LabUr

La comunicazione di Gualtieri nel 2025/2026 (il periodo del Giubileo e dei cantieri PNRR) si è cristallizzata nel formato dell'”unboxing della città”. Usa video brevi, caschetto, spiegazioni tecniche quasi didattiche. Uno stile definito da alcuni osservatori come un mix tra Alberto Angela e un ingegnere dell’Anas.
È la vittoria del dato sulla narrazione sociale, ma soffre di un deficit storico dell’intera industria del marketing e della comunicazione in Italia, quello che i sociologi chiamano “ritardo strutturale di adattamento”. L’Italia importa modelli americani (come il managerialismo urbano di Bloomberg o il political marketing spinto) quando negli USA quegli stessi modelli sono già in crisi profonda.

L’incontro di ieri a Cineland di Gualtieri consente di fare alcune riflessioni sulla salute democratica di questa città e su quali modelli poggia la comunicazione del Sindaco alla ricerca del secondo mandato.

IL MODELLO BLOOMBERG/GUALTIERI VS MAMDANI
La politica in Italia è tendenzialmente percepita come “sporca” o inefficiente. Di conseguenza, il modello Bloomberg (il miliardario/manager che mette in ordine i conti) arriva da noi come una soluzione miracolosa. Ma qui sta il paradosso. Gualtieri importa il modello Bloomberg proprio quando negli USA si è capito che quello stesso modello ha svuotato le periferie, favorito la gentrification selvaggia e aumentato le disuguaglianze (motivo per cui oggi negli USA si studiano modelli più vicini a Mamdani o alla giustizia sociale).

Questo accade quando le agenzie di comunicazione e i consulenti politici (profumatamente pagate con soldi dei contribuenti romani) si formano spesso su testi e case-studies americani di 10-15 anni fa. Adottano il micro-targeting e la segmentazione algoritmica come se fossero novità, mentre negli Stati Uniti si sta tornando alla “comunità reale” perché si sono accorti che i dati non spiegano la pancia del paese. Per cui a Roma come a Milano assistiamo all’importazione dello strumento (es. video brevi, caschetto nei cantieri, numeri snocciolati come rosari) senza avere l’infrastruttura culturale per gestirlo. Gualtieri infatti usa i social per “informare” (modello top-down tipico del marketing anni ’90), mentre la comunicazione moderna dovrebbe essere “partecipativa”. Il risultato è che il cittadino si sente un utente che subisce un servizio, non un protagonista del cambiamento.

Mentre un Mamdani direbbe che i cantieri a Roma sono una ferita nel tessuto sociale che richiede ascolto e mediazione, il modello Bloomberg/Gualtieri risponde: “I dati dicono che tra 18 mesi il traffico diminuirà del 12%”. Questa asimmetria tra la realtà quotidiana patita dai cittadini e la freddezza del dato tecnico è il motivo per cui questi modelli, pur essendo efficienti sulla carta nel breve periodo, spesso falliscono nel creare un vero legame con i cittadini.

IL NERVO SCOPERTO DI GUALTIERI IERI A CINELAND
Ieri si è assistito ad un evento che creava distopia nei presenti. Gualtieri ha compiuto il passaggio ulteriore nella sua comunicazione, passando dalla figura del tecnico-amministratore a quella del “Pontefice” di fronte ad una sala gremita a Cineland. Cosa rappresentasse Cineland lo avevamo scritto pochi giorni fa (LINK). Non più o solo metafora, ma una vera e propria liturgia politica.

L’autorappresentazione che è emersa seguiva quasi un percorso religioso, che potremmo suddividere in tre “stazioni” narrative:

1. Il Sindaco come “Pontefice” (Il Costruttore di Ponti)
Più volte ha fatto riferimento alla figura del Pontefice attraverso l’etimologia Sacra. Ha giocato sul termine latino pontifex (costruttore di ponti) per definire la sua squadra e se stesso. L’Assessore ai Lavori Pubblici Ornella Segnalini “la nostra pontefice”, per la capacità di “cucire e collegare” una città frammentata. Una pretesa di centralità quasi sacrale nella storia della città.

Non solo. Ha fatto riferimento al miracolo delle opere, rivendicando di aver fatto “persino più ponti degli anni della fine dell’Ottocento, quando Roma era Capitale” (un’iperbole retorica a bassa precisione, costruita forse per impressionare ma di certo non per essere verificata. Insomma, una ‘sparata’). Questa non è solo una statistica, è l’affermazione di un primato storico che sconfina nel mitologico. Infine, si è buttato sulla resurrezione delle “opere incompiute” descrivendo quelle ferme come “abbandonate” o “dimenticate”, paragonandone alcune (come le “vele di Calatrava”) a dei fallimenti monumentali che solo la sua amministrazione ha il potere di “compiere una a una”. Su questo punto lasciamo al lettore il recupero delle migliaia di analisi sparse anche su internet.

2. Il Tono Messianico: La Promessa del “Paradiso Terrestre”
La descrizione del futuro di Ostia e del litorale è stata presentata non come un piano urbanistico, ma come una trasfigurazione, una visione profetica.
Ha utilizzato più volte la metafora della “macchina del tempo” per proiettarsi in un futuro dove i cittadini guarderanno al presente con orrore, come si “guardano oggi le vecchie foto di Piazza del Popolo piena di auto. Tra 50 anni verremo ricordati per aver riportato la normalità”, una vera e propria proiezione escatologica: il presente è sofferenza (cantieri, rifiuti, buio), ma il futuro promesso è la salvezza.
E poi ha aggiunto la purezza degli elementi, parlando dell’acqua di Roma come “tra le più pulite del Tirreno” e descrivendo il futuro lungomare di Roma Capitale come una cosa “pazzesca, stupenda”, degna di più bravi progettisti e paesaggisti del mondo.
Il tutto condito con l’espulsione dei peccatori: nel passaggio sul problema dei parcheggi del progetto Parco del Mare, Gualtieri ha operato una netta distinzione tra “civiltà” (il suo modello) e “inciviltà” (il passato o chi lo critica). Chi vuole l’auto davanti allo stabilimento è invitato a “votare per un altro sindaco”, definendo così una sorta di “popolo eletto” che cammina nel “passeggio” e nello “struscio”.

3. La “confessione” e l’auto assoluzione
Davanti a qualche centinaio di persone, il Sindaco ha usato l’ironia per disinnescare l’unico momento di conflitto, quasi fosse un confessore che scherza con i peccatori arrivando ad utilizzare in modo disinvolto la tecnica dell’auto-denuncia. Quando un cittadino, per altro un tecnico, lo ha incalzato sui parcheggi diminuiti nel progetto Parco del Mare, lui ha risposto: “Io mi autoaccuso, lo denuncio. Mi auto-denuncio. Quello che dice è vero solo se si contano anche i parcheggi illegali” e poi aggiunge la soluzione “magica”: una navetta, un nuovo parcheggio “più dietro” risolveranno il problema “in un modo civile”. Peccato che nel progetto non ci sia tutto questo se non in futuro indefinito e immaginifico.

4. La Disintermediazione Liturgica
Invece di passare per i consigli comunali o le conferenze stampa tradizionali, usa la “finta intervista” davanti a centinaia di cittadini per creare un’esperienza collettiva mediata. I primi 18 minuti sono stati spesi per parlare dell’App diventata reliquia, strumento miracoloso per il contatto diretto, un modo per arrivare subito al leader saltando ogni filtro, mentre di fronte a lui c’era un pubblico in carne e ossa ridotto a spettatore.

E poi l’invito ad epurarsi dal passato: il male non è mai nell’oggi, ma nel “modello fallimentare” dei predecessori o nella “separatezza” del passato.
Insomma, la forma Papale usata come tecnica (forse per gestire l’ansia di una contestazione all’interno di una città complessa come Roma), perché un leader non può essere solo un ragioniere dei fondi PNRR, deve essere colui che infonde speranza davanti ad un pubblico spettatore.

Presentarsi come il “Pontefice” che ricuce le ferite della città (le “incompiute”) gli permette di passare dalla narrazione social del Sindaco, che misura il tappetino, che coprirà la buca in strada, alla “qualità architettonica degna di Roma”, creando un senso di destino per la Capitale. Lo slogan? “Roma deve avere il meglio” che neutralizza una eventuale opposizione: se lui rappresenta la “normalità” e la “civiltà”, chiunque lo contesti si pone automaticamente fuori dalla comunità civile.

Una rottura con la tradizione della politica romana “classica”, una mutazione genetica della comunicazione istituzionale che mescola il tecnocrate globale con il predicatore carismatico, dallo “statista” al “Project Manager di Dio”.

