Il Campidoglio convoca 31 amministrazioni per demolire e ricostruire i chioschi della spiaggia presidenziale. Ma dietro il restyling pubblico riemerge il precedente project financing privato, progettato da Structura e poi fermato. Risorse per Roma ottiene un affidamento da quasi 392mila euro appena 27 giorni prima della conferenza di servizi. LabUr ricostruisce incarichi, finanziamenti, responsabilità e documenti mancanti: chi ha acquistato il vecchio progetto, chi lo ha pagato e quali elaborati vengono oggi sottoposti agli enti?
A Castelporziano cambiano i progetti, cambiano le procedure, cambiano i soggetti che formalmente conducono le operazioni. Ma la domanda resta sempre la stessa da anni: chi decide il futuro della spiaggia del Presidente della Repubblica e, soprattutto, con quali titoli e con quali soldi?
L’ultima novità arriva dal Messaggero di oggi l, lunedì 2 novembre 2026. Mercoledì, nella Sala delle Bandiere del Campidoglio, il Direttore Generale di Roma Capitale, Albino Ruberti, ha convocato una conferenza di servizi alla quale sono chiamati 31 enti e amministrazioni, con termine per i pareri fissato al 7 dicembre.
L’obiettivo annunciato è ambizioso: demolire i vecchi chioschi e i blocchi di servizi in cemento, realizzare nuove strutture in legno, modificare i percorsi di accesso al mare e rinaturalizzare alcune porzioni dell’arenile.
Sulla carta, si tratta di un’operazione di riqualificazione ambientale. Peccato che nei documenti amministrativi emerga una vicenda assai più complessa, che parte da un project financing privato bocciato, attraversa incarichi legali e affidamenti tecnici e approda ad un investimento pubblico di 5 milioni di euro.
Il problema non è abbattere manufatti degradati. Il problema è capire che cosa si sta effettivamente approvando, da dove provenga il progetto e quale sia il fondamento giuridico e finanziario dell’intera operazione.
Il progetto privato fermato: Structura e i cinque chioschi
Per comprendere l’operazione odierna bisogna tornare al precedente project financing promosso dai gestori dei cinque chioschi di Castelporziano.
Come LabUr aveva già ricostruito nell’articolo del 12 settembre 2026, Castelporziano, la spiaggia del Presidente tra affidamenti-ponte e un futuro già disegnato, la proposta privata prevedeva sostanzialmente la demolizione e ricostruzione dei manufatti, la riorganizzazione dei servizi e un diverso modello di gestione economica della spiaggia.
Il progetto era stato predisposto da Structura S.r.l., società di ingegneria romana, su iniziativa dei gestori. Secondo informazioni direttamente acquisite da LabUr, la progettazione sarebbe stata pagata dai cinque operatori privati.
Quel percorso non è proseguito. Nel 2025 infatti sono emerse valutazioni legali negative sulla percorribilità dell’operazione, attribuite nelle diverse ricostruzioni giornalistiche all’Avvocatura Capitolina e all’Avvocatura generale dello Stato. È pertanto necessario acquisire entrambi gli eventuali pareri, distinguendone provenienza, oggetto e motivazioni.
Il punto è sostanziale: il Comune poteva realmente utilizzare lo strumento del project financing per trasformare un bene demaniale marittimo del quale non è proprietario, ma soltanto concessionario? La risposta dipende dai contenuti del titolo concessorio, dalle competenze dell’autorità concedente e dal modello di affidamento proposto.
Sta di fatto che il progetto privato non è stato portato avanti, mentre l’impostazione generale degli interventi è riemersa nella successiva iniziativa pubblica.
La cessione del Project Financing a Risorse per Roma
Secondo ulteriori informazioni provenienti da fonti ritenute attendibili da LabUr, Structura avrebbe successivamente ceduto a Risorse per Roma gli elaborati del progetto originariamente commissionato dai gestori. È un’informazione precisa, che richiede tuttavia ancora il riscontro del contratto di cessione, dei documenti contabili e dei verbali di consegna. Se confermata, ci domandiamo come è stato possibile trasformare il progetto di un’iniziativa privata non approvata nella base tecnica di un nuovo investimento pubblico?
