Il Campidoglio voleva acquistare i 14 ettari del compendio SAPAM per farne un parco pubblico e «salvarli dal cemento». L’asta del 27 ottobre è stata invece vinta da Todini Costruzioni Generali per 2.998.000 euro. Roma Capitale si è fermata un attimo prima. Ora che l’aggiudicazione definitiva fa decadere il segreto posto dalla delibera d’aula, il Campidoglio deve pubblicare la stima riservata, spiegare il fallimento dell’operazione e chiarire come intende gestire l’inevitabile partita urbanistica con il costruttore.
La vicenda dei terreni delle Tre Fontane si è chiusa nel peggiore dei modi per l’Amministrazione capitolina.
Il 27 ottobre, secondo quanto reso noto da Monitor Legale, Todini Costruzioni Generali si è aggiudicata in via definitiva il compendio SAPAM (circa 14 ettari compresi tra via Laurentina e via Cristoforo Colombo) per la cifra di 2.998.000 euro. Alla procedura competitiva finale hanno preso parte soltanto due soggetti: l’impresa di costruzioni e Roma Capitale.
Todini, già aggiudicataria provvisoria il 6 ottobre per 2.480.000 euro, ha superato l’offerta pubblica. Il passaggio di proprietà si perfezionerà ora con il rogito notarile, mentre il relativo verbale resta da acquisire formalmente agli atti.
Il 27 ottobre, secondo quanto reso noto da Monitor Legale, Todini Costruzioni Generali si è aggiudicata in via definitiva il compendio SAPAM (circa 14 ettari compresi tra via Laurentina e via Cristoforo Colombo) per la cifra di 2.998.000 euro. Alla procedura competitiva finale hanno preso parte soltanto due soggetti: l’impresa di costruzioni e Roma Capitale.
Todini, già aggiudicataria provvisoria il 6 ottobre per 2.480.000 euro, ha superato l’offerta pubblica. Il passaggio di proprietà si perfezionerà ora con il rogito notarile, mentre il relativo verbale resta da acquisire formalmente agli atti.
L’esito ribalta la narrazione propagandata alla città nelle ultime due settimane dall’Assessore all’Urbanistica Maurizio Veloccia. In Campidoglio aveva presentato la discesa in campo come un’operazione d’urgenza per «salvare l’area dal cemento» e realizzare un grande parco urbano. L’acquisto è fallito. E adesso la Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 158 del 20 ottobre 2026 (proposta n. 161/2026, protocollo RC 31740/2026) – votata in fretta e furia “fuori sacco” – rivela tutte le sue contraddizioni economiche, urbanistiche e procedurali.
Una gara giocata su una manciata di euro
L’analisi dei numeri svela una dinamica d’asta ben precisa.
Dopo l’aggiudicazione provvisoria a Todini del 6 ottobre a 2,48 milioni di euro, la scheda aggiornata della liquidazione concordataria SAPAM imponeva per le offerte migliorative un rilancio minimo del 10%: la base d’ingresso per la seduta del 27 ottobre era fissata a 2.728.000 euro.
Dopo l’aggiudicazione provvisoria a Todini del 6 ottobre a 2,48 milioni di euro, la scheda aggiornata della liquidazione concordataria SAPAM imponeva per le offerte migliorative un rilancio minimo del 10%: la base d’ingresso per la seduta del 27 ottobre era fissata a 2.728.000 euro.
La contesa finale tra Todini e Roma Capitale si è dunque consumata in una forchetta ristrettissima: appena 270.000 euro di scarto tra la base di rialzo e il prezzo finale di 2.998.000 euro. Il fatto che l’aggiudicazione si sia arrestata a esattamente 2.000 euro sotto la soglia psicologica e contabile dei 3 milioni dimostra che il rappresentante del Comune è andato all’asta con un mandato rigido e vincolato, esaurendo la propria capacità d’offerta a ridosso di quella cifra o che il concorrente privato ha calibrato il rilancio conoscendo esattamente la ristrettezza dei margini pubblici.
