LabUr

Tra sequestri di stabilimenti e l’avvio della stagione balneare, il dibattito pubblico è dominato da titoli confusi dei giornali e da un palese conflitto tra magistratura e Pubblica Amministrazione. Da anni LabUr tenta di far chiarezza sulla legittimità delle strutture balneari romane, puntando i riflettori sulla reale perimetrazione del demanio marittimo.

Tuttavia, il fulcro della questione è stato abilmente spostato sulla regolarità edilizia dei singoli manufatti. È infatti più semplice colpevolizzare i concessionari per l’attuale caos amministrativo piuttosto che ammettere oltre cinquant’anni di omessi controlli da parte di Stato, Regione Lazio e Comune di Roma. Vediamo nel dettaglio cosa sta accadendo.

NATURA DELLE STRUTTURE BALNEARI

Quando si parla di cabine, chioschi e strutture degli stabilimenti balneari sul demanio marittimo, il punto che crea più confusione è che una stessa opera viene guardata, in termini di regolarità, da due angolazioni diverse.

Da una parte c’è la disciplina del demanio marittimo, cioè delle spiagge e delle aree pubbliche sul mare. Dall’altra c’è la disciplina edilizia e urbanistica, cioè quella che serve a capire se una struttura può essere costruita, mantenuta o demolita.

Ed è proprio da qui che nasce tutta l’attuale confusione sugli stabilimenti di Ostia.

La concessione demaniale serve a permettere a un soggetto privato di usare una parte di spiaggia pubblica per un certo scopo, ad esempio per uno stabilimento balneare. Tuttavia questa concessione, da sola, non equivale a un permesso edilizio. In altre parole: autorizza l’uso del suolo demaniale, ma non sana né sostituisce i titoli necessari per costruire o mantenere strutture.

Qui entra in gioco la seconda disciplina, quella edilizia. Deve essere sempre stabilito se la struttura (sia su area pubblica che privata)  costituisca una trasformazione stabile del territorio. Il criterio decisivo è: “serve a un’esigenza temporanea o stabile?”

Nel linguaggio comune si tende a confondere tre definizioni: precario, amovibile e di facile rimozione che, giuridicamente, non sono la stessa cosa.

Un’opera è precaria quando serve a un bisogno davvero temporaneo: un evento, una manifestazione, un’esigenza destinata a finire in breve tempo. Dunque, la temporaneità dell’uso.

Un’opera è amovibile quando può essere smontata materialmente. Il fatto che si possa smontare non basta, da solo, a renderla precaria. Una cabina in legno, un prefabbricato, una pedana o un chiosco possono essere tecnicamente smontabili e tuttavia essere usati in modo stabile, anno dopo anno. In questo caso non sono più “precari” nel senso edilizio.

Infine, l’espressione “di facile rimozione” è molto usata soprattutto nel demanio marittimo. Vuol dire, in sostanza, che la struttura non è infissa in modo irreversibile e può essere tolta senza demolizioni pesanti (la ‘difficile rimozione’). Ma anche qui bisogna stare attenti: facile rimozione non significa che può realizzarsi in assenza di titolo edilizio.

LA QUESTIONE DEL TITOLO EDILIZIO

Il diritto edilizio guarda alla funzione reale dell’opera. Se una cabina, un chiosco o una struttura serve in maniera continuativa all’attività dello stabilimento, anche se è in legno e anche se teoricamente si potrebbe smontare, può essere considerata una nuova costruzione. E se è nuova costruzione, serve il titolo edilizio richiesto dalla legge.

Sul demanio marittimo sono presenti le strutture amovibili (facile o difficile rimozione) ma ciò non vuol dire che tutto ciò che è smontabile sia giuridicamente precario o libero dal controllo edilizio.

Le cabine sono l’esempio perfetto. Quando possono non essere considerate nuova costruzione? Quando sono davvero legate a un’esigenza temporanea o stagionale in senso concreto: per esempio vengono montate per la stagione balneare e poi smontate alla fine della stagione, senza basamenti stabili, senza opere murarie, senza allacci permanenti, senza una presenza continuativa sul territorio. In quel caso è più facile considerarle opere precarie o comunque leggere.

Ma se le cabine restano installate stabilmente, fanno parte dell’organizzazione ordinaria dello stabilimento, sono presenti anno dopo anno e svolgono in modo continuativo la loro funzione, allora cambia tutto. In quel caso, per il diritto edilizio, non conta molto che siano in legno o che si possano smontare o che rimangono chiuse d’inverno. Conta che di fatto sono parte stabile dello stabilimento. Allora possono essere trattate come nuova costruzione.

IL CASO DI OSTIA

Nel caso di Ostia (ma non solo) può sembrare un controsenso che la Capitaneria, la Regione e il Comune abbiano considerato le cabine ‘stagionali’ ed invece la magistratura ora le trattino ora come strutture stabili. In realtà non è un controsenso ma è il risultato del fatto che demanio ed edilizia rispondono a domande diverse.

L’amministrazione che gestisce il demanio si domanda soprattutto se l’occupazione della spiaggia sia compatibile con la destinazione pubblica del bene e se la struttura sia, almeno in teoria, reversibile (facile o difficile rimozione). In tale contesto, la nozione di stagionalità rimane collegata più all’attività balneare che non alla presenza fisica e continua della struttura.

La magistratura, invece, si domanda se quella struttura stia trasformando in modo stabile il territorio. Quindi guarda non tanto alla stagione turistica, ma alla presenza concreta e alla funzione nel tempo. Da qui nasce il conflitto interpretativo.

Nel Lazio questa tensione si vede bene. La normativa regionale ha adottato un approccio piuttosto pratico: ha ammesso che le strutture di facile rimozione possano anche restare sull’arenile per l’intera durata della concessione, purché siano autorizzate e mantengano le caratteristiche di amovibilità. In altre parole, la Regione Lazio ragiona in questo modo: se la struttura è leggera, autorizzata e rimovibile, non è necessario imporne lo smontaggio materiale ogni anno.

Ma qui bisogna fare attenzione: la Regione (alle cui regole devono attenersi i comuni costieri) può disciplinare l’uso del demanio ma non può cambiare da sola le categorie fondamentali del diritto edilizio di competenza dello Stato. Quindi il fatto che una legge regionale consenta la permanenza di una struttura sul demanio non significa automaticamente che quella struttura, sul piano urbanistico, non sia una nuova costruzione. Ed è per questo che può esistere una struttura perfettamente ammessa sul piano demaniale ma discutibile, o addirittura abusiva, sul piano edilizio.

Questo porta a un altro punto decisivo: concessione demaniale e titolo edilizio sono due cose diverse. Possono convivere, ma non si sostituiscono. Uno stabilimento può avere una concessione regolare e tuttavia essere abusivo dal punto di vista edilizio. Sembra assurdo, ma è uno dei casi più frequenti nel settore balneare.

Succede, per esempio, quando il Comune o l’ente competente autorizza l’occupazione della spiaggia, ma le cabine, i ristoranti, le pedane o altre strutture vengono realizzate o mantenute senza il necessario titolo edilizio. In quel caso la presenza sul demanio può essere regolare, ma l’opera edilizia no.

