LabUr

Figuraccia dell’Assessore Tobia Zevi che aveva garantito il contrario l’altro ieri in un comunicato stampa. Zero servizi sulla spiaggia del Presidente della Repubblica.

La incapace Amministrazione Capitolina addirittura ha dovuto emettere oggi, 14 agosto, l’aggiudicazione definitiva dopo segnalazione di LabUr all’Agenzia delle Dogane e alla Capitaneria di Porto (*), una D.D. ‘toppa’ che è peggio del ‘buco’ amministrativo.

Emerge inoltre il caso della ASD Happy Surf One, vincitrice del lotto C3, la cui Partita Iva esiste da solo un anno e solo dopo l’aggiudicazione si è iscritta alla Camera di Commercio, violando quanto richiesto dal bando, cioè la comprovata attività almeno triennale. Non solo. Ancora alla ricerca di lettini e bagnini, la ASD Happy Surf One è stata anche esonerata, alla stregua dei lavoratori autonomi artigiani senza dipendenti (!), dal presentare il DURC e cioè il certificato che attesta la regolarità contributiva di un’impresa.

Insomma, gli ‘indizi’ di una turbativa d’asta ci sono tutti. Noi andiamo avanti.

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(*) Segnalazione inviata il 13 agosto via PEC alle Autorità competenti:

PREMESSO

che all’Albo Pretorio del Comune di Roma, dove dovrebbero risultare atti e provvedimenti amministrativi aventi effetto di pubblicità legale, alla data 13 agosto non esiste alcun atto di aggiudicazione definitiva del bando in oggetto per il Lotto C3. Per quanto riguarda la gara risulta pubblicata solo la Determinazione Dirigenziale prot.n. QC/92450 avente per oggetto “Presa d’atto della proposta di aggiudicazione, approvazione della graduatoria con contestuale autorizzazione alla stipula della convenzione e consegna d’urgenza”.

che la proposta di aggiudicazione (pubblicata) nasce da un processo valutativo delle offerte, mentre l’aggiudicazione definitiva (non pubblicata) dovrebbe essere l’atto per mezzo del quale l’amministrazione dichiara ufficialmente il vincitore della gara (previa verifica del possesso dei requisiti da parte dell’operatore economico)

che il nuovo codice (D.Lgs. 36/2023) chiarisce e separa nettamente la proposta di aggiudicazione dall’aggiudicazione stessa, a differenza di come poteva accadere nel vecchio codice (D.Lgs. 50/2016).

che il direttore del Dipartimento Patrimonio, Tommaso ANTONUCCI in questa gara è contemporaneamente il Responsabile Unico del Procedimento (RUP) e che dunque firma sia la proposta di aggiudicazione che l’aggiudicazione definitiva.

CONSIDERATO

che il disciplinare di gara sancisce (paragrafo 9) che “i concorrenti, a pena di esclusione, devono essere in possesso dei requisiti previsti nei paragrafi seguenti” vale a dire, punto 9.1, lett. a), “di essere attivo da almeno tre anni solari antecedenti alla data di pubblicazione del Bando nello svolgimento di attività analoghe a quelle oggetto dell’affidamento” specificando che a questi fini è sufficiente l’iscrizione “attiva” nel Registro delle imprese.

che dalla banca dati della Camera del Commercio di Roma risulta che la ASD Happy Surf One ha presentato pratica di iscrizione il 4 luglio 2025 vale a dire due giorni dopo la determina QC/92450 relativa alla sua proposta di aggiudicazione per il Lotto C3.

che la ASD Happy Surf One non può avere altre iscrizioni sostitutive alla registrazione presso La Camera di Commercio perchè la partita IVA associata risulta presso l’Agenzia delle Entrate attiva dal 1 agosto 2024 violando dunque il termine dei tre anni necessario.

SI CHIEDE CON URGENZA E CON PUBBLICITÀ LEGALE

l’annullamento di quanto rilasciato per il Lotto C3 a favore della ASD Happy Surf One.

Non c’è alcuna assegnazione definitiva e la nota stampa dell’Assessore Zevi vuole forzare, assumendo le sembianze di un falso in atto pubblico, una procedura amministrativa non conclusa. Siamo di fatto all’ennesima turbativa d’asta, che lede non solo gli interessi di tutti i partecipanti alla gara, ma anche di tutti i cittadini.

E’ il primo pomeriggio del 12 agosto. Un comunicato stampa dell’Assessore al Patrimonio, Tobia ZEVI, annuncia in pompa magna: “Via libera ai chioschi: ripartono le spiagge libere con tutti i servizi. Con oggi si conclude l’iter autorizzativo per i cinque operatori aggiudicatari della gestione dei chioschi. Ringrazio la Capitaneria di Porto e tutti gli uffici ed enti che hanno collaborato”.

In realtà non è così. All’Albo Pretorio del Comune di Roma, dove dovrebbero risultare atti e provvedimenti amministrativi aventi effetto di pubblicità legale, il 12 agosto non c’è alcun atto.

Per quanto riguarda la gara risulta pubblicata solo la Determinazione Dirigenziale prot.n. QC/92450 del 2 luglio avente per oggetto “Presa d’atto della proposta di aggiudicazione, approvazione della graduatoria con contestuale autorizzazione alla stipula della convenzione e consegna d’urgenza”.

