Domani il voto in Assemblea Capitolina. Ieri un dibattito pubblico surreale. Mentre troppi si concentrano sulle spiagge libere, il nuovo PUA ridisegna gli equilibri economici del litorale romano. La concentrazione delle volumetrie, le aggregazioni future e l’incertezza sulla destinazione delle royalty raccontano una trasformazione che va ben oltre la semplice gestione della balneazione. Ma di questo in aula Giulio Cesare non si parla.
La Relazione Tecnica d’Ufficio del PUA 2026, firmata dai direttori Silvia Capurro e Carlo Mazzei, viene presentata come il passaggio decisivo verso la liberazione del litorale romano: meno manufatti, più spiagge libere, maggiore accessibilità e una nuova qualità paesaggistica. La lettura degli atti restituisce però un quadro diverso.
Il PUA 2026 non si limita a disciplinare l’uso turistico delle spiagge. Introduce un nuovo modello di organizzazione territoriale fondato sulla concentrazione delle volumetrie, sull’aggregazione delle unità gestionali e sull’integrazione tra spazi pubblici e attività economiche private.
La conseguenza non è la scomparsa delle rendite esistenti, ma la loro riorganizzazione.
Il bluff della SUL
Uno degli argomenti centrali utilizzati dall’amministrazione è l’invarianza della SUL (Superficie Utile Lorda).
La Relazione richiama infatti l’articolo 31, comma 5 del Regolamento, che ammette la demolizione e ricostruzione a parità di SUL legittima nell’ambito degli interventi di riordino funzionale.
Il principio appare rassicurante: nessun aumento delle superfici utili esistenti, ma la SUL misura la superficie, non la distribuzione spaziale degli edifici.
Lo stesso Piano introduce infatti le ACM (Aree di Concentrazione dei Manufatti), individuate con la funzione di riordinare le volumetrie disperse e concentrare i servizi balneari in nuclei definiti.
L’invarianza della SUL non garantisce quindi l’invarianza dell’impatto edilizio.
La concentrazione delle superfici oggi distribuite lungo l’arenile produce strutture più compatte e più intensive dal punto di vista percettivo.
Il risultato non è l’eliminazione delle volumetrie esistenti ma la loro ricomposizione all’interno di poli funzionali destinati a diventare i nuovi punti di riferimento della balneazione.
La spiaggia libera come unità gestionale
Il Piano afferma di voler garantire almeno il 50% di arenile destinato alla pubblica fruizione e di assicurare una spiaggia libera o una spiaggia libera con servizi ogni 300 metri di costa. Ma la stessa Relazione introduce un principio destinato a incidere profondamente sulla natura di questi spazi. Tra le tipologie previste compaiono infatti gli esercizi di ristorazione (ER) collocati in corrispondenza delle spiagge di libera fruizione “per una gestione unica delle porzioni di arenile”.
Non si tratta soltanto di ristorazione.
Il principio della gestione unitaria investe l’intero sistema dei servizi connessi alla fruizione dell’arenile. Le future strutture accessorie, le attrezzature di supporto e le funzioni complementari verranno definite nelle successive fasi attuative e nei bandi di affidamento. La spiaggia libera non viene quindi pensata come uno spazio autonomo rispetto alle attività economiche, ma viene inserita in un sistema gestionale integrato nel quale la presenza pubblica e quella privata diventano funzionalmente interdipendenti. Formalmente la spiaggia resta pubblica, operativamente la sua organizzazione viene collegata a soggetti economici chiamati a gestire servizi, attrezzature e funzioni di supporto.
La regola dei 300 metri
Tra gli elementi più enfatizzati del Piano figura la cosiddetta “regola dei 300 metri”. L’obiettivo dichiarato è garantire un accesso pubblico al mare con una distribuzione regolare delle spiagge di libera fruizione lungo il litorale. La Relazione contiene però una precisazione significativa:
“il varco di accesso per le spiagge libere può coincidere con la dimensione della spiaggia libera”.