L’operazione non sarebbe necessariamente illegittima, ma occorrerebbe dimostrare chi detenesse i diritti di utilizzazione degli elaborati, a quale prezzo siano stati trasferiti e quali attività progettuali siano state successivamente commissionate e remunerate, perché un progetto già pagato dai privati non può essere considerato automaticamente liberamente riutilizzabile da chiunque, neppure quando il suo autore sia la stessa società che ne dispone la cessione.
Risorse per Roma conosceva già quel progetto
Un primo elemento emerge dagli atti ufficiali della stessa società capitolina. Con determinazione n. 3871 dell’8 marzo 2024, Risorse per Roma affidò allo Studio Legale Clarich un incarico di assistenza alla valorizzazione di Castelporziano, comprendente il supporto al procedimento di project financing.
L’importo massimo dell’incarico era di 53.820 euro oltre IVA, articolato in una prima fase da 29.900 euro e in una seconda fase eventuale da 23.920 euro.
A sottoscrivere la determinazione, quale amministratore unico della società, è stato proprio Albino Ruberti.
Una successiva determina, la n. 21595 del 2 dicembre 2024, dispose la sostituzione del responsabile dell’incarico legale, individuando Massimiliano Di Martino.
Questa sequenza dimostra che Risorse per Roma seguiva già formalmente il procedimento relativo al project financing nel 2024, ben prima dell’attuale progettazione pubblica, dimostrando così l’esistenza di una continuità amministrativa che rende indispensabile acquisire le relazioni prodotte dallo Studio Clarich, verificare l’eventuale attivazione della seconda fase contrattuale e ricostruire il passaggio dalla proposta privata all’iniziativa pubblica.
Cinque milioni di euro: il nuovo intervento passa nel bilancio comunale
Il progetto di Castelporziano non è rimasto un annuncio politico: nel Programma triennale dei lavori pubblici 2026–2028 di Roma Capitale, aggiornato con l’emendamento del 19 febbraio 2026, compare l’intervento denominato «Sistemazione aree demaniali Castel Porziano», con codice PT20260115, CUP J86B26000000004 e CUI L02438750586202600139. L’importo previsto: 5 milioni di euro, interamente imputato all’annualità 2026, con priorità massima.
Il responsabile indicato nella programmazione è Tommaso Antonucci.
La documentazione contabile già individuata associa l’intervento alle entrate per accensione di mutui e altri finanziamenti a medio-lungo termine, con capitolo di entrata 2201563 e capitolo di uscita 0030871. Il Messaggero attribuisce il finanziamento a un mutuo concesso da Cassa Depositi e Prestiti.
Ma qui emerge una prima lacuna documentale: non risultano ancora identificati pubblicamente, nelle ricerche effettuate, il numero della posizione CDP, il contratto di finanziamento, il piano di ammortamento e l’effettivo stato delle erogazioni. Occorre quindi distinguere lo stanziamento inserito nel Programma triennale dall’indebitamento effettivamente perfezionato. La circostanza assume particolare rilevanza perché Roma Capitale sta programmando un investimento plurimilionario su un bene demaniale che, secondo la concessione n. 1/2023, repertorio n. 101/2023, ha scadenza al 31 dicembre 2029.
Lo stesso Messaggero riferisce che l’Amministrazione avrebbe già richiesto, ma non ottenuto, un’estensione ventennale della concessione.
Con quali condizioni si finanzia oggi un investimento destinato a durare molti anni su un bene che il Comune ha attualmente in concessione fino al 2029?