A spiegare la follia contenuta nella nota di ZEVI, interviene il Codice degli Appalti.

La proposta di aggiudicazione (pubblicata) nasce da un processo valutativo delle offerte, mentre l’aggiudicazione definitiva (non pubblicata) dovrebbe essere l’atto per mezzo del quale l’amministrazione dichiara ufficialmente il vincitore della gara (previa verifica del possesso dei requisiti da parte dell’operatore economico). Il nuovo codice (D.Lgs. 36/2023) chiarisce e separa nettamente la proposta di aggiudicazione dall’aggiudicazione stessa, a differenza di come poteva accadere nel vecchio codice (D.Lgs. 50/2016).

Ricapitolando, la proposta di aggiudicazione, una volta formulata dalla commissione di gara, viene trasmessa alla Stazione Appaltante che ha il successivo compito di adottare il provvedimento di aggiudicazione definitiva, previa verifica dei requisiti dichiarati dall’operatore economico proposto.

L’artefice principale di questo pasticcio è il direttore del Dipartimento Patrimonio, Tommaso ANTONUCCI, che in questa gara è contemporaneamente Responsabile Unico del Procedimento (RUP) che firma la proposta di aggiudicazione, e Direttore del Dipartimento Patrimonio, che firma l’aggiudicazione definitiva.

Non solo, ma per potersi concludere “l’iter autorizzativo per i cinque operatori aggiudicatari della gestione dei chioschi”, come sostiene Zevi, occorrono anche i pareri dell’Agenzia delle Dogane (art. 7 dell’Allegato 1 del d.lgs. 26 settembre 2024, n. 141) e della Capitaneria di porto (45 bis del Codice della Navigazione) che possono essere rilasciati soltanto ad aggiudicazione definitiva (ad oggi, materialmente inesistente). Infatti occorre da parte delle due suddette Autorità una verifica preventiva della sussistenza dei requisiti di affidabilità del soggetto affidatario e di compatibilità con l’interesse pubblico demaniale, soprattutto nel caso dell’arenile di Castelporziano ad elevata affluenza stagionale, dove deve essere assicurato ogni servizio a beneficio dell’utenza, in maniera capillare e comprovata.

Dubitiamo dunque fortemente che le due Autorità abbiano rilasciato al Comune di Roma le autorizzazioni per i 5 chioschi sapendo che l’aggiudicazione definitiva non c’è.

Addirittura la nota dell’Assessore ZEVI, inviata solo alla stampa, in un momento poco lucido di esaltazione, mai è pervenuta agli affidatari così come non è mai pervenuta a loro la comunicazione di aggiudicazione definitiva.

Senza l’aggiudicazione non può esserci la firma della convenzione e non può esserci il “Via libera ai chioschi: ripartono le spiagge libere con tutti i servizi”.

Dunque, per Ferragosto, sarà impossibile avere tutti i servizi essenziali previsti: salvataggio a mare, pulizia e igiene ambientale, spurgo, presidio di sicurezza, servizi igienici, zone d’ombra attrezzate e noleggio di lettini e ombrelloni. Anzi, non ci sarà proprio nulla fino alla firma della convenzione, considerato inoltre che i ‘provvisori’ affidatari avranno bisogno di diversi giorni per organizzare il tutto.

Allora perché questa ‘sparata’ mediatica dell’Assessore ZEVI?

La risposta è, a nostro avviso, nella aggiudicazione del Lotto C3, proposta a favore della nuova arrivata Happy Surf One, un’associazione sportiva dilettantistica la cui posizione resta ancora tutta da chiarire in materia dei requisiti di idoneità professionali previsti tassativamente dal disciplinare di gara e motivo di esclusione, come dettagliato da LabUr un mese fa (LINK).

La prova è contenuta nella nota (qui allegata) del Dipartimento Patrimonio prot.n. QC/111064 del 12 agosto 2025 con la quale si comunica agli altri partecipanti del Lotto C3 l’assegnazione ‘definitiva’ alla ASD Happy Surf One mediante graduatoria espressa nella Determinazione Dirigenziale prot.n. QC/92450 del 2 luglio 2025, che in realtà è quella della proposta di aggiudicazione sopra citata e non è dunque un’aggiudicazione definitiva bensì provvisoria.

La firma di tale nota è di Tommaso ANTONUCCI nella veste di Stazione Appaltante.

Un comportamento che ha omesso il controllo sulla regolarità della gara, impedendo di fatto una competizione leale tra i possibili partecipanti alla gara stessa, favorendo la ASD Happy Surf One con fondato sospetto di una turbativa d’asta in essere.

La legge prevede inoltre che il verbale delle verifiche effettuate sulla proposta di aggiudicazione debba essere pubblicato ma neanche questo esiste.

A questo punto chiediamo a tutta la stampa che ha ricevuto la nota dell’Assessore Tobia ZEVI di contattare gli affidatari provvisori, a riscontro della documentazione qui pubblicata da LabUr.

Non c’è alcuna assegnazione definitiva e la nota vuole forzare, assumendo le sembianze di un falso in atto pubblico, una procedura amministrativa non conclusa, di fatto una turbativa d’asta, che lede non solo gli interessi di tutti i partecipanti (anche gli esclusi in fase provvisoria) alla gara, ma anche di tutti i cittadini. Una forzatura per mascherare la propria incapacità di gestire correttamente le gare sulle spiagge del Mare di Roma. Una forzatura fatta sulla spiaggia del Presidente della Repubblica Italiana, Presidente anche del Consiglio Superiore della Magistratura a cui invieremo un dettagliato esposto.

