Roma Capitale ha messo a gara i chioschi di Capocotta partendo dalla linea SID. Ma il SID non crea il demanio e le immagini aeree mostrano i manufatti sulla fascia sabbiosa, a valle delle dune. Se manca un verbale di delimitazione e la costa è cambiata a causa di erosione e mareggiate, la domanda diventa inevitabile: quei chioschi sorgono davvero su terreni del Comune oppure sul demanio marittimo dello Stato? E, nel secondo caso, dove sono le concessioni demaniali? LabUr presenta un esposto alla Capitaneria di Porto di Roma-Fiumicino.
Capocotta è diventata negli anni una specie di Repubblica autonoma del litorale romano.
È la spiaggia dove lungo la Litoranea la sosta selvaggia diventa ogni estate normalità, dove strutture nate anche con finalità ambientali sono diventate attività economiche consolidate, dove si mangia, si beve, si gestiscono servizi di spiaggia e dove politica, ambiente e amministrazione convivono da oltre vent’anni in un modello che nessuno sembra più mettere realmente in discussione.
Ma prima di parlare di chioschi, ristoranti, bagnini o concessioni comunali c’è una domanda ancora più elementare.
Di chi è il terreno sul quale sorgono quei chioschi?
La gara del 2024
Roma Capitale nel 2024 ha finalmente rimesso a gara parte delle strutture di Capocotta, dopo ventiquattro anni dalla precedente procedura. Negli atti ha fatto una distinzione apparentemente chiarissima: le aree affidate dal Comune sono quelle comprese dalla linea SID verso la strada Litoranea, mentre vengono escluse le “aree demaniali, dalla linea SID alla battigia”.
Sembrerebbe dunque tutto pacifico. Peccato che il SID sia una rappresentazione cartografica del demanio marittimo, non una macchina capace di trasformare automaticamente una linea colorata nella dividente giuridica tra proprietà comunale e demanio dello Stato.
E basta guardare proprio il SID e le fotografie aeree attuali di Capocotta per capire perché il problema meriti un approfondimento serio: la linea rappresentata nel sistema ministeriale corre oggi, in diversi tratti, estremamente vicina alla costa e risente evidentemente di un territorio che negli anni è stato modificato dall’erosione e dalle mareggiate.
Ma c’è di più.
Cosa svelano le fotografie aeree
Le fotografie aeree dei chioschi mostrano strutture materialmente collocate sulla fascia sabbiosa costiera, a valle del sistema dunale vegetato e in diretta continuità con la spiaggia utilizzata dai bagnanti.
Non sembrano strutture collocate dietro la spiaggia. Sembrano strutture dentro il sistema fisico della spiaggia.
Ed è qui che una linea sul computer non basta più.
Il Codice della navigazione include nel demanio marittimo il lido e la spiaggia e, quando esiste incertezza sui confini, prevede uno specifico procedimento di delimitazione.
Non è il SID a creare il demanio marittimo
La natura demaniale deriva innanzitutto dalle caratteristiche oggettive del territorio. Se il mare arretra o avanza, se l’arenile cambia, se le mareggiate modificano la costa, la situazione materiale deve essere verificata.
Per Capocotta, per quanto finora è stato possibile ricostruire, non è emerso un verbale di delimitazione capace di risolvere definitivamente questa questione.
E allora il problema diventa enorme. Perché Roma Capitale può certamente mettere a gara un proprio chiosco e concedere un proprio terreno. Ma non può essere una gara comunale a stabilire che un terreno appartiene al Comune se quel terreno presenta invece le caratteristiche del demanio marittimo necessario dello Stato.
Prima della gara viene la proprietà e prima del gestore viene il sedime.
Prima del canone comunale bisogna sapere se quel pezzo di spiaggia di chi è?
Per questo LabUr ha posto formalmente alla Capitaneria di Porto di Roma-Fiumicino e all’Agenzia del Demanio questa domanda, chiosco per chiosco.