Non esiste un divieto generale di investire risorse pubbliche su beni demaniali in concessione. Esiste però la necessità di verificare la durata e la stabilità del titolo, il regime patrimoniale delle nuove opere, le condizioni dell’indebitamento e il corretto trattamento contabile dell’investimento.
Quasi 392mila euro a Risorse per Roma: che cosa viene pagato?
Il dato più recente è contenuto nella pubblicazione ANAC del 9 ottobre 2026, relativa al CIG BD4AA8BA05.
L’8 ottobre Roma Capitale ha registrato l’affidamento diretto a Risorse per Roma S.p.A. delle attività di progettazione per la riqualificazione della spiaggia libera di Castelporziano.
L’importo è di 320.918,58 euro oltre IVA, pari a 391.520,67 euro complessivi, senza ribasso registrato.
La scheda individua come stazione appaltante Roma Capitale, centro di costo il Dipartimento Valorizzazione del Patrimonio e Politiche Abitative e responsabile unico del progetto Carlo Mazzei, direttore della struttura competente per la rigenerazione del litorale.
L’incarico comprende il progetto di fattibilità tecnico-economica, il progetto esecutivo, i rilievi, le indagini geognostiche, il rilievo botanico, le analisi vegetazionali e lo studio di incidenza ambientale.
Non sono quindi 392mila euro per abbattere fisicamente i chioschi. Sono risorse destinate alla progettazione e alle attività tecniche necessarie per realizzare l’intervento. Corrispondono a circa il 7,83% dei cinque milioni previsti nel Programma triennale.
L’importo deve essere confrontato con il quadro economico, il calcolo dei corrispettivi, le prestazioni realmente richieste e la loro complessità, ma resta un interrogativo: se Risorse per Roma ha acquisito un progetto precedentemente predisposto da Structura, quali prestazioni sono state effettivamente commissionate per quasi 392mila euro? Una progettazione completamente nuova, la revisione del progetto acquistato oppure l’integrazione di elaborati già disponibili? E soprattutto: l’eventuale corrispettivo pagato a Structura è compreso in questa somma o rappresenta una spesa ulteriore?
Sono domande che non possono trovare risposta nella sola scheda ANAC. Serve infatti la determinazione integrale di affidamento, il preventivo analitico di Risorse per Roma, il disciplinare d’incarico e l’eventuale contratto con Structura.
Dai rilievi di luglio alla conferenza di novembre: una progettazione particolarmente rapida
L’attuale intervento aveva già mosso i primi passi nell’estate 2026.
Il 30 luglio Risorse per Roma pubblicò la gara n. 937, CIG BC92DB70E8, relativa al sesto contratto applicativo di un accordo quadro per servizi topografici. Tra i cinque interventi compresi nell’affidamento figura espressamente la progettazione per l’abbattimento e la successiva rimozione dei chioschi della spiaggia libera di Castelporziano.
Il valore complessivo del contratto applicativo è di 44.127,52 euro, riferito a tutti e cinque gli interventi e non soltanto a Castelporziano. Il RUP è Domenico Bartucca.
Successivamente, l’8 ottobre, viene registrato l’affidamento da quasi 392mila euro per PFTE, progetto esecutivo e studi specialistici. Appena 27 giorni dopo, il 4 novembre, la conferenza di servizi con 31 amministrazioni. Quando gli elaborati sono stati realmente predisposti, da chi siano stati firmati e quali studi siano già stati completati?Se il nuovo progetto discende da elaborati precedenti, il relativo riutilizzo deve essere tracciabile. Se invece è completamente nuovo, devono essere identificabili gli incarichi, i tempi di esecuzione e i documenti tecnici consegnati in così pochi giorni. In particolare, la valutazione degli effetti sulla vegetazione dunale e sugli habitat protetti non può ridursi a un mero adempimento formale.
Una conferenza di servizi non trasforma il concessionario in proprietario
Roma Capitale può indire una conferenza di servizi per un intervento pubblico di propria competenza. Non è la convocazione in sé a presentare un problema giuridico, ma il contenuto dell’intervento e i poteri effettivamente esercitabili dal Comune.
