Mentre i grandi capitali immobiliari ridisegnano interi quadranti di Roma, l’assessore all’Urbanistica Maurizio Veloccia rivendica il ruolo di governo del Campidoglio e la redistribuzione dei benefici. Ma tra alberghi di lusso, studentati privati, premialità edificatorie e standard monetizzati, resta una domanda senza risposta complessiva e documentata: quanto valore è stato riconosciuto agli investitori e quanto è stato effettivamente restituito ai cittadini?
La mappa degli immobili acquisiti dai fondi d’investimento è stata documentata dall’inchiesta di Filippo Poltronieri per Roma Today, negli stessi giorni in cui le tende degli studenti contro il caro affitti comparivano tra piazzale Aldo Moro e i Fori Imperiali.
La mappa delle scelte urbanistiche del Campidoglio, invece, continua a mancare. Governare le trasformazioni della Capitale non significa accompagnare gli investimenti privati, ma stabilire quali funzioni servano alla città, dove servano e a quali condizioni l’interesse pubblico debba prevalere.
La trasformazione di un ufficio dismesso in albergo di lusso può rappresentare un recupero edilizio legittimo per l’operatore, ma lascia invariato lo stock abitativo. Laddove il recupero a residenza ordinaria o a edilizia sociale era praticabile, la scelta alberghiera ha cancellato un’opportunità urbanistica. Non basta richiamare Londra e Parigi per contare quanti hotel a cinque stelle possiedano altre capitali: il proprietario persegue il massimo profitto, ma il compito esclusivo della pianificazione pubblica è orientare le destinazioni d’uso prima di fare il mero conto di quanto il Comune riesca a monetizzare.
La rendita immobiliare non è una politica urbanistica
Veloccia richiama il contributo straordinario e la restituzione alla collettività dei «due terzi del plusvalore». Il 66,6% è la misura di riferimento prevista dall’articolo 20 delle Norme Tecniche di Attuazione (NTA). Tuttavia, per i cambi d’uso introdotti dalla variante, l’articolo 25, comma 11, circoscrive il prelievo alle valorizzazioni «più rilevanti» rinviando a un successivo regolamento.
C’è un divario sostanziale tra l’estensione astratta a tutta la Città storica sbandierata dall’Assessore e ciò che è stato accertato, richiesto e realmente riscosso nelle casse municipali.
Il piano regolatore crea esso stesso rendita fondiaria quando accorda incrementi di cubatura o consente usi iper-remunerativi. L’articolo 21 delle NTA stabilisce premialità fino al 20% per gli interventi di rinnovo edilizio e fino al 30% per la ristrutturazione urbanistica, che possono salire rispettivamente al 25% e al 35% sommando gli incentivi per la bioedilizia o per i concorsi pubblici di progettazione. A ciò si affianca l’attuazione della legge regionale sulla rigenerazione urbana tramite la Delibera Capitolina 316/2025. Di fronte a questi meccanismi premiali, il Campidoglio non può limitarsi a dichiarazioni di principio: deve dimostrare quanta rendita contribuisce a generare, quanta ne recupera e quali servizi di prossimità ha concretamente finanziato, superando la retorica del centro che finanzia le periferie rimasta priva di riscontri documentali.
Alberghi e studentati: i perimetri delle quote sociali
Alle contestazioni sull’agevolazione delle conversioni ricettive, l’Assessore ha liquidato i dubbi come «fake news», richiamando vincoli di edilizia sociale. La lettura dei testi approvati impone invece confini rigorosi:
- Nei Tessuti della Città consolidata, l’articolo 45, comma 6, riserva il 10% di superficie utile lorda (SUL) all’edilizia residenziale sociale unicamente per i cambi verso abitazioni singole o abitazioni ad uso ricettivo con soglia pari o superiore a 8.000 mq.
- Nella parte UNESCO della Città storica, l’articolo 25, comma 11, concede l’esenzione dal contributo straordinario per i cambi d’uso verso abitazioni singole da almeno 5.000 mq di SUL solo a fronte del 20% destinato a convenzionata.
Nessuna di queste disposizioni trova applicazione per il cambio d’uso verso le strutture alberghiere, trattandosi di categoria funzionale distinta. Analogamente, gli studentati privati — inquadrati come residenze collettive o strutture extra-alberghiere — restano fuori dal perimetro delle abitazioni singole e non fanno scattare la riserva del 10%. Le residenze universitarie convenzionate rispondono a una disciplina a sé stante (art. 6-bis).
Quando Veloccia rivendica canoni calmierati «inferiori di un terzo rispetto al mercato» su aree private per servizi di interesse generale, deve indicare gli atti, cioè quali strutture sono assoggettate al vincolo, con quali canoni mensili in euro, quale durata temporale e chi vigila sulle convenzioni. Parallelamente, per gli interventi legati al bando ministeriale DM 481/2024, il vincolo impone almeno il 30% dei posti tramite intesa con l’ente per il diritto allo studio e un ribasso del 15% sul restante.
L’accessibilità non si proclama. Si riscontra nei contratti e nelle convenzioni.
Affitti brevi e dismissioni previdenziali
La variante alle NTA interviene su specifici cambi d’uso e su determinati frazionamenti e accorpamenti. Resta fuori da queste specifiche restrizioni l’attivazione in un’abitazione esistente quando avviene senza cambio d’uso e senza gli interventi edilizi disciplinati dalla variante. Di fronte allo svuotamento abitativo del centro storico, l’annuncio di un contingentamento deve tradursi in provvedimenti amministrativi operativi, indicando perimetro, decorrenza e base normativa.
