CENTRALITA’ ACILIA-MADONNETTA: TORNA LA SPECULAZIONE EDILIZIA

acilia madonnettaRiappare nel Municipio Roma X lo spettro della famigerata Centralità Acilia-Madonnetta, circa 130 ettari edificabili compresi tra via di Macchia Palocco, via dei Pescatori e via del Fosso di Dragoncello, confinante a Nord con l’ex area Italcable.
Il seicentesco precetto pratico colbertiano laissez faire, divenuto un elaborato sistema teorico, mostra ancora una volta tutto il suo fallimento soprattutto quando viene applicato all’urbanistica. Con la differenza che oggi, se vuoi sapere cosa sta accadendo all’Urbanistica romana, non chiami l’Amministrazione, ma vai sul mercato immobiliare online. La presenza attiva dello Stato nell’ambito della sfera economica, in tutte le sue forme, sta trasformando la moneta urbanistica nel bene più prezioso per la politica.

IL FATTO
centralita madonnetta stradeI terreni della Centralità Acilia-Madonnetta (individuati fin dal 2006) sono di proprietà della Aree Urbane srl, nata nel 2002 e avente per azionisti Prelios (34,6%), Telecom Italia (32,6%), Manifattura Lane Gaetano Marzotto (32,5%) e Pirelli (0,3%). La società doveva gestire e valorizzare una serie di aree immobiliari apportate dai soci a Roma (p.es., Acilia), Ivrea, Pozzuoli, Giovinazzo, Schio (p.es. stabilimento della Lanerossi), Vicenza e Valdagno. Poi, la crisi del mercato immobiliare nel biennio 2007/2008 e la messa in liquidazione nel 2010 (ostacolata dalle banche finanziatrici titolari di ipoteche sugli immobili). La pandemia ha fatto il resto: la società è entrata in crisi di liquidità ed è intervenuta la tutela del concordato per ottenere la postergazione del credito ai soci pari a 91 milioni di euro rispetto alle pretese di tutti gli altri creditori che ammontano a 102,5 milioni. Il piano di concordato è però finito sul binario morto perché la Procura di Milano aveva presentato istanza di fallimento.

Quindi, dopo 15 anni, tutto si è rimesso in moto a seguito della sentenza n.429 del 17 giugno 2021, con la quale il Tribunale di Milano ha dichiarato il fallimento della società Aree Urbane Srl ponendola in liquidazione. Il 14 giugno 2023, alle ore 15:00, presso lo studio del curatore rag. Adele Antonia VASILOTTA, si procederà alla vendita senza incanto con modalità sincrona mista, della piena proprietà dei seguenti beni immobili:

LOTTO 1 (Prezzo base e offerta minima: €15.487.415,00. Rilancio minimo €50.000,00)
Tre terreni ubicati in Roma, tra cui la Centralità sopra menzionata (gli altri due terreni sono uno all’interno del Parco dell’Insugherata, l’altro in zona via Tuscolana)
LOTTO 2 (Prezzo base e offerta minima: €270.000,00. Rilancio minimo €5.000,00).
Con entrata da via della Tenuta Palocco n.10, è un terreno di mq 3.000 circa, con sovrastante palazzina di due piani fuori terra.

IL GRANDE AFFARE
I terreni della Centralità non risultano occupati, sono pianeggianti e non solo racchiusi tra importanti sedi stradali, ma anche vicini alla futura stazione Acilia Sud della famigerata Roma-Lido (5 minuti in auto e già servita dalla linea ATAC 03). In seguito all’affidamento della gestione della Roma-Lido ad ASTRAL, il cantiere infinito della stazione è ripreso a settembre 2022 con conclusione prevista per ottobre 2023.
Guarda caso, il 5 dicembre 2022, la Procedura Fallimentare ha aderito al bando ricognitivo proposto dal Comune di Roma per il reperimento di immobili, aree ed edifici per l’atterraggio di consistenze edilizie (diritti edificatori) derivanti da compensazioni urbanistiche sparse su tutta Roma. In tale contesto, è stata depositata un’istanza presso l’Ufficio Protocollo del Comune di Roma con cui è stato richiesto di confermare l’inserimento anche della Centralità Acilia-Madonnetta nello strumento urbanistico attualmente vigente, al fine di avvalorare la trasferibilità dei diritti edificatori sulle aree di proprietà della fallita società Aree Urbane srl.

IL VALORE IRRISORIO DELL’AREA
All’interno dei €15.487.415,00 del Lotto 1 (comprendente altre due aree) il valore dei terreni della Centralità è stato stimato appena in €3.320.000, un valore di mercato prossimo a quello agricolo (2,50 €/mq). La motivazione (che solo in parte corrisponde alla realtà) si basa sul fatto che sull’area della Centralità insisterebbero tutta una serie di vincoli introdotti dalla presenza della confinante ex area Italcable (cunicoli, attraversamenti, servitù di passaggio). Vincoli che di certo non hanno mai fermato alcuna speculazione edilizia.

IL FALLIMENTO DELLE CENTRALITÀ E LA PERVERSIONE DELLA CITTA’ IN 15 MINUTI
Dunque, una grande area edificabile, svenduta per pochi euro (con quell’importo si compra una villa a Casalpalocco), viene inserita all’interno di un obsoleto piano regolatore e in un contesto urbano già ampiamente compromesso dal punto di vista urbanistico come quello di Acilia Sud. Ma questo non interessa alla speculazione edilizia.