Mentre si attende ancora l’assegnazione definitiva dei bandi degli 8 lotti, Capocotta e Castelporziano, LabUr – Laboratorio di Urbanistica ha inoltrato questa mattina una segnalazione all’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato (AGCM) dopo l’assegnazione definitiva della gara per l’affidamento di 31 concessioni di beni demaniali marittimi.

L’esclusione tardiva di alcune società da noi segnalate ben due mesi fa, non è sufficiente. Le anomalie presenti, soprattutto nelle 39 concessioni e a Castelporziano, sono tante, troppe.

Quando per inseguire la propaganda politica si fanno simili errori da principianti, bisogna avere la spina dorsale di far saltare i bandi in autotutela per difendere l’interesse pubblico e collettivo. Gare così delicate e importanti non possono partire alle porte della stagione balneare né tanto meno essere gestite da 4 gatti, a mezzo servizio, in modo così superficiale. È un danno per l’economia di Roma Capitale e un pessimo esempio nazionale.

Qui non si tratta solo di applicare le 4 regoline inserite nei bandi, per giunta scritti male. Qui si tratta che l’Amministrazione capisca a chi sta consegnando le spiagge di Roma Capitale. Qui si tratta di conoscere il territorio, la città, i poteri, i legami, le infiltrazioni, il tessuto sociale e civile, senza banalizzazioni e scorciatoie.

Per questa ragione, il primo passo che abbiamo fatto oggi, dopo l’aggiudicazione definitiva di ieri, è stato quello di scrivere all’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato (AGCM) perché c’è stata una evidente turbativa d’asta, riconosciuta per altro ieri, sebbene solo parzialmente, anche dallo stesso RUP, Tommaso Antonucci, che però si limita a fare il travet davanti all’innegabile. Ma non basta.

Lo ricordiamo:

– più cartelli d’imprese

– violazioni multiple del Codice degli Appalti

– codici ATECO non corrispondenti alle richieste del Capitolato

– ribassi percentuali (leggasi Royalty) fuori mercato, veri e propri blocchi (cartelli), e relazioni tecniche (quando non addirittura Statuti) ‘copia e incolla’, con gli stessi errori di battitura

– società tutte controllate direttamente o indirettamente dalle stesse persone/familiari, spesso nate qualche giorno prima del bando di gara, con sedi legali farlocche e con un uso disinvolto di prestanomi, soprattutto stranieri.

Siamo quasi a Ferragosto e tra una mistificazione e un falso ideologico quotidiano da campagna elettorale, sarebbe proprio il caso che il Sindaco tiktoker dichiari la prima e unica cosa vera e giusta sul “Mare di Roma”: ‘Scusate, è stata una vampa d’Agosto’.

Questa è la storia di un cadavere. Il corpo è quello di “Aneme e Core”, su cui si sono avventati (e continuano a farlo) sciacalli e avvoltoi, che tutto vogliono fare tranne che dire la verità.

CHI È “ANEME E CORE”

“Aneme e Core” è uno stabilimento balneare che si trova sul Lungomare Paolo Toscanelli, 211 a Nuova Ostia. È il primo e unico stabilimento balneare che si incontra in quel quadrante complicato di città ed è da sempre in concessione alla società Repubbliche Marinare Srl.

I titoli autorizzativi sono facilmente ricostruibili da numerose fonti aperte, prima fra tutte il Sistema Informativo Demaniale (SID) del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti. Consultandolo, al foglio 1084 – sez. B del Catasto del Comune di Roma (aggiornato al 2021) si individuano due concessioni: la 77/1995, riferita all’originario Centro Nautico Marini, e la 38/2009, riferita all’attuale Stabilimento Balneare, diventato tale tramite determinazione dirigenziale del Comune nel 2003 (1), in cui la particella 321 (locali del Centro Nautico) viene unificata alla 344 (arenile).

Dunque, le strutture in muratura, che si distinguono sul lato strada, non risultano mai censite (salvo da interpretarsi come ‘trasformazione’ della precedente ‘opera esistente’ relativa alla particella 341). Infatti, la scheda tecnica compilata dal Municipio X per l’affidamento dello stabilimento in occasione del bando spiagge del 2020, riporta le stesse indicazioni.

Tradotto, il vecchio Centro Nautico sarebbe stato trasformato abbattendo il precedente e ricostruendo l’esistente senza titoli autorizzativi, come si evince chiaramente nella figura qui sotto.

L’AGONIA DI “ANEME E CORE”

In data 16 luglio 2021 è avvenuta la confisca definitiva “dell’intero capitale sociale della soc. Repubbliche Marinare Srl, detenuto dalla società Industrie Commerci zone marittime SACIM Srl e dell’intero complesso aziendale”, fase conclusiva del sequestro per bancarotta fraudolenta nei confronti di Mauro Balini avvenuto 19 luglio 2016, cioè 5 anni prima.

“Aneme e Core” però era stato sottoposto a controlli da parte degli ‘specialisti’. Infatti nel 2016 era stata inoltrata la “comunicazione di avvio procedimento chiusura attività abusiva stabilimento Aneme e Core” a seguito del sopralluogo del 10 dicembre 2015 eseguito dall’Agenzia del Demanio, dalla Capitaneria di Porto di Roma, dalla Polizia Locale X Gruppo Mare e dal Municipio X (Ufficio Demanio Marittimo).