Gualtieri parla come un CEO di una multi nazionale che deve vendere un prodotto ad una platea di investitori che però sono cittadini, che propina una sedicente invulnerabilità tecnica.
Non ha mai detto “proveremo a fare”, ma ha elencato numeri, dai “1.500 cantieri” al “mezzo miliardo”, come se fossero dogmi indiscutibili.
La delega formale ai tecnici – quando chiede l’applauso per chi lavora “nel silenzio” – spostando l’autorità dai partiti (tradizione romana) alla struttura tecnica “di scopo”, è sintomatico di una peculiarità di questo Sindaco, che non parla mai da “primus inter pares”, ma da primo della classe al comando di esecutori tecnici. E infatti ha annunciato l’ennesimo ufficio di scopo.

E non poteva mancare in questo schema il “reframing” morale, la nuova “inquisizione del decoro”. Se prima il dissenso sui servizi (come i parcheggi) veniva gestito con la promessa di un compromesso, Gualtieri trasforma il problema logistico in una questione di fede civile.

Ma a lui ieri non è bastato. Ha dovuto aggiungere la scomunica politica: chi chiede il rispetto degli standard a parcheggio è un sostenitore dell’inciviltà.

Non cercava voti ieri a Cineland, stava selezionando un “popolo di puri” che meritava il nuovo lungomare. Se sei puro scegli lui.
Non era un Sindaco che ascoltava la città, ma un Sindaco che evangelizzava la città sulla sua inevitabile trasformazione.

Non basteranno i numeri del 2026 a cancellare quella frase pronunciata da Gualtieri nel 2025 (chissà se studiata a tavolino): “le periferie di Roma fanno schifo”, in cui chi ci vive non ha letto un’analisi tecnica ma ha sentito un giudizio sulla propria vita.

Quando un sindaco-manager smette di vedere la complessità sociale (alla Mamdani) e vede solo “degrado da riparare”; quando sbaglia addirittura più volte il nome dei quartieri e degli edifici pubblici; quando decide quale terreno di battaglia fisico concedere al nemico per controllarlo (come nel caso dell’ex colonia Vittorio Emanuele); quando perde il contatto con l’anima della città per privilegiare il disinnesco virtuale della polarizzazione tra ‘decoro’ e ‘degrado’, inseguendo la narrazione becera alla ‘Welcome to Favelas’… ha già perso, a prescindere che sia riconfermato, magari per assenza di partecipanti.

Comparso un varco non previsto nel progetto esecutivo e senza atti autorizzativi noti.
Sparisce un attraversamento pedonale e cambia la circolazione su un tratto strategico del lungomare.

La nuova pista ciclabile di Ostia Levante, già al centro di polemiche e contestazioni, si arricchisce di un ulteriore elemento che solleva interrogativi sulla regolarità dei lavori. Al centro della vicenda c’è la comparsa improvvisa di un varco per l’inversione di marcia davanti allo stabilimento Lido del Finanziere, un elemento che non risulta previsto nel progetto esecutivo approvato dagli uffici capitolini e pervenuto a LabUr poche settimane fa. Le planimetrie progettuali e le fotografie attuali della zona mostrano chiaramente la discrepanza.

Il varco “fantasma” davanti allo stabilimento

Nel punto esatto dell’ingresso del Lido del Finanziere è avvenuta una modifica significativa: l’attraversamento pedonale è stato eliminato, senza essere collocato altrove, e al suo posto è comparso un varco per l’inversione di marcia che di fatto favorisce i frequentatori dello stabilimento rispetto agli altri utenti del lungomare.
La questione più critica riguarda l’assenza di qualsiasi tracciabilità amministrativa di questa modifica. Nei documenti disponibili non compare alcuna revisione progettuale, e il Gruppo X Mare della Polizia Locale di Roma Capitale non ha ancora emesso la determinazione dirigenziale necessaria per la nuova disciplina definitiva del traffico. In altre parole, non è chiaro chi abbia autorizzato l’intervento né con quale procedura.

Un progetto già pieno di criticità

La pista ciclabile era già stata oggetto di analisi e critiche in precedenti approfondimenti (LINK). Tuttavia, l’esame dei documenti progettuali continua a far emergere nuovi dubbi sulla sua regolarità. Un primo elemento riguarda i pareri mancanti di ATAC, Gruppo X Mare della Polizia Locale e Direzione Tecnica del Municipio X.
Questi soggetti, pur essendo direttamente coinvolti nella gestione della viabilità e del trasporto pubblico, non hanno espresso un parere formale sul progetto, consentendone comunque l’approvazione e rimanendo allo stesso tempo tra i principali responsabili della gestione dell’infrastruttura.

Oltre 500 posti auto cancellati

Tra gli effetti più evidenti dell’opera c’è la drastica riduzione dei parcheggi del lungomare Amerigo Vespucci. Il numero totale dei posti auto è passato da 2239 a 1721, con una perdita superiore a 500 posti. L’inserimento della pista ciclabile ha inoltre prodotto modifiche pesanti sulla viabilità:
Eliminazione completa dei parcheggi lato mare
Creazione di un parcheggio continuo al centro della carreggiata, più intensivo rispetto alla configurazione precedente
Deformazione della corsia di marcia in corrispondenza delle banchine ATAC
Questo nuovo assetto ha ridotto drasticamente le possibilità di inversione di marcia lungo il tratto stradale. Proprio per questo risulta ancora più singolare la comparsa di un ulteriore varco proprio davanti al Lido del Finanziere.
Costi dell’opera e fondi europei

Il quadro economico indica che che l’importo complessivo del progetto esecutivo è di € 1.192.381,53, di cui € 903.754,27 per i lavori (IVA esclusa), in gran parte sostenuto dai finanziamenti dei fondi europei destinati alle ciclovie messi a disposizione dal Ministero delle Infrastrutture. Proprio per questo motivo, nel caso emergano irregolarità nella realizzazione o nella gestione dei lavori, la questione potrebbe essere segnalata all’OLAF, l’Ufficio europeo per la lotta antifrode.

Errori progettuali e criticità operative

Secondo le analisi effettuate, il progetto presenta diverse lacune:
assenza di aree dedicate al carico e scarico merci per le attività commerciali presenti sul lungomare
posti per disabili collocati senza criteri funzionali e palesemente insufficienti
mancanza di una valutazione sulla sovrapposizione tra traffico balneare estivo, trasporto pubblico e mezzi di soccorso (motivo dell’esposto inviato da LabUr)
Queste criticità sollevano dubbi sulla reale sostenibilità dell’intervento su questo tratto di lungomare caratterizzato da forti picchi di traffico stagionale.

Chi ha autorizzato la modifica?

La domanda centrale rimane ancora senza risposta: chi ha autorizzato il nuovo varco davanti al Lido del Finanziere e per quale motivo è stato modificato il progetto esecutivo?
Il progetto originale era stato approvato con Determinazione n. 965 del 9 dicembre 2025 dell’Amministratore Unico di ASTRAL (Azienda Strade Lazio), che ricopre anche il ruolo di stazione appaltante e responsabile del collaudo dell’opera. Tale è rimasto così come a LabUr pervenuto poche settimane fa.

Il nodo dei tempi PNRR

Un ulteriore dubbio riguarda la tempistica dei lavori. Il Comune di Roma – Dipartimento Mobilità Sostenibile e Trasporti (Ufficio Ciclabilità) ha comunicato che l’intervento di sistemazione del lungomare risulta ancora in fase di esecuzione.
Questo apre un interrogativo rilevante: se i lavori non sono ancora conclusi e sono state introdotte varianti come il nuovo varco, come è stato possibile rispettare le scadenze previste per l’erogazione dei fondi del PNRR?

Esposto alle autorità

Di fronte a queste anomalie, LabUr invierà un nuovo esposto sia all’OLAF sia alla Guardia di Finanza, ritenendo necessario fare piena luce sulla gestione dei lavori e sull’utilizzo dei fondi pubblici.
Un passaggio che lascia intendere una convinzione precisa: le autorità competenti potrebbero essere già a conoscenza della vicenda.

Tra celebrazioni, memoria e tavoli tecnici, emerge una verità scomoda: la Riserva esiste, ma non governa il territorio. E dove non c’è governo, la tutela diventa negoziabile.

Ieri, domenica 29 marzo, al Centro visite dell’Oasi LIPU di Ostia, si è celebrato il trentennale della Riserva Naturale Statale del Litorale Romano.
Un pomeriggio denso di memoria, richiami alla bellezza e testimonianze storiche. Meno, molto meno, di futuro.

Ascoltando gli interventi più significativi, al netto della retorica celebrativa, emerge un quadro netto: la Riserva non è in crisi per mancanza di valori, ma per assenza di governo.

Lo ha detto senza giri di parole il Presidente della Commissione Romeo De Angelis: la Riserva non è un parco, non ha un ente unico ed è divisa tra più soggetti che ne condividono la gestione.

