Per presentare un’offerta migliorativa c’è tempo fino alle ore 17 del 26 ottobre, in vista della seduta del 27. E il prezzo di ingresso è già salito: la scheda aggiornata della vendita indica un’offerta minima di 2.728.000 euro, il 10% in più dell’aggiudicazione provvisoria. L’acquisto, dunque, non è concluso e il costo finale resta da determinare.
Da quale cemento bisogna salvare questi terreni?
La documentazione della procedura ricostruisce una storia urbanistica che parte da lontano. Il PRG del 1962 classificava il compendio come Zona N, destinata a verde pubblico e impianti sportivi. Il Piano di utilizzazione delle aree verdi della Cristoforo Colombo, approvato nel 2001, lo individuava come “Verde con caratteristiche speciali – Ambito 5”.
Il PRG del 2008 lo colloca nella Città della Trasformazione, fra gli Ambiti a pianificazione particolareggiata definita. Ma, secondo il rapporto dell’ingegner Marcello Scifoni, non gli attribuisce parametri edificatori diretti: capacità insediativa e modalità attuative devono essere definite attraverso un Accordo di Programma.
Una proposta privata presentata nel giugno 2022 prevedeva 25.100 metri quadrati di superficie utile lorda. Il 22 gennaio 2026 il Dipartimento PAU (Pianificazione e Attuazione Urbanistica) ha comunicato motivi ostativi al suo accoglimento: un passaggio procedimentale che non va confuso con un diniego definitivo.
Nella relazione conclusiva del 22 giugno 2026 Scifoni continua a ritenere perseguibile lo sviluppo immobiliare, ma segnala la necessità di rivedere la proposta e l’incertezza dei tempi. Per questo ritiene che la stima di 6 milioni formulata nel 2023 debba essere significativamente ridotta.
Il punto, quindi, non è sostenere che sull’area non si potrà mai costruire. Il punto è che non si compra un terreno con un programma edilizio già autorizzato, pronto a partire indipendentemente dalle scelte pubbliche.
L’ammissione del Campidoglio
Nell’illustrazione all’Assemblea Capitolina del 20 ottobre, secondo la trascrizione della seduta, l’Assessore all’Urbanistica, Maurizio Veloccia, riconosce che le precedenti proposte edificatorie non sono mai andate a buon fine, che la trasformazione richiede un complesso procedimento mediante Accordo di Programma e che la disciplina paesaggistica limita fortemente le funzioni ammissibili. L’acquisto viene quindi motivato come un’opportunità per valorizzare l’area sotto il profilo naturalistico ed ecologico. Il Comune vuole acquisire un terreno privato per farne verde pubblico. Resta da dimostrare quale rischio edificatorio concreto renda necessario presentare questa scelta come un salvataggio dal cemento.
Anche il percorso assembleare merita attenzione. La proposta n. 161/2026 viene portata all’esame dell’aula con urgenza, durante la trattazione di un altro provvedimento e a pochi giorni dalla scadenza per le offerte migliorative. Le modalità di inserimento suscitano contestazioni sulla possibilità di esaminare adeguatamente l’operazione.
Durante il dibattito vengono sollevate domande sui costi futuri di sistemazione e manutenzione, sull’accessibilità e sulle condizioni urbanistiche del compendio. Gli elementi economici utili alla strategia d’asta rimangono però riservati: una circostanza che non dimostra l’assenza di una stima, ma lascia ancora fuori dal confronto pubblico una parte decisiva dell’operazione.
Secondo la ricostruzione della seduta, in aula viene riferito che la Ragioneria ha individuato una copertura sul capitolo pertinente, mantenendo riservati gli elementi economici utilizzati per partecipare all’asta. Per i 100 emendamenti, inizialmente dichiarati ammissibili, si attende inoltre il parere della Ragioneria e la seduta viene temporaneamente sospesa. La riservatezza della strategia d’offerta non dimostra l’assenza di una valutazione economica, ma resta da chiarire quale spesa sia coperta e quali risorse siano previste per la successiva realizzazione e manutenzione del parco.
La Presidenza comunica l’inammissibilità di tutti i 52 ordini del giorno presentati, richiamando l’articolo 67 e motivandola con il riferimento a strumenti o procedimenti diversi da quello sottoposto all’Assemblea. La Giunta esprime inoltre parere contrario su tutti i 100 emendamenti. I numeri, da soli, non dimostrano un’irregolarità, ma rendono rilevante capire quali richieste siano rimaste senza accoglimento.
La proposta viene infine approvata con 30 voti favorevoli e uno contrario. L’immediata eseguibilità ottiene 27 voti favorevoli su 27 votanti.
I soldi
Il Campidoglio deve spiegare ai cittadini la convenienza dell’acquisto: quale valore attribuisce al terreno nelle condizioni urbanistiche attuali, quanto costerà trasformarlo in un parco e con quali risorse ne garantirà la manutenzione.
Il confronto con una precedente stima più elevata non basta, da solo, a dimostrare un buon affare. Occorre capire che cosa si stia valutando oggi e quanto pesino sul prezzo eventuali aspettative di trasformazione ancora subordinate alle decisioni pubbliche.
La cura futura, peraltro, non è una questione di poco conto. Già nel settembre 2025, discutendo i progetti per il Parco delle Tre Fontane esistente, il Comitato Parchi Colombo aveva riferito la preoccupazione dell’assemblea cittadina per la manutenzione di un’area tanto estesa e per la capacità dei patti di collaborazione di garantirla. Era una discussione diversa dall’acquisto SAPAM, ma la domanda resta pertinente: chi curerà il verde, con quali mezzi e per quanto tempo?
Resta inoltre da chiarire pubblicamente la provenienza storica dei terreni, in un quadrante interessato dagli espropri per l’E42 e dalle antiche proprietà dei Trappisti dell’Abbazia delle Tre Fontane. La ricostruzione dei passaggi proprietari e degli eventuali obblighi gravanti sul compendio è parte della trasparenza patrimoniale che un’acquisizione pubblica richiede.
LabUr chiede dunque che l’interesse ambientale sia accompagnato da una spiegazione urbanistica, patrimoniale ed economica all’altezza della spesa perché continuare a raccontare questa storia solo come una questione di ‘verde salvato’ è fuorviante. Restano ai margini le condizioni che rendono possibile la sua trasformazione e il ruolo delle amministrazioni chiamate a consentirla. Quanto pagano e pagheranno i romani per avere forse un parco e quanto, invece, per scongiurare una trasformazione che richiede ancora le decisioni delle amministrazioni pubbliche?
LabUr è un laboratorio indipendente di ricerca urbana specializzato nell’analisi documentale dei procedimenti amministrativi che producono le trasformazioni urbane. Verifica atti, piani urbanistici, procedimenti amministrativi e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.
Metodo LabUr — Questo contributo è stato realizzato attraverso l’analisi di atti amministrativi, strumenti urbanistici, normativa vigente e documentazione tecnica. L’obiettivo è verificare attraverso fonti documentali i procedimenti che producono le trasformazioni urbane e valutarne la coerenza con la pianificazione urbanistica, la normativa vigente e l’interesse pubblico.