Dove un tempo c’erano servizi, impianti sportivi e spazi pensati per la collettività oggi sorgono sempre più spesso interventi immobiliari destinati al mercato del lusso. Il caso dell’ex Isola Verde di Casal Palocco rappresenta un esempio emblematico di una trasformazione urbana che riguarda ormai l’intero quadrante sud-occidentale di Roma. Tra atti amministrativi, cambi di destinazione urbanistica, società immobiliari e nuovi protagonisti dell’edilizia, LabUr ricostruisce una vicenda che pone interrogativi destinati ad interessare tutti i residenti di Casal Palocco, AXA e Infernetto. Dall’Isola Verde a “La Riserva”: quando un centro sportivo lascia il posto a nove ville di lusso.
Per decenni il nome Isola Verde ha identificato uno dei principali complessi sportivi di Casal Palocco. Un luogo nato per offrire servizi al quartiere e destinato allo sport, che secondo diverse ricostruzioni sarebbe stato realizzato anche con il sostegno di finanziamenti pubblici destinati all’impiantistica sportiva. Oggi di quel centro non rimane praticamente nulla.
Al suo posto sta prendendo forma “La Riserva”, un comprensorio privato composto da nove ville unifamiliari di altissimo livello, commercializzate come il nuovo riferimento del mercato immobiliare di lusso di Roma Sud.
La promozione immobiliare parla di abitazioni da circa 700 metri quadrati commerciali, sviluppate su tre livelli, con piscine a sfioro, SPA privata, dependance, ascensore interno, domotica, impianti fotovoltaici, vigilanza privata H24 e ampi giardini esclusivi. Il progetto viene presentato come “una nuova definizione del lusso residenziale” e come il vertice del mercato luxury della Capitale. L’intervento viene inoltre pubblicizzato come destinato ad una clientela internazionale e di fascia altissima, con ultimazione prevista entro il 2027.
Il vero interrogativo non riguarda le ville, ma la trasformazione urbanistica Nessuno mette in discussione la qualità architettonica dell’intervento né il diritto dei privati ad investire.La questione è un’altra.
Come è stato possibile trasformare un’area storicamente occupata da un centro sportivo in un intervento residenziale di lusso? È proprio questo il nodo urbanistico.
La documentazione amministrativa acquisita dimostra che l’area è oggi interessata da un regolare procedimento edilizio, culminato anche nella sottoscrizione dell’Atto Unilaterale d’Obbligo con Roma Capitale.
Resta però aperta una domanda molto più ampia: quale sia stato il percorso urbanistico che, nel tempo, ha consentito di superare la funzione originaria dell’area. Secondo le ricostruzioni emerse nel corso delle ricerche, già il PRG del 2003 avrebbe classificato quell’area all’interno della Città Consolidata – Tessuto Residenziale, modificando radicalmente il quadro rispetto alle originarie funzioni di servizio previste nella convenzione di Casal Palocco.
Se questa ricostruzione sarà definitivamente confermata dagli atti convenzionali originari che LabUr sta acquisendo, si tratterebbe di un passaggio urbanistico di straordinaria importanza, perché segnerebbe il momento in cui un’area nata per servizi collettivi è entrata nel patrimonio edificabile residenziale.
Le dichiarazioni entusiaste del Consorzio Casal Palocco
La trasformazione viene accolta con favore anche dal Presidente del Consorzio Casal Palocco, Fabio Polidori. Intervistato durante la presentazione del progetto, Polidori afferma che l’area era “abbandonata da troppi anni” e considera positivo il nuovo intervento, sostenendo che le nuove ville siano perfettamente compatibili con il quartiere e non producano impatti urbanistici significativi.
Sono dichiarazioni legittime, che rappresentano una posizione favorevole all’iniziativa privata. Ma proprio queste parole meritano una riflessione. Perché il problema non è soltanto riqualificare un’area degradata. La vera domanda è quale tipo di città si voglia costruire.
Quando uno spazio destinato allo sport viene sostituito da residenze private di lusso, il quartiere guadagna certamente nuovi investimenti, ma perde definitivamente un servizio collettivo. Sono due aspetti che meritano entrambi di essere considerati.
Il parallelo con AXA e Infernetto
L’ex Isola Verde rischia di non essere un caso isolato. Negli ultimi anni anche AXA e Infernetto stanno assistendo ad una crescente pressione edificatoria.Interventi di sostituzione edilizia, operazioni di rigenerazione urbana, nuove iniziative immobiliari e trasformazioni di grandi lotti stanno progressivamente modificando il volto del quadrante occidentale del Municipio X. Ogni singolo intervento, preso isolatamente, può apparire pienamente legittimo.