Una struttura “antica”, complessa, costruita nel tempo, che non ha un centro decisionale forte. La Commissione valuta, i Comuni gestiscono, il Ministero indirizza. Nel mezzo, una macchina che, come ammesso, è stata costruita “in corsa”, senza protocolli chiari e con equilibri instabili.

Il risultato è sotto gli occhi di tutti da anni: nessun governo, ma mediazione continua.

Il passaggio più rivelatore arriva quasi in sordina: “non c’è proprio una recezione della Commissione”.
Non è un problema di comunicazione, ma di forza. Se le regole devono essere spiegate ogni volta, se ogni intervento diventa trattativa, allora la tutela diventa un terreno mobile. E in un contesto come il litorale romano questo significa una sola cosa: prevale chi ha più capacità di pressione.

Il resto dell’incontro si è mosso su un piano diverso. Racconti importanti, anche emotivamente forti, come la memoria delle battaglie storiche, il richiamo alla bellezza della natura protetta, il lavoro delle associazioni. Ma anche interventi autoreferenziali, narrazioni scollegate dalla realtà operativa e una evidente distanza tra chi racconta e ciò che accade sul territorio della Riserva.

Il tema della vigilanza, ad esempio, semplicemente non c’era. E non è un dettaglio.

Le associazioni continuano a fare un lavoro prezioso sul piano culturale: educazione ambientale, comportamenti corretti, fruizione consapevole. Ma il problema della Riserva non è (solo) chi calpesta una duna.
È il demanio fuori controllo, le concessioni stratificate, le trasformazioni non governate, i presidi a Capocotta trasformati in stabilimenti balneari senza nemmeno un allaccio in fogna.

Spostare il focus ogni volta solo sui comportamenti individuali rischia di produrre un effetto noto: si presidia il dettaglio, mentre il sistema resta fuori controllo.

In questo quadro, pochi interventi hanno provato a riportare la discussione su un piano reale. Alessandro Polinori, Presidente LIPU, ha sottolineato la necessità di rafforzare gli strumenti di tutela (IBA, ZPS) e di affrontare i grandi impatti come il porto crocieristico di Fiumicino o la quarta pista. Così come è stata evidenziata la necessità di istituire i guardiaparchi.

L’intervento dell’Assessore al Verde del Comune di Roma, Sabrina Alfonsi, è stato, forse, il più sincero per la sua crudezza: senza un piano di gestione “si vaga nel buio”, confermando che oggi quel buio esiste. La proposta? Non all’altezza della diagnosi: istituire un tavolo tra enti, stakeholder e cittadini (ma per mera formalità). Peccato che un tavolo non è governance, al massimo è un tentativo di costruirla. Subito dopo, però, arriva il passaggio politico vero: il processo non si ferma. Tradotto: anche senza assetto chiaro, anche senza piano consolidato, le trasformazioni vanno avanti comunque.
È esattamente il modello che ha prodotto anche il progetto del “Parco del Mare”: prima si interviene, poi si prova a mettere ordine. Forse.

Il trentennale della Riserva del Litorale Romano consegna una fotografia nitida. Non manca la memoria, la cultura, l’impegno civico. Manca il governo del territorio. Per questo la Riserva è diventata, nei fatti, un vincolo negoziabile.

Ci sarebbe dunque da domandarsi se il modello di ambientalismo sia ancora adeguato alla scala del conflitto attuale.
Ieri è stata, purtroppo, un’occasione sprecata per ragionare sulle cause dei frequenti incendi, dell’abbandono delle pinete in pasto alla cocciniglia tartaruga, della gestione sempre più autoritaria del Dipartimento Ambiente del Comune di Roma, che nei fatti consente agli interessi dominanti sul territorio di operare senza un reale contrappeso pubblico.
A breve arriverà anche la deperimetrazione della Riserva.
E anche lì si schiererà l’esercito del giorno dopo. A giochi fatti e senza alcuna assunzione di responsabilità.
Un vero peccato.

Dal 2005 a oggi, il litorale di Ostia è stato al centro di una sequenza continua di progetti mai compiuti. Il Waterfront di Veltroni prima, il Secondo Polo Turistico di Alemanno poi, fino al Parco del Mare di Gualtieri. Cambia il linguaggio, ma non il metodo: trasformazioni progettate senza risolvere i nodi strutturali: demanio, concessioni, accessibilità, economia. Il commissariamento del 2015 ha interrotto la capacità amministrativa, aggravando una crisi già in atto. Domani si torna a Cineland in campagna elettorale, mentre il litorale resta in disarmo.

Nel luglio 2005, al Cineland di Ostia, la giunta di Walter Veltroni presenta “Lido di Roma al 2015”. È l’inizio di tutto. Non un piano, ma una promessa: portare Roma verso il mare. Il progetto waterfront di Roma 2015 nasce così, in piena campagna elettorale veltroniana alla ricerca del secondo mandato, come racconto di una città che si modernizza. A gennaio 2008, un mese prima dell’approvazione del PRG ormai svuotato di ogni certezza e le dimissioni di Veltroni, arrivano gli studi: viabilità, traffico, sicurezza idraulica. Numeri, simulazioni, scenari. Si ipotizzano strade, si spostano parcheggi, si ridisegna il lungomare. Ma i nodi veri restano fuori. Il demanio, le concessioni, l’accessibilità su ferro. Si costruisce un ‘progetto’ senza costruire le condizioni e anzi favorendo purtroppo una maggiore permeabilità alle infiltrazioni criminali in ogni settore.

Nel 2011, con Gianni Alemanno, il waterfront cambia nome. Diventa “Secondo Polo Turistico”. Ancora Cineland, luogo finito nelle carte dell’inchieste sull’omicidio di Paolo Frau (LINK) . Ancora una presentazione pubblica, ma questa volta il linguaggio è diverso. Non più visione, ma sviluppo economico: raddoppio del porto, turismo, commercio, volumetrie e qualche idea ‘cafonal’. Il problema però resta lo stesso. Si parla di trasformazione senza risolvere ciò che impedisce di trasformare,ma soprattutto si continua a dimenticare che Ostia è un quartiere di Roma.

Poi arriva il conto brutale della realtà. Nel 2014 esplode Mafia Capitale. Nel 2015 il Municipio X viene sciolto. Il territorio si ferma. Gli uffici si svuotano. Le decisioni relegate in un limbo. Il costo non è solo politico. È urbano.

Ventuno anni dopo, Ostia è disarmata, con un Porto Turistico fantasma di se stesso, il demanio con tutti i suoi problemi irrisolti, un arenile eroso che accoglie macerie, un’accessibilità sempre più debole ed un’economia fragilissima.
Il litorale non è stato trasformato, ma lasciato in un degrado programmato, cioè in disinvestimento strategico, fenomeno noto come Rent Gap.

Domani sarà la volta di Roberto Gualtieri, dopo aver mandato in avanscoperta il 9 febbraio l’Assessore Veloccia a presentare il progetto del Parco del Mare, in una cornice tecnica spacciata per processo partecipativo all’Università Roma Tre. Di nuovo Cineland, su prenotazione con tanto di App, nella cornice del lancio della Lista Civica per Gualtieri in cerca della conferma per il secondo mandato.

È lo stesso schema dell’ultimo ventennio. Si interviene sulla forma (mobilità, spazi, paesaggio), ma non si interviene sulla struttura (demanio, concessioni, accessibilità, economia). Si ridisegna per l’ennesima volta il lungomare, ma non si sciolgono i nodi del litorale. E non basterà il taglio gordiano dei poteri commissariali usati ormai come una clave.

Ostia non manca di progetti. Manca di decisioni degne di questo nome. Da ventuno anni si annuncia la trasformazione. Da ventuno anni si evitano i problemi. Il risultato è sotto gli occhi di tutti. Un territorio sospeso, dove ogni progetto riparte da capo e nessuno arriva mai in fondo.

Cineland, in tutto questo, è solo un dettaglio, ma significativo. Lì si è costruita la promessa di Veltroni. Lì si è rilanciata con Alemanno. Lì si torna domani a chiedere consenso di scelte calate dall’alto in una cornice politica di campagna elettorale. Nel frattempo, il litorale continua a morire un po’ di più, basta guardare cosa è accaduto alle pinete. In 25 anni, dall’incendio del 2000 alla devastazione della cocciniglia tartaruga iniziata nel 2020 e ancora in corso, le pinete costiere sono andate distrutte, mutilando il 38% dei 16.000 ettari della Riserva Naturale Statale del Litorale Romano.
Perché il punto è che ciò che doveva essere risolto ventuno anni fa. Il problema non è che i progetti non si realizzano. È che non si costruiscono mai le condizioni perché possano esistere, in un quartiere (lo ricordiamo) di Roma Capitale.
Perché anche Cineland nel frattempo è diventato un deserto.