Mediterranea, Dar Zagaia, gli ex Settimo Cielo e Mecs Village, Porto di Enea, Oasi Naturista e le altre strutture comprese nel sistema dovranno essere sovrapposte all’effettiva dividente demaniale, non semplicemente a una rappresentazione grafica assunta come immutabile.
Se il sedime risulterà comunale, il problema sarà chiuso. Ma se anche uno solo di quei chioschi risultasse costruito, integralmente o parzialmente, sul demanio marittimo, qualcuno dovrà spiegare dov’è la concessione demaniale.
Nella documentazione pubblica esaminata finora troviamo gare, concessioni in uso comunali, affidamenti, cucine, bar, servizi, ricostruzioni e canoni. Quello che non abbiamo ancora trovato è, per ciascun chiosco eventualmente insistente sul demanio marittimo, la relativa concessione demaniale.
Non significa che non esista, ma che adesso qualcuno dovrà indicarla: numero, data, intestatario, superficie e durata.
Se invece non esiste, bisognerà spiegare come sia possibile che da anni strutture economiche possano insistere sul demanio marittimo senza quel titolo.
È questo che rende Capocotta molto più interessante delle infinite guerre sulla legalità delle spiagge di Ostia. Mentre altrove si discutono cabine, centimetri, titoli edilizi e opere di facile o difficile rimozione, qui potrebbe esistere una questione precedente a tutte le altre: stabilire se il Comune abbia messo a gara strutture insistenti su terreni che non sono suoi.
Non servono processi mediatici e non servono conclusioni anticipate. Serve semplicemente una delimitazione.
LabUr ha dunque chiesto alla Capitaneria di Porto una cosa semplicissima: andare a Capocotta, individuare l’attuale confine naturale e giuridico del demanio marittimo, sovrapporlo ai chioschi e dire pubblicamente su quale proprietà insistano.
Dopo vent’anni di “modello Capocotta”, forse è arrivato il momento di partire dalla prima regola del demanio: prima di concedere qualcosa bisogna essere certi che sia tuo.
ESPOSTO SULLA DEMANIALITÀ DEI CHIOSCHI DI CAPOCOTTA
Alla Capitaneria di Porto di Roma – Fiumicino
Guardia Costiera
e, per quanto di rispettiva competenza,
all’Agenzia del Demanio – Direzione Regionale Lazio
e p.c.
al Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti – competente struttura per il Sistema Informativo del Demanio marittimo
Oggetto: Esposto e richiesta di accertamento della natura demaniale dei sedimi sui quali insistono i chioschi del sistema dune-spiaggia di Capocotta – verifica dell’attuale dividente demaniale e degli eventuali titoli concessori
Il sottoscritto dr. Ing. Andrea Schiavone, nella qualità di Presidente p.t. di LabUr – Laboratorio di Urbanistica, espone quanto segue.
La presente segnalazione riguarda esclusivamente la necessità di accertare la natura giuridica dei sedimi sui quali insistono i manufatti costituenti il sistema dei chioschi di Capocotta e, conseguentemente, di verificare l’eventuale loro appartenenza, integrale o parziale, al demanio marittimo necessario.
La questione assume carattere preliminare rispetto a qualsiasi valutazione concernente la gestione delle strutture, le attività economiche esercitate o i successivi affidamenti disposti da Roma Capitale, poiché questi ultimi necessariamente presuppongono la corretta individuazione della titolarità delle aree interessate.
- La delimitazione adottata da Roma Capitale
Nella documentazione predisposta da Roma Capitale per le procedure di affidamento dei chioschi e delle relative aree del sistema dune-spiaggia di Capocotta viene operata una distinzione territoriale assumendo come riferimento la linea rappresentata nel Sistema Informativo del Demanio marittimo – SID.
In particolare, negli atti relativi alla procedura 2024 viene specificato che le aree oggetto dell’affidamento comunale sono quelle comprese dalla linea SID verso il confine con la strada Litoranea, mentre risultano escluse le “aree demaniali, dalla linea SID alla battigia”.
La qualificazione patrimoniale delle aree oggetto dell’affidamento risulta pertanto fondata, almeno nella rappresentazione contenuta negli atti esaminati, sulla posizione cartografica della linea SID.