LA RESPONSABILITÀ DEL COMUNE DI ROMA

A questo punto viene spontanea un’obiezione molto ragionevole: se è il Comune a rilasciare la concessione avendo ricevuto la delega dalla Regione e se è sempre il Comune a fare i controlli edilizi, perché il contenzioso ricade sul concessionario e non sul Comune?

La risposta è che, in linea generale, il sistema considera responsabile soprattutto chi realizza o mantiene l’opera, cioè il concessionario, il committente, il costruttore. Il privato non può difendersi dicendo semplicemente: “siccome il Comune mi ha dato la concessione, allora pensavo che fosse tutto a posto anche il titolo edilizio”. La legge distingue i due piani e pretende, almeno in teoria, che il privato verifichi entrambe le discipline.

Questo però non assolve del tutto il Comune. Se l’amministrazione ha agito male, ha dato indicazioni fuorvianti, ha tollerato per anni una situazione o ha rilasciato atti che hanno creato un affidamento a favore del privato, allora può nascere una sua responsabilità, soprattutto sul piano risarcitorio. Ma questo non cancella automaticamente l’abuso edilizio.

Ed eccoci al tema del legittimo affidamento per quanto riguarda Ostia. Se uno stabilimento balneare esiste da decenni, ha ottenuto rinnovi, autorizzazioni, tolleranze, controlli senza contestazioni, il concessionario può dire: “io ho fatto affidamento su un comportamento coerente della pubblica amministrazione”. È un argomento solido e in molti casi i giudici lo prendono in considerazione.

Tuttavia qui bisogna essere chiari: il legittimo affidamento non sana l’abuso edilizio. Può servire a chiedere un risarcimento, a contestare il comportamento contraddittorio dell’amministrazione, a pretendere una motivazione più accurata, ma non basta, da solo, a rendere legittima un’opera che urbanisticamente non lo è.

ABUSO EDILIZIO E DEMANIALE

Un’altra distinzione fondamentale è quella tra abuso edilizio e abuso demaniale. Non sono la stessa cosa.

L’abuso edilizio riguarda il fatto di aver costruito o mantenuto un’opera senza il necessario titolo. L’abuso demaniale riguarda invece l’occupazione illegittima del bene pubblico: per esempio usare una porzione di spiaggia fuori concessione, ampliare lo stabilimento oltre i limiti consentiti, installare opere non previste dal titolo demaniale.

Le due situazioni possono coincidere, ma non sempre. Una cabina costruita dentro l’area concessa ma senza titolo edilizio può essere un abuso edilizio senza essere, per forza, abuso demaniale. Viceversa, occupare spiaggia senza concessione è abuso demaniale anche se magari non c’è una vera costruzione edilizia.

Anche sul piano penale la distinzione è importante. Il reato edilizio si prescrive. In generale, trattandosi di contravvenzioni, il termine è di quattro anni, che può arrivare a cinque con gli atti interruttivi. Lo stesso, in linea di massima, vale anche per i reati connessi all’abuso demaniale.

Ma qui sta il punto che sorprende di più l’uomo della strada: la prescrizione del reato non elimina l’abuso. Significa soltanto che non si può più punire penalmente il responsabile per quel fatto. Non significa che l’opera diventi lecita. L’ordine di demolizione o di ripristino, infatti, è considerato una misura amministrativa ripristinatoria e non una pena in senso stretto. Per questo può sopravvivere anche quando il reato è prescritto.

In pratica si può avere una struttura realizzata venti o trent’anni fa, il reato penale può essere ormai estinto per prescrizione ma la struttura può essere ancora considerata abusiva e può ancora essere colpita da un ordine di demolizione o di rimozione.

Questo spiega perché molti stabilimenti “storici” del litorale, soprattutto nel Lazio ma non solo, si trovano in una situazione ibrida. Sono presenti da moltissimo tempo, magari hanno avuto concessioni rinnovate, sono parte del paesaggio locale, hanno una storia economica e sociale consolidata e tuttavia, quando si guarda ai titoli edilizi, emergono spesso problemi: mancano i permessi originari, ci sono ampliamenti successivi poco chiari, ci sono trasformazioni accumulate nel tempo che rendono difficile capire cosa sia regolare e cosa no.

In fondo, il problema reale degli stabilimenti balneari storici è proprio questo: il passato amministrativo e il presente urbanistico non coincidono sempre.

I BANDI DI GARA

Quando un Comune decide di mettere a gara una concessione demaniale marittima – per esempio uno stabilimento balneare – dovrebbe partire da un presupposto molto semplice: descrivere correttamente lo stato reale e legittimo dei luoghi. In altre parole, prima di chiedere ai concorrenti di fare offerte economiche e progetti, l’amministrazione dovrebbe sapere con precisione cosa esiste davvero sull’area e se ciò che esiste è regolare.

Questo passaggio è fondamentale perché il valore economico di una concessione balneare dipende in gran parte dalle strutture presenti: cabine, spogliatoi, ristoranti, bar, magazzini, pedane e altre attrezzature. Uno stabilimento con molte strutture e servizi ha un valore economico molto più alto di una semplice spiaggia libera con pochi servizi.

Quando il Comune pubblica un bando, quindi, descrive di solito: l’area oggetto della concessione, le strutture presenti, le attività consentite, i criteri di valutazione delle offerte.

I partecipanti alla gara costruiscono la propria proposta proprio su queste informazioni. Se, ad esempio, nel bando si dice che lo stabilimento dispone di cabine, un ristorante e vari servizi, i concorrenti calcolano i costi, i ricavi e l’investimento tenendo conto di quelle strutture.

Il problema nasce quando quelle strutture non sono realmente legittime dal punto di vista edilizio.

Può accadere infatti che uno stabilimento abbia accumulato nel tempo ampliamenti, modifiche o installazioni che non hanno tutti i titoli edilizi necessari. In questi casi le strutture possono essere considerate abusive o comunque non regolari urbanisticamente, anche se sono presenti da molti anni e magari tollerate nella pratica.

Se il Comune mette a gara la concessione senza verificare questa situazione, può succedere che il bando descriva lo stabilimento come se tutte quelle opere fossero legittime e pienamente utilizzabili. Ma se in realtà non lo sono, la gara si basa su una rappresentazione inesatta della realtà.

Questo genera due problemi principali.

Il primo riguarda la correttezza dell’azione amministrativa. Secondo i principi generali del procedimento amministrativo – stabiliti dalla Legge 241/1990 – l’amministrazione deve agire con istruttoria adeguata, trasparenza e correttezza. Significa che prima di prendere una decisione importante, come bandire una gara pubblica, dovrebbe verificare attentamente i fatti su cui quella decisione si basa.

Se questa verifica non viene fatta, si può parlare di difetto di istruttoria: cioè l’amministrazione non ha controllato abbastanza bene la situazione prima di agire.

Il secondo problema riguarda la concorrenza tra i partecipanti alla gara. In una gara pubblica tutti i concorrenti devono partire da condizioni chiare e uguali. Se il bando attribuisce valore economico a strutture che in realtà potrebbero essere abusive o non utilizzabili, si crea un’incertezza che può alterare la competizione.