Circola una tesi secondo cui gli sfalci e le potature non sarebbero più classificati come “rifiuti, ma “residui”, cioè gestibili senza i vincoli della normativa ambientale. La realtà normativa però dice altro.

Sta circolando con sempre maggiore insistenza, anche tra operatori e tecnici, la tesi che gli sfalci e le potature derivanti dalla manutenzione del verde non sarebbero più da considerarsi “rifiuti”, ma “residui” o materiali liberamente gestibili nell’ambito del recupero.

Cosa dice davvero la norma?

Il quadro normativo più recente va nella direzione opposta. Con il D.L. 153/2024, convertito nella L. 191/2024, il legislatore ha chiarito e ampliato il perimetro dei rifiuti urbani, includendo esplicitamente anche le attività di cura e manutenzione del verde pubblico e privato. Non solo. Già il Codice dell’Ambiente stabilisce che i residui della manutenzione del verde pubblico rientrano tra i rifiuti urbani (EER 20 02 01). Si tratta dunque di una inclusione più netta al suo interno.

È vero però che esistono alcune eccezioni:

– utilizzo in agricoltura o per produzione energetica (art. 185)

– qualificazione come sottoprodotto (art. 184-bis)

non applicabili in modo generalizzato alla manutenzione del verde urbano.

Su questo punto, anche la posizione europea è netta: la manutenzione del verde non è un processo produttivo e quindi gli sfalci e le potature non possono essere qualificati automaticamente come sottoprodotti.

La nozione di “residuo” non è una categoria giuridica autonoma nel Codice dell’Ambiente. Il suo utilizzo crescente nel dibattito tecnico e operativo sembra rispondere a un’esigenza molto concreta, quella di ridurre o spostare il costo della gestione perché la qualificazione come rifiuto comporta:

– obblighi di tracciabilità

– conferimento a impianti autorizzati

– costi certi di trattamento

Spostare il linguaggio verso “residuo”, “biomassa”, “recupero” significa, di fatto, allentare questi vincoli almeno sul piano pratico, se non addirittura su quello formale.

Se il materiale non è più trattato come rifiuto, non entra nel computo dei costi e non è soggetto a tracciabilità stringente allora la filiera di gestione diventa opaca.

È esattamente il punto già sollevato nel dossier di LabUr sulla filiera nascosta del verde a Roma (LINK).

Il rischio quindi è confondere due piani, quello della semplificazione amministrativa (legittima e in alcuni casi necessaria) e la rimozione del problema economico e gestionale e chiamare “residuo” ciò che, giuridicamente, resta un rifiuto non elimina il problema, ma lo sposta e spesso lo rende quasi invisibile.

“Rifiuto” e “residuo” non sono sinonimi soprattutto nella filiera del verde perché cambia completamente chi paga, come si controlla e, soprattutto, cosa resta tracciabile e cosa no.

La zona grigia operativa
Accanto al quadro normativo, emerge dal confronto con operatori del settore un ulteriore elemento critico: la distanza tra disciplina formale e pratiche operative.

La gestione degli sfalci e delle potature segue, in linea teorica, una filiera tracciata – dalla raccolta al conferimento presso impianti autorizzati, fino alle operazioni di recupero (ad esempio compostaggio o produzione di biomassa). Tuttavia, proprio in questa fase si aprono possibili aree di opacità.

In particolare, sono stati segnalati casi in cui:

– le quantità effettivamente avviate a recupero risultano difficilmente verificabili in modo puntuale;

– la valorizzazione energetica della componente legnosa può avvenire in assenza di una chiara ricostruzione della filiera a monte;

– il passaggio da rifiuto a materiale valorizzato non sempre è accompagnato da una documentazione che consenta di ricostruire integralmente il ciclo.

Si tratta di elementi che, se confermati, non incidono sulla qualificazione giuridica dei materiali – che restano rifiuti urbani – ma pongono un problema di trasparenza e tracciabilità della gestione.

Ed è proprio in questa distanza tra norma e prassi che può annidarsi quella che abbiamo definito una “filiera nascosta” del verde.

La Capitaneria conferma: manca il verbale di delimitazione. Per oltre vent’anni il Comune ha occupato e gestito un bene dello Stato senza pagare il dovuto, con concessioni variabili e chioschi trasformati in beni “vendibili”. Se i confini non esistono, la legalità diventa opzionale.

Una notizia che avrà conseguenze enormi: per la spiaggia di Castelporziano non esiste un verbale ufficiale che stabilisca dove inizia e dove finisce il demanio marittimo. Lo ha dichiarato la Capitaneria di Porto rispondendo a un accesso civico di LabUr: nessuno sa con certezza dove lo Stato finisca e dove iniziano le altre aree.

Nonostante l’incertezza, da decenni il Comune di Roma, che avrebbe dovuto operare con una concessione proprio come ogni privato, ha installato chioschi, consentito attività commerciali e incassato (o avrebbe dovuto incassare) canoni nella sua veste di ente pubblico.

COSA SIGNIFICA “MANCATA DELIMITAZIONE”
L’art. 32 del Codice della Navigazione prevede che lo Stato, prima di concedere un’area demaniale marittima, deve stabilirne ufficialmente i confini attraverso un verbale di delimitazione, redatto dalla Capitaneria di porto competente.

Nel caso di Castelporziano questo verbale non esiste e quindi tutte le concessioni vantate dal Comune di Roma poggiano su un presupposto giuridico incerto.

L’AREA DI CASTELPORZIANO È DELLA PRESIDENZA DELLA REPUBBLICA
C’è un elemento che rende la vicenda ancora più grave: il litorale di Castelporziano non è patrimonio Comunale e neppure di competenza Regionale, ma è una dotazione della Presidenza della Repubblica, aperta da Saragat nel 1965 per la fruizione pubblica dei cittadini. Questo significa che il Comune di Roma, non essendo proprietario, è solo gestore per conto dello Stato e deve rispettare regole precise.

VENT’ANNI SENZA PAGARE IL CANONE
Secondo quanto denunciato da LabUr e ricostruito dagli atti, dal 2001 al 2023 il Comune di Roma non ha mai pagato il canone demaniale nonostante la Convenzione del 1965 lo stabilisse chiaramente (obbligo di concessione, obbligo di pagamento, gestione pubblica dell’arenile). Solo nel 2023, dopo molteplici esposti di LabUr, il Comune è stato costretto a pagare. Parliamo di oltre 20 anni di occupazione senza titolo di area demaniale.

CONCESSIONI “ELASTICHE”
Un altro dato anomalo riguarda i mq di concessione.

Nella convenzione con la Presidenza della Repubblica del 1965 risultano (ma non definiti) circa 353.000 mq. Nel 1998 (ultima concessione pagata fino al 2001) invece sono 43.816 mq (limitati solo alle strutture?). Infine, nella nuova concessione del 2023 diventano 385.000 mq, includendo tutto dalla riva fino alla litoranea.

Com’è possibile che la stessa area cambi dimensione nel tempo?

Una risposta tecnica possibile è che senza delimitazione, le superfici siano diventate “interpretative”, un’opzione non contemplata dalla legge.

CHIOSCHI: IL PARADOSSO GIURIDICO
Inizialmente (anni ‘60) i 5 chioschi erano mobili e stagionali, poi (anni ‘80) vengono trasformati in strutture fisse grazie ad un dubbio provvedimento del Comune di Roma in deroga al divieto di costruire entro i 300 metri dalla riva del mare, e per altro senza permesso di costruire.

Su queste basi il Comune di Roma oggi rivendica la proprietà dei chioschi, ma contemporaneamente i gestori hanno pagato per oltre 40 anni somme rilevanti, oltre ad aver operato in continuità con atti regolari di cessione di azienda/licenza.

IL NODO GIURIDICO
La legge distingue tra bene pubblico (non vendibile) e attività commerciale (vendibile). A Castelporziano è accaduto che si sia venduta l’attività come se comprendesse anche il chiosco. Su questo tema è intervenuto di recente (dicembre 2025) il Tribunale di Roma, che ha chiarito che:

– i chioschi non sono privatizzabili

– le cessioni tra privati non trasferiscono proprietà del bene

– la gestione è stata irregolare e confusa.

La responsabilità, secondo il Tribunale, però non ricade sui gestori, che hanno operato alla luce del sole, pagato e seguito procedure consentite. Anzi, sono considerati vittime di un sistema amministrativo ambiguo.

IL VERO PROBLEMA: LA PUBBLICA AMMINISTRAZIONE
Il quadro che emerge è dunque il seguente:

1. Nessuna delimitazione ufficiale: violazione del presupposto legale;

2. Canoni non pagati per oltre 20 anni: possibile danno erariale;

3. Concessioni con superfici variabili; incertezza amministrativa;

4. Beni pubblici gestiti come privati; distorsione del sistema.

Esistono dunque tutti i presupposti per un enorme danno erariale. Lo Stato infatti non ha incassato quanto dovuto dal Comune di Roma, mentre su quei beni si è generato valore economico a vantaggio del Comune di Roma.

