Un antico cippo con corona reale e lettera “R”, individuato sulle dune di Capocotta proprio in prossimità del confine catastale tra le particelle 8 e 9 del foglio 1148, rimette in discussione la ricostruzione della dividente demaniale e quindi anche la corretta collocazione dei chioschi. La Capitaneria di Porto, guidata dal comandante C.V. (CP) Emilio Casale, ha confermato che il procedimento di delimitazione avviato nel 2023 è ancora in fase istruttoria: un dato che rende evidente come, dopo decenni di atti, concessioni, espropri e gestione pubblica, la questione del confine non sia stata ancora definitivamente risolta.
Nel giugno 2025 è stato individuato sul terreno un antico cippo lapideo recante una corona reale e una grande lettera “R”. Il punto è stato georeferenziato alle coordinate 41°39’55.0″N – 12°24’12.0″E, cioè 41.66528, 12.40333. La sua posizione è ciò che rende la scoperta particolarmente significativa. Il manufatto si trova in prossimità della linea catastale che separa le particelle 8 e 9 del foglio 1148, due delle aree direttamente coinvolte negli espropri comunali per la sistemazione della spiaggia libera.
La corona e la lettera “R” suggeriscono una relazione con l’antica proprietà reale. Non è ancora possibile affermare, senza un documento archivistico specifico, che si tratti formalmente di un cippo della dividente del demanio marittimo. Ma la sua presenza, nel punto in cui convergono proprietà storiche, vecchi confini e particelle prospicienti il mare, costituisce un elemento che oggi dovrebbe necessariamente entrare nel procedimento di delimitazione.
La questione è ancora più delicata perché immediatamente verso mare compare la particella 1148/7, intestata catastalmente al Demanio Pubblico dello Stato – ramo Marina Mercantile. Il problema, dunque, riguarda la posizione concreta della linea demaniale rispetto alle particelle oggi utilizzate per i servizi di Capocotta.
Ed è qui che torna centrale la responsabilità istituzionale della Capitaneria: se la dividente è ancora in istruttoria dal 2023, significa che per decenni l’area è stata gestita, affidata e organizzata senza che il confine demaniale fosse definitivamente chiarito.
Prima del SID: la costa nelle carte storiche
Per ricostruire Capocotta non si può partire dalla cartografia digitale contemporanea.
Gli studi pubblicati dall’Accademia Nazionale delle Scienze, realizzati anche nell’ambito delle ricerche sulla Tenuta Presidenziale di Castelporziano, consentono di seguire l’evoluzione storica del territorio attraverso catasti, cartografia e documentazione ambientale.
Il Catasto Gregoriano rappresenta la fascia costiera distinguendo chiaramente categorie differenti: spiaggia, sabbia coperta da cespugli e tumoleto. La costa non era quindi considerata un’unica fascia indistinta, ma un sistema composto da arenile, sabbie vegetate e dune interne. Questo dato è importante perché dimostra che il confine tra spiaggia e sistema dunale era fisicamente riconoscibile molto prima della nascita del SID.
Capocotta, Castelporziano e la proprietà reale
Capocotta e Castelporziano costituirono storicamente un sistema territoriale strettamente collegato.
Dopo la fine della monarchia la situazione proprietaria cambia.
l’Unità del 31 luglio 1985 ricostruisce che una parte considerevole degli antichi possedimenti reali passa sotto l’amministrazione della Presidenza della Repubblica, mentre Capocotta rimane separata da una recinzione e in mano a diverse società private, alcune riconducibili agli eredi Savoia.
Negli anni Sessanta su quei terreni vengono realizzate decine di chilometri di strade e prende forma un progetto per migliaia di villette. Le battaglie ambientaliste e politiche riescono però a bloccare la trasformazione edilizia.