Per esempio, un concorrente potrebbe pensare di gestire uno stabilimento con cento cabine e un ristorante, mentre un altro potrebbe temere che quelle strutture debbano essere demolite o regolarizzate con costi elevati. In questo modo la gara si svolge su presupposti incerti o sbagliati, e questo può incidere sulla correttezza della competizione.

Proprio per questo motivo, in alcune situazioni i bandi possono essere contestati davanti alla giustizia amministrativa. Il giudice – cioè il Tribunale Amministrativo Regionale o, in appello, il Consiglio di Stato – non si limita a guardare se il Comune aveva il potere di fare la gara. Valuta anche se la gara è stata costruita su presupposti corretti e trasparenti.

Se emerge che il bando si fondava su una rappresentazione sbagliata della situazione reale – ad esempio includendo come legittime strutture che non lo sono – il giudice può ritenere che la procedura sia viziata. In questi casi il bando può essere annullato, cioè dichiarato illegittimo.

È importante però capire una cosa: questo non significa automaticamente che il bando sia nullo in senso giuridico. La nullità è un caso molto raro e riguarda situazioni estreme, come quando un’amministrazione agisce senza avere alcun potere. Nella maggior parte dei casi si parla invece di annullabilità, cioè di un atto amministrativo che può essere eliminato dal giudice perché viziato.

In pratica, quindi, la presenza di abusi edilizi non rende automaticamente nullo un bando di concessione demaniale. Tuttavia può renderlo giuridicamente fragile se il Comune non ha verificato la situazione o ha basato la gara su una descrizione non corretta delle strutture esistenti.

Il punto chiave è questo: quando si mette a gara una concessione balneare, l’amministrazione dovrebbe prima stabilire quali strutture sono realmente legittime e quali no. Solo su questa base si può costruire una gara trasparente e corretta. Se questa verifica manca, il rischio è che la gara venga impugnata e che tutta la procedura debba essere rifatta.

In sostanza, una gara pubblica per uno stabilimento balneare dovrebbe partire da una fotografia chiara della realtà. Se quella fotografia è sbagliata o incompleta, anche l’intera procedura rischia di diventare contestabile. Come nel caso di Ostia a seguito di errate istruttorie in gran parte affidate alla società Risorse per Roma.

IL CODICE DEI CONTRATTI

Quando un Comune mette a gara una concessione demaniale marittima costruita su una situazione non corretta – per esempio perché include strutture abusive o non verificate – si tratta di una violazione del Codice degli appalti?

Per capirlo bisogna partire da un punto fondamentale: le concessioni balneari non sono appalti pubblici nel senso classico del termine.

Negli appalti pubblici la pubblica amministrazione compra qualcosa da un operatore economico: lavori, servizi o forniture. In altre parole paga qualcuno perché realizzi un’opera o svolga un servizio per conto dell’amministrazione.

Nel caso delle concessioni demaniali succede invece l’opposto. L’amministrazione non compra nulla, ma concede a un privato l’uso di un bene pubblico, come una porzione di spiaggia, affinché vi svolga un’attività economica. Il concessionario guadagna dalla gestione dell’attività, non dal pagamento diretto della pubblica amministrazione. Per questo le concessioni balneari sono disciplinate principalmente dal Codice della Navigazione, che regola l’uso dei beni demaniali marittimi.

Tuttavia questo non significa che le gare per le concessioni siano libere da regole. Anche se non sono appalti in senso stretto, devono comunque rispettare i principi generali che governano tutte le procedure pubbliche di selezione, principi che derivano dal diritto europeo e che sono richiamati anche dal Codice dei contratti pubblici. Si tratta di principi fondamentali come la trasparenza, la parità di trattamento tra concorrenti, la concorrenza effettiva, la proporzionalità e la non discriminazione.

Questo significa che, quando un Comune organizza una gara per assegnare una concessione, deve costruirla in modo tale che tutti i potenziali partecipanti abbiano informazioni corrette e condizioni di competizione uguali.

È proprio qui che nasce il problema quando esistono strutture abusive o non verificate.

Il valore economico di uno stabilimento balneare dipende molto dalle strutture presenti: cabine, ristoranti, bar, magazzini, spogliatoi, pedane, servizi vari. Una spiaggia con molte strutture organizzate vale molto di più, dal punto di vista economico, di una spiaggia quasi priva di servizi.

Un altro aspetto delicato riguarda il concessionario uscente. Chi ha gestito lo stabilimento per anni conosce perfettamente le strutture esistenti e spesso le ha utilizzate a lungo. Se il bando considera automaticamente quelle strutture come parte dello stabilimento senza verificare la loro legittimità, il concessionario uscente può trovarsi in una posizione di vantaggio rispetto a nuovi concorrenti che non hanno le stesse informazioni o certezze.

Se emerge che il bando si fondava su una descrizione sbagliata dello stato dei luoghi, oppure su una mancata verifica della legittimità delle strutture esistenti, la procedura può essere considerata viziata. In questi casi il giudice può annullare il bando o la gara.

In conclusione, un bando per concessione balneare non viola automaticamente il Codice dei contratti pubblici solo perché esistono strutture abusive. Tuttavia può diventare giuridicamente fragile se la gara è costruita ignorando queste irregolarità o attribuendo valore economico a opere che non sono legittime. In questi casi non si tratta tanto di una violazione formale del codice degli appalti, quanto piuttosto di una violazione dei principi fondamentali di correttezza, trasparenza e concorrenza che devono governare ogni gara pubblica. Proprio per questo motivo, quando i bandi vengono costruiti su una rappresentazione incompleta o inaccurata della realtà, il rischio di contenzioso e di annullamento della procedura diventa molto concreto.

IL DANNO ERARIALE

Il danno erariale è il danno economico arrecato alla pubblica amministrazione da un comportamento illegittimo o negligente di un funzionario pubblico. La competenza a valutarlo spetta alla Corte dei Conti.

Nel caso delle concessioni balneari messe a gara senza verificare la reale consistenza delle strutture o la loro legittimità edilizia, il danno erariale può emergere se da questa condotta deriva una perdita economica o un pregiudizio per l’amministrazione pubblica.

Questo può accadere in diversi modi.

Il primo caso riguarda una gara costruita su presupposti sbagliati. Se il Comune mette a gara uno stabilimento considerando come patrimonio economico cabine, ristoranti o altre strutture che in realtà sono abusive o non utilizzabili, il valore della concessione può essere calcolato in modo errato. Questo può portare a una gara viziata che viene poi annullata dal giudice amministrativo. Se la procedura deve essere rifatta, l’amministrazione può subire un danno economico legato ai costi della procedura e alla perdita di tempo amministrativo nonché alla immagine fornita di negligenza

Un secondo caso riguarda la perdita di entrate pubbliche. Se la concessione viene valutata male perché lo stato dei luoghi non è stato verificato correttamente, il canone concessorio o le offerte economiche potrebbero risultare inferiori a quelle che si sarebbero ottenute con una gara corretta e trasparente. In questo caso il danno erariale consiste nella minore entrata per l’amministrazione.