RESPONSABILITÀ E CONTROLLI
Dov’erano gli organi di controllo per oltre due decenni?

La risposta al nostro accesso civico da parte della Capitaneria non è un dettaglio tecnico, è la conferma che per anni si è gestito un bene dello Stato senza definirne i confini, senza pagare il dovuto e consentendo pratiche ibride tra pubblico e privato dimenticando che la spiaggia di Castelporziano è dei cittadini, non della gestione discrezionale di un ente locale.

Come sempre LabUr proseguirà nella sua attività di verifica e denuncia dettagliata affinché il Comune di Roma non continui a gestire la “spiaggia del Presidente” con ‘leggerezza’, proseguendo ad indire bandi giuridicamente infondati.

Tutti parlano di speculazione, ma pochi spiegano come funziona davvero. A Roma non è solo una questione di “palazzinari”. C’è stato un cambio di paradigma: l’abitare è diventato prodotto finanziario, il patrimonio pubblico è entrato nei fondi e la pianificazione è stata sostituita da procedure eccezionali.
Questo articolo non vuole essere solo una denuncia, ma ambisce a smontare il meccanismo. Santa Palomba non è un caso isolato. È il modello.

E’ di questi giorni la notizia del piano di social housing annunciato da Gualtieri: “30mila case in 10 anni”. Sembra una cifra enorme. In realtà, se la si guarda con un minimo di struttura urbana, diventa molto meno impressionante. Roma ha circa 2,8 milioni di abitanti e la domanda abitativa reale, tra giovani, studenti, lavoratori precari, separazioni e nuovi nuclei familiari, è stimata da molti studi tra 120.000 e 150.000 alloggi mancanti. Gualtieri parla di 3.000 alloggi l’anno: una goccia nel mare. Se si guarda questo piano come una semplice politica abitativa, lo si fraintende completamente.

La questione urbanistica è decisiva. Le aree citate dall’Amministrazione sono Muratella, Selva Candida, Santa Palomba, Pietralata, Ostiense, Tor Vergata, Ostia e Flaminio, tutte aree già dentro strategie urbanistiche più ampie. E quando il Sindaco parla di “privati invitati a investire”, il punto è chiaro: la città non costruisce case popolari, ma crea le condizioni per l’investimento immobiliare privato.

Questo è, in fondo, il modello europeo del social housing degli ultimi vent’anni: non edilizia pubblica in senso classico, ma partnership pubblico-privato con canoni calmierati. A Roma, però, questo modello mostra subito i suoi limiti: il prezzo calmierato spesso non è davvero accessibile, le case finiscono nelle periferie estreme e la crisi degli affitti dentro la città esistente resta irrisolta. Il punto non è negare la fisiologia dei flussi temporanei in una metropoli moderna. Il punto è che, quando lo student housing viene organizzato quasi esclusivamente attraverso il modello SGR, una funzione urbana di servizio si trasforma in un dispositivo di estrazione di valore a danno della residenzialità stabile. A quel punto anche il social housing smette di essere una politica sociale imperfetta e diventa un’infrastruttura finanziaria. L’abitare non è più il fine pubblico, ma il mezzo tecnico attraverso cui stabilizzare capitali istituzionali e rendite.

Se si unisce il tema dell’abitare a quello della mobilità, il quadro è ancora più chiaro. Una casa senza trasporto rapido significa isolamento urbano. Una casa vicina a una metropolitana significa integrazione urbana. Quando Roma promette 30.000 case senza dire come le collega, il rischio è semplice: 30.000 nuove periferie.

Santa Palomba, per esempio, non è un’area “vuota” da urbanizzare. È già dentro un sistema territoriale molto preciso: il grande quadrante logistico-industriale, Pomezia-Ardea-Roma sud. Quel quadrante oggi concentra poli logistici legati alla via Ardeatina e alla Pontina, piattaforme distributive e magazzini, insediamenti industriali storici dell’area di Pomezia, il futuro termovalorizzatore di Roma e corridoi di traffico pesante verso il porto di Civitavecchia e il GRA. Non è semplicemente periferia: è una piattaforma produttiva metropolitana. Se lì si colloca social housing, si compie una scelta precisa: avvicinare l’abitare ai poli logistici e produttivi. È un modello che molte città europee oggi cercano di evitare, perché produce quartieri con bassa qualità urbana, forte dipendenza dall’automobile, esposizione a traffico pesante e impatti ambientali, popolazioni residenti spesso economicamente fragili. È, in fondo, una logica da Londra ottocentesca: l’abitare vicino alla produzione.

Le aree citate in questi ultimi giorni dal Campidoglio non sono casuali. Pietralata è una nuova centralità urbana, tra stadio, università, ferrovia e metro. Flaminio è un’area interna alla città consolidata, ad alta valorizzazione immobiliare. Muratella è un’area aeroportuale-direzionale. Santa Palomba e Tor Vergata stanno nel corridoio produttivo sud. Non siamo davanti ad un unico piano casa. Siamo davanti ad una mappa della trasformazione urbana di Roma, che mette nello stesso pacchetto comunicativo strategie completamente diverse. Vediamo con quali modelli.

Il primo modello è quello delle trasformazioni interne alla città consolidata. Flaminio è una delle aree più pregiate di Roma: qui il “social housing” è in realtà rigenerazione urbana ad alta valorizzazione immobiliare, tra ex caserme, aree pubbliche dismesse e operazioni di densificazione in un quartiere già servito da trasporto pubblico e servizi. Ostiense è un altro quadrante centrale di trasformazione: Roma Tre, spazi industriali dismessi, hub culturali. Qui l’housing è più facilmente legato a studentati e residenze temporanee che non alla crisi abitativa delle famiglie.

Il secondo modello è quello delle nuove centralità metropolitane. Pietralata è forse la trasformazione più strategica: nuova sede della Sapienza, ospedale, stadio, ferrovia, metro B. Qui il social housing può avere un senso sulla carta perché si inserisce in una centralità vera. Tor Vergata è un grande quadrante universitario e scientifico, con spazio disponibile, ma anche qui il problema resta quello dei trasporti, insufficienti rispetto alla scala degli interventi.

Il terzo modello è quello delle espansioni periferiche o logistiche, ed è il più problematico. Muratella, ex Fiera di Roma, è una grande area tra aeroporto, autostrade e direzionale Alitalia: più immobiliare che città. Selva Candida è periferia nord-ovest pura, cresciuta nella dipendenza dall’automobile e con servizi deboli. Santa Palomba è corridoio logistico-industriale verso Pomezia, con traffico pesante, grandi infrastrutture e il futuro termovalorizzatore. Ostia, infine, viene raccontata come area di sviluppo, ma il suo problema è opposto: è una città già costruita che non riesce a integrarsi davvero con Roma.

Quando Gualtieri promette 30.000 case, dunque, mescola tre politiche diverse: rigenerazione urbana centrale, nuove centralità universitarie, espansioni periferiche o logistiche. Le racconta come un unico grande piano casa, ma è proprio qui che il racconto politico si indebolisce.

Negli anni ’80 e 2000 Roma si è espansa con grandi quartieri privati: Ponte di Nona, Bufalotta, Tor Pagnotta, Malafede. Oggi il linguaggio cambia: non si parla più di espansione edilizia, ma di rigenerazione e social housing. La domanda, però, resta identica: chi costruirà queste case? Se dietro ci sono fondi immobiliari, SGR e grandi operatori, allora la storia urbanistica di Roma continua nello stesso solco. E se la si guarda in prospettiva, la continuità storica è evidente. Cambia il lessico, non il meccanismo: prima “espansione”, oggi “rigenerazione”, ma sempre grandi operatori che trasformano il suolo urbano attraverso strumenti finanziari sempre più sofisticati.
Negli ultimi trent’anni Roma si è espansa lungo assi immobiliari molto precisi, dove operano pochi grandi gruppi e una rete di fondi immobiliari. Quando l’Amministrazione dice “invitiamo i privati a investire” ad ascoltatore medio può sembrare una frase neutra, ma non lo è. 

Malafede, Ponte di Nona, Tor Pagnotta sono state il prodotto di una precisa stagione urbanistica, quella delle convenzioni urbanistiche con grandi operatori privati. Il Comune pianificava l’espansione, il privato realizzava residenze, servizi e opere pubbliche. Sulla carta il meccanismo funzionava. Nella realtà, però, spesso è accaduto altro: le infrastrutture sono arrivate tardi (alcune mai arrivate), i servizi sono rimasti incompleti e la città è cresciuta per isole immobiliari.