È caduto il segreto: il Campidoglio pubblichi la stima
A pagina 7 della delibera 158/2026, il mandato conferito al Direttore del Dipartimento Valorizzazione del Patrimonio, Tommaso Antonucci, autorizzava la partecipazione all’asta «nei limiti della stima valutata congrua dagli Uffici tecnici competenti», a valere sullo stanziamento del capitolo 2203624/10851 destinato all’acquisizione di patrimonio indisponibile.
Il parere del Ragioniere Generale (pagina 6 dell’atto) precisava che la copertura finanziaria era stata prenotata in misura congrua, ma volutamente «non riconducibile al valore dell’offerta» per evitare di svelare ai concorrenti il plafond del Comune di Roma durante la competizione.
Questa riservatezza aveva però una scadenza perentoria e testuale: «fino al termine delle operazioni di aggiudicazione».
Oggi che l’aggiudicazione definitiva è intervenuta, la tutela del segreto è giuridicamente decaduta. Roma Capitale non ha più alcun appiglio normativo per non rendere pubblici gli atti. I cittadini hanno il diritto di conoscere immediatamente:
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Il valore esatto della stima ritenuta “congrua” dagli uffici tecnici;
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L’ultima offerta formulata dal delegato comunale prima di ritirarsi dall’asta;
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Le istruzioni operative e il limite massimo di spesa fissati dalla Giunta nel mandato al Dipartimento.
La favola del “salvataggio”: comprare per non decidere
Il vero nodo di fondo, tuttavia, resta di natura urbanistica.
Il Campidoglio ha giustificato la corsa all’asta come una necessità per tutelare il compendio dall’edificazione, ma la documentazione tecnica della stessa procedura concorsuale smentisce che vi fosse un rischio imminente di colate di cemento indipendenti dalla volontà comunale.
Il Campidoglio ha giustificato la corsa all’asta come una necessità per tutelare il compendio dall’edificazione, ma la documentazione tecnica della stessa procedura concorsuale smentisce che vi fosse un rischio imminente di colate di cemento indipendenti dalla volontà comunale.
L’area SAPAM, già classificata come Zona N (verde pubblico e impianti sportivi) nel PRG del 1962 e “Verde con caratteristiche speciali” nel Piano della Cristoforo Colombo del 2001, è inserita dal PRG 2008 nella Città della Trasformazione – Ambiti a pianificazione particolareggiata definita. Come attestato dalla relazione tecnica dell’ingegner Marcello Scifoni del 22 giugno 2026, il compendio non possiede parametri edificatori diretti né diritti precostituiti. Qualsiasi trasformazione urbanistica ed edilizia richiede obbligatoriamente il passaggio attraverso un Accordo di Programma, cioè un atto complesso che vede Roma Capitale come soggetto promotore, regolatore e titolare del potere di veto.
Non solo. La proposta privata presentata nel giugno 2022 per realizzare 25.100 mq di superficie utile lorda (SUL) aveva già ricevuto il 22 gennaio 2026 la comunicazione di motivi ostativi proprio dal Dipartimento PAU di Roma Capitale. Era stata proprio la mancata approvazione di quel progetto, unita ai vincoli paesaggistici stringenti dell’area, a spingere il perito Scifoni a svalutare drasticamente la stima del compendio dai 6 milioni di euro del 2023 ai valori posti a base d’asta nel 2026.
L’Assessore all’Urbanistica Maurizio Veloccia conosceva perfettamente questo quadro, avendolo persino ammesso a verbale durante l’illustrazione in aula il 20 ottobre. Il Comune, dunque, ha scelto di impegnare milioni di euro di denaro pubblico nel tentativo di “salvare” un terreno da trasformazioni che potevano compiersi solo ed esclusivamente se l’Amministrazione stessa avesse deciso di autorizzarle.