Tale circostanza necessita tuttavia di verifica alla luce della situazione morfologica attuale del litorale.
- Natura cartografica della linea SID
Il Sistema Informativo del Demanio marittimo costituisce lo strumento informativo e cartografico attraverso il quale vengono rappresentati e gestiti i dati relativi al demanio marittimo.
La rappresentazione cartografica della dividente presente nel SID non può tuttavia essere confusa con un autonomo atto costitutivo della demanialità.
L’appartenenza di un bene al demanio marittimo necessario discende infatti dalle condizioni stabilite dall’art. 822 c.c. e dall’art. 28 Cod. nav. e, in particolare, dalle caratteristiche oggettive del lido, della spiaggia e delle ulteriori aree funzionalmente riconducibili ai pubblici usi del mare.
Assume pertanto particolare rilevanza verificare la corrispondenza tra la dividente rappresentata cartograficamente nel SID e l’attuale conformazione naturale dei luoghi.
- L’attuale situazione morfologica di Capocotta
Dalla documentazione fotografica e aerofotogrammetrica allegata alla presente emerge una situazione che appare meritevole di immediata verifica.
I manufatti costituenti i chioschi di Capocotta risultano infatti materialmente collocati sulla fascia sabbiosa costiera posta a valle del sistema dunale vegetato e in diretta continuità morfologica con l’arenile utilizzato per la balneazione.
La documentazione satellitare evidenzia distintamente la fascia vegetata e dunale retrostante e, verso mare, la fascia sabbiosa sulla quale risultano materialmente collocate le strutture.
La circostanza appare particolarmente significativa in relazione ai fenomeni erosivi e alle mareggiate che nel tempo hanno modificato la morfologia del litorale.
Parallelamente, dalle schermate attuali del SID allegate alla presente emerge come la dividente rappresentata nel sistema ministeriale si trovi in diversi punti estremamente prossima all’attuale linea di costa.
Ne consegue la necessità di verificare se tale rappresentazione cartografica descriva ancora correttamente l’effettiva estensione del demanio marittimo naturale.
- Assenza di una delimitazione formale conosciuta
Per quanto consta allo scrivente e per quanto è stato possibile ricostruire attraverso la documentazione disponibile, non risulta acquisito un verbale di delimitazione riferito al tratto di Capocotta idoneo a definire in maniera certa il confine tra demanio marittimo e proprietà retrostanti alla luce dell’attuale conformazione dei luoghi.
Ove tale atto esista, si chiede alla Capitaneria di indicarne gli estremi e la data, nonché di verificare la sua corrispondenza all’attuale assetto morfologico della costa.
Ove invece non risulti effettuata una delimitazione formale, la semplice rappresentazione grafica contenuta nel SID non appare di per sé sufficiente a risolvere l’incertezza oggi esistente circa l’effettiva posizione della dividente demaniale.
- Necessità di accertare la natura del sedime dei singoli chioschi
La questione assume particolare rilevanza perché Roma Capitale ha proceduto negli anni 2024 e 2025 all’affidamento mediante procedure di evidenza pubblica di strutture e aree del sistema Capocotta qualificandole come appartenenti alla propria disponibilità.
Tuttavia, qualora dall’accertamento della reale estensione del demanio marittimo emergesse che uno o più manufatti insistono, integralmente o parzialmente, sul lido, sulla spiaggia o sull’arenile demaniale, la qualificazione patrimoniale presupposta negli atti comunali dovrebbe necessariamente essere verificata.
Una concessione in uso rilasciata da Roma Capitale relativamente a un proprio bene non potrebbe infatti, da sola, costituire titolo per l’occupazione di un sedime appartenente al demanio marittimo necessario dello Stato.
- Eventuali concessioni demaniali marittime
Nella documentazione pubblicamente reperibile finora esaminata dallo scrivente non sono stati individuati gli estremi delle concessioni demaniali marittime eventualmente riferibili ai sedimi dei singoli chioschi, ove questi risultassero appartenenti al demanio marittimo.
