Lo Stato ci perde, il Comune incassa e i prezzi in spiaggia volano.
Il caso dello stabilimento La Vela (oggi South Beach Club) riapre il dibattito sulle basi tecniche ed economiche delle nuove concessioni balneari. Mentre alcune questioni sono ancora all’esame dei giudici, il nuovo sistema non sta valorizzando il patrimonio pubblico come promesso.
I nuovi bandi delle concessioni balneari di Ostia sono stati presentati da Roma Capitale come il simbolo della legalità, della trasparenza e della valorizzazione del patrimonio pubblico. I numeri però raccontano una storia diversa.
Il caso dello stabilimento La Vela (oggi South Beach Club) apre interrogativi che vanno ben oltre la vicenda di un singolo concessionario. Perché mentre il dibattito pubblico si è concentrato sul cambio di gestione e sulla fine delle vecchie concessioni, resta ancora da capire se il nuovo sistema stia effettivamente producendo maggiori benefici per il patrimonio dello Stato o se stia semplicemente spostando le entrate verso altri soggetti.
I dati disponibili mostrano infatti un primo elemento sorprendente. Negli anni precedenti (2015-2025), gli ordini di introito emessi da Roma Capitale per lo stabilimento La Vela oscillavano raggiungendo anche i 57 mila euro annui. La nuova concessione prevede invece oggi un canone di circa 16.378 euro l’anno, che scende a circa 16.250 euro dopo la demolizione di un manufatto di circa 42 metri quadrati.
Si tratta di una differenza significativa che pone una domanda semplice: se l’obiettivo dichiarato era valorizzare maggiormente il bene pubblico, perché il canone destinato allo Stato risulta oggi notevolmente inferiore rispetto a quello richiesto in passato?
La risposta fornita dall’amministrazione è che il nuovo sistema non si basa più soltanto sul canone demaniale. Ai concessionari viene infatti richiesto anche il pagamento di un ulteriore compenso economico (Royalty) sul fatturato che, nel caso de La Vela, raggiunge il 18,20%, oltre all’imposta regionale prevista dalla normativa vigente.
Tradotto in termini concreti, con un fatturato annuo ipotetico di circa 500 mila euro, Roma Capitale potrebbe incassare quasi 100 mila euro all’anno attraverso il meccanismo delle Royalty, una cifra di gran lunga superiore al canone versato allo Stato proprietario dell’area.
Qui emerge il vero nodo della questione. Per anni il dibattito pubblico è stato alimentato dall’idea che la sostituzione dei concessionari storici avrebbe consentito allo Stato (non al Comune, che non ha mai incassato un euro) di recuperare valore economico dai beni demaniali. Oggi, però, il sistema sembra funzionare in modo diverso: il canone demaniale diminuisce mentre cresce la quota di entrate che affluisce direttamente alle casse comunali attraverso le Royalty.
È un modello legittimo? Il TAR del Lazio si è espresso sostenendo che i canoni demaniali storici stabiliti dallo Stato sono spesso irrisori. Di conseguenza, chiedere una Royalty legata ai guadagni reali serve a tutelare il patrimonio pubblico e a valorizzare un bene collettivo dato in gestione ai privati. Ma realizza davvero quella maggiore valorizzazione del patrimonio pubblico che è stata posta a fondamento dell’intera operazione o produce semplicemente una diversa redistribuzione delle risorse generate dagli stabilimenti?
Sono domande che meritano una risposta soprattutto perché le basi tecniche utilizzate per costruire i nuovi bandi sono ancora oggetto di verifiche e contenziosi sia in ambito civile che penale dove la materia amministrativa non conta.
Nel caso de La Vela, ad esempio, la scheda A18 descrittiva del bene inserita nel bando del 2025 attribuiva allo stabilimento 621,08 metri quadrati di opere di difficile rimozione (in muratura). Successivamente Roma Capitale ha accertato la presenza di un manufatto senza titolo di circa 42 metri quadrati, disponendone la demolizione e riducendo la consistenza a 579,08 metri quadrati.
