Da “stabilimento balneare” a “spiaggia dello sport”. Dopo il caso Kokai, il TAR, il lotto rimasto senza gestore e la nuova gara del Campidoglio, il Nauticlub Castelfusano diventa il laboratorio del nuovo modello di governance del mare di Roma. Intanto il PUA non è ancora approvato, ma valori economici, funzioni urbane e modelli gestionali stanno già cambiando.
Il Lotto A25 “Nauticlub Castelfusano” ha fatto parte del bando di gara #4788 per l’affidamento di n.31 concessioni di beni demaniali marittimi del Litorale di Roma Capitale per finalità turistiche e ricreative (LINK). Di questo bando abbiamo parlato a lungo nei dossier spiagge (LINK) e in particolare del caso Nauticlub finito anche nell’inchiesta di Report Rai 3 (LINK), terminato con un giallo sull’esclusione dell’unica partecipante (LINK).
Non rappresenta soltanto una vicenda amministrativa o un contenzioso isolato, ma il punto in cui si sono incrociati Bolkestein, nuovo modello concessorio, governance centralizzata del litorale, trasformazione urbana del mare di Roma e ridefinizione economica del demanio marittimo prima ancora dell’approvazione definitiva del nuovo PUA. Per questo è utile analizzare come è cambiata la messa a gara del lotto e confrontare i due avvisi pubblici.
Il bando 2025: il Nauticlub come “stabilimento balneare”
Nell’avviso pubblico del 2025, il Nauticlub Castelfusano veniva classificato senza ambiguità come “Tipologia A – Stabilimenti Balneari – Lotto A.25 Circolo Nauticlub Castelfusano”. Il canone demaniale provvisorio 2025 risultava pari a: € 13.704,17.
La graduatoria pubblicata da Roma Capitale indicava come vincitrice
la “Kokai srl”.
LabUr – Laboratorio di Urbanistica aveva subito evidenziato alcune anomalie quali la natura neo-costituita della società vincitrice, gli intrecci societari, le anomalie nella struttura competitiva e le criticità legate al sistema delle offerte e per questa ragione il lotto è rimasto senza gestore. La Kokai è infatti uscita di scena, il TAR ha confermato la cessazione del rapporto concessorio con il precedente gestore (LINK) e Roma Capitale ha rimesso a bando il Nauticlub.
Il nuovo bando 2026: cambia il linguaggio, non il modello economico.
Il 4 maggio 2026 Roma Capitale pubblica una nuova procedura relativa al “Nauticlub Castelfusano” (LINK). Come si vede cliccando nel link, il codice di gara che compare nell’url è il #10660, che in realtà riguarda un altra gara (LINK). Il codice infatti è #10650 – SUAFF 001320/2026 con scadenza il 25 maggio e apertura buste il 4 giugno.
Il bando sembra sartoriale, con scadenza ravvicinata. Ma quello balza subito all’occhio è il linguaggio utilizzato: non è più “stabilimento balneare” bensì “concessione di bene demaniale marittimo […] per finalità ricreative e sportive”. Anche il racconto mediatico che lo accompagna parla apertamente di trasformazione in “spiaggia destinata allo sport”. (LINK)
Il cambiamento non è soltanto lessicale, ma politico e urbanistico. Se infatti il Nauticlub viene ricodificato da stabilimento balneare tradizionale a polo sportivo-ricreativo-naturalistico, leggendo gli atti di gara si vede chiaramente che la struttura economica reale resta sostanzialmente quella di una concessione balneare ad elevato potenziale di sfruttamento:
- circa 7.184 mq;
- bar;
- segreteria;
- infermeria;
- servizi;
- spogliatoi;
- depositi;
- strutture operative;
- area parcheggio.
Cambia dunque la narrazione pubblica, ma non scompare la valorizzazione economica del bene.
Un altro elemento particolarmente interessante emerge dal confronto economico tra i due bandi. Nel 2025 il canone demaniale provvisorio era di € 13.704,17. Nel nuovo bando 2026 il valore della concessione sale a € 15.212,37 in assenza di PUA.
Il transitorio dunque sta già producendo effetti permanenti.
Inoltre, il nuovo schema di concessione mostra un ulteriore salto di paradigma.
Roma Capitale introduce la Royalty sul fatturato, garanzie rafforzate, trasferimento integrale del rischio operativo sul concessionario e manutenzione ordinaria e straordinaria totalmente a carico del privato. L’offerta economica prevede infatti “la percentuale unica […] da applicarsi, a titolo di Royalty, sul fatturato complessivamente realizzato nell’esercizio della concessione”. La garanzia definitiva copre inoltre Royalty non pagate, penali, obblighi concessori, indennizzi al precedente gestore.
La struttura di fondo quindi delle Royalty appare nei due bandi sostanzialmente la stessa (percentuale sul fatturato, pagamento periodico, compartecipazione pubblica agli incassi del concessionario), ma quello che cambia è che la Royalty diventa strutturalmente “garantita”. Nel nuovo schema infatti la garanzia definitiva copre esplicitamente “il mancato pagamento delle Royalty maturate rispetto al fatturato realizzato”.
Questo significa che Roma Capitale ha già messo in conto il rischio di contenzioso/inadempimento e dunque trasforma la Royalty in un credito fortemente presidiato. La Royalty viene cioè “normalizzata” nel nuovo bando.
Roma Capitale sta trasformando il demanio da concessione a canone fisso a sistema misto: canone, imposta, compartecipazione sugli incassi e controllo economico continuo.
Siamo davanti ad un modello profondamente diverso rispetto al passato. Non è più semplice concessione balneare tradizionale, ma compartecipazione pubblica agli utili, sfruttamento economico controllato, governance fortemente centralizzata, rischio industriale scaricato integralmente sul concessionario.
Tutto questo mentre si attende il 12 maggio la sentenza TAR relativa ai ricorsi che riguardano anche la leggitimità delle Royalty sul bando del 2025.
E sappiamo che nel caso in cui Roma Capitale dovesse soccombere, farà ricorso al Consiglio di Stato.
Il PUA ancora non c’è, ma il nuovo Litorale romano sta già nascendo
Il nuovo bando richiama più volte il carattere transitorio della procedura e il fatto che tutto avvenga “nelle more dell’approvazione del PUA”, ma urbanisticamente il punto è che ogni nuova concessione consolida operatori, crea aspettative economiche, produce investimenti, genera nuove rendite, ridefinisce funzioni urbane, modifica l’uso reale del territorio.
Quando il PUA (adottato ieri in Giunta Capitolina LINK) arriverà definitivamente in aula Giulio Cesare, troverà già di fatto un nuovo assetto economico, nuovi modelli di utilizzo, nuove forme di sfruttamento del mare, nuove centralità funzionali.
In pratica prima si soconsolidano gli usi, poi la pianificazione arriva a ratificarli.
È il famoso “pianificar facendo” del PRG di rutelliana/veltroniana memoria.
Il caso Nauticlub oggi rappresenta probabilmente il laboratorio più avanzato del nuovo modello Gualtieri di gestione del litorale romano. Un modello sulla carta caratterizzato da governance centralizzata, concessioni brevi e rinnovabili in attesa del PUA, valorizzazione economica dinamica, Royalty sul fatturato, nuove funzioni sportive e “leisure”, forte controllo amministrativo e progressiva ridefinizione identitaria del lungomare che però è soprattutto spiaggia urbana.
Il “nuovo” mare di Roma non sta aspettando il PUA, sta già prendendo forma, concessione dopo concessione.