La presente circostanza non viene rappresentata quale prova dell’inesistenza dei titoli, ma costituisce precisamente uno degli aspetti dei quali si richiede l’accertamento all’Autorità competente.
La verifica della natura demaniale deve pertanto essere accompagnata, per ciascun manufatto eventualmente ricadente sul demanio, dalla individuazione del relativo titolo concessorio.
Per quanto sopra, LabUr – Laboratorio di Urbanistica CHIEDE
alla Capitaneria di Porto di Roma-Fiumicino, d’intesa per quanto necessario con l’Agenzia del Demanio, di procedere a una ricognizione tecnico-amministrativa dell’intero tratto costiero di Capocotta, finalizzata ad accertare l’attuale posizione della dividente tra demanio marittimo e proprietà retrostanti, tenendo conto dell’effettiva conformazione morfologica dei luoghi e dei fenomeni erosivi intervenuti nel tempo.
Si chiede in particolare di accertare se esista un verbale di delimitazione relativo al tratto interessato e, in caso affermativo, di indicarne estremi, data, amministrazioni intervenute, riferimenti cartografici e attuale efficacia rispetto alla conformazione fisica del litorale.
In assenza di un’idonea delimitazione, si chiede di chiarire quale atto o accertamento tecnico-amministrativo attribuisca alla linea attualmente rappresentata nel SID valore di effettiva dividente demaniale nel tratto di Capocotta.
Si chiede inoltre di verificare se, in conseguenza dell’evoluzione morfologica della costa, dell’erosione e delle mareggiate intervenute nel tempo, aree originariamente eventualmente considerate esterne al demanio abbiano acquisito le caratteristiche oggettive del lido, della spiaggia o dell’arenile riconducibili all’art. 28 Cod. nav. e all’art. 822 c.c.
Si chiede conseguentemente di procedere alla sovrapposizione dell’attuale limite del demanio marittimo con la posizione georeferenziata di ciascuno dei chioschi A, B, C, D, D1 ed E, specificando per ogni manufatto se il relativo sedime ricada integralmente, parzialmente oppure non ricada sul demanio marittimo.
Per ogni manufatto che risultasse insistente, anche soltanto parzialmente, sul demanio marittimo, si chiede di indicare gli estremi dell’eventuale concessione demaniale marittima, specificandone numero, data, titolare, superficie assentita, destinazione, durata e relativa planimetria.
Qualora per uno o più manufatti ricadenti sul demanio marittimo non risultasse esistente un valido titolo concessorio, si chiede di indicare sulla base di quale diverso titolo l’occupazione del sedime demaniale sia stata consentita e di adottare, ricorrendone i presupposti, i conseguenti provvedimenti di competenza.
Si chiede inoltre di chiarire quale accertamento della titolarità dei sedimi sia stato effettuato prima delle procedure di affidamento poste in essere da Roma Capitale negli anni 2024 e 2025, con particolare riferimento all’eventuale coinvolgimento della Capitaneria di Porto e dell’Agenzia del Demanio nella verifica della dividente assunta negli elaborati di gara.
Infine, qualora l’assenza di un precedente verbale di delimitazione e l’intervenuta modificazione morfologica del litorale determinino un’oggettiva incertezza circa l’attuale confine del demanio marittimo, si chiede alla competente Autorità marittima di valutare l’avvio del procedimento di delimitazione previsto dall’art. 32 del Codice della navigazione e dalle relative disposizioni regolamentari, assicurando il contraddittorio tra le amministrazioni e i soggetti interessati.
La questione riveste particolare interesse pubblico anche perché l’esatta individuazione della natura giuridica dei sedimi costituisce presupposto necessario per la legittimità delle successive attività amministrative di affidamento, gestione e utilizzazione delle strutture insistenti sull’area.
Si allegano alla presente le schermate estratte dal Sistema Informativo del Demanio marittimo e le fotografie satellitari/aeree attuali dell’area di Capocotta, dalle quali risulta la posizione dei manufatti rispetto alla fascia sabbiosa, al sistema dunale e all’attuale configurazione della costa.
Si chiede riscontro circa gli accertamenti effettuati e i relativi esiti.