LA MORTE DI “ANEME E CORE”

Sconcertante che l’Autorità Giudiziaria abbia per 5 anni esercitato la conduzione dello stabilimento balneare “Aneme e Core” in piena coscienza degli abusi esistenti, allo scopo di ‘garantire’ ESCLUSIVAMENTE gli interessi della società Repubbliche Marinare Srl e il consistente stipendio degli Amministratori Giudiziari (stipendio che parte dalla modica cifra di 95mila euro l’anno più percentuale).

Non stiamo dicendo che ciò non sia avvenuto ‘a norma di legge’, ma rimaniamo perplessi su alcune questioni non di poco conto. La prima: il bene demaniale è stato dichiarato abusivo SOLO a fine luglio 2025, cioè subito dopo lo scioglimento della società Repubbliche Marinare Srl avvenuto il 4 giugno 2025 e iscritto l’8 luglio 2025.

IL MORTO CHE CAMMINA

Ma questa storia ha anche risvolti grotteschi, ed è il secondo punto che ci lascia stupiti.

A vincere la gara per la stagione balneare 2020 è stata proprio la società Repubbliche Marinare Srl, quando TUTTI sapevano che le opere erano abusive (e dunque non potevano essere messe a bando, un ‘vizio’ diffuso al Comune di Roma come abbiamo visto anche nei bandi 2025). Non solo. La società era stata confiscata in primo grado il 25 settembre 2018.

Il canone concessorio? Poco più di 5.000 euro all’anno, con la clausola che “l’aspirante concessionario, nel progetto di gestione dello stabilimento, dovrà prevedere l’acquisizione di tutti i certificati/autorizzazioni/nulla osta previsti dalla normativa vigente per l’esercizio dell’attività”.

È un mondo fantastico! Un’Amministrazione Giudiziaria (lo Stato), che però tutela esclusivamente gli interessi di un privato e non quelli pubblici, partecipa ad un bando del Municipio X di Roma Capitale (lo Stato) che mette a gara opere abusive su area demaniale marittima che è sempre dello Stato, e lo vince la società considerata dallo Stato riconducibile ad una persona accusata di bancarotta fraudolenta e per questo gestita dallo Stato.

Dal 2018, sempre lo Stato, rappresentato dall’Amministrazione Giudiziaria, prosegue l’attività della società, ormai confiscata per bancarotta fraudolenta, senza sanare alcun abuso edilizio. Neppure interviene in danno alla società che li ha commessi.

A CHI TOCCA SEPPELLIRE IL CADAVERE DI “ANEME E CORE”

Così, dopo il danno compiuto prima del sequestro del 2016, su l’agonizzante corpo di “Aneme e Core” si sono tuffati in questi nove anni e anche in queste ore, sciacalli e avvoltoi. Ai cittadini è rimasto solo il ruolo del becchino, cornuto e mazziato, a cui spetta il compito anche di pagare il conto del funerale. Un funerale imperiale, alla modica cifra di circa 1MLN di euro per abbattere le strutture abusive, di facile e difficile rimozione.

LA FINE DI UNA STORIA TRISTE

C’è qualcosa che non va nella gestione di questi beni sequestrati e confiscati alla criminalità con strumenti tipici della lotta alle mafie.

Abbiamo uno Stato che ha fatto una scelta, quella di mettere a reddito il bene demaniale. Al di là che qualcuno non la condivida, come coloro che vorrebbero solo spiagge libere (i cui costi sono maggiori rispetto alle aree in concessione e ricadono interamente su tutti i cittadini), rimane il meccanismo perverso del caso di “Aneme e Core”. Una spiaggia libera non ha per lo Stato la stessa redditività di uno stabilimento balneare (che comunque rimane tra le offerte possibili per i cittadini), soprattutto in un quadrante di città – da sempre penalizzato per le scellerate scelte urbanistiche e speculative – che ha una spiaggia ridotta ai minimi termini e servizi scadenti. Assistiamo anno dopo anno a sanatorie di ogni tipo da parte dello Stato. Nonostante ciò, nessuno dello Stato si è posto la domanda se nell’analisi dei costi e benefici valesse la pena sanare in tutto o in parte la struttura invece che abbatterla.

Lo Stato, ha infatti legiferato affinché un bene pubblico non finisse nelle mani di imprenditori spregiudicati. Poi, sempre lo Stato, si accorge che qualcosa non torna e sequestra la società. Poi continua a gestire come se nulla fosse. Peccato che se un imprenditore, non sottoposto a misure cautelari, non paga il canone o commette abusi, lo Stato chiama la decadenza della concessione, a cui segue l’incameramento del bene all’Erario preceduto da un testimoniale di stato. Ma questa regola evidentemente vale solo per i discepoli e non per i maestri. Se le opere sono abusive e insanabili, è il concessionario uscente a dover ripristinare lo stato dei luoghi, prevedendo anche la demolizione forzosa in suo danno. Ma per chi viene confiscato, no. Non solo, viene anche consentito di operare con concessione scaduta e su beni abusivi.

