Per mesi LabUr ha denunciato che le nuove concessioni balneari rischiavano di trasformarsi in un’operazione poco trasparente, non solo nella fase di gara ma anche in quella successiva di gestione. Oggi il primo avviso pubblico ex art. 45-bis, relativo allo stabilimento Zenit, solleva diversi interrogativi. Dalle visure camerali emergono rapporti contrattuali tra il CRAL ENI Roma e BI.MA. 2012 risalenti al 2014, una gestione storica del ristorante, un vuoto documentale sulle autorizzazioni successive al 2020 e una singolare successione di atti nel 2026 che culmina, pochi giorni dopo l’assunzione formale della gestione del ristorante da parte del concessionario, nella richiesta di riaffidarlo proprio al gestore storico. Se la trasparenza era il presupposto della riforma delle concessioni, come sosteneva Zevi, allora ogni passaggio amministrativo deve essere conoscibile e verificabile dai cittadini, non limitarsi alla pubblicazione di un semplice avviso all’Albo Pretorio.
Quando, nei mesi scorsi, LabUr denunciò la scarsa trasparenza della gara con cui Roma Capitale ha assegnato le nuove concessioni balneari di Ostia, molti liquidarono quelle osservazioni come semplici contestazioni. Oggi, però, è il primo avviso pubblico pubblicato all’Albo Pretorio per un affidamento ex art. 45-bis del Codice della Navigazione a dimostrare che quei dubbi erano tutt’altro che infondati.
Il caso riguarda lo stabilimento Zenit, aggiudicato al CRAL ENI Roma, che ha chiesto di affidare la gestione del ristorante e del bar alla società BI.MA. 2012 S.r.l..
L’istituto del 45-bis è previsto dalla legge e non è, di per sé, illegittimo. Il problema però nasce quando il ricorso a tale strumento sembra inserirsi in una gestione che, almeno documentalmente, esiste da oltre dieci anni e che non è stato adeguatamente rappresentata né nella gara né nell’avviso pubblico. Cosa è stato realmente valutato nella gara pubblica e cosa, invece, viene oggi rappresentato ai cittadini?
Una storia che parte almeno dal 2014
Le visure camerali raccontano una vicenda molto diversa da quella che emerge leggendo il semplice avviso pubblicato dal Comune.
BI.MA. 2012 viene costituita nel marzo 2012 e inizia l’attività nell’aprile dello stesso anno. Nel marzo 2014 il CRAL ENI Roma le affida un ramo d’azienda mediante contratto di affitto/comodato. Poche settimane dopo, BI.MA. trasferisce la propria sede legale proprio all’interno dello Zenit, in Lungomare Amerigo Vespucci 46/48.
Seguono un nuovo contratto nel 2016 e un’ulteriore modifica contrattuale nel 2020 che interviene su durata, canone e utilizzo degli spazi esterni. Da allora BI.MA. continua ad avere sede esclusivamente nello Zenit, senza altre unità locali, svolgendo come attività principale la ristorazione. I bilanci mostrano un fatturato stabile di circa 680 mila euro l’anno, perfettamente compatibile con un’attività di ristorazione esercitata in modo continuativo nello stabilimento.
Quindi BI.MA. non è un nuovo soggetto individuato dal CRAL dopo la gara del 2025. È, al contrario, il gestore storico della ristorazione dello Zenit.
Il grande vuoto: dove sono le autorizzazioni dal 2020 al 2025?
Ed è qui che emerge la prima grande criticità.
L’articolo 45-bis del Codice della Navigazione richiede una preventiva autorizzazione dell’Amministrazione concedente quando il concessionario affida a terzi l’esercizio delle attività comprese nella concessione. Eppure, allo stato della documentazione esaminata, non risultano autorizzazioni ex art. 45-bis successive al contratto modificato nel 2020. Se davvero tali autorizzazioni non esistono, occorre spiegare con quale titolo BI.MA. abbia continuato a gestire il ristorante all’interno di uno stabilimento demaniale intestato al CRAL. Un contratto privato tra concessionario e società commerciale non può sostituire l’autorizzazione demaniale.
La gara del 2025: chi ha realmente promesso di gestire il ristorante?
Il CRAL ENI Roma partecipa alla gara pubblica e si aggiudica lo Zenit. Ma se il ristorante era storicamente gestito da BI.MA., perché nel progetto tecnico presentato in gara il CRAL assume formalmente la gestione dello stabilimento? Era già previsto che, una volta ottenuta la concessione, il ristorante sarebbe stato nuovamente affidato a BI.MA.?
Se così fosse, la questione non riguarderebbe tanto il ricorso al 45-bis, quanto la corrispondenza tra il modello gestionale descritto alla Commissione di gara e quello realmente programmato. È un aspetto essenziale perché la Commissione valuta le offerte sulla base del progetto gestionale presentato dal concorrente.