1983: il Comune vuole espropriare la fascia verso il mare
Il primo passaggio amministrativo certo precede l’acquisizione presidenziale. La DGM n. 4885 del 12 luglio 1983 promuove infatti il procedimento di espropriazione delle aree necessarie alla sistemazione della spiaggia libera di Capocotta. La successiva DGC 1437/1997 chiarirà che quel primo procedimento decadde perché mancava lo strumento urbanistico necessario. Anche l’Unità del 31 luglio 1985 ricorda che la Giunta aveva già deliberato l’esproprio della fascia di Capocotta compresa tra la Litoranea e il mare, prevedendo una spesa di circa 1,7 miliardi di lire. Questo elemento è fondamentale: il progetto comunale sulla fascia costiera nasce prima dell’acquisizione della grande Tenuta da parte della Presidenza della Repubblica.
1985: la Presidenza acquisisce la Tenuta, ma non si chiude la questione della spiaggia
Con la legge 23 luglio 1985 n. 372 viene disposto il conferimento della Tenuta di Capocotta alla dotazione del Presidente della Repubblica, ricostituendo l’unità con Castelporziano. La vicenda statale e quella comunale, però, restano diverse. La prima riguarda la grande Tenuta retrostante. La seconda continua a riguardare la fascia verso il mare, dove insistono dune, proprietà private e arenile demaniale. È significativo che l’Unità del 5 settembre 1986 racconti contemporaneamente l’esproprio della Tenuta e quello della spiaggia come due operazioni distinte. Nello stesso articolo si parla già dei punti di ristoro di Capocotta e delle richieste degli ambientalisti affinché fossero realizzati soltanto chioschi leggeri in legno, senza compromettere il movimento naturale della sabbia e delle dune.
Dal progetto urbanistico all’occupazione delle aree
Con la DGM n. 5415 del 26 luglio 1986, ratificata dal Consiglio comunale con deliberazione n. 981 del 24 settembre 1986, viene approvato il progetto per la sistemazione della spiaggia libera di Capocotta e viene adottata la relativa variante al PRG. La Regione Lazio approva definitivamente la variante con DGR n. 6040 del 16 luglio 1991. Il progetto viene quindi riapprovato e aggiornato con la DGC n. 2625 del 17 giugno 1992, che dichiara l’opera di pubblica utilità, indifferibile e urgente. Il passaggio successivo arriva con la DGC n. 359 dell’8 febbraio 1993, adottata durante l’amministrazione del sindaco Franco Carraro. L’atto dispone l’occupazione in via d’urgenza delle aree occorrenti per la sistemazione della spiaggia libera di Capocotta.
I proprietari delle dune: Savoia, Romarina, Marina Reale e Tortola Trust
La delibera del 1993 ha un valore eccezionale perché contiene l’elenco nominativo dei proprietari. Vi compaiono Maria di Savoia, Elisabetta d’Assia, Enrico d’Assia, Maurizio d’Assia, Ottone d’Assia, Giovanna di Savoia e Iolanda di Savoia, oltre alla Immobiliare Romarina S.p.A., alla Compagnia Sviluppo Marina Reale S.p.A. e alla Tortola Trus Reg. di Vaduz.
La corrispondenza con le cronache giornalistiche è sorprendente.
Il 25 agosto 1991, nell’articolo de l’Unità “Le dune della discordia – Notti di fuoco a Capocotta”, Adriana Terzo scrive che le dune erano proprietà privata e che solo l’arenile era del Demanio. I proprietari indicati sono proprio gli eredi Savoia, la Romarina, la Tortola Trust e la Compagnia Sviluppo Marina Reale. Giornale e atti amministrativi restituiscono quindi la stessa fotografia.