Ciò significa che il raggiungimento dell’obiettivo dei 300 metri non richiede necessariamente l’apertura di nuovi attraversamenti pubblici all’interno dei fronti concessionati. La presenza della spiaggia libera è considerata di per sé sufficiente a soddisfare il requisito dell’accessibilità. L’accesso pubblico viene quindi garantito per addizione di porzioni di arenile libero, non necessariamente attraverso una frammentazione dei fronti edilizi esistenti. Il cosiddetto lungomuro NON viene demolito come sistema. Viene interrotto in punti determinati dalla pianificazione.
Le aggregazioni e il rinvio ai bandi
L’aspetto più rilevante del nuovo PUA riguarda probabilmente la sua architettura amministrativa. Il Piano suddivide il litorale in Sub-Ambiti (SAMB) e Unità Minime di Intervento (UMI), individuando 50 UMI destinate alle concessioni demaniali e 31 UMI dedicate alle spiagge libere e alle spiagge libere con servizi. La Relazione però chiarisce che tali unità potranno essere gestite singolarmente oppure aggregate ad altre unità contigue secondo criteri da definire successivamente in sede di bando. Viene inoltre espressamente prevista la possibilità di aggregare più UMI all’interno dei Sub-Ambiti per favorire interventi unitari di riqualificazione. Una parte significativa dell’assetto economico e gestionale del futuro litorale viene quindi rinviata a procedure successive.
Il PUA non definisce completamente il modello finale, ma la struttura entro la quale esso verrà costruito.
Chi finanzierà la nuova città balneare?
Esiste infine una questione che il PUA lascia sullo sfondo ma che appare destinata ad assumere un ruolo centrale nella fase attuativa. La trasformazione del litorale prevista dal Piano non consiste soltanto nella ridefinizione delle concessioni, ma presuppone la realizzazione e il mantenimento di una serie di infrastrutture e servizi pubblici: percorsi di accesso, mobilità sostenibile, interventi ambientali, sistemi di protezione costiera, nuove attrezzature a supporto della fruizione dell’arenile. Si tratta di opere che generano costi significativi e permanenti.
È difficile immaginare che tali costi possano essere sostenuti esclusivamente attraverso la fiscalità generale o mediante le risorse oggi disponibili. Per questo motivo il PUA sembra destinato a produrre un progressivo coinvolgimento economico dei soggetti che beneficeranno della trasformazione del litorale.
La logica è semplice: più il demanio viene riorganizzato, più aumenta la necessità di far partecipare gli operatori economici alla realizzazione e al mantenimento di quella che, di fatto, diventa una nuova città balneare e Addio ad Ostia come l’abbiamo conosciuta. Non si tratta infatti più soltanto di concessioni, ma della costruzione di un sistema territoriale complesso che richiede investimenti, manutenzione e gestione. In questo quadro le Royalty assumono un significato che va oltre il semplice corrispettivo economico della concessione. Diventano il possibile strumento attraverso il quale una parte dei costi della trasformazione viene trasferita sugli operatori privati. Ed è proprio su questo punto che la destinazione effettiva delle Royalty diventa decisiva.
La destinazione delle Royalty: una contraddizione ancora irrisolta
Sulla destinazione delle Royalty previste nelle concessioni balneari di Ostia emerge una significativa confusione, alimentata da atti e dichiarazioni tra loro non coerenti. Da un lato, Roma Capitale ha più volte sostenuto che le somme derivanti dalle Royalty sarebbero destinate a finanziare interventi sul litorale romano (tale impostazione trova conferma sia negli indirizzi politici sia nelle dichiarazioni pubbliche dell’Amministrazione). In occasione dell’adozione del nuovo Piano di Utilizzazione degli Arenili (PUA), annunciata il 7 maggio 2026, Roma Capitale ha infatti ribadito la centralità degli investimenti sul litorale quale obiettivo strategico della nuova pianificazione. Ancora più esplicito è quanto riportato a pagina 136 del 4° Rapporto alla Città del Sindaco Roberto Gualtieri (7 novembre 2025), dove si legge che le nuove gare balneari hanno introdotto «l’applicazione di una Royalty proporzionale al fatturato, che genererà risorse nuove e stabili da reinvestire sul territorio di Ostia». La stessa documentazione di gara 2025 sembra confermare questa impostazione. L’articolo 6, comma 4, dello schema di concessione stabilisce infatti che il concessionario sia obbligato a versare «all’Amministrazione Concedente» una Royalty calcolata in percentuale sul fatturato complessivamente realizzato. La clausola è stata fedelmente riportata anche nelle concessioni successivamente rilasciate nel 2026 (LINK).