Un terzo caso riguarda eventuali risarcimenti. Se un bando illegittimo provoca contenziosi e i concorrenti esclusi o danneggiati ottengono un risarcimento, il Comune può essere condannato a pagare somme di denaro. Anche questo può costituire un danno per l’erario.

Perché si configuri un vero danno erariale, però, non basta che la procedura sia irregolare. La Corte dei Conti verifica sempre tre elementi fondamentali: 1) che vi sia un danno economico concreto per l’amministrazione, 2) che il danno sia stato causato da un comportamento colposo o doloso dei funzionari, 3) che esista un nesso diretto tra quella condotta e il danno subito dall’ente pubblico.

Solo quando questi elementi sono dimostrati può essere avviata un’azione di responsabilità amministrativa contro i funzionari o gli amministratori coinvolti.

In sostanza, se un Comune mette a gara concessioni balneari senza verificare correttamente lo stato delle strutture e questo comportamento provoca annullamenti, contenziosi, minori entrate o risarcimenti, può teoricamente configurarsi un danno erariale.

CONCLUSIONI

Da quanto emerge, l’attuale operazione di legalità appare come un tentativo disperato di sanare errori storici che, a causa della mancata applicazione di leggi note, hanno danneggiato la collettività. Il rischio concreto è un compromesso al ribasso: le imprese balneari potrebbero accettare i colpi della magistratura pur di salvare il salvabile.

Chi ne esce indenne è la Pubblica Amministrazione.

Comune e Regione — compatti tra destra e sinistra — cavalcano a fini propagandistici una situazione da loro stessi generata. A pagarne le spese restano i cittadini, privati ieri come oggi dei propri diritti sul demanio marittimo.

Quale soluzione, dunque? Non sarà certo questa ‘legalità del giorno dopo’, sbandierata sui giornali, a portare benefici. LabUr continuerà a supportare la Capitaneria di Porto e l’Agenzia del Demanio nella corretta definizione del perimetro demaniale: è infatti paradossale accanirsi su singole pedane o docce abusive quando, ancora oggi, oltre 400.000 mq di aree sdemanializzate ospitano gran parte delle strutture balneari, comprese quelle destinate alla Guardia di Finanza e all’Esercito.

Il caso “Aneme e Core” conferma lo schema già emerso: stessi operatori, nessun confronto pubblico, fino all’uso diretto di spiagge senza titolo come la “spiaggia verde”. 

A Ostia si parla spesso di legalità, di spiagge libere e di restituzione del mare ai cittadini. Purtroppo la realtà appare molto diversa: promesse pubbliche, gestione privata di fatto e norme statali completamente ignorate. Il caso della spiaggia dell’ex stabilimento “Aneme e Core” e dell’adiacente “Spiaggia Verde”, è emblematico.

La promessa della “decima spiaggia libera con servizi”
Dopo la demolizione dell’ex stabilimento “Aneme e Core”, l’Assessore capitolino al Patrimonio Tobia Zevi aveva annunciato pubblicamente (LINK) che quell’area sarebbe diventata la “decima spiaggia libera con servizi di Ostia”. Invece, a meno di un mese dall’inizio della stagione balneare, non esiste alcun bando, alcuna assegnazione ufficiale, alcun concessionario formalmente individuato.

La gestione “di fatto” dei confinanti
La gestione della spiaggia ex “Aneme e Core” verrà di fatto garantita dai due chioschi confinanti: Alba Beach (la cosiddetta spiaggia “verde”, ex Faber Beach) affidata alla Roshotels srl e Re-Birth (spiaggia “rosa e sabbia”, ex Social Beach) affidata alla ditta individuale Sheila Becattini.

Il meccanismo – che evita il bando di gara – è il seguente: i bagnini delle aree confinanti copriranno il tratto di mare anche davanti all’ex “Anema e Core”, mentre i chioschi assorbiranno di fatto l’utenza a cui forniranno cibo, bevande e noleggio di lettini e ombrelloni.

Ci troviamo dunque davanti a 3.000 metri quadrati di spiaggia pubblica (ex “Aneme e Core”) che finiscono nella disponibilità commerciale dei due confinanti. Il tutto senza gara pubblica, senza concessione, senza convenzione.

Per i due operatori privati si tratta di un vantaggio economico diretto su suolo pubblico non elencato nella gara #4881 del 14 febbraio 2025 (LINK).

Più spazio, più utenti, più incassi (anche serali), nessun costo aggiuntivo e nessun canone integrativo per il demanio. La “decima spiaggia pubblica” diventerà così un ampliamento gratuito delle attività commerciali vicinali, un affidamento di fatto. In altre parole, un accordo tacito tra amministrazione e operatori privati.

È bene sottolineare che la normativa regionale è chiarissima. Secondo gli articoli 5 e 7 del Regolamento Regione Lazio n. 19 del 12 agosto 2016, una spiaggia libera con servizi (SLS) deve essere un’area organizzata con strutture leggere e facilmente removibili, conforme alle norme urbanistiche e demaniali e dotata di servizi essenziali.
Il concessionario deve garantire (sotto forma di convenzione) assistenza alla balneazione, pulizia dell’arenile, servizio di salvataggio, servizi igienici e somministrazione di cibo e bevande o vendita articoli da mare.
Non basta dunque mettere due chioschi ai lati e dire che la spiaggia è “coperta” dai servizi. Serve una concessione, una gara e un soggetto responsabile.

La “spiaggia verde” non poteva andare a bando
Un documento ufficiale dello Stato, il DPCM 21 dicembre 1995 (LINK), individua le aree del demanio marittimo escluse dalla delega alle Regioni prevista dall’art. 59 del DPR 24 luglio 1977 n. 616. In questo decreto vengono individuati tratti del litorale italiano che non possono essere dati in concessione dai Comuni perché considerati dallo Stato di preminente interesse nazionale, legati alla sicurezza e alla navigazione marittima.

Uno di questi tratti riguarda proprio Ostia. Nel decreto del 1995 è indicato in modo preciso: 5.615 metri quadrati del litorale romano a ponente dello stabilimento “Le Lampare” (oggi “Village”). Quell’area è in consegna, per fini istituzionali, al Ministero della Pubblica Istruzione e destinata all’Istituto Tecnico Nautico Marco Antonio Colonna.
Oggi quel tratto corrisponde sostanzialmente alla “spiaggia verde”, circa 6.000 metri quadrati, attualmente affidata alla Roshotels srl.

Poiché il DPCM è ancora vigente, la spiaggia non era concedibile.
Ricordiamo infatti che dopo numerosi esposti di LabUr, il Comune di Roma, allora a guida Virginia Raggi, dichiarò di aver restituito quel tratto di arenile alla legalità e all’Istituto Nautico. Lo annunciò pubblicamente parlando di “restituzione dopo 33 anni”. Ma citò un documento del 1984, ignorando però il decreto statale del 1995. Dopo quell’annuncio, il tema è progressivamente scomparso dal dibattito amministrativo.

Ricordiamo anche che quando lo Stato nel 1998 trasferì molte funzioni amministrative alle Regioni con il Decreto Legislativo 31 marzo 1998 n. 112, precisò una cosa fondamentale: il trasferimento non si applica alle aree di interesse nazionale individuate proprio dal DPCM del 1995 tuttora vigente. Quindi quelle aree restano fuori dal potere di concessione locale.

