Dietro le sentenze del TAR sulle concessioni balneari emerge il modello economico delle Royalty e la trasformazione del demanio costiero da spazio pubblico a piattaforma di valorizzazione economica.
Il Financial Times, uno dei giornali simbolo del capitalismo globale, titolava il 19 settembre 2019 “Capitalism. Time for a reset”. Il messaggio non era “abbattiamo il capitalismo”, bensì “se il capitalismo continua così, rischia di perdere la propria legittimità sociale”. In quegli anni una parte delle élite economiche iniziò davvero a temere che il sistema stesse rompendo il patto sociale occidentale. Per questo il sottotitolo diceva più del titolo: “Business must make a profit but should serve a purpose too”, cioè l’impresa deve produrre profitto, ma anche avere una funzione sociale.
Quel “reset” in gran parte non è mai realmente avvenuto. Anzi, dopo il Covid e poi con il PNRR, la guerra energetica, l’inflazione e la crisi geopolitica, molti processi si sono accelerati anche in Italia: concentrazione economica, centralizzazione decisionale, governance emergenziale, dipendenza da grandi flussi finanziari, urbanistica orientata alla valorizzazione, compressione dei tempi democratici.
Non è semplicemente “meno Stato, più mercato”. Si assiste proprio ad una convergenza tra mercato, tecnica, governance, finanza e potere amministrativo. E i luoghi dove questa convergenza diventa visibile sono spesso proprio il demanio, le grandi opere, il turismo, le rigenerazioni e gli asset pubblici urbani.
IL DEMANIO COME PIATTAFORMA ECONOMICA
Lo si vede chiaramente osservando i bandi di gara ad esempio sull’arenile di Roma Capitale. Le gare indette nel 2025 poggiano su un modello di società meno legato alla produzione e più legato alla rendita, alla finanza, ai flussi, alle piattaforme, agli asset strategici, alla valorizzazione continua di ogni spazio disponibile, dove il potere pubblico non fa più da contrappeso ma ne diventa il facilitatore, l’acceleratore, il mediatore finanziario o addirittura produttore diretto di mercato.
Siamo cioè in presenza di uno Stato fortissimo nell’attivare processi di valorizzazione economica e molto più debole nella costruzione di limiti, controlli e meccanismi redistributivi. La sensazione è quella di un’aggressività diffusa nello spazio urbano, nel turismo, nel demanio, nella casa, nei servizi, perfino nella sanità e nella cultura.
Il mantra di questo modello è che ogni spazio deve produrre valore economico misurabile.
Con una differenza enorme rispetto al passato in quanto sono saltati molti corpi intermedi: sindacati più deboli, partiti meno strutturati, associazionismo più fragile, tecnica amministrativa sempre più autonoma dalla politica tradizionale e informazione frammentata e algoritmica.
Il cittadino è trasformato in mero consumatore davanti a processi giganteschi già confezionati: PNRR, grandi opere, rigenerazioni, piattaforme, concessioni, fondi, emergenze, commissariamenti, con margini di intervento reale molto ridotti.
Per questo è necessario ricostruire i nessi tra territorio, economia, diritto, potere ed effetti sociali, ciò che il dibattito contemporaneo tende a separare in frammenti.
IL MODELLO URBANISTICO DELLE ROYALTY
Nei bandi 2025 per le concessioni balneari sul Litorale romano, indetti dal Comune di Roma, si faceva riferimento a Royalty del “2%” come soglia simbolica di partenza.
Se si guardano tutte le decine di offerte presentate nelle gare si nota subito che le offerte da parte del mercato reale, ad esempio nella gara delle 31 concessioni balneari, ha prodotto in termini di Royalty una competizione economica che si è assestata mediamente attorno al 12% del fatturato lordo (6 volte il valore minimo).
Una Royalty così alta non è un dettaglio tecnico, ma un vero e proprio dispositivo che condiziona il modello di business, la sostenibilità economica, la pressione commerciale e anche il tipo di operatori che riescono a stare dentro il sistema.
Tra l’altro, il fatto che la mediana sia oltre il 10% è forse ancora più significativo del valore medio: vuol dire che non si tratta di pochi “picchi folli”, ma di una dinamica competitiva diffusa.
L’ulteriore gara sulle 8 concessioni balneari è emblematica di questo modello: la media delle Royalty offerte è stata addirittura del 21,1% del fatturato. Quindi non siamo più dentro una logica di “royalty accessoria”, ma nel cuore economico del modello concessorio.
Come si sostiene economicamente una concessione balneare urbana con canone demaniale, personale, manutenzione, investimenti, rischio climatico, durata breve, contenziosi, eventuali demolizioni/transizioni urbanistiche e in più una royalty media del 21% sul fatturato lordo?