Il 2026: la sequenza che lascia perplessi
La cronologia degli atti è sorprendente.
Il CRAL dichiara per la prima volta alla Camera di Commercio che il ristorante viene in proprio esercitato dal 1° maggio 2026 (peccato che lo Zenit Ristorante dichiari di essere aperto già l’8 aprile in forza della vittoria al bando). La denuncia dell’attività viene però presentata solo il 13 luglio. L’autorizzazione commerciale arriva il 15 luglio. La modifica della posizione REA viene registrata il 24 luglio. Tre giorni dopo, il 27 luglio, Roma Capitale pubblica l’avviso con cui il CRAL chiede di affidare proprio quel ristorante a BI.MA. mediante l’articolo 45-bis.
In altre parole, il CRAL assume formalmente la gestione del ristorante dopo la concessione e quasi immediatamente chiede di trasferirla al gestore storico. È una successione di atti che merita spiegazioni puntuali.
L’avviso pubblico non basta
Il primo avviso pubblicato dal Comune rappresenta un passo avanti rispetto al passato, ma pone anche un problema di trasparenza. Viene infatti pubblicata soltanto la richiesta di affidamento, mentre restano sconosciuti ai cittadini:
- il contratto stipulato tra CRAL e BI.MA.;
- il progetto di gara del CRAL;
- le eventuali autorizzazioni pregresse;
- le motivazioni che rendono necessario l’affidamento;
- la documentazione dimostrativa della continuità gestionale;
- la verifica dei requisiti dichiarati.
Senza questi documenti è impossibile per chiunque formulare osservazioni realmente consapevoli entro i dieci giorni previsti. L’avviso pubblico firmato da Carlo Mazzei (QC/2026/0091075) è totalmente carente da un punto di vista amministrativo.
La partecipazione procedimentale rischia così di diventare puramente formale. E purtroppo non è una novità.
Il caso del CRAL apre un ulteriore interrogativo
Il CRAL ENI Roma è un’associazione senza scopo di lucro. Tuttavia è iscritto al REA come soggetto che esercita attività di gestione di stabilimenti balneari. Da quest’anno, anche del ristorante. Dal 2025 il suo presidente è Benedetto Guerci, figura che contemporaneamente ricopre anche il ruolo di presidente dell’Associazione Imprese Balneari Roma, divenendo così uno degli interlocutori istituzionali del settore. Non esiste alcuna incompatibilità automatica tra questi ruoli. Ma proprio per questo diventa ancora più importante che ogni scelta amministrativa sia sorretta da una trasparenza assoluta e da una documentazione integralmente accessibile.
Non è un processo al CRAL né a BI.MA. È importante chiarirlo. Nessuna delle circostanze esaminate dimostra, da sola, un illecito. Il ricorso al 45-bis è previsto dalla legge. Il CRAL aveva titolo per partecipare alla gara. BI.MA. è una società legittimamente costituita.
Il problema è un altro.
Quando una gestione dura oltre dieci anni, quando esistono contratti dal 2014, quando il ristorante viene formalmente assunto dal concessionario pochi giorni prima di essere riaffidato allo stesso gestore storico, quando non risultano pubblicamente conoscibili le autorizzazioni intermedie e quando il progetto tecnico che ha vinto la gara non è accessibile ai cittadini, la trasparenza diventa un dovere dell’Amministrazione e non una concessione.
La richiesta di LabUr
Per questo LabUr ritiene che il caso Zenit debba rappresentare un’occasione per cambiare metodo.
Non basta pubblicare un avviso di affidamento. Occorre pubblicare contestualmente:
- il progetto tecnico che ha vinto la gara;
- il contratto oggetto dell’affidamento;
- tutte le autorizzazioni ex art. 45-bis rilasciate negli anni;
- le verifiche istruttorie svolte dall’Amministrazione;
- le motivazioni che dimostrano la coerenza tra offerta di gara, concessione e affidamento.
Solo così i cittadini, gli operatori economici e gli altri concorrenti potranno esercitare un controllo effettivo sull’uso del demanio marittimo. Il vero tema non è Zenit, ma è capire se, dopo aver promesso una stagione di legalità e trasparenza, Roma Capitale intenda davvero consentire ai cittadini di conoscere come vengono gestite le concessioni pubbliche oppure se la trasparenza debba fermarsi alla pubblicazione di un semplice avviso all’Albo Pretorio.
Per tali motivi, invieremo a Carlo Mazzei, firmatario dell’avviso, tutte le precedenti osservazioni.
LabUr è un laboratorio indipendente di ricerca urbana specializzato nell’analisi documentale dei procedimenti amministrativi che producono le trasformazioni urbane. Verifica atti, piani urbanistici, procedimenti amministrativi e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.