Il fallimento della visione neoliberista di sinistra del Nuovo PRG romano è sotto gli occhi di tutti da 15 anni. Il “pianificar facendo”, le Centralità, la cura del ferro e la tutela dell’agro sono stati definitivamente tombati insieme alla “nuova città pubblica”. Nel 2008 si cancella lo Sdo, si confermano i due comprensori terminali (Pietralata a nord e Torre Spaccata a est), e il resto viene sostituito con 18 ambiti destinati alla funzione di “centralità” del terzo millennio, poli sparsi a raggiera senza alcun legame tra di loro. Tra le centralità c’è anche Acilia-Madonnetta (ovest), una vecchia destinazione a servizi pubblici del precedente piano del 1965. Come si sia passati con scandalosa disinvoltura dal regime pubblico a quello privato – confermando le cubature precedentemente destinate alla realizzazione di attrezzature pubbliche – lo potete leggere a questo LINK a firma di Paolo BERDINI.
Le centralità sorgevano proprio là dove i proprietari avevano acquisito le aree. Acilia-Madonnetta, ad esempio, passa da Telecom a Toti e Ligresti per poi finire nelle mani della società Aree Urbane srl, che però fallisce lasciando ferite da nord al centro Italia. Nelle centralità dovevano essere trasferiti dal centro di Roma alcuni servizi moderni di qualità, compresi ospedali e ministeri. L’idea era, come disse l’ex Assessore all’Urbanistica di Roma Capitale ai tempi di Veltroni, Roberto Morassut, quella “di un compromesso in cui in cambio di una valorizzazione immobiliare vi fosse un notevole versamento di oneri all’amministrazione per realizzare le infrastrutture in trasporto pubblico”. Dunque, un’operazione di valorizzazione fondiaria veniva spacciata per rilevante interesse pubblico e i soldi servirono a tutto fuorché allo scopo. Il governo della città, ancora oggi, ha il solo scopo di stabilire rapporti con il sistema di potere e di interessi che gravitano intorno al mondo della rendita fondiaria, dopo averne decretato l’intangibilità.

Della Centralità Acilia-Madonnetta, a seguito del polverone mediatico della puntata di Report in cui eravamo stati intervistati (“I re di Roma” del 4 maggio 2008), non si era parlato più. Una breve parentesi c’era stata con l’ex Ministro della Giustizia, Angelino Alfano, quando chiamò lo stato di emergenza carceri e si fece l’ipotesi di costruire il sostituto di Regina Coeli proprio in quell’area perché aveva le caratteristiche di ‘sicurezza’, considerato il delicato ruolo che da sempre ha ricoperto nelle telecomunicazioni l’area in questione. Basti pensare che solo il centro di elaborazione dati, realizzato tra il 1983 e il 1987, è una struttura di ben 35mila mc. Sarebbe stato l’ennesimo colpo al piano regolatore, la cancellazione di una centralità urbana in pianificazione con conseguente mancata riqualificazione delle periferia ad essa pertinente. L’idea però naufragò. Ai territori e ai cittadini che vi abitano non sarebbe comunque tornato nulla in cambio.
La caratteristica delle centralità nel PRG, era infatti quella di riunire, al proprio interno, funzioni differenti, subordinate alla preventiva o contestuale realizzazione delle infrastrutture viarie e ferroviarie. Nulla è stato fatto dal 2008, ma la loro pianificazione nel piano regolatore ha giustificato l’applicazione di altri strumenti urbanistici nelle aree limitrofe (delle vere e proprie colate di cemento) proprio perché avrebbero portato le infrastrutture mancanti, mai arrivate.

Se prima la centralità di Acilia-Madonnetta non era stata attuata perché alla proprietà non conveniva economicamente portare avanti un progetto in assenza di fondi pubblici di ammortamento, ora siamo ragionevolmente certi di trovarci di fronte ad una speculazione di un’area di pregio pubblicizzata addirittura sui social network. L’entroterra del Municipio X ha più abitanti di Ostia, ma di servizi pubblici nemmeno l’ombra. La centralità di Acilia-Madonnetta nasceva proprio con lo scopo di delocalizzare funzioni quali il Tribunale, l’Università con relativo campus, gli Uffici municipali, attività commerciali, sviluppo dunque pubblico e privato, cioè una serie di funzioni in un’area urbanisticamente caotica. In altre parole, la creazione di un volano di riqualificazione del tessuto urbano, per promuoverlo da quello tipicamente residenziale di città dormitorio e di marginalità. Eppure l’area dell’ex Italcable – vera e propria memoria di archeologia industriale – avrebbe potuto essere un nuovo polo tecnologico.
Se nel 2008 l’ex Assessore Morassut affermava che il progetto di Acilia Madonnetta, da 1,4 MLN di metri cubi, era saltato e andava interamente rivisto con la proprietà Telecom, Marzotto e Pirelli Re, ora ci piacerebbe sapere se ancora esista una mano pubblica che non si limiti a fare una propaganda vuota e inattuabile di una città in 15 minuti. Ma soprattutto vorremmo sapere se qualcuno dell’Amministrazione comunale e municipale si degnerà mai di parlarci di urbanistica.

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