Castelporziano non è un normale stabilimento comunale. La sua destinazione alla libera fruizione deriva dalla Convenzione del 14 luglio 1965, mentre il bene è sottoposto alla disciplina del demanio marittimo statale e al particolare rapporto con la dotazione presidenziale. La concessione rilasciata nel 2023 richiama espressamente la Convenzione e le finalità di tutela ambientale e fruizione pubblica.
La presenza dei rappresentanti del Quirinale, dell’Autorità marittima, della Regione Lazio, del Ministero della Cultura e degli altri enti competenti alla conferenza del 4 novembre è dunque necessaria per esaminare gli interessi pubblici coinvolti e questo non equivale ad un assenso già espresso.
L’art. 24 del regolamento di esecuzione del Codice della Navigazione disciplina le variazioni del contenuto delle concessioni. Occorrerà pertanto verificare se demolizioni, nuove costruzioni, modifiche delle superfici e diversa organizzazione dei servizi richiedano una variazione del titolo demaniale.
La conferenza decisoria, secondo la legge n. 241/1990, può acquisire e sostituire gli atti di assenso delle amministrazioni competenti nei casi previsti. Non può però rendere legittima una trasformazione incompatibile con prescrizioni sostanziali inderogabili, né può modificare unilateralmente gli obblighi della Convenzione del 1965.
A questo si aggiunge una questione preliminare che LabUr solleva da anni: la certezza della delimitazione del demanio marittimo, che non può essere semplicemente desunta dalla rappresentazione cartografica del Sistema Informativo Demaniale (SID) quando sia controversa l’esatta individuazione giuridica del confine.
Prima di approvare opere destinate a modificare stabilmente la costa, occorre conoscere l’esatta natura e disponibilità delle aree interessate.
La Presidenza della Repubblica era già stata avvertita
Il 27 ottobre 2026 LabUr ha trasmesso al Segretariato Generale della Presidenza della Repubblica una segnalazione formale sul regime di efficacia della Convenzione del 1965 e sul coordinamento con i titoli concessori vigenti.
La segnalazione richiama anche un verbale del 2022 dal quale emergono questioni già note alle amministrazioni coinvolte: difficoltà relative al regime giuridico delle aree, gestione mediante soggetti terzi, contenziosi e necessità di chiarire la delimitazione demaniale.
La conferenza del 4 novembre si inserisce quindi in una situazione che non nasce oggi e che non può essere presentata come una semplice sostituzione di manufatti degradati.
Nell’articolo del Messaggero si parla perfino di una donazione del Presidente della Repubblica alla città. Peccato che la spiaggia di Castelporziano non è stata donata al Comune di Roma. La destinazione alla fruizione pubblica non ha trasferito la proprietà del bene demaniale, né attribuito al Comune un potere illimitato di disposizione.
Gli atti disponibili e quelli che ancora mancano
A fronte di un investimento programmato da 5 milioni di euro, di un affidamento tecnico da quasi 392mila euro e di una conferenza di servizi che coinvolge 31 amministrazioni, il quadro documentale pubblicamente ricostruibile resta incompleto.
Sono identificabili il Programma triennale, la scheda ANAC dell’affidamento progettuale, i rilievi propedeutici di luglio e le determine del 2024 relative all’assistenza legale sul project financing. Non sono stati invece reperiti, nelle consultazioni effettuate, il provvedimento integrale di affidamento sottoscritto dal dirigente competente, il preventivo analitico di Risorse per Roma, il contratto, il PFTE completo e gli elaborati inviati alla conferenza di servizi.
L’affidamento da 391.520,67 euro risulta registrato in ANAC, ma non è stato individuato il corrispondente fascicolo nel catalogo pubblico SUAFF consultato.