Dunque, i cittadini hanno sopportato in questi anni che si realizzasse abusivamente uno stabilimento su un bene demaniale (la spiaggia) che appartiene a tutti oltre che un illecito arricchimento realizzato pagando un canone ridicolo. Dopo di che, sempre il cittadino, ha dovuto pagare anche tutte le spese derivanti dal sequestro e dalla gestione giudiziaria, ritrovandosi alla fine a pagare anche le spese di demolizione. Tutto questo in totale assenza di trasparenza amministrativa, prima, durante e dopo… e anche domani.

Ma si sa, la campagna elettorale si avvicina e anche i rimasugli di quel cadavere che è “Aneme e Core” vanno bene per nani e ballerine. Perché fra tutti i beni immobili ormai confiscati a Mauro Balini, il Sindaco non manda le ruspe al Porto di Roma o presso altre strutture esistenti sulle spiagge? Perchè sceglie di demolire solo “Aneme e Core”?

Si vede che tra avvoltoi e sciacalli si sono spartiti tutto di quel corpo e poco importa cosa abbiamo controllato o fatto gli “specialisti”.

Così è, se vi pare.

(1) https://canaledieci.it/2025/08/03/al-via-la-demolizione-dello-stabilimento-balneare-aneme-e-core-di-ostia/

Tra dubbi sequestri estivi di stabilimenti balneari, si inserisce nel cuore dell’AXA, quartiere residenziale di lusso del Municipio X, il maxi sequestro di un intero edificio di 21 appartamenti più quello di una megavilla tirati su laddove sorgeva una unità residenziale con piscina. A permetterlo, una distorsione amministrativa dell’art. 6 della Legge n. 7 emessa dalla Regione Lazio il 18 luglio 2017 (Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio) che si dovrebbe applicare per migliorare la qualità della vita dei cittadini, per favorire il recupero delle periferie, per limitare il consumo di suolo, per promuovere tecniche di bioedilizia consentendo “interventi di demolizione e ricostruzione con incremento fino a un massimo del 20 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente”.
Premesso che l’AXA non è un quartiere degradato, nato l’8 febbraio 1961 per convenzione con il Comune di Roma su circa 150 ettari, perimetrato da via C.Colombo, via di Macchia Saponara, via Euripide e via di Acilia, in grado di gestire a proprie spese la manutenzione del verde, delle strade e del proprio depuratore, l’evidenza di quanto avvenuto si riassume nelle due foto: prima e dopo.

L’area si trova a ridosso del trafficato incrocio tra via Ibico, via Aristofane e via Eschilo, percorso da migliaia di persone, dalle forze dell’ordine, dai mezzi pubblici. Nessuno ha visto crescere questo mostro e neppure si è posto la domanda del perché, fino a quando il 15 luglio 2025, con funzione di polizia giudiziaria, la Polizia Locale di Roma Capitale (sezione distaccata presso la Procura di Roma) ha apposto i sigilli. Per il Gruppo X Mare e per la Direzione Tecnica del Municipio X, il permesso di costruire n.92 del 30 luglio 2024 era regolare, un po’ come accaduto all’Infernetto dove tra i villini su via Antonio Lotti sono spuntate palazzine a 4-5 piani con successivo sequestro da parte della Procura dei finti ‘locali tecnici’ trasformati in super attici.
A costruire, all’Infernetto e all’AXA, sempre le società facenti capo all’architetto Pablo Alejandro BRITOS. In particolare all’AXA la progettazione è stata fatta dalla Britos and Partners Srl e la costruzione (in quanto divenuta proprietaria dell’area dal 16 luglio 2025) dalla BE AXA srl, costituita il 05 maggio 2023, iscritta al registro Imprese l’11 maggio 2023 ed operativa dal 1 luglio 2024, cioè poco prima dell’acquisto, del permesso di costruire e dell’inizio lavori (31 luglio 2024, consegna prevista, dicembre 2026). Socio di Britos la Essematica Holding Spa della famiglia Saladino (il rappresentante legale è SALADINO Carmine, che ne detiene il 70% della proprietà, imprenditore della cybersecurity, amico del Ministro della Difesa, Guido CROSETTO).
Sempre a comune tra Infernetto e AXA è l’agenzia immobiliare ARIES (Via di Casal Palocco, 22) che ha curato la vendita delle singole unità immobiliari addirittura mostrando nei filmati promozionali (nel caso dell’Infernetto) il cambio di destinazione d’uso non consentito dei locali, venduti già a finiture terminate.
Le nuove costruzioni in vendita all’AXA sono state pubblicizzate in funzione della metratura con prezzi oscillanti tra i 313.000 e gli 810.000 euro (circa 4.500 euro a mq), con la seguente motivazione: “Nel prestigioso quartiere AXA nasce The Corner, unʼicona dellʼabitare contemporaneo, firmata Britos and Partners Srl per BE AXA Srl”, a conferma che l’AXA non è un quartiere ‘degradato’ che ha bisogno di progetti (speculativi) di ‘rigenerazione’ previa ‘demolizione’ dell’esistente, a solo vantaggio dell’imprenditore (per inciso, il corpo distaccato, costituente maga villa, era già stato assegnato a Saladino).