Il caso Malafede che abbiamo raccontato negli ultimi anni (LINK) è stato esattamente questo. Quando oggi leggiamo “social housing con investimenti privati”, il modello non è così diverso: è lo stesso schema, aggiornato alla finanza immobiliare contemporanea. Non c’è più soltanto il costruttore classico, ma i fondi immobiliari, SGR, capitali previdenziali, partenariati pubblico-privato. È la finanziarizzazione dell’immobiliare.

Negli ultimi quindici o vent’anni, nel mercato immobiliare europeo, gli studentati sono diventati un business perché si sono collocati all’incrocio tra finanza immobiliare, politiche urbane e domanda abitativa giovane. Per i fondi sono un asset ideale: offrono rendita stabile e prevedibile, grazie a flussi di affitto costanti, basso rischio di morosità e possibilità di aggiornare spesso i prezzi.
C’è poi stata una seconda ragione: la regolazione urbanistica favorevole. In molte città lo student housing viene incentivato come risposta al diritto allo studio. Questo ha prodotto agevolazioni urbanistiche, cambi di destinazione d’uso più semplici, finanziamenti pubblici o fondi dedicati, diventando così un investimento quasi protetto.
La terza ragione è stata la crisi degli affitti nelle città universitarie. Quando gli affitti salgono, gli studenti diventano un mercato enorme e concentrato. Roma, Milano, Bologna, Firenze hanno decine di migliaia di studenti fuori sede. Dove c’è domanda concentrata, la finanza immobiliare arriva rapidamente. Ma il punto più importante è un altro: la finanziarizzazione della casa. Per i fondi immobiliari gli studentati sono un prodotto perfetto perché appartengono alla categoria del “residenziale alternativo”, insieme a senior housing, co-living e affitti brevi: rendita stabile e prevedibile, basso rischio di morosità e maggiore flessibilità dei canoni rispetto a una locazione familiare lunga.

Quando si parla di social housing, rigenerazione urbana e student housing, il linguaggio sembra sociale, ma per gli operatori immobiliari queste categorie sono soprattutto nuovi segmenti di mercato. E se in molte città gli studentati servono davvero, il loro sviluppo risponde sempre più (se non quasi esclusivamente) alla logica degli investitori prima che a quella del diritto all’abitare.
Per questo in molte città europee sta emergendo una critica forte: se si costruiscono molti studentati privati e poche case accessibili per i residenti, il risultato è una città pensata per flussi temporanei (studenti, turisti, lavoratori mobili) e sempre meno per chi ci vive stabilmente.

I fondi immobiliari cercano oggi soprattutto tre cose: student housing, affitti brevi, residenze temporanee, tutte forme di abitare più redditizie e flessibili della casa tradizionale. A Roma il mercato è enorme. La città ha circa 250.000–300.000 studenti universitari tra Sapienza, Roma Tre, Tor Vergata, LUISS, Cattolica e accademie varie. Gli studenti fuori sede sono stimati tra 90.000 e 120.000. I posti letto negli studentati ufficiali sono meno di 10.000. Questo vuol dire che il mercato è enorme e quasi vuoto, ed è esattamente il tipo di situazione che attira i fondi immobiliari.

Chi si sta muovendo davvero a Roma? Camplus, gruppo CEUR, è uno dei principali operatori italiani di student housing. A Roma è presente con strutture vicino alla Sapienza e alla LUISS. Hines, uno dei maggiori investitori immobiliari globali, guarda anche a Roma, spesso attraverso joint venture con fondi pensione e capitali internazionali. Stonehill/Beyoo, operatore internazionale di fascia alta, ha già investimenti importanti in Italia e considera Roma una città target. Poi c’è il mondo delle SGR italiane – DeA Capital Real Estate, Investire SGR, Fabrica SGR – che raccolgono capitali di assicurazioni, casse previdenziali e grandi investitori per indirizzarli verso operazioni immobiliari. Infine c’è CDP, attraverso il Fondo Investimenti per l’Abitare e altri veicoli immobiliari, formalmente pensati per l’housing accessibile, ma spesso attivi insieme ai fondi privati.

Gli studentati si concentrano sempre negli stessi quadranti: Sapienza/Tiburtina/Pietralata, Roma Tre/Ostiense/Marconi, LUISS/Parioli/Trieste, Tor Vergata. Sono aree dove si incrociano università, trasporto pubblico e disponibilità di immobili da riconvertire. Per la finanza immobiliare sono perfette: affitti più alti della residenza normale, contratti brevi, rotazione continua, rischio basso, facilitazioni urbanistiche. Più redditizi, in molti casi, delle case per famiglie.

Da qui nasce il conflitto urbano: la città si trasforma in un mercato immobiliare per popolazioni temporanee (studenti, turisti, lavoratori mobili, non residenti stabili), un tema entrato nel dibattito che oggi si fa a Barcellona, Lisbona, Amsterdam, Berlino. Roma, invece, continua a raccontare tutto questo solo come inclusione. L’amministrazione Gualtieri infatti sin dal suo insediamento fa politica urbana dentro il mercato immobiliare finendo per trasformare il mercato della casa. Non a caso al MIPIM, la più grande fiera immobiliare europea, Roma si presenta con lo slogan “Roma connects. People, places, opportunities”: il linguaggio tipico della valorizzazione immobiliare.
E’ noto che Gualtieri non ami confrontarsi nei convegni urbanistici e preferisca presenziare ai forum organizzati dal mondo immobiliare e della consulenza urbana (dal Roma Regeneration Forum al MIPIM di Cannes, dove il taglio è legato alla rigenerazione e agli investimenti), piuttosto che nei forum di urbanistica. Se saldiamo i documenti tecnici alle dichiarazioni rilasciate nelle fiere immobiliari internazionali come il MIPIM, si riesce a documentare lo slittamento del dibattito: dalla garanzia del diritto alla casa alla promozione della competizione tra città, dove il suolo pubblico viene offerto come prodotto a scaffale per il mercato globale.

Quali strumenti di pianificazione guidano queste trasformazioni? Come si integrano con mobilità, servizi e spazio pubblico? Chi definisce le priorità urbane: il piano o il mercato?

Edoardo Salzano, Astengo, Campos Venuti, Insolera avrebbero ricordato una cosa elementare: urbanistica e mercato immobiliare non stanno sullo stesso piano da mediare. L’urbanistica è infatti il potere pubblico di governo del territorio, nato proprio per limitare la rendita fondiaria e orientare lo sviluppo della città nell’interesse collettivo. La città è infatti un bene comune e la pianificazione decide dove e come si costruisce. Il mercato dovrebbe operare dentro quelle regole e invece accade il contrario. E’ così che la città diventa merce, oggetto di valorizzazione immobiliare, non progetto politico.

Evidentemente non ci sono bastati anni di deregolazione urbanistica, varianti negoziate, urbanistica contrattata, trasformazione della pianificazione in negoziazione con i privati. Continua a mancare la risposta alla domanda fondamentale: qual è il progetto di città che guida queste operazioni? La città è una questione politica e sociale, non un portafoglio di progetti immobiliari.

Un altro caso emblematico è quello Invimit. È di pochi giorni fa la notizia che Invimit gestirà 500 immobili di Roma Capitale, dal Colosseo a Centocelle. L’Assessore al Patrimonio del Comune di Roma, Tobia Zevi, lo presenta così: “Il loro valore può aumentare fino al 50%. Questo sta a dimostrare che la città pubblica può essere una grande infrastruttura di sviluppo”. Invimit è una SGR pubblica, controllata dal Ministero dell’Economia, nata nel 2013 per gestire e valorizzare il patrimonio immobiliare pubblico attraverso fondi immobiliari. Tradotto, il Comune non gestisce più direttamente quegli immobili, ma li aggrega in un fondo, il fondo viene gestito da una SGR professionale dove possono entrare investitori istituzionali e privati. Non è un dettaglio tecnico. È una scelta di modello di gestione urbana, anche perché Roma ha migliaia di immobili pubblici (caserme, uffici, edifici dismessi, terreni) e invece di gestirli direttamente li trasforma in operazioni di valorizzazione urbana.