Chi controlla davvero le spiagge di Ostia?
Alla luce di tutto questo, una domanda diventa inevitabile: chi sta verificando la legittimità delle concessioni sul litorale romano? Le informazioni disponibili sembrano essere sfuggite anche a chi dovrebbe occuparsi proprio di questo, a partire dall’Arch. Carlo Mazzei, a capo della Direzione Rigenerazione del Litorale.

Come già evidenziato qualche giorno fa da LabUr nella pillola “Spiagge libere del mare di Roma” (LINK), nel 2026 le concessioni sono state riassegnate agli stessi operatori senza una nuova gara, grazie ad una clausola inserita nella licenza che però non può sostituire le regole della concorrenza quando si tratta di beni pubblici. E non era l’unica criticità segnalata nel corso del tempo da LabUr (LINK).

Di fronte al persistente silenzio delle istituzioni, il Laboratorio di Urbanistica procederà ad un nuovo esposto in ambito di demanio dello Stato, concessioni potenzialmente illegittime, mancate gare pubbliche e gestione privatizzata di beni pubblici.

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LabUr è un laboratorio indipendente di analisi urbanistica e amministrativa. Verifica atti, procedure e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

Negli ultimi giorni diverse testate giornalistiche nazionali e locali hanno raccontato la vicenda delle concessioni balneari di Ostia con titoli perentori: il Comune di Roma “emette” ordini di sgombero contro numerosi stabilimenti imponendo ai concessionari di lasciare le aree entro il 31 marzo per permettere ai nuovi gestori (vincitori del bando 2025) di subentrare prima della stagione balneare.

Vero? No.

LabUr aveva infatti visionato gli atti nei giorni precedenti e chiarito da subito che si trattava di “invito” (LINK), innescando una polemica con ‘esperti’ frettolosi che hanno generato solo ulteriore confusione in un quadro complesso e complicato.

La verità negli atti: non risulta adottato alcun ordine formale di sgombero.
Bastava leggere il documento che il Comune di Roma ha depositato davanti al Consiglio di Stato 4 giorni fa.
Si tratta dell’appello cautelare presentato da ben 5 avvocati dell’Avvocatura capitolina (gli Avvocati Rita Caldarozzi, Andrea Camarda, Federica Graglia, Giorgio Pasquali e Manuela Scerpa) per chiedere l’abbreviazione dei termini contro le ordinanze del Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio. Quelle ordinanze hanno rinviato a fine aprile-inizio maggio la discussione nel merito della complessa vicenda legata al raffazzonato bando di gara del 2025 per l’assegnazione degli stabilimenti balneari di Ostia.
Nel ricorso si parla proprio della famosa comunicazione con cui Roma Capitale invitava i concessionari a lasciare le aree entro il 31 marzo 2026.
E qui emerge il punto decisivo, tutt’altro che formale: quello inviato agli stabilimenti non è mai stato formalmente un ordine di sgombero. Era una semplice nota amministrativa con cui il Comune invita i concessionari uscenti a liberare l’area demaniale entro una certa data, come sostenuto da LabUr

Nel diritto amministrativo la forma è sostanza
Nel diritto amministrativo uno sgombero vero deve essere disposto con un provvedimento formale, normalmente una determinazione dirigenziale. Solo quell’atto ha valore giuridico pieno e può essere eseguito. Nel caso di Ostia, invece, è stata la stessa amministrazione a chiarire che:
la comunicazione inviata non è un provvedimento definitivo e un eventuale ordine di sgombero potrà essere adottato solo con atto successivo, quindi nuovamente impugnabile.

Tradotto in termini semplici: l’atto di sgombero vero e proprio non esiste ancora, una circostanza che LabUr aveva evidenziato immediatamente. Peccato dunque che la stampa abbia preferito seguire una lettura superficiale di alcuni avvocati di zona.

Cosa accadrà nei prossimi giorni
Non siamo davanti a uno sgombero già deciso e operativo. Siamo davanti a una fase preparatoria dentro un contenzioso ancora aperto: quello sulla regolarità della gara del 2025.
La gara, infatti, è stata impugnata e il giudice amministrativo ha già sospeso alcuni atti per evitare che la situazione cambi prima della decisione definitiva. È proprio per questo che il TAR Lazio ha deciso di congelare temporaneamente la vicenda: modificare lo stato dei luoghi prima della sentenza potrebbe creare effetti difficili da rimediare. Ma questa complessità è completamente scomparsa nella narrazione mediatica.

Il contenzioso sulle concessioni balneari è uno dei più complessi del diritto amministrativo italiano degli ultimi anni. Coinvolge il diritto europeo sulla concorrenza, la normativa nazionale sulle concessioni, eventuali ricorsi amministrativi e le gare pubbliche contestate, come quella (totalmente sbagliata) di Ostia. Ridurre tutto a una semplice operazione di sgombero significa ignorare completamente questi elementi.
E in questo caso il risultato è stato persino paradossale: un autogol informativo dai titoli roboanti che hanno finito per sostenere la narrazione di un Comune fortemente in difficoltà. Una copertura che è sfociata a tratti in propaganda involontaria.
I cittadini però hanno bisogno di analisi rigorose degli atto e di posizioni non ideologica.
Non si può trasformare un passaggio procedurale complesso in una decisione definitiva.

La vicenda delle concessioni balneari di Ostia non è affatto conclusa, nonostante Carlo Mazzei (Direttore del Litorale che ha sostituito da dicembre Tommaso Antonucci, direttore del Dipartimento Patrimonio) sostenga che il 17 maggio, al termine delle sentenze del Consiglio di Stato, si aprirà la stagione balneare.
La gara è ancora contestata e sarà ancora contestabile perché andranno per esempio analizzati tutti i presunti abusi edilizi imputati ai vecchi gestori e il conseguente ripristino dello stato dei luoghi.

Ad oggi, i primi atti amministrativi sono stati impugnati e il giudice deve ancora pronunciarsi nel merito. Fino a quel momento parlare di sgomberi già decisi significa anticipare conclusioni che il diritto non ha ancora stabilito.
Ed è proprio per questo che, in una vicenda così complessa, servirebbe un’informazione più accurata e ancorata agli atti. I cittadini e l’utenza dovranno infatti attendere l’esito delle vicende giudiziarie in cui è sprofondato il litorale romano a seguito della disastrosa gestione delle spiagge da Capocotta alle spiagge libere di Ostia ponente del 2025.

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LabUr è un laboratorio indipendente di analisi urbanistica e amministrativa. Verifica atti, procedure e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

Oggi sulla stampa l’Assessore all’Ambiente Sabrina Alfonsi annuncia che Tiberis passerà da spiaggia a parco e sarà aperto tutto l’anno grazie al bando di gara per la gestione di due chioschi.