Ma osservati insieme delineano una tendenza che merita attenzione. La progressiva sostituzione di aree storicamente destinate a servizi o caratterizzate da grandi spazi aperti con nuove iniziative immobiliari rischia infatti di modificare in modo permanente l’identità urbanistica di questi quartieri. È proprio questo il tema che i residenti dovrebbero iniziare a porsi. Non tanto se una singola villa sia bella oppure no. Ma quale sarà Casal Palocco, quale sarà AXA e quale sarà Infernetto tra vent’anni.
Gli intrecci societari dietro il progetto
Le visure camerali consentono oggi di ricostruire con precisione il gruppo imprenditoriale che controlla l’operazione.
L’area dell’ex Isola Verde appartiene a Genesi Costruzioni S.r.l.. La società è controllata al 100% da MINERVA S.p.A.. A sua volta, dalla documentazione camerale emerge che Alessandro Fraschetti detiene il 98% del capitale sociale di MINERVA, risultando quindi il principale soggetto economico dell’intero gruppo.
Le visure mostrano inoltre che Fraschetti ricopre incarichi di amministratore in numerose società immobiliari e commerciali, tra cui Genesi Costruzioni, Le Saline, Venus Aprilia, Rome Property Group, 4TH Group e Blue S.r.l., delineando un gruppo imprenditoriale attivo sia nel settore immobiliare sia in altre attività economiche.
Non emerge alcun elemento che faccia ritenere irregolare tale struttura societaria. Si tratta però di un dato importante perché consente di comprendere chi sia il soggetto economico che guida l’intervento.
Il filo che porta al Porto Turistico di Roma ad Ostia
La ricostruzione societaria evidenzia anche un ulteriore elemento. Dalla visura storica di MINERVA emerge infatti che nel 2012 la società acquistò un ramo d’azienda da Porto di Roma Immobiliare S.r.l. in liquidazione. Successivamente quel ramo fu concesso in affitto a Rome Property Group S.r.l., società amministrata dallo stesso Alessandro Fraschetti.
La Porto di Roma Immobiliare compare nella storia societaria del complesso del Residence Porto di Roma, sviluppato nell’area del Porto Turistico di Ostia e successivamente interessato dalle note vicende giudiziarie che hanno coinvolto il gruppo facente capo a Mauro Balini. È importante precisare che la documentazione oggi disponibile non consente di affermare che MINERVA o Alessandro Fraschetti siano coinvolti nelle vicende giudiziarie relative a Balini, né che il ramo d’azienda acquistato nel 2012 coincida con beni successivamente sequestrati. Tuttavia, il collegamento documentale tra le società esiste e costituisce un elemento di interesse per comprendere il contesto imprenditoriale in cui opera il gruppo.
Una riflessione che riguarda tutto il Municipio X
Il caso Isola Verde dovrebbe spingere cittadini e istituzioni ad una riflessione più ampia. La rigenerazione urbana rappresenta uno strumento fondamentale previsto dalla normativa per recuperare aree degradate, ridurre il consumo di nuovo suolo e migliorare la qualità urbana.
Ma rigenerare non significa soltanto costruire edifici più moderni. Significa anche preservare l’equilibrio tra residenze, servizi, impianti sportivi, verde pubblico e qualità della vita. Quando interi quadranti della città iniziano a trasformarsi contemporaneamente, è naturale che i residenti si chiedano quale sarà il futuro del proprio quartiere.
Per questo motivo la vicenda dell’ex Isola Verde non dovrebbe essere letta come una semplice operazione immobiliare, ma come l’occasione per aprire un confronto pubblico sul modello di sviluppo che si intende perseguire nel Municipio X. Casal Palocco, AXA e Infernetto sono quartieri nati con una precisa identità urbanistica e con un delicato equilibrio tra edilizia e servizi.
La domanda che oggi tutti dovrebbero porsi è semplice: questo equilibrio si sta conservando oppure sta lentamente lasciando spazio ad un nuovo modello fondato quasi esclusivamente sulla valorizzazione immobiliare?
È una domanda alla quale solo gli atti urbanistici, la pianificazione territoriale e un confronto trasparente con i cittadini potranno dare una risposta.
LabUr è un laboratorio indipendente di ricerca urbana specializzato nell’analisi documentale dei procedimenti amministrativi che producono le trasformazioni urbane. Verifica atti, piani urbanistici, procedimenti amministrativi e politiche pubbliche.