Il linguaggio è sempre lo stesso. Molti progetti di social housing in Italia sono stati realizzati proprio attraverso fondi immobiliari, SGR e capitale istituzionale. Il passaggio Invimit rischia di diventare la piattaforma immobiliare per molte trasformazioni urbane: una strategia urbana basata su strumenti finanziari immobiliari.
In pratica la Capitale usa il patrimonio pubblico per attivare nuovi cicli immobiliari legati alla finanziarizzazione dell’abitare. La città cresce non dove serve, ma dove la rendita si attiva. E la nuova rendita urbana si attiva anche attraverso il social housing, che così perde progressivamente la sua funzione principale di risposta sociale.
La rendita dunque non è più soltanto fondiaria bensì immobiliare, patrimoniale e finanziaria, attuata mediante rigenerazione urbana, conversioni d’uso, gestione patrimoniale, finanziarizzazione dell’abitare.
Questo processo è conosciuto come financialization of housing. Uno dei riferimenti principali è Manuel Aalbers. La sua tesi è semplice e potente: la casa non è più soltanto un bene abitativo, ma un asset finanziario dentro circuiti globali di investimento. Anche David Harvey spiega che nelle economie contemporanee le città diventano luoghi privilegiati di assorbimento del capitale in eccesso. Quando il capitale cerca rendimento, si sposta verso immobiliare e trasformazioni urbane. Da qui nascono rigenerazione, gentrificazione, valorizzazione immobiliare. Nelle città italiane, in particolare, si sta affermando una nuova combinazione di fondi immobiliari, patrimonio pubblico valorizzato, housing sociale finanziarizzato. Non è più edilizia pubblica classica, ma un abitare intermediato da capitale istituzionale, cioè un prodotto immobiliare a rendimento moderato, ma stabile.
A Roma per altro il processo parte spesso proprio dal patrimonio pubblico: aree dismesse, valorizzazione, fondi immobiliari, sviluppo urbano. Comune e Stato dunque non sono più solo regolatori: diventano attivatori di valore immobiliare. E se in altre città la questione è la gentrificazione o l’espulsione sociale, nel caso romano il problema è che la città non espelle soltanto, ma sposta e ricolloca popolazioni dentro nuovi spazi della rendita.
Territori come Santa Palomba diventano quasi zone funzionali metropolitane.

Una politica abitativa dovrebbe partire dalla domanda sociale: quante famiglie, con quali redditi, con quali bisogni abitativi. Invece è diventata una politica di attivazione immobiliare che parte dall’offerta urbana: aree disponibili, capitale investibile, progetti di sviluppo. E non a caso questi annunci vengono fatti nei grandi eventi immobiliari. Per questo si fa sempre più ricorso al dispositivo degli eventi straordinari, come il Giubileo, PNRR, Olimpiadi ecc. Lo schema, da vent’anni, è sempre lo stesso: evento straordinario, poteri speciali, opere pubbliche accelerate, aumento dei valori immobiliari.
È l’urbanistica dell’eccezione permanente: la città si trasforma per ondate legate agli eventi, più che per pianificazione continua.

Che ad esempio il social housing possa diventare un sussidio all’offerta privata non è una novità. Gainsforth lo spiega bene. Ma il punto decisivo è vedere come questo avviene nei meccanismi amministrativi concreti: conferimento di aree pubbliche, strumenti urbanistici utilizzati, accordi pubblico-privato, fondi immobiliari specifici, soggetti attuatori. È lì che il discorso diventa serio.

L’atto quadro è la DAC n. 140 del 27 luglio 2023, il Piano strategico per il diritto all’abitare 2023-2026. È il testo richiamato negli atti successivi del Dipartimento e contiene già l’obiettivo di acquisire 1.500-2.000 nuove unità abitative al patrimonio capitolino, oltre a quelle in fitto passivo. La domanda allora è inevitabile: il Comune continua ad acquisire per poi trasferire gestione e valorizzazione ai fondi immobiliari?

Il 27 marzo 2025 Roma Capitale approva atti che danno attuazione alla DAC 140/2023 e insistono su due punti: scarsità di ERP e necessità di dotarsi di strumenti per reperire alloggi in locazione, compresi Osservatorio sulla condizione abitativa e Agenzia sociale dell’abitare. Il problema pubblico dichiarato è la carenza di ERP, la retorica del MIPIM, invece, si sposta su social housing e investitori.

La Determina QC/634/2025 del 10 marzo 2025 approva l’avviso pubblico per l’acquisto dal libero mercato di unità immobiliari da destinare all’edilizia residenziale sociale. Anche questo è un documento chiave: il Comune, invece di produrre direttamente edilizia, entra sul mercato per acquistare unità abitative. La successiva Determina n. 2371 del 5 agosto 2025 approva la graduatoria di quell’avviso.

Nel 2026, però, avviene un salto di scala. Roma Capitale, nel comunicato del 9 marzo 2026 sulla presenza al MIPIM, si presenta esplicitamente come città che crea “nuovo valore sociale ed economico” e partecipa a una fiera “di riferimento del real estate, dell’edilizia e del mercato immobiliare”. In parallelo, l’Agenzia del Demanio al MIPIM 2026 presenta a Tor Vergata progetti di social e student housing per attrarre investitori. La grammatica del 2026 è apertamente immobiliare. L’abitare entra pienamente nel circuito della valorizzazione degli asset pubblici.

Questo quadro non è astratto. A Roma esiste già un caso in cui questi meccanismi si vedono chiaramente all’opera: Santa Palomba.

IL CASO SCUOLA SANTA PALOMBA

La radiografia del caso Santa Palomba mostra in concreto ciò che Gainsforth ha descritto in termini generali: il social housing come meccanismo di sussidio all’offerta privata. Qui si vede il meccanismo concreto di trasferimento del rischio e del suolo. Non a caso, la narrazione pubblica di questi giorni presenta l’intervento denominato ‘Prati Latini’, come una semplice ripartenza, senza entrare nel merito del modello urbanistico e finanziario che lo sostiene. Il soggetto attuatore non è il Comune, ma il Fondo Roma Housing, gestito da DeA Capital Real Estate SGR con partecipazione di CDP Immobiliare. La finanziarizzazione, qui, smette di essere teoria e diventa firma in calce a un atto.

Lo strumento è il Programma Integrato (PRINT), cioè l’atto amministrativo che consente di “integrare” interessi pubblici e privati. Invece di seguire il PRG, si costruisce una deroga negoziata. Il meccanismo del suolo è chiaro: in molti comparti, aree a destinazione servizi o industriale vengono trasformate in residenziale speciale attraverso varianti e convenzioni. Ed è nella convenzione che si nasconde il sussidio: il privato costruisce una quota di housing sociale, ma in cambio ottiene scomputo degli oneri e quote di edilizia libera o convenzionata che garantiscono il ritorno dell’investimento.

Santa Palomba è un caso scuola perché l’housing sociale nasce nel nulla infrastrutturale, rendendo il privato quasi l’unico vero gestore del territorio.
Nel 2018 il sito di Roma Capitale riporta il progetto di social housing “voluto da Roma Capitale e da CDP” con oltre 950 appartamenti. Un altro atto ufficiale dello stesso anno precisa che si tratta di circa 30.000 mq di superficie edificabile in diritto di superficie, quindi con proprietà pubblica mantenuta, e che il programma prevede quasi 1.000 appartamenti: più della metà in locazione calmierata per 15 anni, il 15% in affitto con riscatto e il 30% in vendita convenzionata.

Nella Determina QI/1955/2018 sul PRINT Santa Palomba compaiono, nero su bianco, CO.GE.SAN – Costruzioni Generali Santarelli come soggetto attuatore unico dell’intervento e DeA Capital Real Estate SGR come società di gestione del “Fondo Roma Santa Palomba SH”, subentrata a DeA Fimit. Nello stesso atto si legge il riferimento al trasferimento in diritto di superficie novantanovennale e alle garanzie fideiussorie per le opere di urbanizzazione sulla quota di SUL pubblica. Qui la finanziarizzazione dell’abitare diventa struttura procedurale.

Sul lato CDP c’è poi la cornice ufficiale del FIA – Fondo Investimenti per l’Abitare, che dichiara apertamente di investire nell’edilizia privata sociale per incrementare l’offerta di alloggi in locazione a canone calmierato e in vendita convenzionata, “a integrazione” delle politiche pubbliche. Questo consente di dire, con base documentale, che il social housing romano non è un corpo estraneo: è inserito dentro un’infrastruttura nazionale di investimento abitativo a capitale istituzionale.

Gli atti mostrano dunque che Santa Palomba è un caso emblematico di housing sociale costruito attraverso finanza immobiliare e urbanistica negoziata. Una domanda sorge spotanea: il termovalorizzatore ha inciso sull’equilibrio urbanistico ed economico dell’intervento?