A questo punto, attendendo gli sviluppi giudiziari (si tratta di sequestro preventivo) sorge il dubbio che sul territorio del Municipio X ci sia un attento controllo da parte delle autorità locali, considerato il continuo intervento da parte della procura di Roma. Resta il fatto che, aldilà di ogni dubbio, che non esiste più un controllo urbanistico del territorio lasciato in balìa di trucchi e trucchetti consentiti dalle leggi vigenti e troppo spesso lasciti impuniti dagli uffici preposti al rilascio del permesso di costruire.
Già sulla carta si notava che non poteva trattarsi di rigenerazione urbana all’interno di un’area convenzionata.

Ostia terra di “supercazzole” giuridiche. Dopo quella del commissariamento (così l’ha definito l’ex Prefetto Franco Gabrielli), ne arriva un’altra, questa volta dalla Capitaneria di Porto di Roma sulla concessione demaniale marittima di Castelporziano.

Avevamo posto il problema del subentro del Comune di Roma nella concessione intestata a Mario Falconi, Presidente del Municipio X (LINK). Ebbene, Il “subentro” (art. 46) nel Codice della Navigazione, in ambito di concessioni demaniali marittime, si riferisce alla possibilità per un nuovo soggetto di subentrare nel godimento di una concessione già esistente, sostituendosi al precedente concessionario. È il caso di Castelporziano dove a gennaio 2025 il Comune di Roma ha chiesto di sostituire, come concessionario della spiaggia dei romani, il Sindaco Roberto Gualtieri a Mario Falconi. E qui la “supercazzola” (illegale) della Capitaneria di Porto di Roma che ci ha scritto proprio oggi. Non essendo previste le condizioni richieste dal Comune nell’art.46 (voltura) si è applicato illegalmente l’art. 24 del REGOLAMENTO del Codice della Navigazione che però riguarda solo variazioni in spazio e tempo della concessione (*). Non si può con l’art. 24 sostituire il concessionario.  Dunque, il bando indetto dal Dipartimento Patrimonio del Comune di Roma (stazione appaltante), guidato da Tommaso Antonucci, era senza titolo.

Vista la gravità della questione e alla luce del Consiglio Straordinario su Ostia che si terrà domani in aula Giulio Cesare, chiederemo alla Capitaneria di Porto di Civitavecchia se questa “supercazzola” sia tollerabile, ma soprattutto accettabile sotto il profilo giuridico. Perché, se questa è la modalità con la quale si può cambiare il titolare di una concessione, a cosa serve l’art. 46 del codice della navigazione sul subentro? Tanto vale eliminarlo!

Gualtieri riferisca in aula cosa sta accadendo.

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(*) (Codice della navigazione)

Art. 46.

(Subingresso nella concessione).

Quando il concessionario intende sostituire altri nel godimento

della concessione deve chiedere l’autorizzazione dell’autorita’

concedente.

In caso di vendita o di esecuzione forzata, l’acquirente o

l’aggiudicatario di opere o impianti costruiti dal concessionario su

beni demaniali non puo’ subentrare nella concessione senza

l’autorizzazione dell’autorita’ concedente.

In caso di morte del concessionario gli eredi subentrano nel

godimento della concessione, ma devono chiederne la conferma entro

sei mesi, sotto pena di decadenza. Se, per ragioni attinenti

all’idoneita’ tecnica od economica degli eredi, l’amministrazione non

ritiene opportuno confermare la concessione, si applicano le norme

relative alla revoca.

(Regolamento per l’esecuzione del codice della navigazione- art. 24)

Art. 24.

(Variazioni al contenuto della concessione)

La concessione e’ fatta entro i limiti di spazio e di tempo e per

le opere, gli usi e le facolta’ risultanti dall’atto o dalla licenza

di concessione.

Qualsiasi variazione nell’estensione della zona concessa o nelle

opere o nelle modalita’ di esercizio deve essere richiesta

preventivamente e puo’ essere consentita mediante atto o licenza

suppletivi dopo l’espletamento della istruttoria. Qualora, peraltro,

non venga apportata alterazione sostanziale al complesso della

concessione e non vi sia modifica nell’estensione della zona

demaniale, la variazione puo’ essere autorizzata per iscritto dal

capo del compartimento, previo nulla osta dell’autorita’ che ha

approvato l’atto di concessione.

Kursaal in tedesco significa propriamente “luogo di cura” (Kur «cura» e Saal «sala»), ampiamente impiegato nell’uso internazionale per gli stabilimenti termali o balneari. Oggi però questo storico stabilimento di Ostia non gode di ottima salute ed è in corso una sua sistematica distruzione, come si vede dal video qui allegato e dalla comparazione delle foto aeree (nello specifico, periodo 2023-2025 e confronto tra la situazione del 2019 con la scheda tecnica a firma di Nicola De Bernardini del 2020, costituente il lotto 12 del bando 2020 per la stagione balneare 2021).

La prima cosa che si nota è che sono state demolite (un po’ dalle mareggiate, un po’ dalle opere di risanamento) tutte le cabine in muratura, dislocate perpendicolarmente alla battigia, erroneamente individuate dal Comune di Roma come “opere di facile rimozione” e soggette dunque a controllo. In realtà nella sopra citata scheda tecnica, in contrasto con la realtà, risultano essere ‘cabine in legno’ in difformità o non autorizzate dalla concessione edilizia 860/c del 1996.

Recentemente, 16 luglio 2025, è stato demolito il muro di confine e il blocco docce e servizi lato Hibiscus, più il padiglione di cabine, la boutique e il blocco docce e servizi lato Shilling, tutto quanto assolutamente stabile e non pericolante.