Tuttavia, nelle memorie difensive depositate da Roma Capitale davanti al TAR Lazio, la ricostruzione cambia radicalmente. L’Avvocatura capitolina afferma infatti che la Royalty costituisce «un’Entrata prevista per le Casse dello Stato – e non di Roma Capitale». Tale impostazione è stata richiamata nella sentenza che ha respinto le impugnazioni, contribuendo così a legittimare la previsione della Royalty quale componente economica della concessione.
Si determina quindi una evidente discrasia tra la narrazione politica e programmatica che presenta le Royalty come risorse destinate a finanziare il rilancio del litorale di Ostia, la documentazione contrattuale che individua quale beneficiaria diretta l’Amministrazione concedente e la successiva difesa processuale dell’ente, che qualifica invece tali somme come entrate statali.
Peccato che se le Royalty costituiscono effettivamente entrate dello Stato, risulta difficile sostenere che esse generino automaticamente risorse da reinvestire sul territorio di Ostia. Se invece sono entrate di Roma Capitale, occorre chiarire sulla base di quale titolo giuridico la memoria difensiva abbia potuto qualificarle come entrate erariali.
Al più, le somme derivanti dalle Royalty potrebbero essere successivamente vincolate o destinate, mediante specifici atti di bilancio o programmazione, a interventi sul litorale, ma tale destinazione presupporrebbe un espresso atto amministrativo e non può essere data per acquisita sulla base delle sole dichiarazioni politiche.
La vicenda dunque evidenzia una notevole incertezza sulla natura giuridica e sulla destinazione finale delle Royalty, incertezza che non appare compatibile con la trasparenza che dovrebbe caratterizzare un elemento economico centrale delle future concessioni demaniali.
La concentrazione delle gestioni e la nuova rendita
La riorganizzazione del litorale non produce soltanto un diverso assetto fisico dell’arenile, ma anche un diverso assetto economico. La possibilità di aggregare più UMI all’interno dei Sub-Ambiti e la previsione di interventi unitari di riqualificazione introducono infatti un modello che privilegia operatori dotati di maggiore capacità finanziaria e organizzativa.
La gestione del futuro litorale richiederà investimenti iniziali significativi, capacità di sostenere processi di trasformazione edilizia e gestione integrata di servizi, attività economiche e spazi destinati alla pubblica fruizione. In questo contesto, la frammentazione storica delle concessioni lascia progressivamente spazio ad un sistema più concentrato, nel quale il valore economico tende ad accumularsi nelle unità residue e nelle aggregazioni territoriali di maggiore dimensione.
Dunque la rendita non scompare, ma cambia forma. Non deriva più soltanto dall’occupazione di una porzione privilegiata di fronte mare, ma dalla capacità di intercettare il valore prodotto dalla trasformazione urbanistica del demanio.
La concentrazione delle volumetrie attraverso le ACM, l’aggregazione delle UMI e la gestione unitaria delle spiagge libere con servizi non eliminano il valore economico esistente, ma semplicemente lo redistribuiscono e lo concentrano.
Oltre la retorica della liberazione del mare e della “presa della Battiggia”
La Relazione Tecnica descrive il PUA come uno strumento di riordino, diradamento e valorizzazione paesaggistica, ma gli stessi atti raccontano anche altro. Le volumetrie vengono concentrate, le spiagge libere vengono inserite in sistemi gestionali unitari, le unità di intervento possono essere aggregate e una parte decisiva delle scelte viene rinviata ai futuri bandi.
Il risultato non è la semplice liberazione dell’arenile, ma la costruzione di una nuova geografia economica del demanio marittimo nella quale il valore non viene eliminato, ma redistribuito attraverso gli strumenti della pianificazione urbanistica. Per questo il PUA non può essere letto soltanto come uno strumento di gestione della balneazione. È, a tutti gli effetti, uno strumento di trasformazione territoriale e, come ogni trasformazione territoriale, non ridefinisce soltanto lo spazio, ma anche la distribuzione del valore economico che quello spazio sarà in grado di produrre.