Il punto non è tanto l’esistenza del manufatto senza titolo, quanto il fatto che la verifica fosse ancora in corso mentre quelle consistenze venivano utilizzate come base per la procedura di gara.
Anche la consulenza tecnica d’ufficio (CTU) disposta dal giudice civile in una causa de La Vela contro il Comune (precedente al bando) ha evidenziato differenze nelle classificazioni e nelle consistenze utilizzate dal Comune nel calcolare i canoni.
Particolarmente interessante è il confronto con il cosiddetto Tavolo Tecnico del 2016, istituito tra più Enti ed Autorità per chiarire la composizione dei canoni. Quest’ultimo attribuiva a La Vela complessivamente 575,65 metri quadrati di opere di difficile rimozione, mentre il CTU ne ha rilevate 574,25. La differenza complessiva è minima: appena 1,40 metri quadrati. Tali calcoli sono stati riconosciuti anche dall’Agenzia del Demanio. La questione, quindi, non sembra riguardare la quantità delle opere presenti, bene o male sempre quelle da decenni, bensì il modo in cui esse sono state classificate e qualificate sotto il profilo amministrativo e patrimoniale.
E qui emerge un secondo elemento. Per anni Roma Capitale ha utilizzato le risultanze del Tavolo Tecnico del 2016 per determinare canoni, valorizzare gli stabilimenti e predisporre procedure amministrative. Tuttavia non risulta che quel tavolo fosse fondato su un verbale di delimitazione del demanio marittimo, su un testimoniale di stato o su una completa attività ricognitiva patrimoniale da parte dello Stato proprietario. Lo ribadisce anche l’Agenzia del Demanio.
Ricordiamo che la ripartizione delle competenze tra l’Agenzia del Demanio e il Comune di Roma in materia di spiagge e litorale (come quello di Ostia) si basa sul principio della separazione tra la titolarità formale del bene (lo Stato) e la sua gestione pratica (l’ente locale).
Allo stesso tempo, dagli atti emerge che per oltre trent’anni non sono stati effettuati sistematici procedimenti di incameramento delle opere insistenti sul demanio marittimo, cioè le opere di difficile rimozione presenti negli stabilimenti non sono state inserite tra i beni dello Stato. In altre parole, molte delle consistenze e delle qualificazioni utilizzate come base amministrativa per il calcolo dei canoni sono oggi ancora oggetto di approfondimento tecnico e giudiziario.
Per questa ragione LabUr sta presentando un esposto alla Procura regionale della Corte dei Conti affinché venga verificata l’eventuale esistenza di profili di danno erariale connessi al nuovo sistema di gestione delle concessioni. Questo, a prescindere dall’espressione del Tar del Lazio che non ha alcuna competenza in materia di finanza pubblica.
La questione che si intende sottoporre alla magistratura contabile è semplice: il nuovo modello sta realmente aumentando il valore economico restituito al patrimonio pubblico oppure sta trasferendo una quota crescente delle entrate verso soggetti diversi dal proprietario del bene?
Sarà naturalmente la Corte dei Conti a svolgere ogni valutazione nel merito, ma la distorsione è evidente: è come se un amministratore di condominio (il Comune) decidesse l’affitto di un immobile riducendo l’importo per il proprietario (lo Stato) e tenendo per sé l’aumento imposto all’affittuario (il concessionario).
Resta inoltre un dato difficilmente contestabile: mentre la politica continua a parlare di una rivoluzione già compiuta, alcune delle questioni tecniche, patrimoniali ed economiche sulle quali quella rivoluzione è stata costruita sono ancora oggetto di verifica davanti ai giudici. L’effetto è che ad oggi il Comune fa cassa non dichiarando come spenderà le Royalty per valorizzare Ostia e che i nuovi concessionari stanno aumentando i costi dei servizi di spiaggia (lettini, ombrelloni, cabine, ristorazione etc.) per rientrare delle Royalty.
Non c’è che dire: una bella legalità.
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LabUr è un laboratorio indipendente di analisi urbanistica e amministrativa. Verifica atti, procedure e politiche pubbliche nell’interesse collettivo.