Le ipotesi sono tre: o i margini attesi sono giganteschi o gli operatori stanno accettando equilibri economici estremamente aggressivi oppure la concessione ha un valore strategico che supera la redditività immediata della singola stagione.
LE SENTENZE DEL TAR E IL NODO IRRISOLTO
Non stupiscono dunque le sentenze del TAR del 28 aprile 2026 e pubblicate ieri (LINK).
La parte più interessante riguarda proprio la Royalty, sintomo di un modello in cui il bene pubblico deve continuamente estrarre valore monetario.
Mentre il TAR ragiona sulla legittimità astratta della Royalty, come meccanismo flessibile di valorizzazione del bene pubblico, il mercato reale della gara ha prodotto una competizione a rialzo sul fatturato potenziale degli arenili.
Inoltre, la Royalty sul fatturato lordo e non sull’utile non premia necessariamente il progetto migliore. Rischia di premiare chi è disposto a comprimere di più il proprio equilibrio economico pur di entrare nel sistema concessorio, colpendo imprese con margini bassi, stagioni negative, operatori che devono sostenere costi elevati a prescindere dall’effettiva redditività finale.
Urbanisticamente significa: più pressione commerciale, più necessità di monetizzare ogni funzione, più eventi, più ristorazione, più saturazione dello spazio, più privatizzazione sostanziale della spiaggia.
Il TAR ovviamente non affronta la questione se chi ha offerto royalty del 20-30% pensa davvero di reggere economicamente, non risponde alla domanda se l’operatore sta scommettendo sul fatto che il sistema verrà modificato, che i controlli saranno deboli, che la durata della concessione si allungherà o se il valore strategico della posizione giustifica perdite iniziali. Si limita a rispondere al quesito posto sulla loro legittimità.
L’EQUIVOCO DEL DIBATTITO PUBBLICO
Molti stanno leggendo questa vicenda solo come una “battaglia ideologica” tra vecchi concessionari e Comune. In realtà dentro c’è un tema molto più tecnico e serio: la trasformazione delle concessioni balneari in strumenti di estrazione finanziaria aggressiva sul bene pubblico.
In Italia questi tipi di mercati esistono da tempo. Le Royalty sul fatturato si vedono infatti negli aeroporti, nei porti turistici, nei grandi eventi, nei servizi commerciali dentro stazioni o aree pubbliche, perfino nei centri commerciali con affitti variabili legati agli incassi. Con la differenza che in questi mercati le durate sono spesso lunghe, gli investimenti sono ammortizzabili, i flussi sono relativamente prevedibili e soprattutto i margini economici sono strutturati per reggere quel modello.
Nel caso del “Mare di Roma” ad Ostia, le concessioni previste dai bandi 2025 sono brevi o ultra-brevi, con forti incertezze normative, rischi contenziosi, obblighi manutentivi, costi di personale stagionale, problemi di erosione, demolizioni, transizione urbanistica col PUA ancora non definitiva e contemporaneamente Royalty offerte a livelli altissimi.
IL PROBLEMA DELLA SOSTENIBILITÀ INDUSTRIALE
Nell’economia delle concessioni pubbliche esiste un principio implicito molto importante: una gara non dovrebbe incentivare offerte “predatorie” o “insostenibili” tali da alterare il mercato nel medio periodo. Nel Codice Appalti questo tema emerge chiaramente con l’anomalia dell’offerta.
Nelle concessioni demaniali il controllo invece è più sfumato, perché il rischio operativo è scaricato molto di più sul concessionario.
Il problema però resta, così come la domanda, su quale equilibrio economico-produttivo produca un sistema che spinge operatori privati a offrire quote enormi del proprio fatturato pur di ottenere concessioni di durata limitata.
Se un operatore offre il 25-30% del fatturato le ipotesi sono le seguenti: o ha margini giganteschi o prevede di monetizzare in modo molto aggressivo o ritiene che il rischio reale sia inferiore a quello dichiarato oppure considera la concessione un asset strategico da presidiare a costo di comprimere gli utili iniziali.
Nessuno sembra preoccuparsi delle implicazioni urbanistico-politiche, perché il sistema istituzionale in questo momento guarda soprattutto a due obiettivi: chiudere la stagione delle proroghe e massimizzare la redditività pubblica del demanio.
Il problema della sostenibilità industriale del modello forse sarà affrontato in futuro, ma a che prezzo ad esempio per i lavoratori o gli utenti?
Il concessionario balneare da tempo viene percepito politicamente come un soggetto da “spremere”, perché per anni il racconto pubblico è stato “hanno pagato poco e guadagnato molto”. Quindi una Royalty alta, nell’immaginario anche politico, appare quasi come una compensazione storica.
Ma quando spingi troppo sulla leva economica, poi il mercato reagisce e il rischio è che sopravvivano solo soggetti molto capitalizzati oppure operatori disposti a modelli iper-commerciali oppure reti imprenditoriali capaci di assorbire perdite temporanee, cioè esattamente il contrario della narrazione della “spiaggia restituita ai cittadini”.