Le particelle 8, 9 e 59: il punto centrale dell’indagine
Per la Immobiliare Romarina la DGC 359/1993 indica con precisione tre terreni: la particella 8 del foglio 1148, di 20.722 mq; la particella 9, di 65.120 mq; la particella 59, di 11.080 mq. Sono esattamente le particelle che ritroviamo nel successivo trasferimento al Comune di Roma. Ed è proprio tra le particelle 8 e 9 che oggi compare il cippo con corona e lettera “R”. Questo è il nodo più delicato di tutta la vicenda. Perché se quel cippo dovesse risultare legato a un confine storico rilevante ai fini della demanialità, occorrerebbe verificare se il limite reale del demanio marittimo corrispondesse effettivamente a quello assunto negli espropri comunali e, soprattutto, a quello oggi rappresentato nelle cartografie amministrative.
1994-1999: il Comune occupa, espropria e costruisce il modello dei cinque chioschi
L’occupazione prevista nel 1993 non viene immediatamente eseguita, anche a causa di un divieto temporaneo imposto dal Ministero dell’Ambiente. La procedura riparte con la DGC n. 3293 dell’11 ottobre 1994. L’immissione in possesso delle aree avviene il 3 gennaio 1995. Nel frattempo il 12 luglio 1994, a pagina 20, l’Unità racconta il progetto del Campidoglio per trasformare Capocotta: cinque punti ristoro, protezione delle dune, attraversamenti interdunali e progressiva eliminazione dei vecchi chioschi spontanei. Il giornale ricorda che il contenzioso per gli espropri durava ormai da circa dieci anni.
Con la DGC n. 3881 del 14 dicembre 1995, durante l’amministrazione di Francesco Rutelli, viene approvato il bando pubblico per cinque strutture destinate ai servizi di balneazione, assistenza, pulizia dell’arenile e delle dune, attività ricreative e ristorazione. Il sistema dei cinque chioschi nasce dunque formalmente in quel momento.
1996: arriva la Riserva Naturale Statale Litorale Romano
Con D.M. n. 428 del 29 marzo 1996 viene istituita la Riserva Naturale Statale del Litorale Romano. Da quel momento Capocotta non è soltanto una spiaggia libera attrezzata, ma parte di un sistema ambientale sottoposto a una disciplina pubblica speciale. La stessa amministrazione capitolina continuerà negli anni successivi a richiamare la Riserva come fondamento della tutela del sistema dunale. La DGC n. 190 del 28 agosto 2020 ricorda espressamente l’istituzione della Riserva e l’affidamento della gestione ai Comuni di Roma e Fiumicino. Nel 1996 vengono inoltre istituite le commissioni di valutazione delle offerte per i cinque lotti. Nella commissione prevista dalla DGC n. 1871 compare anche il comandante della Capitaneria di Porto di Roma Giorgio Falcone.
Dal procedimento espropriativo alla gestione definitiva
La DGC n. 1437 del 24 aprile 1997 riapre formalmente il procedimento di espropriazione. La DGC n. 4481 dell’11 dicembre 1998 esamina le osservazioni e le opposizioni presentate contro gli atti espropriativi. La DGC n. 1540 del 30 luglio 1999 approva poi lo schema di convenzione e individua i cinque soggetti gestori: Maria Vichi, ATI CREA, RCM s.r.l., Ulisse Cianchetti e Consorzio Capocotta, per i lotti A, B, C, D ed E.
Con la DGC n. 674 del 20 giugno 2000 nasce anche la Commissione di vigilanza, nella quale siedono rappresentanti del Comune, della Capitaneria di Porto, del Corpo Forestale, del WWF, della LIPU, della Polizia Municipale e della XIII Circoscrizione.
2002: il Comune acquisisce le particelle
Il 10 aprile 2002 le particelle 8, 9 e 59 del foglio 1148 passano formalmente al Comune di Roma mediante una cessione di diritti reali a titolo oneroso, rogata dal notaio Renato Greco, repertorio 58184/6193. Per la particella 8 la visura storica registra il Comune proprietario proprio dal 10 aprile 2002. La vicenda proprietaria sembra quindi chiudersi sul piano civilistico e catastale. Ma non necessariamente su quello demaniale.