Resta dunque necessario che Roma Capitale indichi dove siano consultabili i provvedimenti soggetti a pubblicazione ai sensi dell’art. 28 del D.Lgs. 36/2023 e delle disposizioni ANAC, perché, nel momento in cui si convocano decine di amministrazioni a pronunciarsi su un progetto pubblico, diventa essenziale che siano identificabili i documenti tecnici e amministrativi che ne costituiscono il presupposto.
Il precedente progetto privato: chi lo ha pagato, chi lo ha acquistato, chi lo utilizza?
È questo il nodo centrale della vicenda.
Il progetto di Structura era stato predisposto per un’iniziativa privata successivamente non proseguita. Ora Roma Capitale presenta un intervento pubblico che persegue obiettivi in parte analoghi: demolizione, ricostruzione e riorganizzazione dei servizi.
Se il precedente progetto fosse stato effettivamente ceduto a Risorse per Roma, occorrerebbe acquisire il relativo contratto e verificare la titolarità dei diritti di utilizzazione economica degli elaborati, anche alla luce della legge n. 633/1941. Occorrerebbe inoltre sapere se i cinque gestori, che secondo le informazioni acquisite da LabUr avevano sostenuto le spese originarie, avessero già acquisito diritti di utilizzo esclusivi o comunque incompatibili con una successiva cessione. Un progetto può essere acquistato, adattato, integrato e legittimamente utilizzato da un’amministrazione pubblica, ma la sua provenienza, il titolo di disponibilità e il corrispettivo devono essere ricostruibili.
Lo stesso vale per i costi delle prestazioni tecniche successive.
Il fatto che un progetto sia stato precedentemente pagato da soggetti privati non dimostra, da solo, un doppio pagamento illegittimo, ma impone di verificare se nuove somme pubbliche siano destinate a prestazioni realmente ulteriori oppure a elaborati già prodotti e acquisiti.
È una verifica di regolarità amministrativa, di corretta gestione economica e di trasparenza che non può essere sostituita da dichiarazioni sulla bontà ambientale del restyling.
Il punto finale: la spiaggia del Presidente non può essere gestita a compartimenti stagni
La vicenda Castelporziano è arrivata a un passaggio decisivo.
Da una parte ci sono i 5 milioni programmati, il mutuo CDP annunciato, i rilievi, il progetto affidato a Risorse per Roma e la conferenza con 31 amministrazioni. Dall’altra restano il precedente project financing non accolto, i pareri legali non integralmente conosciuti, l’eventuale acquisizione degli elaborati Structura, la durata della concessione, la richiesta di estensione ventennale e il rapporto ancora da chiarire con la Convenzione presidenziale del 1965.
LabUr chiederà pertanto l’acquisizione degli atti relativi al passaggio dalla proposta privata alla progettazione pubblica, dei documenti contrattuali ed economici di Risorse per Roma, dei pareri che hanno fermato il project financing e della documentazione sulla copertura finanziaria dell’investimento.
Chiederà inoltre che siano resi conoscibili gli elaborati sottoposti alla conferenza del 4 novembre e le valutazioni espresse dalle amministrazioni chiamate a pronunciarsi.
A Castelporziano non basta sostituire il cemento con il legno per parlare di riqualificazione. Bisogna dimostrare che siano stati rispettati la legge, la concessione demaniale, la Convenzione del 1965, gli obblighi di tutela ambientale e le regole di utilizzo delle risorse pubbliche. Il vecchio project financing è stato fermato. Il nuovo progetto pubblico corre – è il caso di dirlo – verso l’approvazione.
Prima che cadano i chioschi, sarebbe opportuno far emergere tutti gli atti. Il restyling può cambiare l’aspetto della spiaggia, ma non può cancellare la storia amministrativa del progetto che lo ha preceduto.
LabUr è un laboratorio indipendente di ricerca urbana specializzato nell’analisi documentale dei procedimenti amministrativi che producono le trasformazioni urbane. Verifica atti, piani urbanistici, procedimenti amministrativi e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.