Al contempo, di fronte alla dismissione speculativa degli alloggi degli enti previdenziali, scaricare ogni responsabilità sul Piano Casa nazionale ignora la leva municipale. Il Comune renda noto quanti alloggi ha acquistato, quanti ne ha assegnati e quali requisiti reddituali ha fissato negli accordi di propria competenza.
Ex Mercati Generali: la prova della convenzione
L’intervento sugli ex Mercati Generali all’Ostiense, passato in Assemblea Capitolina nel luglio 2025, prevede un investimento di circa 380 milioni di euro. Dei 2.056 posti letto previsti, 544 sono indicati come calmierati, poco più di un quarto, a una tariffa presentata di 600 euro mensili per posto letto. Gli altri 1.512 posti rientrano nell’offerta a tariffa di mercato.
La convenzione integrativa del 10 novembre 2025 è l’atto su cui verificare la tariffa effettivamente prevista per i posti calmierati, i requisiti di accesso, i servizi inclusi e la durata del vincolo. L’eventuale uso turistico è una questione distinta. Il Campidoglio chiarisca quali posti possano essere utilizzati a fini turistico-ricettivi, in quali periodi e a quali condizioni. È sulla base di questi impegni che si misura il contributo dell’operazione al diritto allo studio.
La trasparenza riguarda anche la struttura finanziaria. È documentato l’investimento di Menora Mivtachim nello Hines European Value Fund 2 (HEVF 2). Kritica indica quel fondo come coinvolto nell’operazione Ostiense. Il Campidoglio renda pubblici gli atti che consentono di ricostruire quali veicoli finanziari partecipano al progetto e con quale ruolo.
Standard monetizzati e opere pubbliche: il quartiere non vive di bonifici
Rispondere al tema degli standard urbanistici citando il recupero di un sottotetto o la spianata di un parcheggio serve solo a eludere il nodo delle grandi operazioni immobiliari. Incassare oneri non significa dotare il quadrante dei servizi necessari: un quartiere non vive di somme iscritte a bilancio, ma di asili, verde attrezzato, trasporti e fognature rese fruibili contestualmente all’insediamento. Da Santa Palomba a Tor Pagnotta, il Campidoglio documenti quali dotazioni sono state monetizzate, quali opere finanziano e quando saranno fruibili rispetto all’insediamento.
La medesima asimmetria emerge sull’ex caserma di via Guido Reni: il comparto privato avanza nei titoli abilitativi, mentre il Museo della Scienza — i cui indirizzi risalgono al febbraio 2022 — sconta ritardi cronici. Il Campidoglio renda pubblici i due cronoprogrammi e indichi se gli atti prevedono clausole che legano l’avanzamento del comparto privato alla consegna del Museo. E sul Pratone di Torre Spaccata, tramontata l’ipotesi Cinecittà, la Giunta formalizzi subito lo stralcio delle cubature residue anziché trincerarsi dietro i diritti edificatori del passato.
Il tavolo delle decisioni: l’autonomia prima dell’atto finale
- Di fronte al ruolo di fondazioni promosse da primarie SGR come Roma REgeneration, non è in discussione la firma finale della delibera, che compete istituzionalmente agli organi eletti. La questione di democrazia urbana riguarda la fase di istruttoria informale:
Quali progetti ed elaborati preliminari vengono concordati prima dell’adozione pubblica?
Quali proposte alternative sono state istruite e scartate?
Con quali verbali e criteri di valutazione l’amministrazione ha selezionato gli interventi d’interesse collettivo?
L’amministrazione dispone degli strumenti normativi e regolamentari per orientare le destinazioni d’uso e imporre vincoli sociali stringenti, esattamente come rivendicato per il salvataggio delle sale cinematografiche. Non è obbligata a subire la rendita o a rassegnarsi all’abbandono degli stabili.
Il bilancio da pubblicare prima del voto
Prima di chiedere il rinnovo del mandato amministrativo, l’assessorato all’Urbanistica pubblichi per ogni trasformazione immobiliare rilevante una scheda pubblica contenente:
- Titolo e destinazioni: destinazione originaria, ultimo uso accertato, nuovo uso assentito, superficie utile lorda e norma applicata.
- Alternative istruite: destinazioni valutate, compresa quella residenziale ordinaria o sociale ove esaminata, e motivazioni della scelta.
- Premialità e plusvalore: superficie legittima preesistente, cubatura aggiuntiva concessa, plusvalore stimato e finalità pubblica del premio.
- Quadro economico e oneri: contributi ordinari e straordinari accertati e versati, criteri di stima applicati e ripartizione puntuale delle somme riscosse.
- Dotazioni e posti letto: alloggi a canone calmierato/sociale, durata dei vincoli di convenzione e controlli attivi.
- Standard e opere: elenco degli standard monetizzati rispetto a quelli ceduti in loco, con l’indicazione di cantieri, quartieri destinatari e cronoprogrammi di realizzazione.
I media hanno censito gli indirizzi e le proprietà dei fondi d’investimento. Spetta ora al Campidoglio pubblicare la mappa delle proprie scelte.