Un vero e proprio ‘aiutino’, con soldi pubblici (quali, non si sa) a vantaggio del nuovo concessionario, la Insolito Day&Night, che voci attendibili riferiscono avere intenzione, la prossima stagione, di trasferire la propria attività da piazza Anco Marzio al Kursaal.

Eppure, secondo il bando del 2020, la Insolito Day&Night avrebbe dovuto (nel progetto di gestione dello stabilimento) prevedere l’acquisizione di tutti i certificati/autorizzazioni/nulla osta previsti dalla normativa vigente per l’esercizio dell’attività di stabilimento balneare. Essendo stato asportato tutto il blocco fronte mare (oggetto di contestazione), oggi è stato di fatto risolto ogni problema, non per questa stagione ma per la prossima. Sic transit gloria mundi, soprattutto quando si tratta di affari.

IL FALLIMENTO DELL’AMMINISTRAZIONE RAGGI

Il Comune, nelle more dell’approvazione da parte dell’Assemblea Capitolina del nuovo Piano di Utilizzazione Arenili (Decisione di Giunta Capitolina n. 76 del 22.11.2019 recante “Adozione preliminare della Proposta di Piano di Utilizzazione degli Arenili (PUA) del Litorale di Roma Capitale”), decide di rilasciare Concessioni Demaniali Marittime Temporanee, con finalità turistico-ricreative, di durata pari alla stagione balneare e mette a bando 37 concessioni, tra cui il Kursaal (Lotto 12). Il RUP del bando è Giacomo Guastella, che ha sostituito Nicola De Bernardini, che dichiara che l’obiettivo è “la conservazione degli arenili e la manutenzione dei manufatti a questi afferenti, mediante l’erogazione di attività manutentive correlate a finalità ricreative-turistiche balneari, coerenti e compatibili con l’ambito e il contesto marino e paesaggistico del luogo di riferimento”.

Le condizioni in cui versa da anni e in cui versa anche oggi, sono sotto gli occhi di tutti, a decretare il fallimento di un’operazione politico/amministrativa di facciata e controproducente che ha causato e causerà un danno erariale, paesaggistico e ambientale.

DESCRIZIONE DEL BENE DEMANIALE

Lo Stabilimento Kursaal, fu inaugurato nel 1950 su progetto dell’Arch. Attilio Filippo Lapadula e realizzato dall’Impresa dell’Ing. Pier Luigi Nervi. Fa parte degli edifici balneari storici con valore architettonico, che, insieme a quelli con valore testimoniale, costituiscono gli Elementi di Valore del c.d. PUA (Piano di Utilizzazione degli Arenili del Comune di Roma).

Il manufatto principale era costituito da un corpo centrale di forma rotonda, delimitato da ampie vetrate, con terrazza sul mare, sormontato da una copertura circolare nervata. Era adibito ad attività commerciale, ristorante con relativi ambienti annessi quali cucina, depositi, dispense e servizi. Un secondo fabbricato, a livello dell’arenile e ad un piano, ubicato all’ingresso, era invece adibito a biglietteria e servizi.

Lo Stabilimento era dotato di cabine in muratura, dislocate perpendicolarmente alla battigia, articolate in blocchi di elementi quadrati disposti in fila. Presenti, inoltre, due piscine, una per adulti, olimpionica, dotata di un trampolino, originariamente in ferrocemento, poi in legno lamellare, e una per bambini.

AREA DEMANIALE MARITTIMA: I CONTI NON TORNANO

Con un fronte mare lineare di 144 ml, l’area demaniale marittima che si voleva affidare in concessione con il bando 2020 (per la stagione balneare 2021), era di 17.400 mq di cui 2.516 mq di difficile rimozione, 14.884 mq di area scoperta, per un canone annuo di € 28.927,40, numeri del tutto diversi da quelli presenti nella Determinazione n. G04716 emessa dalla Regione Lazio in data 14/04/2025, relativa all’Albo Regionale delle Concessioni Demaniali Marittime per finalità turistico-ricreative, ai sensi dell’art. 75 comma 1 lett. m) della Legge Regionale 06.08.1999, n. 14, aggiornato alla data del 31 dicembre 2024, dove risulta

fronte mare lineare 144,00 (vs 144,00)

area demaniale marittima 29.496,00 (vs 17.400,00)

mq di difficile rimozione 4.345,92 (vs 2.516,00)

mq area scoperta 22.906,34 (14.884,00)

canone annuo 0,00 perché decaduta la concessione

REGOLARITA’ URBANISTICA

Dall’esame documentale per la messa a bando si è accertato che dalla Concessione Demaniale Marittima n.9 del 2009, nel complesso balneare risultavano delle trasformazioni.

I titoli edilizi erano in fase di accertamento e verifiche.

L’aspirante concessionario, nel progetto di gestione dello stabilimento, doveva prevedere

all’acquisizione di tutti i certificati/autorizzazioni/nulla osta previsti dalla normativa per l’esercizio dell’attività. Oggi invece si assiste a demolizioni per ‘sanare’ le opere non autorizzate e difformi con la scusa della somma urgenza.

IL BANDO 2020

Il 21 ottobre 2021, a seguito di una serie di ricorsi, esce la graduatoria (Prot. CO/N. 125130). Insolito Night & Day di Gennaro Arena si aggiudica il Lotto 12 (Kursaal) e vince anche il Lotto 6 (Battistini) con la società Gruppo Arena Srl nonostante non potesse partecipare con più di un’offerta al bando, visto che la società è sempre riconducibile a lui.

