La presentazione del masterplan per la riqualificazione di Tor Bella Monaca, si è svolta il 4 novembre 2010 nell’Auditorium “Ennio Morricone” dell’Università di Tor Vergata e nelle due sale adiacenti, in cui i presenti hanno potuto seguire l’evento in videoconferenza. Il progetto prevede la demolizione delle aree più degradate della zona e la sostituzione con nuovi edifici. A distanza di 2 mesi, le cifre e le considerazioni di Alemanno hanno lasciato molta perplessità e non sono state più chiarite. Proviamo a leggerle.
Alemanno ha dichiarato che tutta l’operazione di riqualificazione di Tor Bella Monaca sarà economicamente sostenuta dai costruttori per un importo pari a 1.045 milioni di euro e (per poter far questo) concederà a loro un aumento di cubatura pari a 443.573 mila mq (1,4 milioni di mc).
In totale, verranno costruiti 671.778 mq (compresi i 228.205 mq esistenti degli edifici di proprietà comunale da abbattere).
Togliendo il costo del terreno e ipotizzando l’impiego di materiali di qualità medio-bassa, il costo delle nuove costruzioni sarebbe di circa 532 milioni di euro (1.200 euro/mq), cui vanno aggiunti altri 355 milioni di euro per la trasformazione degli edifici pubblici (abbattimento/ricostruzione).
Per poter dunque completare la riqualificazione di Tor Bella Monaca, avanzerebbero 1.045-887=158 milioni di euro che devono comprendere almeno il costo degli espropri dei terreni Vaselli da parte del Comune (55 milioni) e il costo delle opere di urbanizzazione (138 milioni). Con questi dati (stimati), mancano 158-(55+138)=35 milioni di euro. Senza aggiungere gli imprevisti, come per esempio l’aumento dei costi del personale e dei materiali, o varianti in corso d’opera, progettazione e oneri concessori (ma anche i costi nascosti delle approvazioni delle varianti in consiglio comunale, delle pubblicazioni dei bandi di gara a livello europeo, l’importo legato all’IVA etc.).
Aggiungiamo questa ulteriore considerazione. Per la maggior parte degli interventi edilizi che si realizzano nell’arco di 4 anni, la percentuale di incidenza dell’utile d’impresa, riferita al costo complessivo dell’opera, è intorno al 15%.
Con questa stima (per difetto), siamo a 1.201 milioni di euro, mentre il rischio d’impresa (economico, finanziario, etc.) può essere valutato attorno al 10% (cioè 100 milioni) che vanno aggiunti alla somma portandola a a 1.300 milioni.
Il Sindaco Alemanno ha stimato in 3.000 euro/mq il prezzo di vendita dei 443.573 mila mq, per un totale di 1.330 milioni di euro, da qui a 84 mesi (7 anni !), se si partisse a costruire domani, ma in realtà manca ancora tutto.
Alemanno, che è seduto in Campidoglio da 3 anni, poiché finirà per non fare nulla (in tutto il suo mandato) per questo quartiere di Roma, poteva risparmiare i soldi pubblici di questi incontri ed evitarci i conti della serva sulle buste del pane.