Perché se una parte di quelle superfici avesse già avuto natura di lido o spiaggia appartenente al demanio marittimo, il problema non potrebbe essere risolto soltanto attraverso un’intestazione catastale o un successivo trasferimento al Comune. Ed è esattamente questo il punto che la scoperta del cippo rende oggi necessario verificare.
LabUr riapre la questione della dividente demaniale
Negli ultimi anni LabUr – Laboratorio di Urbanistica ha riportato il problema all’attenzione delle amministrazioni. Il 9 maggio 2025, durante un’audizione presso la Commissione della Riserva Naturale Statale del Litorale Romano, LabUr ha posto la questione della titolarità delle aree, della linea SID e della natura dei chioschi di Capocotta. Il 10 agosto 2026, con l’articolo “Capocotta, i chioschi sono davvero su terreni di Roma Capitale?”, LabUr ha chiesto formalmente alla Capitaneria di Porto e all’Agenzia del Demanio di verificare la reale posizione della dividente e il sedime dei chioschi. Il 17 agosto 2026 LabUr ha pubblicato il successivo riscontro della Capitaneria nell’articolo “Castel Fusano e Capocotta: avviate procedure di delimitazione del demanio marittimo”.
Emilio Casale e una delimitazione che attende ancora una conclusione
La risposta della Capitaneria è firmata dal comandante C.V. (CP) Emilio Casale. Ed è proprio quella risposta a rendere attuale tutta la ricerca storica. Per Capocotta la Capitaneria ha infatti comunicato che il procedimento di delimitazione iniziato nel 2023 è ancora in fase istruttoria. È un’affermazione che ha un peso considerevole.
Per decenni il Comune ha progettato, occupato, espropriato, acquisito, affidato e successivamente rinnovato la gestione di aree costiere di Capocotta. Nel frattempo sono stati realizzati chioschi, definite superfici, individuati lotti e costruito un modello di gestione che ancora oggi l’amministrazione considera positivo. Eppure la dividente demaniale resta oggetto di istruttoria. La questione non è quindi soltanto storica. Se la dividente reale dovesse risultare diversa da quella finora assunta negli atti gestionali o nella rappresentazione SID, andrebbe verificato se uno o più chioschi insistano, in tutto o in parte, su demanio marittimo anziché su patrimonio comunale. È precisamente questa possibilità che rende incomprensibile che il procedimento possa rimanere irrisolto così a lungo.
Il documento che oggi deve entrare nell’istruttoria
Il comandante Emilio Casale dispone oggi di un procedimento amministrativo nel quale questa massa documentale può essere finalmente confrontata. Non soltanto il SID. Ma il Catasto Gregoriano, gli studi dell’Accademia, la cartografia storica, le fotografie aeree, le vecchie particelle catastali, la proprietà demaniale della p. 7, gli atti comunali dal 1983 al 2002, le cronache de l’Unità, il rogito Greco e soprattutto il cippo ancora esistente sul terreno. La domanda da porre alla Capitaneria non è dunque quale linea convenga adottare oggi. È molto più semplice: dove passava storicamente e giuridicamente la dividente del demanio marittimo di Capocotta? E, una volta stabilita quella linea: i chioschi oggi autorizzati dal Comune sono effettivamente tutti costruiti su proprietà capitolina oppure alcuni ricadono sul demanio marittimo dello Stato?
Dopo oltre quarant’anni dal primo atto comunale del 1983, non dovrebbe essere ancora una domanda senza risposta. Il paradosso è che mentre amministrazioni, concessionari e gestori hanno prodotto migliaia di pagine di atti, contratti e bandi, un vecchio cippo di pietra rimasto sulla duna potrebbe essere il reperto capace di riaprire l’intera questione.
E proprio per questo la sua posizione deve essere acquisita e verificata nel procedimento di delimitazione ancora pendente presso la Capitaneria di Porto di Roma-Fiumicino. Diversamente, si interesseranno le autorità giudiziarie: c’è troppa inerzia.