Il parco sulla carta e la blindatura dell’Aula
Nel dispositivo della Delibera 158/2026 la destinazione ad «area verde attrezzata e parco giochi per bambini e famiglie» è stata inserita espressamente, ma quell’indicazione era solo il presupposto formale per motivare l’acquisto a patrimonio indisponibile davanti alla Ragioneria. Non costituiva una variante urbanistica, non stanziava risorse per la bonifica o l’allestimento, né risolveva i nodi della futura e onerosa manutenzione ordinaria e straordinaria di 14 ettari (tema già sollevato a più riprese dai comitati locali sul limitrofo Parco delle Tre Fontane).
A questo si aggiunge l’anomalia democratica consumata in Aula Giulio Cesare il 20 ottobre:
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La proposta n. 161/2026 è stata calendarizzata d’urgenza, introdotta “fuori sacco” a pochi giorni dalla scadenza per le offerte migliorative;
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Tutti i 52 ordini del giorno presentati sono stati dichiarati d’ufficio inammissibili dalla Presidenza ai sensi dell’art. 67 del Regolamento;
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La Giunta ha espresso parere contrario su tutti i 100 emendamenti, approvando l’atto con 30 voti favorevoli e uno solo contrario;
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L’estratto pubblicato della delibera reca significativi omissis che impediscono di verificare il merito delle istanze respinte e i dettagli contabili.
L’enigma catastale: che cosa si è comprato?
Alle incertezze contabili e strategiche si somma una discrepanza materiale che esige una rettifica formale.
Nelle premesse e nel dispositivo della Delibera 158/2026, il compendio immobiliare viene formalmente individuato al Catasto Terreni del Foglio 851, particelle 265, 192, 266, 267 e 268.
Tuttavia, esaminando la tavola cartografica allegata a pagina 10 del medesimo provvedimento, la didascalia grafica perimetra e indica unicamente le particelle 191 e 192.
Si tratta di un grossolano errore materiale dovuto all’uso di vecchie basi grafiche o di una difformità sostanziale tra le aree effettivamente periziate dagli uffici tecnici, quelle deliberate dall’Assemblea Capitolina e quelle materialmente battute nella procedura d’asta concordataria? La certezza del perimetro e della proprietà pubblica (o privata) non ammette approssimazioni.
E adesso? La vera partita urbanistica comincia con Todini
Ora che Todini Costruzioni Generali ha sborsato quasi 3 milioni di euro per aggiudicarsi 14 ettari privi di edificabilità diretta e compressi dalla disciplina paesaggistica, si apre il capitolo più delicato. Un’impresa di costruzioni non fa beneficenza né acquista terreni per mantenerli a verde spontaneo.
L’epilogo dell’asta sposta la questione dai proclami ai tavoli amministrativi:
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Quali richieste avanzerà la Todini per far fruttare un investimento di 3 milioni di euro?
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Si riaprirà la strada dell’Accordo di Programma, magari con la classica formula della cessione al Comune di una quota a verde pubblico a fronte della concessione di cubature residenziali o commerciali e compensazioni edificatorie su altre porzioni?
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Se così fosse, il mancato acquisto e il blitz consiliare si rivelerebbero per quello che erano: un paravento istituzionale per dire «noi ci abbiamo provato», lasciando poi che la valorizzazione immobiliare segua i suoi binari ordinari.
Il tempo della segretezza è scaduto. Roma Capitale renda pubblici ad horas la stima tecnica, l’offerta massima deliberata, il verbale d’asta del 27 ottobre e il perimetro catastale esatto dell’operazione. Chi sa, vede. Ora la città deve vedere le carte.
LabUr è un laboratorio indipendente di ricerca urbana specializzato nell’analisi documentale dei procedimenti amministrativi che producono le trasformazioni urbane. Verifica atti, piani urbanistici, procedimenti amministrativi e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.
Metodo LabUr — Questo contributo è stato realizzato attraverso l’analisi di atti amministrativi, strumenti urbanistici, normativa vigente e documentazione tecnica. L’obiettivo è verificare attraverso fonti documentali i procedimenti che producono le trasformazioni urbane e valutarne la coerenza con la pianificazione urbanistica, la normativa vigente e l’interesse pubblico.