LO SPAZIO PUBBLICO DIVENTA SPAZIO CONDIZIONATO DAL CONSUMO
Nel disciplinare si legge che l’affidamento in concessione è triennale. Il gestore ricaverà entrate da bar, noleggi, eventi e il valore della concessione è calcolato sui ricavi (PEF, Piano Economico Finanziario).
Non si tratta quindi di gestione pubblica diretta, né di amministrazione condivisa in senso proprio.
Si tratta di uno spazio pubblico messo a reddito, con un evidente cortocircuito tra interesse pubblico e sostenibilità economica del concessionario.
Se il modello sta in piedi solo attraverso il consumo, cambia la natura stessa dello spazio.
Il PEF lo esplicita: cibo e bevande, noleggi, attività ricreative a pagamento.
Il parco deve quindi “produrre flussi”, con effetti prevedibili: pressione commerciale, aumento degli eventi, selezione implicita dell’utenza (chi consuma e chi no).

QUANDO IL TEMPORANEO DIVENTA PERMANENTE
Tiberis, nato come spazio stagionale, diventa dunque parco permanente.
È uno schema noto: sperimentazione, proroga, stabilizzazione.
In questo processo la pianificazione però resta sullo sfondo. Si procede cioè per progetti, dentro una cornice narrativa che richiama masterplan e visioni, ma senza un passaggio pieno e trasparente nel livello pianificatorio.
Il masterplan costruisce semplicemente consenso, il progetto realizza a pezzi e il piano resta assente o viene aggirato.
Lo avevamo già evidenziato per il parco d’affaccio di Ostia Antica (LINK).

LE FRAGILITÀ
I parchi d’affaccio insistono su aree golenali del Tevere, soggette a vincoli idraulici e demaniali. Ogni allestimento deve quindi rispettare nulla osta specifici e limiti stringenti su strutture e usi.
Le criticità emergono quando aumentano le funzioni: eventi, chioschi, attività.
A ogni funzione corrispondono nuovi livelli autorizzativi e nuovi vincoli.
Si genera così una tensione strutturale:
se si rispettano pienamente i vincoli, il modello economico fatica;
se si spinge il modello economico, si comprimono i vincoli.
È un equilibrio instabile per definizione.

Non solo. Nel bando compaiono criteri come inclusione sociale, comunità LGBTQIA+ e categorie fragili.
Il tema non è il merito, ma il metodo. L’inclusione infatti diventa criterio di gara, cioè leva premiale per operatori economici, non politica pubblica strutturale.
Infine, la manutenzione è demandata al concessionario.
Con durata breve e ricavi incerti, il rischio è una gestione orientata al breve periodo, che difficilmente consente investimenti di qualità e lungo respiro.

UN MODELLO CHE SI REPLICA
I parchi fluviali stanno assumendo la forma di un nuovo format amministrativo: concessioni leggere fondate sull’uso e sul consumo.

Si è passati quindi dai Punti Verde Qualità (urbanistica travestita da servizio), al modello Capocotta (chioschi di tutela ambientale trasformati in stabilimento balneari di fatto),fino a Tiberis (servizio travestito da spazio pubblico),un modello che difficilmente fallisce in modo evidente, ma che rischia di deteriorarsi progressivamente.
Il PEF dovrebbe dimostrare la sostenibilità economico-finanziaria dell’intervento, ma resta uno strumento interno alla logica concessoria che dovrebbe dimostrare la capacità di generare utili e coprire i debiti ma che nessuno convalida.

Su beni pubblici, il punto non è solo se il privato regge il rischio, ma come quel rischio incide sulla qualità, sull’accessibilità e sulla natura dello spazio pubblico.

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La Spiaggia di Bettina è, per legge, dal 1995 area di preminente interesse nazionale, legata alla sicurezza e alla navigazione marittima. Il Comune non poteva concederla. Esposto alla Capitaneria e al MIT.

C’è una vicenda sul litorale romano che è sotto gli occhi di tutti.
La conoscono le istituzioni, la conoscono gli uffici pubblici e la conoscono perfino molti addetti ai lavori. Eppure continua a essere trattata come se non esistesse.

Parliamo di un fatto documentato nero su bianco da un atto dello Stato: il Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 21 dicembre 1995, con il quale sono state individuate le aree del demanio marittimo escluse dalla delega alle Regioni prevista dall’articolo 59 del DPR 24 luglio 1977 n. 616 (LINK).

In termini semplici: esistono tratti del litorale italiano che non possono essere dati in concessione. Non possono esserlo perché lo Stato li considera di preminente interesse nazionale, legati alla sicurezza e alla navigazione marittima. Uno di questi tratti si trova proprio sul litorale romano dove il Sindaco Roberto Gualtieri sta portando la legalità.

Il tratto di costa che non doveva essere dato a nessuno
Nel decreto del 1995 l’area è indicata in modo preciso e inequivocabile:

Comune: Roma

Località: Castel Fusano

Destinazione: Stabilimento balneare del Ministero della Marina Mercantile

Ubicazione: litorale compreso tra il complesso Maresole e il CRAL ACI

Superficie: 16.882 mq

Annotazione (unica in tutta Italia): “Area per eventuale consegna al Corpo delle Capitanerie di Porto per fini istituzionali”

Questa area è oggi conosciuta come La Spiaggia di Bettina, già ex stabilimento Corallo. Il decreto stabilisce chiaramente che questa porzione di costa è esclusa dalla delega prevista dal DPR 616/1977, proprio perché ritenuta strategica per gli interessi dello Stato e per la sicurezza della navigazione. Quindi, non avrebbe dovuto essere concessa a privati. Mai.

I riferimenti geografici
Il decreto cita due punti di riferimento molto chiari:

1) Il “Complesso Maresole” indicava all’epoca l’insieme delle strutture oggi note come l’area degli attuali cottages e la zona di Peppino a Mare (ristorante e stabilimento)

2) Il CRAL ACI, che corrisponde all’attuale stabilimento La Spiaggia.

Anche la superficie indicata nel decreto – 16.882 metri quadrati – coincide con l’estensione dell’area oggi occupata. Non si tratta quindi di interpretazioni. I confini sono esattamente quelli.

La concessione che non poteva esistere
Nonostante questo quadro normativo chiarissimo, quella stessa area è stata nel tempo concessa, prorogata e infine messa addirittura a bando nel 2020 (LINK). Il bando è stato firmato dal direttore del Municipio Roma X, Nicola De Bernardini, insieme al Direttore Giacomo Guastella.
Ma c’è un dettaglio ancora più sconcertante.
Le prime concessioni sarebbero state rilasciate proprio dalla Capitaneria di Porto di Roma, cioè l’ente che, secondo lo stesso decreto, avrebbe dovuto eventualmente ricevere quell’area per fini istituzionali. Dunque, la Capitaneria aveva il titolo per occuparla, ma anche il dovere di non concederla. Eppure è accaduto l’opposto.

Lo stabilimento che esisteva già negli anni ’80
Le anomalie non finiscono qui. Le foto aeree del 1986 mostrano che sull’area erano già presenti insediamenti balneari privati (LINK). Questo significa che l’occupazione della zona precede di anni il decreto del 1995, che infatti segnala una situazione già problematica.