Ad un certo punto il Municipio X con Delibera di Giunta n.24 del 15/12/2921 (Prot. CO/N. 147279/2021) revoca in autotutela il bando indetto con DD n.3040/2020 e n. 3116/2020 per l’assegnazione di 37 + 9 concessioni demaniali marittime con scadenza 31/12/2020 per la stagione balneare 2021 e proroga le concessioni scadute al 31/11/2020 fino al 31/12/2023.

Nei vari pronunciamenti del TAR (Sezione Seconda Quarter) che si sono susseguiti nel 2021 e che hanno dato torto a Roma Capitale, si rileva il “vizio di incompetenza della Giunta Municipale”.

COSA È AVVENUTO DOPO IL BANDO 2020

Innanzitutto la chiusura della campagna elettorale della Dem Emanuela Droghei (LINK), moglie di un altro storico dirigente del Partito Democratico ed ex Capogruppo del PD sotto Ignazio Marino, Francesco D’Ausilio, che oggi insegna Storia dell’alimentazione alla LUISS dopo le vicende di Mafia Capitale che lo vedono imputato nel processo Mafia Capitale Ter che si concluderà forse il 12 febbraio 2026.

Poi diverse mareggiate che hanno lambito persino la Rotonda.

Infine un video di luglio 2025 in cui la Droghei, accompagnata dal Presidente della Commissione Patrimonio, Yuri Trombetti, dall’Assessore al Patrimonio, Tobia Zevi e dal Presidente del Municipio X, Mario Falconi, presso il Village, si lascia sfuggire che Insolito Night & Day stava decidendo se riprendersi il Kursaal.

(Crediti Mauro Delicato, riprese del 5 luglio 2025)

LAVORI IN ASSENZA DI TRASPARENZA

Da mesi si susseguono lavori lungo il tratto che va dall’Hibiscus (Dopolavoro ATAC – Cotral/ Metro) allo Sporting Beach senza alcuna trasparenza amministrativa. Persino il cartello lavori non corrisponde a quanto sta avvenendo. Non si sa dove siano stati presi i soldi e quanto stia costando questa operazione. Neppure risulterebbe la provvisoria disciplina di traffico sul lungomare ad altezza cantiere per l’ingresso e l’uscita dei mezzi pesanti.

Quello che è certo è che con ordinanza della Capitaneria di Porto datata 11 ottobre 2024 viene interdetto il tratto di mare del Litorale romano compreso tra il Canale dei Pescatori e lo stabilimento balneare Venezia, dopo il sopralluogo del 9/10/2024 per la “pericolosità” di stazionamento, transito pedonale, balneazione, immersione, sport acquatici e pesca, creatasi dopo le mareggiate che hanno coinvolto gli stabilimenti Vecchia e Nuova Pineta, Pinetina, Hibiscus, Kursaal, Shilling, Sporting Beach e Venezia.

Il 10 giugno 2025 (CIG B700EF0755; B700E9C205) la Regione Lazio autorizza interventi di somma urgenza nel tratto compreso tra lo storico stabilimento Kursaal e la terrazza belvedere denominata “Rotonda”. Si tratta della Det. Dirigenziale G07176 su proposta n.18342 del 27/5/2025 con un impegno di spesa di €292.899 a favore della società Terza Srl, più ulteriori 15mila a favore di Interprogetti Srl. Responsabile del Procedimento (RUP) è Valerio Camponeschi che si occupa in Regione Lazio della manutenzione straordinaria su beni demaniali terzi essendo Dirigente dell’Area Pianificazione e Attuazione Interventi a Difesa della Costa. E lo fa su sollecitazione e segnalazione del Dipartimento Patrimonio di Roma Capitale, guidato da Tommaso Antonucci, a seguito delle mareggiate verificatesi nella seconda metà di gennaio 2025 con arretramento della linea di costa di oltre 10m. “Il mare è avanzato spingendosi in alcuni punti ad una distanza di solo qualche metro dal fronte inerodibile, provocando il crollo parziale di molte strutture temporanee (!!!) fino ad arrivare a lambire le fondazioni della terrazza belvedere con crepa verticale lungo tutto il muro di fondazione della terrazza”, per cui il 7/2/2025 viene redatto un verbale di somma urgenza dall’Ing. Camponeschi insieme al Dipartimento Patrimonio, i tecnici del Municipio X e la Direzione Rigenerazione Litorale e Grandi Progetti di Roma Capitale per “salvare la Fontana dello Zodiaco e la piscina del Kursaal, per il pregio storico della Fontana e per il valore architettonico simbolo dell’estate italiana degli anni ’50, progetto di Pierluigi Nervi e Attilio Lapadula, realizzato con fondi pubblici”. Decidono così di fare una barriera rigida semi sommersa di 350ml.

CONCLUSIONI

Siamo di fronte all’ennesima operazione opaca dell’Amministrazione Gualtieri sugli arenili della Capitale, gestita con fondi pubblici in totale assenza di trasparenza, che avrà ripercussioni ambientali importanti e che con molta probabilità servirà solo a ‘sanare’ a spese della collettività per conto di un privato.

Mala tempora currunt sed peiora parantur.