La Royalty non è solo una clausola economica, è urbanistica, è politica del territorio, perché sta all’interno di una struttura di gara economicamente molto aggressiva che favorisce operatori che hanno elevata capacità finanziaria, che possono sostenere margini compressi, che accettano ritorni differiti oppure che attribuiscono alla concessione un valore che va oltre la redditività immediata della singola stagione.
È un dovere di chi rappresenta lo Stato in tutte le sue articolazioni domandarsi chi può permettersi Royalty del 20-30%, con quali capitali, con quale orizzonte economico, con quale aspettativa futura, con quali reti societarie, con quale sostenibilità reale.
Un modello economico così spinto tende naturalmente infatti a selezionare determinati profili imprenditoriali e ad espellerne altri.
QUANDO LA SPIAGGIA DIVENTA UN ASSET STRATEGICO
Quando il valore strategico della concessione supera il rendimento immediato della stagione, il rischio è che la spiaggia smetta di essere letta come semplice attività balneare e diventi presidio territoriale, leva commerciale, piattaforma immobiliare futura, nodo di relazioni, asset di posizionamento e potenzialmente anche base di investimenti opachi.
Il caso Ostia non è un fenomeno isolato. È un modello che compare spesso quando si combinano insieme beni pubblici ad alta redditività potenziale, concessioni opache o in transizione, forte pressione politica, rendite territoriali, flussi di contante e procedure competitive aggressive.
In Italia casi simili si sono visti soprattutto in porti turistici, gaming e sale slot, rifiuti, mercati ortofrutticoli, logistica, stabilimenti balneari in alcune aree ad alta pressione turistica e talvolta perfino impianti sportivi pubblici. Non perché questi settori siano tutti equivalenti, ma perché condividono alcune caratteristiche strutturali quali elevata rendita territoriale, accesso regolato dal potere pubblico, forte circolazione finanziaria e competizione aggressiva per l’accesso all’asset.
E non sempre con profili criminali conclamati, ma molto spesso con fenomeni di sovra-offerta economica, società “veicolo”, capitale poco trasparente, imprenditoria spregiudicata, reti di prestanome e modelli economici che reggono solo se letti dentro strategie più ampie.
E il demanio turistico è storicamente un settore sensibile.
COSA ACCADE ALL’ESTERO
All’estero il fenomeno è ancora più chiaro.
In Spagna, dopo la liberalizzazione e la finanziarizzazione di molte aree costiere, interi tratti di costa sono stati colonizzati da grandi operatori, con processi di concentrazione economica, uso intensivo degli spazi, forte dipendenza da eventi e consumo, e crescita enorme del valore immobiliare e commerciale delle concessioni.
In Grecia, dopo la crisi del debito, molte concessioni pubbliche sono finite dentro logiche di valorizzazione accelerata con investitori molto aggressivi.
In alcune zone dei Balcani e del Mediterraneo orientale, le concessioni balneari sono state perfino usate come strumenti di consolidamento di reti economico-politiche territoriali.
Quando la redditività attesa è altissima, il bene pubblico è scarso, il valore strategico della posizione cresce e il sistema competitivo spinge offerte sempre più aggressive, il rischio fisiologico è che il mercato selezioni soggetti non necessariamente “migliori”, ma più capitalizzati, più opachi, più strutturati oppure più disposti ad assumere rischi anomali.
Per questo il tema della Royalty è enorme: una Royalty molto alta funziona come una barriera selettiva perché espelle il piccolo operatore prudente, favorisce chi può permettersi di giocare sul lungo periodo oppure chi attribuisce alla concessione un valore diverso dalla sola stagione balneare.
L’INTERESSE PUBBLICO E LE DOMANDE RIMASTE SENZA RISPOSTA
Non si tratta di difendere le vecchie rendite, ma porre il dibattito su quale interesse pubblico viene perseguito se il demanio viene affidato attraverso un meccanismo che premia chi è disposto a cedere quote sempre più alte del proprio fatturato lordo.
La spiaggia torna davvero ai cittadini o viene trasformata in un asset da monetizzare con intensità crescente?
Non solo.
I proventi delle Royalty non risultano vincolati a migliorare l’offerta e non si fissa alcun controllo sul costo/prezzo al pubblico. Appare un modo per fare cassa (come le multe, mai reinvestite sulla sicurezza stradale).
L’effetto immediato nel 2026 è stato quello di favorire il rialzo dei prezzi e nulla viene detto sui controlli.
Esiste una redditività media professionale nota per la categoria?
Gli operatori balneari pagheranno sempre gli stessi importi di canone irrisori?
Può un ente concedente (sub delegato) incassare senza suscitare il dubbio del conflitto di interessi?
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