Un ulteriore elemento emerge dal portale SID del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (LINK), il sistema ufficiale del demanio marittimo. Nella scheda della concessione relativa alla Spiaggia di Bettina, aggiornata al 2021, compare infatti la Ingiunzione n. 125 del 1992

Un dato tutt’altro che secondario. Questo tipo di ingiunzione indica generalmente un provvedimento di autotutela amministrativa spesso legato a occupazione abusiva oppure al mancato pagamento dei canoni concessori. In altre parole, già prima del decreto del 1995 esistevano contestazioni formali sull’occupazione dell’area.

La società vincitrice e i passaggi societari
Il bando del 2020 ha portato alla concessione dell’area alla società Ecoseaglobe Srl, costituita il 15 gennaio 2021, proprio in occasione della gara. La società ha sede in via Armando Armuzzi, 6 a Ostia. Tra le figure coinvolte nei passaggi societari c’è Claudio Balini, amministratore dal 16 dicembre 2022 al 14 marzo 2024. La società risultava detenuta al 90% da Laura De Rose, collaboratrice dello stesso Balini.

Un altro dettaglio temporale merita attenzione. Il ricorso al Tribunale Amministrativo Regionale del Lazio che ha portato al riconoscimento del titolo concessorio alla Ecoseaglobe (ricorso n. 08365 depositato il 30 luglio 2024 dopo il cambio di amministratore della società ).

La sentenza del TAR e i dubbi rimasti aperti
Con sentenza N. 07917/2025 REG.PROV.COLL. N. 08365/2024 REG.RIC., il TAR (sez. Seconda) ha restituito la concessione alla Ecoseaglobe Srl, ma la domanda centrale resta irrisolta: come può essere concessa un’area che un decreto dello Stato dichiara non concedibile? Gli articoli di stampa usciti solo oggi (RomaToday, Canale10) non affrontano il nodo giuridico preliminare, cioè la concedibilità stessa dell’area, ma parlano di un “dissequestro” che, alla luce della normativa citata, non potrebbe neppure esistere.

Il costo per i cittadini
Chi paga davvero sono appunto i cittadini. Prima del sequestro della struttura, molti avevano già versato abbonamenti stagionali a Claudio Balini, con cifre che – secondo diverse testimonianze – oscillano mediamente tra 3.000 e 5.000 euro. Soldi pagati in anticipo. Soldi che ci si augura verranno prima o poi restituiti.

Cui prodest?
Ai cittadini no e nemmeno alla legalità. Forse a quella parte dello Stato che per decenni non ha visto, non ha controllato e non ha agito e che oggi rischia di cancellare ogni responsabilità con un colpo di spugna. Nel nome della legalità si sta rischiando di far sparire il c.d  corpo del reato.

L’esposto alle autorit�
Per le ragioni sopra descritte sarà trasmesso un esposto formale alla Capitaneria di Porto di Roma e alla Direzione Generale per il mare, il trasporto marittimo e per vie d’acqua interne affinché chiariscano ciò che, sulla carta, ci appare chiarissimo da oltre trent’anni.

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Dopo tredici anni torna il censimento del patrimonio arboreo: georeferenziazione, database e tracciabilità degli interventi. Ma si parte dai parchi, non dalle grandi arterie. E i limiti strutturali restano.

Nel corso della Commissione Ambiente del Municipio X (LINK), è stato illustrato l’avvio del nuovo censimento del patrimonio arboreo. Un passaggio atteso da anni, che arriva dopo un lungo vuoto: l’ultimo censimento risale infatti al 2013.

Il censimento che inizierà dopo Pasqua, permetterà di conoscere meglio lo stato attuale del patrimonio arboreo. Tuttavia, la sua efficacia dipenderà dalla capacità di integrare anche i dati storici sugli abbattimenti. Roma Capitale ha dichiarato tra 13.281 (dati al febbraio 2025) e 21.450 (dichiarazione dell’ottobre 2025) alberi abbattuti dall’inizio del mandato, a fronte di circa 37.000 nuove piantumazioni dichiarate. La discrepanza tra i numeri forniti dall’amministrazione rispetto alle stime di comitati e inchieste giornalistiche evidenzia la necessità di un sistema unico di rendicontazione trasparente.

Il nuovo sistema introduce elementi che, almeno sulla carta, segnano un cambio di approccio: ogni albero sarà georeferenziato, identificato tramite etichettatura fisica e associato a una scheda digitale contenente specie, dimensioni e cronologia degli interventi. Un database dinamico che, nelle intenzioni, consentirà di tracciare nel tempo potature, manutenzioni e abbattimenti.

Si tratta del passaggio da una logica di semplice conteggio a una logica di gestione. Un passaggio necessario e in linea con gli standard minimi oggi adottati in molti contesti urbani.
Ma è proprio qui che emerge il primo nodo: ciò che viene presentato come innovazione è, in realtà, un recupero di ritardo.
Il sistema infatti arriva dopo tredici anni senza aggiornamenti, in un contesto in cui la gestione del verde urbano è sempre più legata alla sicurezza pubblica, agli eventi climatici estremi e alla responsabilità amministrativa. Non è un salto in avanti, bensì un allineamento tardivo.

Le criticità, però, non si fermano al ritardo.
La scelta operativa di partire da parchi e scuole municipali, lasciando in una fase successiva le grandi arterie ad alto traffico – come via Cristoforo Colombo o via del Mare – solleva interrogativi evidenti. Non si tratta delle aree più esposte, né di quelle dove il rischio per la sicurezza pubblica è maggiore. È una scelta che sposta in avanti proprio i nodi più sensibili.

Non è un dettaglio tecnico. È una scelta politica.

A questo si aggiunge una fragilità strutturale del sistema, che emerge chiaramente anche nel racconto degli uffici: piattaforme che inizialmente non dialogano tra loro, dati difficili da integrare, appalti sospesi e riadattati in corsa. La costruzione dell’infrastruttura digitale appare ancora in fase di assestamento.

Anche sul piano tecnologico, il modello adottato si colloca su un livello funzionale, ma non avanzato. L’etichettatura tramite Arbotag consente l’identificazione degli alberi, ma non integra soluzioni più evolute oggi già diffuse in altri contesti urbani.

In diverse città europee, i sistemi di gestione del verde includono:

• monitoraggi tramite sensori per la stabilità e lo stress idrico delle alberature
• rilievi periodici con tecnologie LiDAR o fotogrammetriche
• integrazione con sistemi previsionali legati a vento, pioggia ed eventi estremi
• piattaforme pubbliche consultabili dai cittadini in tempo reale

Esperienze come quelle di Barcellona o Parigi hanno già introdotto modelli di gestione che non si limitano alla catalogazione, ma orientano direttamente le priorità di intervento sulla base del rischio e delle condizioni dell’albero.

È proprio questo il punto che, allo stato attuale, manca. Dal quadro emerso non risultano infatti criteri espliciti per la classificazione delle alberature in base alla pericolosità, né un sistema che orienti le priorità di intervento. In assenza di una classificazione del rischio, la gestione resta emergenziale: si interviene quando l’albero è già un problema, non prima. Senza questo passaggio, il censimento resta uno strumento descrittivo, non ancora un vero strumento di governo.

