Una concessione del 2003, divisa in due nel 2014 mantenendone la durata. Una vicenda già ricostruita da LabUr nel 2022, fra decadenza annullata, condanna contabile, canoni contestati e gestione della piscina.
Secondo quanto appreso da LabUr, sono in corso verifiche sul caso Le Dune–Tibidabo, la cui vicenda amministrativa era stata ricostruita dal Laboratorio già nel settembre 2022.
Il caso riguarda le concessioni rilasciate mediante atto formale: il titolo che l’articolo 9 del D.P.R. 328/1952, regolamento di attuazione del Codice della Navigazione, prescrive per durate superiori a quattro anni oppure per impianti di difficile rimozione. A Ostia alcune di queste concessioni, con scadenze fra il 2028 e il 2030, sono rimaste fuori dall’ultimo bando (2025), sfuggendo ai controlli collegati alla gara.
L’atto formale deve descrivere durata, destinazione, superfici, opere e obblighi. Non attribuisce la proprietà della spiaggia: l’area resta demanio dello Stato e la forma del titolo non costituisce, da sola, una protezione dalle gare. L’articolo 8 del regolamento disciplina invece il rilascio mediante licenza negli altri casi previsti.
La mappa degli atti formali di Ostia
L’Albo della Regione Lazio aggiornato al 31 dicembre 2025, approvato con determinazione G07292 del 27 maggio 2026 sulla base dei dati forniti da Roma Capitale, riporta diciannove posizioni riconducibili a precedenti atti formali. Sette indicano scadenze successive al 2025:
- 2028: Salus (4/2003), Le Dune (2/2003–5/2014), Tibidabo (6/2014), Dopolavoro Cotral (3/2003);
- 2029: Capanno (9/2004), Gambrinus (8/2004);
- 2030: Venezia (17/2008).
Altre otto posizioni sono censite con scadenza 2025: Bagni Vittoria, Lido Beach, Marechiaro, El Miramar, Nuova Pineta–Pinetina, Lega Navale Italiana, La Capannina a Mare e La Playa. Fra quelle interessate dalla recente gara figurano Bagni Vittoria, non aggiudicato e poi sequestrato, Lido Beach, Marechiaro, El Miramar e La Capannina a Mare.
Completano il quadro Village e Sporting Beach, il primo affidato e il secondo da demolire; La Rotonda, ossia lo Shilling, demolito dopo il sequestro; e La Casetta, con contenzioso vigente.
Le Dune–Tibidabo: il frazionamento prima negato, poi consentito
Il caso nasce dall’atto formale n. 2 del 28 marzo 2003, rilasciato ad A.E.B. Esercizi Bagni S.r.l. per l’originario complesso Tibidabo, con scadenza nel 2028.
Con le determinazioni 2075 e 2076 del 27 dicembre 2004, il Dipartimento IX autorizza, ai sensi dell’articolo 45-bis del Codice della navigazione, due gestioni distinte: lato levante a Le Dune Village, lato ponente a Tibidabo Beach. Le autorizzazioni non trasferiscono la titolarità della concessione A.E.B.
Nel 2012, richiesta dalla società la scissione del titolo, l’ufficio demanio dell’allora Municipio XIII la nega con nota CO/78653 del 3 agosto. Con determinazione 2062 del 10 agosto annulla i due affidamenti, sostenendo che il 45-bis non permettesse di dividere una concessione unitaria. Con determinazione 2508 del 10 ottobre pronuncia la decadenza ai sensi dell’articolo 47, contestando anche canoni e superfici commerciali legate alle iniziative “Mare di notte” e “Mare d’inverno”. Sono contestazioni del 2012, non violazioni definitivamente accertate.
La determinazione 870 dell’11 aprile 2013 annulla in autotutela i provvedimenti del 2012: ripercorre l’istruttoria, i rilievi tecnici e contabili e i pareri ministeriali sul possibile subingresso parziale ai sensi dell’articolo 46.
Nel 2014 compaiono due titoli distinti: Le Dune, n. 5/2014, e Tibidabo, n. 6 del 17 giugno 2014, entrambi con scadenza nel 2028. Nell’elenco delle concessioni di Roma Capitale, Le Dune è intestato ad A.E.B. Esercizi Bagni S.r.l. con titolo «A.F. 2/2003 – 5/2014»: il collegamento con l’atto originario è esplicito.
È la successione amministrativa che LabUr aveva già ricostruito nell’articolo del 24 settembre 2022. Affidamento della gestione e subingresso sono istituti distinti, disciplinati rispettivamente dagli articoli 45-bis e 46. Le modifiche del contenuto concessorio richiedono le verifiche previste dall’articolo 24 del regolamento.
Il precedente della Corte dei conti
La concessione originaria del Tibidabo rientra nel gruppo di nove atti formali ultraventennali esaminato dalla Corte dei Conti, Sez. Lazio, con sentenza 883 del 2011, confermata in appello dalla sentenza 483 del 2016.
Il giudizio riguarda le carenze istruttorie ed economiche nella formazione di quei titoli e si conclude con la conferma della condanna del dirigente Gianfilippo Biazzo al pagamento di 240.000 euro.