LabUr, sul termovalorizzatore, ha da tempo documentato alcuni punti: la parziale inedificabilità di una quota rilevante dei terreni acquistati da AMA, il fatto che nell’atto notarile del 25 novembre 2022 il terreno sia stato trattato come edificabile mentre negli atti richiamati comparivono vincoli consortili e obblighi di non edificazione, la questione della particella 105 non inclusa correttamente nella ricognizione GE.CO. e la critica alla formula secondo cui l’AIA funzionerebbe come “variante urbanistica puntuale laddove necessario” (LINK).
LabUr ha anche mostrato che quelli che sembrano errori tecnici sono in realtà un metodo urbanistico. Secondo il PRG vigente, l’area di Santa Palomba non è idonea senza variante. La relazione GE.CO. sul termovalorizzatore lascia volutamente incerta la destinazione urbanistica, scaricando il problema sulla futura autorizzazione. È urbanistica dell’ora per domani. Per altro, sulla base del foglio d’impianto catastale georeferenziato, il 60% dei terreni edificabili ricadrebbe nel Comune di Albano e non in quello di Roma, mentre il 40% sarebbe inedificabile per l’atto d’obbligo.
In altre parole, sull’acquisto dell’area è esistito un problema serio di qualità e completezza dell’istruttoria urbanistica e notarile e la fattibilità urbanistica è stata trattata come se una futura variante o l’effetto sostitutivo dell’AIA potessero risolvere ex post criticità non sciolte ex ante. Il termovalorizzatore è stato quindi impostato dentro un quadrante amministrativamente fragile e controverso.

Ma andiamo oltre. Nei documenti del PAUR si legge che l’impianto viene autorizzato tramite procedura straordinaria, commissariale e art. 208, che comporta variante urbanistica automatica. Inoltre, viene ritenuto coerente con il PTPG perché l’area è considerata produttiva/logistica e  viene inserito dentro un sistema metropolitano delle attività produttive. Il PAUR però  non entra nel merito della residenzialità reale del quadrante. Non ci sono ad esempio analisi integrate su housing sociale, ERP, popolazione reale. Non c’è una valutazione unitaria tra politiche abitative, impianti rifiuti e pianificazione urbana. Nei documenti compare soltanto che l’area è dentro Programmi Integrati, ma il termovalorizzatore entra con una procedura che bypassa la pianificazione ordinaria. Solo che il PRINT dell’housing segue una logica urbanistica negoziata, il termovalorizzatore segue invece una logica commissariale straordinaria. Le due cose non si parlano.
A Santa Palomba, dunque, non esiste una pianificazione unitaria, ma procedure separate che insistono sullo stesso territorio senza mai essere valutate insieme.

COSA FANNO ALL’ESTERO

Il problema non è solo che Roma usa il social housing come leva immobiliare. Il problema è che lo fa dentro una città in cui il governo del territorio è sempre più sostituito da procedure eccezionali, piattaforme finanziarie e valorizzazione di asset. Non un progetto di città, ma una somma di operazioni. Nessuna pianificazione, ma attivazione di valore.

Questa, alla fine, è la questione: chi governa Roma? Il piano o il mercato?

All’opposto di quanto Roma sta facendo oggi, dove patrimonio pubblico e social housing vengono sempre più trattati come leve di attivazione immobiliare, è utile guardare i modelli europei che hanno scardinato il nesso tra abitare e speculazione.
In città come Vienna, il Comune non aliena il suolo ma lo concede a lungo termine a cooperative no-profit (modello cost-rent), dove l’affitto copre esclusivamente i costi di costruzione e gestione, eliminando il profitto finanziario. Esperienze come i Community Land Trusts di Bruxelles o le politiche di prelazione pubblica di Barcellona dimostrano che è possibile sottrarre stabilmente la casa al mercato, separando la proprietà del terreno (che resta bene comune) da quella delle mura, garantendo così un’accessibilità che non scada dopo quindici anni, ma che resti un patrimonio strutturale della città.

Riprese con drone e verifiche sul posto documentano la nuova configurazione della sede stradale del lungomare Amerigo Vespucci a Ostia dopo i lavori della pista ciclabile. Le analisi tecniche evidenziano criticità per la sicurezza della circolazione, per il passaggio dei mezzi di emergenza e per il traffico della stagione balneare.

Le immagini riprese con drone lungo il lungomare Amerigo Vespucci (video completo a questo LINK), mostrano una trasformazione profonda di una delle principali arterie del mare di Roma. La realizzazione della pista ciclabile e la conseguente riorganizzazione della sede stradale stanno modificando in modo significativo la geometria della carreggiata, riducendo gli spazi disponibili per la circolazione e cancellando numerosi posti auto.

Proprio da queste immagini e dalle verifiche effettuate sul posto emergono alcune criticità che meritano un accertamento tecnico da parte delle autorità competenti. In vista dell’imminente stagione balneare, quando il traffico sul litorale aumenta in modo esponenziale, il rischio è che una delle strade più frequentate del mare di Roma si trovi ad affrontare la pressione del traffico in condizioni potenzialmente problematiche per la sicurezza della circolazione, per il passaggio dei mezzi di soccorso e per il funzionamento del trasporto pubblico.
Il tema è stato portato all’attenzione delle istituzioni da LabUr – Laboratorio di Urbanistica, che ha avviato una serie di verifiche tecniche sulla nuova configurazione del lungomare che qui riportiamo per sommi capi.

Una carreggiata più stretta e irregolare
La realizzazione della pista ciclabile ha introdotto cordoli e delimitazioni che in diversi punti riducono la larghezza utile della carreggiata e ne modificano la geometria. In alcuni tratti la sezione stradale appare caratterizzata da restringimenti e variazioni improvvise che meritano una verifica rispetto alle norme tecniche di progettazione.

Il Decreto Ministeriale 5 novembre 2001, che disciplina le norme funzionali e geometriche per la costruzione delle strade, stabilisce infatti che la configurazione della sede stradale debba garantire condizioni di sicurezza, visibilità e regolarità della circolazione. In contesti ad alto traffico, come quello del lungomare di Ostia, eventuali restringimenti o discontinuità della carreggiata possono determinare criticità operative soprattutto nei periodi di maggiore afflusso.

Il nodo dei mezzi di soccorso
Uno degli aspetti più delicati riguarda l’accessibilità dei mezzi di emergenza.
Le autopompe dei Vigili del Fuoco utilizzate negli interventi urbani hanno generalmente una larghezza di circa 2,50 metri e una lunghezza che può arrivare fino a 8–9 metri, con un raggio di sterzata superiore ai 12 metri. Le indicazioni tecniche sull’accessibilità dei mezzi di soccorso prevedono normalmente una larghezza minima di transito pari a circa 3,5 metri per consentire il passaggio in sicurezza.
In presenza di traffico veicolare o di veicoli in sosta, la nuova configurazione della strada potrebbe non garantire tali condizioni in alcuni tratti del lungomare Vespucci. Una circostanza che, se confermata, potrebbe tradursi in difficoltà operative o in ritardi negli interventi di emergenza.

Trasporto pubblico e circolazione dei mezzi pesanti
La compatibilità della nuova configurazione della carreggiata riguarda anche il trasporto pubblico. Gli autobus urbani hanno una larghezza standard di circa 2,55 metri e una lunghezza fino a 12 metri.
Le norme tecniche di progettazione stradale richiedono che la sezione della carreggiata consenta la circolazione sicura dei veicoli pesanti e dei mezzi del trasporto pubblico locale. La presenza di cordoli e delimitazioni fisiche della pista ciclabile potrebbe rendere più complessa la manovra degli autobus in alcuni punti del lungomare.

La riduzione dei posti auto
La realizzazione della pista ciclabile ha comportato anche la soppressione di numerosi posti auto lungo il lungomare. In assenza di una riorganizzazione complessiva della mobilità e della sosta, questa riduzione potrebbe favorire fenomeni di sosta irregolare, con l’effetto di restringere ulteriormente la carreggiata disponibile per la circolazione.

La disciplina del traffico
Un ulteriore elemento che richiede chiarimenti riguarda la disciplina della circolazione. A quanto risulta, non sarebbe stata ancora adottata una nuova ordinanza di regolamentazione del traffico conseguente alla modifica della configurazione della strada.
Il Codice della Strada prevede che eventuali modifiche significative dell’assetto della viabilità siano accompagnate da specifici provvedimenti amministrativi. La mancanza di una nuova disciplina formale del traffico potrebbe quindi determinare una situazione di incertezza nella gestione della circolazione.

Accessibilità e barriere architettoniche
Infine, la nuova configurazione degli attraversamenti e dei percorsi pedonali merita una verifica anche rispetto alla normativa sull’eliminazione delle barriere architettoniche. La legge 13/1989 e il decreto ministeriale 236/1989 impongono infatti che gli spazi pubblici siano progettati in modo da garantire l’accessibilità alle persone con disabilità.

La richiesta di verifiche
Alla luce di queste criticità, LabUr – Laboratorio di Urbanistica ha chiesto, attraverso un esposto, che le autorità competenti procedano con urgenza a una verifica tecnica della conformità della nuova configurazione del Lungomare Amerigo Vespucci rispetto:

• alle norme del Codice della Strada in materia di sicurezza della circolazione
• alle norme tecniche di progettazione stradale
• alle esigenze operative dei mezzi di soccorso
• ai requisiti di accessibilità degli spazi pubblici