Infine, resta aperta la questione della frammentazione delle competenze. Il sistema coinvolge Municipio X, Roma Capitale, Dipartimento per la Trasformazione Digitale e soggetti esterni, in un intreccio che ha già prodotto disallineamenti operativi. A questo si aggiunge il tema delle aree non direttamente gestite dal Municipio, come le grandi pinete urbane, che rischiano di rimanere fuori da una mappatura realmente unitaria.

Il risultato è un processo che parte, ma che impiegherà anni per restituire una fotografia completa e affidabile del patrimonio arboreo. Eppure, proprio da qui passa una parte rilevante della qualità urbana e della sicurezza dei territori.

Per questo il punto non è se il censimento sia utile. Lo è certamente. Il punto è se sarà all’altezza delle sfide che dovrebbe affrontare o se resterà, ancora una volta, un sistema che descrive il problema senza governarlo.

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LabUr è un laboratorio indipendente di analisi urbanistica e amministrativa. Verifica atti, procedure e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.

Dopo anni di abbattimenti e mancati reimpianti, il Municipio X interviene con una proposta di risoluzione – a firma dei Presidenti di Commissione Ambiente e Lavori Pubblici – ma senza chiarire scelte e responsabilità.

Prendiamo atto dell’iniziativa del Consiglio del Municipio Roma X volta a procedere alla sostituzione delle essenze arboree lungo viale di Castel Porziano e alla ricostituzione della sua alberata storica. Si tratta di un obiettivo condivisibile e atteso da anni dai cittadini, dai comitati territoriali e dalle associazioni che hanno più volte denunciato la progressiva perdita del patrimonio arboreo del litorale romano.

Tuttavia, proprio alla luce delle vicende pregresse, riteniamo necessario che questo intervento sia accompagnato da garanzie di trasparenza, coerenza normativa e ripristino effettivo dell’alberata originaria.

Occorre infatti chiarire che l’iniziativa arriva al termine di un lungo processo di segnalazioni pubbliche e non come risposta a una emergenza recente. Il tema è noto da anni e richiede oggi un’assunzione piena di responsabilità amministrativa.

Il contesto: anni di abbattimenti e mancati reimpianti
Negli ultimi anni viale di Castel Porziano ha subito numerosi abbattimenti di pini domestici, motivati principalmente da problemi fitosanitari o da esigenze di sicurezza. Tali interventi hanno determinato una grave discontinuità paesaggistica e ambientale dell’alberata storica, riducendo drasticamente il valore identitario e ambientale del viale che contava in origine oltre 400 pini.

Già nel 2022 LabUr – Laboratorio di Urbanistica segnalava formalmente al Municipio Roma X che 37 pini abbattuti lungo il viale (LINK) non risultavano essere stati ripiantati, chiedendo che il reimpianto avvenisse nello stesso luogo e non in altre aree del territorio (LINK).

Il ripristino dell’alberata nel punto originario è fondamentale perché il valore paesaggistico e storico del viale prevale su qualsiasi forma di compensazione ambientale decentrata. Ad oggi non risulta mai pubblicamente chiarito perché tali reimpianti non siano stati eseguiti né quali atti amministrativi abbiano disciplinato quella fase.

Le criticità già denunciate dai comitati
Le associazioni civiche e i comitati territoriali hanno più volte evidenziato problemi nella gestione del patrimonio arboreo del Municipio X.
Già nel 2014 il Comitato Civico 2013 denunciava alla Corte dei Conti le modalità con cui venivano eseguite potature e interventi sui pini del territorio, segnalando:

– interventi effettuati spesso in periodi non idonei dal punto di vista agronomico;

– lavori eseguiti senza adeguata assistenza tecnica;

– danneggiamenti degli apparati radicali durante lavori stradali;

– carenze di trasparenza amministrativa negli affidamenti.

Questi precedenti rendono indispensabile che ogni nuovo intervento sull’alberata storica sia accompagnato da un piano tecnico chiaro, pubblico e verificabile.

Necessità di un piano organico e non di interventi episodici
Positiva l’intenzione di predisporre una relazione paesaggistica e un piano di ripiantumazione, ma è necessario che tale piano:

– sia pubblico e accessibile ai cittadini;

– indichi chiaramente numero, specie e posizione degli alberi da reimpiantare;

– specifichi tempi e finanziamenti dell’intervento;

– garantisca la coerenza con il disegno storico del viale.

È inoltre indispensabile che venga pubblicato un censimento aggiornato degli alberi abbattuti e delle relative motivazioni tecniche, al fine di consentire una verifica pubblica delle scelte effettuate.

In particolare occorrerà chiarire:

– se il reimpianto avverrà nella stessa sede degli alberi abbattuti;

– se verrà rispettato il principio previsto dal regolamento del verde urbano secondo cui nei viali monumentali deve essere reimpiantata la stessa specie arborea;

– quale sarà il programma di manutenzione e monitoraggio delle nuove alberature.

In assenza di tali elementi, il piano rischia di configurarsi come un atto di indirizzo privo di effetti vincolanti, incapace di garantire il risultato dichiarato.

Ripristinare il corridoio verde storico
Viale di Castel Porziano non è una semplice strada urbana, ma una infrastruttura paesaggistica storica del litorale romano, con un ruolo fondamentale per l’identità territoriale del quartiere Infernetto, la continuità ecologica con la pineta costiera e la Tenuta Presidenziale di Castelporziano, e la mitigazione climatica e la qualità ambientale del quadrante.
Per questo motivo il ripristino dell’alberata non deve essere considerato un intervento meramente sostitutivo, ma un progetto di ricostruzione del corridoio verde originario. Qualsiasi scelta diversa (inclusa la sostituzione con specie differenti) costituirebbe una trasformazione strutturale del paesaggio e dovrebbe essere esplicitamente dichiarata e motivata.

Chiediamo dunque che:

– venga pubblicato un piano dettagliato di ripiantumazione dell’alberata di Viale di Castel Porziano;

– sia garantito il reimpianto nello stesso viale degli alberi abbattuti;

– sia rispettata la coerenza con l’impianto storico e paesaggistico dell’alberata;

– sia attivato un percorso di informazione e confronto con cittadini e associazioni del territorio;

– siano resi pubblici gli atti e le verifiche tecniche che hanno portato agli abbattimenti già effettuati.

Il ripristino dell’alberata storica di Via di Castel Porziano rappresenta un intervento strategico per la tutela del paesaggio e della qualità ambientale del litorale romano. È necessario evitare che gli errori e le criticità del passato si ripetano. Ricordiamo che il pino domestico (Pinus pinea) non è considerato a Roma un semplice albero ornamentale. È riconosciuto da urbanisti, storici del paesaggio e dalle normative di tutela come elemento identitario del paesaggio romano, presente da secoli lungo strade storiche, pinete e viali monumentali. Se è vero che la cocciniglia rappresenta un problema serio (che è stato mal gestito nel Municipio X),  non esiste una ragione scientifica assoluta per non piantare più pini. Il tema sanitario non può diventare il pretesto per una sostituzione silenziosa dell’alberata storica. Interventi di questa natura richiedono il coinvolgimento e la supervisione degli enti preposti alla tutela paesaggistica, a partire dal Ministero della Cultura, e non possono essere ridotti a scelte esclusivamente amministrative o contingenti o di propaganda elettorale.