La pronuncia contabile non annulla automaticamente la singola concessione. Evidenzia però la rilevanza dei documenti originari, degli investimenti addotti per giustificarne la durata, della consistenza delle opere e della determinazione dei canoni.
Le superfici cambiano nei censimenti
Il primo censimento regionale del 2014 descrive l’area originaria Tibidabo–Le Dune con 15.672 metri quadrati scoperti, 5.019 di opere di facile rimozione, 3.378 di difficile rimozione e 450,86 metri di fronte mare.
La somma delle due schede individuali del 2016 riporta invece 13.623,82 metri quadrati scoperti, 5.474,84 di facile rimozione e 3.327,34 di difficile rimozione, oltre a circa 173 metri quadrati di pertinenze e 458 metri di fronte mare.
Sono differenze fra rilevazioni non necessariamente omogenee: senza confrontare perimetri, categorie, date e planimetrie non è possibile qualificarle come ampliamenti o sottrazioni.
Nel 2026 il TAR annulla i canoni contestati
Due ordini di introito emessi nel 2023, per 119.360,89 euro alle Dune e 90.948,39 euro al Tibidabo, sono stati annullati dal TAR Lazio con le sentenze 6354 e 6360 del 2026.
Fra i vizi: la riclassificazione turistica e l’adeguamento ministeriale basati su atti già annullati, nonché il difetto di prova delle maggiorazioni per asserito uso difforme. I verbali di sopralluogo richiamati dal Comune non risultavano prodotti nei giudizi.
Il giudice non ha dichiarato conformi le opere e ha lasciato salvo il potere dell’amministrazione di rideterminare legittimamente i canoni.
Nell’Albo aggiornato al 2025 figurano invece canoni ordinari di 30.083,74 euro per Le Dune e 27.989,05 euro per Tibidabo: cifre di annualità e composizione diverse, non direttamente assimilabili alle richieste del 2023.
La piscina e la questione del 45-bis
La concessionaria Le Dune è A.E.B. Esercizi Bagni S.r.l., partita IVA 00950051003, con Renato Papagni amministratore unico e, secondo il fascicolo camerale esaminato, socio unico.
La piscina dello stesso compendio è collegata a Sistema Nuoto SSD a r.l., partita IVA 11060461008, amministrata da Roberto Cipolletti, che dichiara un’unità locale al Lungomare Duilio 22 dal 1° settembre 2013.
Vi sono collegamenti societari con S.I.S. – Sistemi Integrati per lo Sport SSD, partita IVA 05905261003, amministrata da Flavio Giustolisi. Ciò non implica che SIS sia la concessionaria o il gestore diretto della piscina.
L’iscrizione camerale o sportiva non equivale a un titolo di disponibilità demaniale. Se Sistema Nuoto esercita autonomamente un’attività compresa nella concessione A.E.B., va verificata l’autorizzazione ex articolo 45-bis. Se fornisce soltanto servizi sotto la direzione del concessionario, la valutazione cambia. Nei documenti esaminati l’autorizzazione specifica non è stata individuata.
La Regione Lazio, con determinazione G17278/2018, aveva inoltre escluso un progetto di Sistema Nuoto da 37.763,38 euro per la piscina Le Dune Fitness anche per carenze documentali sul titolo di disponibilità e sull’assenso ai lavori: una carenza della domanda, non prova che il contratto non esistesse. Solo se fosse accertata un’abusiva sostituzione nel godimento della concessione potrebbe porsi il tema della decadenza prevista dall’articolo 47, comma 1, lettera e), del Codice della Navigazione, con procedimento e contraddittorio.
Gli elenchi regionali rendono pubblici nomi, superfici, importi e scadenze e non sostituiscono l’istruttoria dei singoli rapporti. Per Le Dune–Tibidabo non risulta disponibile un fascicolo pubblico unitario che renda confrontabili l’atto del 2003, le autorizzazioni del 2004, i provvedimenti del 2012–2013, i titoli e le planimetrie del 2014, i sopralluoghi, i prospetti dei canoni, i contratti relativi alla piscina e gli eventuali 45-bis.
Restare fuori dal bando 2025 non significa essere sottratti ai controlli. E una scadenza al 2028 non certifica la regolarità di tutto ciò che avviene nella concessione. L’attuale articolo, sotto forma di esposto, verrà inoltrato come contributo alle autorità competenti che stanno indagando. Sarà inoltre segnalata l’apertura durante tutto l’anno dell’area demaniale utilizzata sotto il nome di Le Dune Fitness Club — piscina, palestra e centro benessere — per la quale non è stato individuato, negli atti esaminati, uno specifico provvedimento che autorizzi l’esercizio annuale di tali attività, quindi al di fuori di ogni provvedimento di destagionalizzazione balneare.
LabUr è un laboratorio indipendente di ricerca urbana specializzato nell’analisi documentale dei procedimenti amministrativi che producono le trasformazioni urbane. Verifica atti, piani urbanistici, procedimenti amministrativi e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.
Metodo LabUr — Questo contributo è stato realizzato attraverso l’analisi di atti amministrativi, strumenti urbanistici, normativa vigente e documentazione tecnica. L’obiettivo è verificare attraverso fonti documentali i procedimenti che producono le trasformazioni urbane e valutarne la coerenza con la pianificazione urbanistica, la normativa vigente e l’interesse pubblico.